中机三勘岩土工程有限公司与武汉群力联水面清洁劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市硚口区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0104民初6971号

原告：中机三勘岩土工程有限公司，住所地：武汉市江岸区后湖乡上五段村1栋1-4层。

法定代表人：孙宝堂，该公司总经理。

委托诉讼代理人：姚舒玥，湖北尚泰律师事务所律师（特别授权）。

委托诉讼代理人：赵堂辉，湖北尚泰律师事务所律师（特别授权）。

被告：武汉群力联水面清洁劳务有限公司，住所地：武汉市江岸区解放大道1282号俊华雅苑908号。

法定代表人：封伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孔盼，湖北伟宸律师事务所律师（特别授权）。

原告中机三勘岩土工程有限公司（以下简称中机公司）与被告武汉群力联水面清洁劳务有限公司（以下简称群力联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依原告申请采取了诉讼保全措施，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中机公司的委托诉讼代理人姚舒玥、赵堂辉；被告群力联公司的委托诉讼代理人孔盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中机公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号房屋；2.被告支付租金284193.60元、节水办罚款309.50元，并支付违约金（按每日1%标准，从2018年7月21日起计算至全部款项支付完毕之日止）；3.被告支付房屋占用费（按日租金3114.45元的三倍标准，自2018年11月10日计算至实际腾退之日止）；4.被告按合同租金总额（13661343.96元）的日万分之五标准支付迟延履行金（自2018年11月10日计算至实际腾退之日止）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年1月5日签订《房屋租赁合同》，约定：“原告将武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号房屋（建筑面积2368.28平方米）租赁给被告；租赁期限十年，自2018年1月5日至2028年1月4日，其中计租期为2018年5月5日至2028年5月4日；租金标准为第一年按40元/平方米/月（年租金1136774.40元）计算，租金按分段逐步递增方式收取，即在租期的第二年按前一年租金基础递增1%，第三年至第四年，每年按前一年租金基础递增3%，依此期限及比例递增；先付租金后使用为原则，第一年至第四年租金按照一季度一支付的方式，第一年第一季度租金于合同签订当日一次性付清，此后每季租金于上一季度到期前的15日之前支付完毕；租金及应由被告负担的其他各项费用如发生逾期，则被告应承担逾期费用总额1%/日的违约金；逾期返还租赁房屋按原日租金3倍标准支付房屋占用费，并按租赁合同总金额的日万分之五支付迟延履行金。”合同还约定：“被告未按时支付租金，拖欠达三个月的，原告有权解除合同，收回租赁房屋并没收履约保证金。”合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告在第二季度租金到期后就无故不履行租金支付义务。原告多次催告被告缴纳租金，并多次书面致函被告进行催缴，但被告皆以所谓“一次消防证”为由拒不履行租金支付义务。鉴于被告拒不履行租金支付义务的违约行为已构成严重违约，且导致合同目的无法实现，原告于2018年10月30日向被告发出《解除<房屋租赁合同>通知书》，依法解除了与被告的租赁合同，并要求被告接到通知后10日内腾退房屋，结清已发生的逾期租金等费用，并按1%/日支付违约金。但被告至今仍占据租赁房屋，拒不履行支付租金、腾退房屋、支付违约金等义务，故原告向本院提起诉讼。

被告群力联公司辩称：1.合同签订时原告未提供房屋权属证书，合同签订后过了一段时间原告才向被告出示房屋权属证书，证书显示房屋性质为住宅，不能用于商业用途，合同约定房屋作为商业用途使用，该合同目的无法实现，故被告有权解除合同；2.原告签订合同过程中存在欺诈行为，应赔偿被告相应损失；3.原告提供的房屋不符合消防要求，该房屋未通过消防验收不应投入使用，合同解除是出租人的过错所致，被告有权解除合同并要求赔偿相应损失。综上，同意解除合同并按照住宅标准支付租金，腾退房屋的前提是原告对被告进行补偿，请求法院驳回原告其他诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：中机公司系武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号房屋的所有权人。2018年1月5日，中机公司（甲方）与群力联公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1.甲方出租给乙方的房屋位于武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号（总建筑面积2368.28平方米，房屋结构为框架，详见附件《房屋所有权证》）。租赁范围包括：租赁房屋的外墙、门前对应的空置场地，以及附属设施、设备等（详见附件《门面场地图》和《附属设施、设备清单》）。2.1租赁用途：经济型酒店。乙方向甲方承诺，将按照本合同约定用途和国家法律、法规使用该房屋。2.2租赁期限10年，自2018年1月5日至2028年1月4日。其中2018年5月5日至2028年5月4日为计租期，2018年1月5日至2018年5月4日为四个月免租期（包含屋顶等漏水维修期限），免租期为甲方提供给乙方对租赁房屋的装修期，在免租期内甲方不计算乙方租金。3.1租金标准：第一年按40元/平方米/月（年租金为1136774.40元）的标准计算（不含增值税价格），租金按照分段逐步递增的方式收取，即在租赁期的第二年，按照前一年租金基础上递增1%；第三年至第四年，每年按照前一年租金基础上递增3%；第五年至第七年，每年按照前一年租金基础上递增5%；第八年至第十年，每年按照前一年租金基础上递增8%。3.2先付租金后使用为原则，租金支付方式按照以下方式支付：（1）第一年至第四年租赁期内租金，按照一季度一支付的方式，第一年度第一季租金在本合同签订当日内一次性付清；此后每季租金于上一季度到期前的15日之前支付完毕。……3.3履约保证金：乙方在签订本合同当日向甲方支付履约保证金50万元，承租到期后，乙方没有发生违约行为，甲方于乙方按约交还租赁房屋后3日内一次性退还乙方履约保证金（不计利息）。4.2租赁房屋在乙方租赁期间所产生的包括但不限于城管、城建、工商、环卫、绿化、门前三包、电梯维护、水电气等费用，由乙方承担。5.1出租房屋的交付为现状交付。租赁范围内的甲、乙双方约定范围内房屋、外墙、门前相关位置、其他附属设施以及设备等按现状交付给乙方使用。由乙方自行负责经营酒店依法应当办理的所有手续，甲方对乙方办理经营酒店所需手续仅只有协助配合义务，无法办理相关手续的，因此产生的一切损失以及法律后果均乙方自行承担，即甲方仅且只提供现状租赁房屋给乙方，对租赁房屋能否达到租赁用途不负任何责任。5.2乙方向甲方缴纳本合同约定的履约保证金及第一笔租金后两日内，甲方将出租房屋按现状交付给乙方。6.1甲方同意在不违反国家有关规定的前提下，在租赁期限内，乙方可对出租房屋及原有设施进行装修及改建，装修及改建不得影响到出租房屋结构和安全，但须征得甲方书面同意。装修及改建的各项手续及证照等由乙方自行负责。6.2除本合同约定的免租期内不计算租金外，乙方在计租期内的装修及改建，即便征得甲方书面同意，也应按约支付租金。……7.3租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在合同终止之日起三日内无条件将租赁房屋交还甲方，租赁房屋及附属设施设备应状况完好（自然损耗、磨损、非因乙方过错而产生的毁损及甲方同意的损耗，乙方不承担责任），且乙方应结清租赁期间所发生的各项费用。如乙方未能在合同终止之日起三日内将租赁房屋交还甲方，视同乙方放弃履约保证金。……10.2房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应按下列约定承担违约责任：（1）未按时支付租金，拖欠租金达三个月的，甲方享有解除权，收回出租房屋，并没收履约保证金；……10.3在合同期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（包括租金在内的各项费用）的，每逾期一天，则应按逾期费用总额的1%/日支付甲方违约金。……10.5合同期满，乙方应按约如期交还该房屋。乙方逾期则甲方有权不退还履约保证金，且乙方应按逾期一日向甲方支付原日租金3倍标准的房屋占用费，并按本合同租金总额的日万分之五标准支付甲方迟延履行金。11.1本合同所约定的租赁用途系乙方对甲方的单方承诺，该约定不构成对甲方的任何约束，即甲方无保证租赁房屋具备租赁用途的任何义务和责任，也即由乙方自行负责租赁房屋达到租赁用途的全部责任。”合同签订后，群力联公司向中机公司支付了履约保证金50万元及第一季度租金，中机公司向群力联公司交付了房屋，群力联公司对房屋进行了装修。2018年7月4日，群力联公司向中机公司提交《申请报告》，内容为：“我公司租赁的武胜西街12号老办公楼，由于消防部门验收未果，使本公司迟迟不能正常营业，其主要原因是贵公司无法提供该大楼的‘一次消防证’，据我方多次查核，大楼从未办理‘一次消防证’，而不是‘遗失’，所以贵公司必须重新办理该证。”2018年7月11日，群力联公司又向中机公司提交《申请报告》，内容主要为：“由于贵公司没有办理‘一次消防证’，我公司本次装修无法办理‘消防许可证’，无法正常营业，我们申请在贵公司办理‘一次消防证’期间，免除我公司的房屋租金，直至办理完毕后，方可正常收取我公司的房屋租金，请贵公司批准我公司交纳房屋租金日期顺延。”2018年7月12日，中机公司向群力联公司发出《回复函》，内容主要为：“贵司2018年7月4日和11日的两份《申请报告》已收悉。在原口头回复的基础上，一并书面回复如下：双方在签订租赁合同之前，我司人员即已当面告知贵司自行负责办理租赁房屋达到租赁用途所需的全部手续和责任，如因相关手续无法办理，由贵司自行承担后果，相关内容在双方《房屋租赁合同》第5.1款和第11.1款也进行了明确约定。故贵司要求租金顺延没有合同依据，我司不予认可。同时，请贵司严格按照《房屋租赁合同》履行租金支付义务。”2018年7月13日，群力联公司向中机公司出具《回复函》，内容为：“双方签订的《房屋租赁合同》第5.1款甲方需协助配合办理相关许可证，但贵司一直不提供‘一次消防证’，‘一次消防证’是贵司办公楼建造和装修完毕后必须具备的。我司未能办理消防许可证是因为你司不能提供‘一次消防证’导致我司无法开张，此间的租金应顺延。再根据合同第8.1款你司办公楼屋顶严重漏水造成我方无法正常装修，此间的租金贵司应减免。”2018年7月17日，中机公司向群力联公司出具《回复函》，内容主要为：“《房屋租赁合同》已明确约定我司仅且只是现状出租，贵司所谓要求租金顺延或者减免的理由并无合同依据。对贵司提出租金顺延或者减免的要求不予认可，请贵司切实按约履行租金支付义务。”2018年7月23日，中机公司向群力联公司发出《缴费通知单》，要求群力联公司支付8-10月租金282773.66元（应付租金284193.60元-元月1-6号水电费1729.44元+节水办罚款309.50元）。2018年7月25日，群力联公司回复称“2018年7月23日的通知已收悉，贵司一直不提供‘一次消防证’，‘一次消防证’是贵司办公楼建造和装修完毕后必须具备的，我司未能办理消防许可证是因为你司不能提供‘一次消防证’导致我司无法开张。”后中机公司于2018年7月27日、8月2日、9月18日向群力联公司发函催缴第二季度租金284193.60元、节水办罚款309.50元及违约金，但群力联公司一直未支付上述款项。2018年10月31日，中机公司向群力联公司邮寄送达了《解除<房屋租赁合同>通知书》，通知群力联公司解除《房屋租赁合同》，不予退还履约保证金，并要求群力联公司接到通知后10日内腾退租赁房屋，并结清已发生的逾期租金362054.86元、节水办罚款309.50元和已发生的水电费用及违约金。后群力联公司未将房屋返还给中机公司，也未支付租金，故中机公司向本院提前诉讼。

本院认为，中机公司与群力联公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定出租房屋为现状交付，中机公司对群力联公司办理经营酒店所需手续仅有协助配合义务，中机公司对租赁房屋能否达到租赁用途不负任何责任，群力联公司自行负责租赁房屋达到租赁用途的全部责任。故群力联公司未能办理《消防许可证》的责任应由其自行承担，不能以中机公司未提供“一次消防证”导致其无法开业为由延付或拒付租金。合同约定群力联公司拖欠租金达三个月的，中机公司享有解除权。群力联公司应于2018年7月21日前支付2018年8月5日至2018年11月4日的租金284193.60元，但群力联公司一直未支付上述款项，构成违约，中机公司有权依据合同约定行使合同解除权，中机公司解除合同的通知于2018年10月31日送达至群力联公司，故双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。合同解除后，群力联公司应当将其承租的房屋返还给中机公司，并结清合同解除之前的租金。群力联公司在合同解除后一直未返还房屋，应当按照合同约定租金标准支付占用费至房屋返还之日。合同约定群力联公司逾期支付租金应按逾期费用总额的1%/日支付违约金，群力联公司拖欠租金达三个月的，中机公司有权没收履约保证金，并约定群力联公司未在合同解除后3日内交还租赁房屋的，视为放弃履约保证金。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。合同约定的违约金明显高于给中机公司造成的损失，本院予以调整，酌定中机公司没收履约保证金50万元后，群力联公司无需再承担其他违约责任。合同约定群力联公司在合同期满逾期交还房屋时，每逾期一日应按原日租金的3倍支付房屋占用费，并按合同租金总额的日万分之五支付迟延履行金，合同提前解除时并不适用此条款，故对于中机公司要求群力联公司按日租金的3倍支付占用费以及按合同租金总额的日万分之五支付迟延履行金的诉讼请求，本院不予支持。中机公司要求群力联公司支付节水办罚款309.50元的诉讼请求，因并未提供证据证明中机公司因群力联公司的违约行为被罚款309.50元，故对于中机公司的该项诉讼请求，本院不予支持。群力联公司主张中机公司在合同签订过程中存在欺诈，且提供的房屋不符合要求，给其造成了损失，可以另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告武汉群力联水面清洁劳务有限公司于本判决生效之日起15日内将其承租的武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号房屋腾退给原告中机三勘岩土工程有限公司；

二、被告武汉群力联水面清洁劳务有限公司于本判决生效之日起7日内向原告中机三勘岩土工程有限公司支付租金及占用费（按照94731.20元/月标准，从2018年8月5日计算至上述房屋返还给原告中机三勘岩土工程有限公司之日止）；

三、驳回原告中机三勘岩土工程有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3034元，保全费5000元，共计8034元，由原告中机三勘岩土工程有限公司负担2753元，由被告武汉群力联水面清洁劳务有限公司负担5281元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。

审 判 员　　谢　磊

二〇一九年一月三十日

法官助理　　夏建飞

书 记 员　　杨弘帆