永安市海宇建设有限责任公司
永安市海宇建设有限责任公司、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2021）闽0481民初3359号
原告：***，女，1967年8月2日出生，汉族，住福建省永安市。
委托诉讼代理人：陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。
被告：永安市海宇建设有限责任公司，住所地：福建省永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。
法定代表人：姚志明，执行董事。
委托诉讼代理人：李勤良，福建昊拓律师事务所律师。
被告：永安市诚上置业有限公司，住所地：福建省永安市巴溪大道1599号3幢601室，统一社会信用代码：91350481676503273H。
法定代表人：郑诚松，董事长。
原告***与被告永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设）、永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈凤清，被告海宇建设委托诉讼代理人李勤良到庭参加诉讼，被告诚上置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：1、判令停止对永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的强制执行，并解除查封。2、判令确认坐落于永安市××小区××幢××室房产（现门牌永安市城区××路××号××幢××层××室××房产的权属归***所有。3、本案诉讼费用由海宇建设、诚上置业承担。
事实与理由：2012年10月10日，诚上置业因公司经营资金周转需要，以法定代表人郑诚松名义向***胞弟林永辉借款50万元并签订了《借款协议》，协议约定借款期限一年，月利率2%。《借款协议》签订当日林永辉通过其尾号2572建行账户向郑诚松尾号5988账户转账支付50万元。借款期限届满，诚上置业无力偿还，提出以永安市××小区××幢××室房产一套抵债，林永辉表示同意，因林永辉长期在外地，故要求由***购买该房产并将产权登记在***名下。
2015年7月6日，***与诚上置业基于以房抵债的约定签订了合同编号为YS000016934号《商品房买卖合同》，合同第三条约定***向诚上置业购买XX小区X幢X室房屋，建筑面积82.16平方米。第四条计价方式与价款约定购房总价款为476528元。第八条交付期限约定诚上置业应当在2015年12月31日前办理交房。第十四条关于产权登记约定诚上置业应当在商品房交付使用后60日内办理权属登记。合同签订当日，诚上置业向永安市房产管理局办理案涉《商品房买卖合同》备案登记。
2018年1月6日，案外人林永辉与诚上置业的法定代表人郑诚松对账并在《借款协议》上备注：截至2018年1月6日，借款人尚欠本金贰万叁仟肆佰柒拾贰元整，尚欠利息壹拾叁万肆仟元整（￥13.4万元整，按2%月利率计算）。经双方协商一致，本借款变更为无借款期限，月利率仍按2%计算（该笔借款原为伍拾万元整，借款人于2015年7月6日用“松林轩”住宅壹套计82.16㎡×5800元/㎡=47.6528万元抵债，产权证还未办理），至此，诚上置业再次确认了以房抵债的事实及案涉房产的购房款476528元以房抵债方式已全部结清。但是诚上置业因资金出现问题导致购房发票始终无法出具给***，亦未履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋及办理权属登记的义务。
2018年10月18日，海宇建设与诚上置业建设工程施工合同纠纷一案诉至法院，2019年1月30日，永安市人民法院作出（2018）闽0481民初4268号《民事判决书》，而后，海宇公司向法院申请强制执行，永安市人民法院于2019年11月28日以（2019）闽0481执2253号执行裁定书查封了案涉房产。2021年3月26日，***向法院申请执行异议，2021年8月18日，永安市人民法院作出（2021）闽0481执异16号《执行裁定书》，裁定驳回***的执行异议请求，2021年8月24日原告签收上述《执行裁定书》。
综上事实，***在查封前已签订合法有效的书面买卖合同并办理备案登记手续；***通过以房抵债方式已付清案涉房产的全部购房款476528元；***在永安市城区范围内无其他住宅不动产登记信息，案涉房产系用于居住且无其他用于居住的房屋；符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的法定情形，据此，***享有足以排除强制执行的民事权益。现为了依法维护***的正当合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第304条、第312条之规定，向法院提起案外人异议之诉，望盼如所请！
海宇建设辩称：答辩人海宇建设与***、诚上置业执行异议之诉一案，因（2021）闽0481执异16号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，本案应依法驳回***的诉讼请求。具体答辩如下：
一、海宇建设对诚上置业享有建设工程价款优先受偿权，***请求排除案涉房产的强制执行无事实和法律依据。
因诚上置业公司拖欠海宇建设公司工程款，2019年1月30日，永安市人民法院作出（2018）闽0481民初4268号《民事判决书》：（1）诚上置业公司于本判决生效后十日内向海宇建设公司支付模板加工、安装、拆模及钢管脚手架等工程价款1470000元；（2）海宇建设公司对涉案工程折价或拍卖价款中的1470000元享有优先受偿权。该判决生效后，海宇建设公司依法向贵院申请执行。本案中，永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室，下称案涉房产）系被执行人诚上置业公司名下的财产，且申请执行人对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权，***诉请排除案涉房产的强制执行与事实不符，于法无据。
二、***并未向诚上置业公司支付案涉房产的购房款。
本案中，虽然***与诚上置业公司签订案涉房产的《商品房买卖合同》，但***并未向诚上置业公司支付任何购房款，诚上置业公司更没有向***出具案涉房产的销售不动产统一发票。而***主张的“所谓购房款”系案外人林永辉与郑诚松之间借款，但郑诚松并未将该借款转入诚上置业公司账户，也无证据证实该借款诚上置业公司系实际使用；同时，诚上置业公司未开具案涉房产相应金额的销售不动产统一发票的行为，也进一步印证了诚上置业公司根本没有确认或认可该笔借款系案涉房产的购房款。因此，案外人林永辉与郑诚松之间借款系郑诚松的个人债务，与诚上置业公司无关，也与本案***无关，更不可能由此推导出诚上置业公司收到案涉房产的购房款的悖论。
三、***对案涉房产（XX小区X幢X室商品房）不享有足以排除强制执行的民事权益。
1、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，***作为购房者，其对抗的是海宇建设公司享有的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断***对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。
2、***并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定的情形。
根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被行人诚上置业名下的案涉房产于2019年11月28日被永安市人民法院查封，且在法院查封之前***根本未向诚上置业支付案涉房产的任何购房款,更不可能存在“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因此，***并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
四、本案系海宇建设与诚上置业名下涉案房产的执行异议之诉，与***诉请房产确权之诉系不同法律关系，适用不同法律关系，应当依法驳回，或由***另案起诉。
综上所述，***并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定，其不能对抗永安市××商品房的查封、拍卖等执行措施，其诉请与事实不符，于法无据，应依法驳回***的诉讼请求。
诚上置业未提出答辩意见
***围绕诉讼请求依法提供了如下证据：证据一、执行裁定书，证明：海宇建设与永安市诚上置业建设工程施工合同一案，***对法院查封位于永安市××小区××幢××室房产提出书面异议，2021年8月18日，永安市人民法院作出（2021）闽0481执异16号《执行裁定书》，裁定驳回***的执行异议请求，2021年8月24日***签收上述《执行裁定书》的事实。
证据二、《商品房买卖合同》，证明：2015年7月6日，***与诚上置业基于以房抵债的约定签订了合同编号为YS000016934号《商品房买卖合同》，合同第三条约定***向被告购买松林轩小区2幢1702室房屋，购房总价款476528元，第八条约定被告应当在2015年12月31日前办理交房。第十四条约定商品房交付使用后60日内办理权属登记的事实。
证据三、《借款协议》《银行交易流水》，证明：2012年10月10日，诚上置业因公司经营资金周转需要，以法定代表人郑诚松名义向***胞弟林永辉借款50万元并签订了《借款协议》，协议约定借款期限一年，月利率2%。《借款协议》签订当日林永辉通过其尾号2572建行账户向郑诚松尾号5988账户转账支付50万元。借款期限届满，被告诚上置业无力偿还，提出以房抵债并办理了案涉房产的备案登记，2018年1月6日，诚上置业法定代表人郑诚松再次确认了以房抵债方式支付案涉房产的购房款476528元，至此案涉房产的购房款已全部付清，尚欠林永辉借款余款23472元及利息双方予以确认的事实。
证据四、《户籍资料查询结果》，证明：***与林永辉系同胞姐弟关系的事实。
证据五、《公司法定代表人郑诚松的情况说明》，证明：涉案房产的全部购房款476528元，***通过以房抵债的方式付清，诚上置业有限公司予以确认结清购房款的事实。
证据六、《林永辉的情况说明》，证明：涉案房产的购房款476528元，***弟弟林永辉同意以自己的借款50万债权抵付，尚欠借款尾款23472元及利息134000元诚上置业至今未偿还的事实。
证据七：《永安市不动产登记信息查询结果证明》，证明：涉案房产系***用于居住且名下无其他居住用房的事实。
海宇建设提供了如下证据：（2018）闽0481民初4268号《民事判决书》，证明：2019年1月30日，永安市人民法院作出民事判决，证明：（1）被执行人永安市诚上置业有限公司尚欠永安市海宇建设有限责任公司工程价款为1470000元；（2）永安市海宇建设有限责任公司对涉案工程折价或拍卖价款中的1470000元享有优先受偿权等事实。
证据二、（2021）闽0481执异16号《执行裁定书》，证明：（1）案涉房产于2019年11月27日由永安市人民法院依法查封等事实；（2）***并未与被执行人就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，且也支付涉案房产的相应购房款等事实。
本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
买受人***有否支付《商品房买卖合同》约定的案涉房产价款。
***主张其与诚上置业基于以房抵债的约定签订了合同编号为YS000016934号《商品房买卖合同》，约定***向被告购买XX小区X幢X室房屋，购房总价款为476528元。并提供《借款协议》《银行交易流水》、《情况说明》，证明：2012年10月10日，诚上置业因公司经营资金周转需要，以法定代表人郑诚松名义向***胞弟林永辉借款50万元。《借款协议》签订当日林永辉向郑诚松转账支付50万元。借款期限届满，被告诚上置业无力偿还，提出以房抵债并办理了案涉房产的备案登记，2018年1月6日，诚上置业法定代表人郑诚松再次确认了以房抵债方式支付案涉房产的购房款476528元；海宇建设质证后认为：（1）《借款协议》系林永辉与郑诚松个人之间借款，系郑诚松的个人债务，该借款并未用于诚上置业，根本不是诚上置业借款，与诚上置业无关；（2）借款人郑诚松或出借人林永辉并未将该借款转入诚上置业账户，也无证据证实该借款诚上置业系实际使用，同时，诚上置业从未开具案涉房产相应金额的销售不动产统一发票或相应收款收据给***；（3）虽然在《借款协议》、《情况说明》上郑诚松作为借款人备注“用松林轩住宅一套抵债”、“借款用于公司经营活动”，但该备注约定的行为并未经所有权人诚上置业同意和事后追认。本院认为，涉案借款是以郑诚松名义，而非以诚上置业公司名义借款，且涉案借款由出借人直接向郑诚松个人账户转账支付50万元，本案亦无证据证明涉案借款系用于诚上置业公司生产经营，故涉案借款应认定为郑诚松个人行为。***与诚上置业公司不存在债权债务关系，更不存在以房抵债的事实，不能认定买受人***已经支付了《商品房买卖合同》约定的案涉房产价款。
本院经审理认定事实如下：
海宇建设与诚上置业等建设工程施工合同纠纷一案，永安市人民法院于2019年1月30日作出（2018）闽0481民初4268号民事判决书，判决：一、诚上置业尚欠海宇建设工程价款为1470000元；二、海宇建设对涉案工程折价或拍卖价款中的1470000元享有优先受偿权。
本院在执行申请执行人海宇建设公司与被执行人诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年11月28日依法查封诚上置业公司开发建设的永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××。
***与诚上置业公司签订合同编号为：ＹＳ000016934号、落款时间为2015年7月6日的《商品房买卖合同》一份并在房管部门办理了合同备案登记手续。该份合同主要内容为：***向诚上置业公司购买位于永安市××小区××幢××室××（建筑面积82.16平方米），购房单价5800元／平方米，总价为476528元；合同约定买受人一次性支付全部购房款476528元。
***提供了《借款协议》、银行历史流水、《情况说明》等据以证实其述称的以房抵债之事实。
经向不动产登记管理部门核查，截止***与诚上置业公司签订《商品房买卖合同》之日，***在永安市区范围内没有其他住宅不动产登记信息。
2021年3月26日，***向法院申请执行异议，2021年8月18日，永安市人民法院作出（2021）闽0481执异16号《执行裁定书》，裁定驳回***的执行异议请求，2021年8月24日原告签收上述《执行裁定书》。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据***的陈述及举证尚不足以证实其已按《商品房买卖合同》约定向诚上置业公司支付案涉房产价款之事实。因此，***未能就支付涉案房产购房款之事实完成结果意义上的举证责任，案涉房产不符合上述可以排除执行的情形，***提出：1、停止对永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的强制执行，并解除查封。2、判令确认坐落于永安市××小区××幢××室房产（现门牌永安市城区××路××号××幢××层××室××房产的权属归***所有的请求，依据不足、理由不充分，应予驳回。诚上置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，判决如下：
一、驳回***要求判令停止对永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的强制执行，并解除查封的诉讼请求；
二、驳回***要求判令确认坐落于永安市××小区××幢××室房产（现门牌永安市城区××路××号××幢××层××室××房产的权属归***所有的诉讼请求。
若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9962元，由***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 饶德松
人民陪审员 李 红
人民陪审员 林建婷
二〇二一年十二月七日
书 记 员 卢皛雨
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
