某某、永安市海宇建设有限责任公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省永安市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0481民初3309号

原告：***，女，1993年1月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。

委托诉讼代理人：王秋生，福建众强律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：施发强，男，1970年10月11日，住永安市，系***父亲。

被告：永安市海宇建设有限责任公司，住所：福建省永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。

法定代表人：姚志明，经理。

委托诉讼代理人：李勤良，福建昊拓律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：张先火，福建昊拓律师事务所执业律师。

第三人：永安市诚上置业有限公司，住所地：福建省永安市巴溪大道1599号3幢601室，统一社会信用代码：91350481676503273H。

法定代表人：郑诚松，执行董事兼总经理。

原告***与被告永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设公司）、第三人永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人王秋生、施发强，被告海宇建设公司的委托诉讼代理人李勤良到庭参加诉讼，第三人诚上置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.撤销永安市人民法院（2021）闽0481执异20号执行裁定书。2.停止对永安市××小区××幢××室房屋（现门牌号永安市城区燕江南路2058号1幢1001室）的执行。3.诉讼费用由海宇建设公司、诚上置业公司承担。事实与理由：***于2014年10月17日与诚上置业公司签订了《商品房买卖合同》，***向诚上置业公司购买了位于原门牌号永安市××小区××幢××室房屋（现门牌号永安市城区燕江南路2058号1幢1001室），合同约定建筑面积121.89平方米，每平方米5120.39元，一次性付款624124元。***依约定金额交付了购房款624124元，诚上置业公司开具了收款收据，并于2014年9月12日开具了销售不动产统一发票二份（金额分别为500000元、124124元），该《商品房买卖合同》于2014年10月21日由永安市房管局进行备案，且该房屋已于2020年12月交付给***，但由于诚上置业公司的原因至今未办理产权登记手续。永安市人民法院在执行申请人永安市海宇建设有限责任公司与被执行人永安市诚上置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中查封了上述讼争房屋，为此***提出执行异议，但永安市人民法院作出（2021）闽0481执异20号执行裁定书，驳回案外人***的异议请求。综上，***认为，***与诚上置业公司签订了房屋买卖合同合法有效，并合法占有该房屋且支付了全部购房款，故***享有排除强制执行的民事权利，从而永安市人民法院的执行裁定书是错误的，应予以撤销，并停止对讼争房屋的执行。望法院能准如***所请。

海宇建设辩称：一、申请执行人海宇建设公司对被执行人诚上置业公司享有建设工程价款优先受偿权，***请求排除案涉房产的强制执行无事实和法律依据。因诚上置业公司拖欠海宇建设公司工程款，2019年1月30日，永安市人民法院作出（2018）闽0481民初4268号民事判决书：（1）永安市诚上置业公司应于本判决生效后十日内向海宇建设公司支付模板加工、安装、拆模及钢管脚手架等工程价款1470000元；（2）海宇建设公司对涉案工程折价或拍卖价款中的1470000元享有优先受偿权。该判决生效后，海宇建设公司依法向永安市人民法院申请执行。本案中，永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室，下称案涉房产）系被执行人诚上置业公司名下的财产，且申请执行人对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权，***诉请排除案涉房产的强制执行与事实不符，于法无据。二、截止***与诚上置业公司签订案涉房产的《商品房买卖合同》之日，***名下已有其他用于居住的房屋。本案中，经永安市人民法院向永安市不动产登记管理部门核查，***于2012年12月26日已购买一套位于永安市××幢××室房产（建筑面积为218.46平方米）。因此，2014年10月17日***与诚上置业公司签订案涉房产的《商品房买卖合同》时，其名下已有购买一套用于居住的房屋（即位于永安市××幢××室××。三、***对案涉房产（松林轩小区1幢1701室商品房）不享有足以排除强制执行的民事权益。1.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。2.***并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定的情形。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被行人诚上置业公司名下的案涉房产于2021年3月31日被永安市人民法院查封，且在法院查封之前***已于2012年12月26日购买一套位于永安市××幢××室房产，***在2014年10月17日购买案涉房产时其名下已有其他用于居住的房屋。因此，***并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，***并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定，其不能对抗永安市××商品房的查封、拍卖等执行措施，其诉请与事实不符，于法无据，应依法驳回***的诉讼请求。

诚上置业公司未作答辩。

***围绕诉讼请求依法提供了如下证据：

证据一、《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ000009877号）复印件一份，拟证明：1.***于2014年10月17日与诚上置业公司签订商品房买卖合同，诚上置业公司将位于永安市××幢××室××4元价格卖给***；2.2014年10月21日对该买卖合同进行备案；

证据二、收款收据（NO4625623、NO4625608）复印件各一份，拟证明***支付给诚上置业公司购房款624，124元；

证据三、销售不动产统一发票（发票号码00271788/00271789）复印件各一份，拟证明诚上置业公司收到***购房款后开具了“销售不动产统一发票”两份，开票金额为500，000元和124，124元；

证据四、（2021）闽0481执异20号执行裁定书复印件一份，拟证明***对讼争房屋提出执行异议，但永安市人民法院作出（2021）闽0481执异20号执行裁定书，驳回案外人***的异议请求；

证据五、《入户装修通知》复印件一份，拟证明开发商通知***入户装修并交付房屋钥匙；

证据六、《永安市城市供用水合同》复印件一份，拟证明***已办理供用水合同手续；

证据七、《证明》复印件一份，拟证明讼争房屋于2020年12月交房；

证据八、个体工商户登记基本信息三份，拟证明***的父亲施发强在2014年期间，仅在其名下就拥有三个大药房，购房资金大部分来源于药店的营业收入款。

海宇建设公司提供了如下证据：

证据一、（2018）闽0481民初4268号《民事判决书》复印件一份，拟证明：2019年1月30日，永安市人民法院作出民事判决，（1）被执行人永安市诚上置业有限公司尚欠永安市海宇建设有限责任公司工程价款为1，470，000元；（2）永安市海宇建设有限责任公司对涉案工程折价或拍卖价款中的1，470，000元享有优先受偿权等事实；

证据二、协助法院查询当事人房产情况表复印件一份，拟证明：截止***与被执行人诚上置业公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》之日，***名下已有一套位于永安市××幢××室房产等事实；

证据三、（2021）闽0481执异20号《执行裁定书》复印件一份，拟证明：（1）案涉房产于2021年3月31日由永安市人民法院依法查封等事实；（2）截止***与诚上置业公司签订案涉房产的《商品房买卖合同》之日，***名下已有其他用于居住的房屋等事实。

诚上置业公司未向本院提交证据。

本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

海宇建设公司与诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案，永安市人民法院于2019年1月30日作出（2018）闽0481民初4268号民事判决，判决：一、永安市诚上置业有限公司应于本判决生效后十日内向永安市海宇建设有限责任公司支付模板加工、安装、拆模及钢管脚手架等工程价款为1，470，000元；二、永安市海宇建设有限责任公司对涉案工程折价或拍卖价款中的1，470，000元享有优先受偿权。

本院在执行申请执行人海宇建设公司与被执行人诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年3月31日依法查封诚上置业公司开发建设名下的永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××。

***与诚上置业公司签订合同编号为：ＹＳ000009877号、落款时间为2014年10月17日的《商品房买卖合同》一份并在永安市房管局办理了合同备案登记手续。该份合同主要内容为：***向诚上置业公司购买位于永安市××小区××幢××室××，购房单价5120.39元／平方米，总价为624124元；合同约定买受人于合同签订之日一次性支付全部购房款624124元。***提供了《收据》二份，其中入帐日期为2014年5月13日的《收据》载明：交款单位为施发强（系***父亲），收款方式为刷卡，金额为20000元，收款事由为房款定金。入帐日期为2014年6月30日的《收据》载明：交款单位为施发强，收款方式为600000现金，4124刷卡，人民币604124元，收款事由为购房款。以上二份《收据》均盖有永安市诚上置业有限公司财务专用章。2014年9月12日，诚上置业公司向***开具销售不动产统一发票二份（124124元、500000元），以上二份发票均载明：付款方名称为***，不动产项目名称为松林轩，销售的不动产楼牌号为松林轩2-1001，款项性质为购房款。

经向不动产登记管理部门核查，截止***与诚上置业公司签订案涉《商品房买卖合同》之日，***在永安市区范围内其名下无产权登记房产，有一套备案登记房产，即坐落于永安市××幢××室房产（房屋代码：166525、备案时间：2012年12月26日、建筑面积：218.46平方米）。

2021年7月30日，***（施发强代理）与永安市自来水有限责任公司就案涉房产用水事宜签订《永安市城市供用水合同》。2020年12月3日，诚上置业公司向***发出《入户装修通知》，通知其于2020年12月5日其可签名领取进户门钥匙。2021年9月1日，松林轩临时业委会、游建忠、施建明出具《证明》，载明：“诚上置业松林轩小区业主于2020年11月份经70%业主投票选举产生成立了松林轩临时业委会，该小区在永安市城投、诚上置业、施工建设方于2020年12月10号同意并联合松林轩业委会，将小区业主所购房钥匙交由业主装修。该小区2栋1001室***以于2020年12月12日办理了交钥匙手续，特此证明。”

2021年7月5日，***就本院上述查封案涉房产的执行行为提出书面异议，本院于2021年8月18日作出（2021）闽0481执异20号执行裁定，认为***与诚上置业公司于2014年10月17日签订《商品房买卖合同》时，名下已有2012年12月26人备案登记的永安市××幢××室房产，***在永安市区范围内除案涉房产外有其他可用于居住的房屋，因此，案涉房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条可以排除执行的情形，***提出阻却执行的请求，缺乏事实和法律依据，故异议理由不能成立，遂裁定驳回***的执行异议请求，2021年8月24日***签收上述《执行裁定书》。

本院经审理认为，本案的争议焦点为：***对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此问题，从以下两个方面进行分析：

（一）对本案争议问题的判断如何适用法律

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是否可以作为本案适用法律？

在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于将强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主原则的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有所不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

2.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条？

***认为，作为购房者，其可以根据其交易的具体情况选择适用以上二条的规定，其明确表示其选择适用第二十八条的规定。同时，***提供了最高人民法院于2021年2月19日发布的指导案例156号案例作为参照。

海宇建设公司认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，***作为购房者，其对抗的是海宇建设公司享有的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断***对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。同时，海宇建设公司提供了最高人民法院（2018）最高法民再448号民事判决作为参照。

本院认为，最高人民法院于2021年2月19日发布的指导案例156号的裁判理由认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。而海宇建设公司提供的最高人民法院（2018）最高法民再448号案件与本案在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面较之***提供的最高人民法院于2021年2月19日发布的指导案例156号案例，二者的相似性程度更高，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第一条、第六条的规定，决定参照适用海宇建设公司提供的最高人民法院（2018）最高法民再448号民事判决作为参照。对海宇建设公司的上述认为本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的主张及其理由本院予以采纳。

（二）本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，本案中，***与诚上置业公司签订案涉《商品房买卖合同》一份，落款时间为2014年10月17日，并于2014年10月21日在永安市房管局办理了合同备案登记手续，而本院查封日期为2021年3月31日，***签订案涉《商品房买卖合同》的时间早于人民法院查封之时，符合该条的时间要件要求；其次，根据本院于2021年8月4日向永安市不动产登记中心查询结果显示，签订上述案涉《商品房买卖合同》时，***名下无其他用于居住的房屋，仅有备案登记一套坐落于永安市××幢××室房屋，该房屋仅办理备案登记手续，但尚未办理产权登记手续，不应认定为***名下所有的房屋，故本院于2021年8月18日作出（2021）闽0481执异20号执行裁定据以认定***提出的阻却执行的请求不能成立的事由不能成立。最后，***提供了其交纳购房款的收款收据（ＮＯ4625623、ＮＯ4625608）复印件各一份，及诚上置业公司出具的销售不动产统一发票，以证明其已支付了案涉购房的价款，海宇建设公司对其资金来源及购房款交纳过程的真实性提出异议，但未能提供证据予以证明，依法应当承担举证不能的法律后果，对其该项主张本院不予支持，对***主张的上述事实本院予以认定。综上，***对案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其主张停止对永安市××小区××幢××室房屋（现门牌号永安市城区燕江南路2058号1幢1001室）的执行的诉讼请求本院予以支持。

《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故，对***主张撤销永安市人民法院（2021）闽0481执异20号执行裁定书的诉请，本院不予支持。诚上置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：

一、不得执行永安市××小区××幢××室房屋（现门牌号永安市城区燕江南路2058号1幢1001室）；

二、驳回***的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由永安市海宇建设有限责任公司、永安市诚上置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

审　判　长　　罗爱萍

人民陪审员　　陆元园

人民陪审员　　张崇妹

二〇二二年二月二十二日

书　记　员　　傅佳琦

附本案适用的法律条文：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。