永安市海宇建设有限责任公司、永安市诚上置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省永安市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）闽0481执异21号

案外人：陈燕榕，男，1977年10月9日出生，汉族，住福建省永安市。

案外人：林雁鸿，女，1978年2月16日出生，汉族，住福建省永安市。

申请执行人:永安市海宇建设有限责任公司，住所地永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。

法定代表人：姚志明，总经理。

被执行人：永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3幢601室，统一社会信用代码：91350481676503273H。

法定代表人：郑诚松，董事长。

本院在执行申请执行人永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设公司）与被执行人永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈燕榕、林雁鸿对本院查封位于永安市××小区××幢××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人的执行异议进行审查，现已审查终结。

案外人陈燕榕、林雁鸿称，陈燕榕与林雁鸿系夫妻关系，因其名下无可居住的房屋，于2014年8月20日与诚上置业公司签订编号为YS××××号《商品房买卖合同》。合同第三条约定陈燕榕、林雁鸿向诚上置业公司购买××住宅小区××幢××单元××室，建筑面积120.88平方米。第四条计价方式与价款约定购房总价款为550246元。第六条付款方式及期限约定陈燕榕、林雁鸿支付首期购房款计270246元，余额280000元由陈燕榕、林雁鸿办理按揭贷款。第八条约定诚上置业公司应当在2015年5月30日前办理交房。第十四条约定，诚上置业公司应当在商品房交付使用后60日内办理权属登记。合同签订后，陈燕榕、林雁鸿依约向诚上置业公司支付首期购房款270246元。2014年9月4日，诚上置业公司向陈燕榕、林雁鸿出具了预收购房款270246元的销售不动产统一发票。2014年8月31日，诚上置业公司未经陈燕榕、林雁鸿同意，擅自将陈燕榕、林雁鸿购买的××住宅小区××幢××单元××室房屋网签注销。2014年9月1日诚上置业公司将该房屋抵押给三明工商银行，并办理了抵押登记，导致陈燕榕、林雁鸿无法办理商品房买卖合同备案登记及办理按揭贷款。陈燕榕、林雁鸿为了减少损失，无奈与诚上置业公司协商以4000元/㎡换购由诚上置业公司开发的××小区××幢××室房屋，房屋面积约121㎡，购房总价约为48.4万元，双方重新签订商品房买卖合同。2017年3月15日，陈燕榕、林雁鸿向诚上置业公司指定的售楼部经理翁小健补缴3.3万元用于办理案涉房屋的购房发票，且诚上置业公司承诺在2017年3月22日前办理商品房买卖合同的备案登记。但诚上置业公司未在约定的时间内为××小区××幢××室房屋办理商品房买卖合同备案，也未向陈燕榕、林雁鸿开具正式购房发票，也未按约定交付房屋，陈燕榕、林雁鸿经长期催促均无果。

综上事实，陈燕榕、林雁鸿认为，根据法释[2020]第21号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，陈燕榕、林雁鸿与诚上置业公司签订编号为YS××××号《商品房买卖合同》及有关换购××小区××幢××室房屋的约定均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。陈燕榕、林雁鸿在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，其所购买的案涉房屋为首套购房，名下无其他用于居住的房屋，案涉房产已支付首期购房款270246元，超过合同约定总价款的百分之五十，且未办理商品房买卖合同备案及产权登记手续系诚上置业公司严重违约所至，非基于陈燕榕、林雁鸿自身的原因。根据以上规定可知，陈燕榕、林雁鸿购买的案涉房屋符合执行异议成立的三种法定情形，享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第312条之规定，特依法请求排除(2019)闽0481执2253号执行裁定书的执行，解除对××小区××幢××室房屋的查封。

陈燕榕、林雁鸿围绕异议请求，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、销售不动产统一发票复印件一份；3、《证明》复印件一份；4、收据复印件一份；5、《房屋相关信息》复印件一份6、林玉钦出具的情况说明；7、银行账户历史交易明细两份。

海宇建设公司、诚上置业公司均未提交书面意见。

本院查明，本院在执行申请执行人海宇建设公司与诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年11月27日依法查封诚上置业公司开发建设的永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××，陈燕榕、林雁鸿认为其享有足以排除上述房产强制执行的民事权益，上述房产不应作为诚上置业公司的资产拍卖用于清偿债务。

陈燕榕、林雁鸿与诚上置业公司签订合同编号为：ＹＳ××××号、落款时间为空白的《商品房买卖合同》一份。该份合同主要内容为：陈燕榕、林雁鸿向诚上置业公司购买位于永安市××小区××幢××单元××室××（建筑面积120.88平方米），购房单价4552元／平方米，总价为550246元；合同约定合同签订之日，买受人支付首期购房款计人民币270246元，余额计人民币280000元，由买受人申请办理按揭贷款。除该《商品房买卖合同》之外，陈燕榕、林雁鸿未能提供为购买涉案房产所签订的合法有效书面买卖合同。陈燕榕、林雁鸿提供的销售不动产统一发票复印件显示，诚上置业公司为陈燕榕、林雁鸿出具落款日期为2014年9月4日收购房款金额为270246元的销售不动产统一发票一份，发票中备注××园××、120.88（建筑面积）等内容。除该销售不动产统一发票之外，陈燕榕、林雁鸿未能提供因支付涉案房产购房款，诚上置业公司开具的相应销售不动产统一发票。

经本院向不动产登记管理部门核查，陈燕榕、林雁鸿在永安市区范围内没有其他住宅不动产登记信息。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈燕榕、林雁鸿提交的所有证据材料，无法证实陈燕榕、林雁鸿所主张的其与诚上置业公司协商以4000元/㎡换购由诚上置业公司开发的××小区××幢××室房屋，房屋面积约121㎡，购房总价约为48.4万元，双方重新签订商品房买卖合同并已支付××小区××幢××室房屋购房款270246元的事实。因陈燕榕、林雁鸿未能提供涉案房产合法有效的书面买卖合同，且未能提供支付涉案房产购房款的充分证据，所以案涉房产不符合上述可以排除执行的情形，陈燕榕、林雁鸿提出阻却执行的请求，缺乏事实和法律依据，其提出阻却执行的事由不能成立，因此，案外人的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人陈燕榕、林雁鸿的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　钟增贵

审判员　　陈祖军

审判员　　罗德藩

二〇二一年八月十八日

书记员　　范秀黎

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。