永安市海宇建设有限责任公司、永安市诚上置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省永安市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）闽0481执异22号

案外人：林心，女，1990年10月23日出生，汉族，住福建省永安市。

申请执行人:永安市海宇建设有限责任公司，住所地永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。

法定代表人：姚志明，总经理。

被执行人：永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3幢601室，统一社会信用代码：91350481676503273H。

法定代表人：郑诚松，董事长。

本院在执行申请执行人永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设公司）与被执行人永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人林心对本院查封位于永安市××小区××幢××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人的执行异议进行审查，现已审查终结。

案外人林心称，因申请执行人海宇建设公司与被执行人诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案【民事判决案号（2018）0481民初4268号】，海宇建设公司向贵院申请强制执行。贵院于2021年4月28日以短信送达的方式通知我，我已备案的房屋永安市××小区××幢××室已被贵院查封，该行为已损害到我个人的利益，现向贵院提出执行异议。其理由如下:2014年10月13日，林心与诚上置业公司签订了案涉《商品房买卖合同》，约定一次性付款445148元，林心于2014年9月11日一次性向诚上置业公司付清买房款。诚上置业公司按照合同约定出具发票和备案手续。该套商品房为本案执行标的物，基本情况为:坐落于永安市××小区××幢××室房屋，房屋面积82.16平方米，购房单价5418.16元，购房总价445148元，交房时间2015年8月31日，因诚上置业公司后期无资金投入，已成烂尾楼，无法办理过户手续，本着自救原则，自行组织业主委员会，向本房主交付该房屋钥匙，并收取电梯等物业费用。案涉《商品房买卖合同》第二十五条约定:“本合同自双方签订之日起生效，本合同签订之日起30日内，由卖出人（指诚上置业公司）向房屋权属登记机构永安市房产管理局申请预告登记。”第二十六条约定:“商品房预售的，自合同生效之日起30日内由出卖人（指诚上置业公司）向永安市房产管理局办理合同登记备案。”于是，诚上置业公司按《商品房买卖合同》约定向不动产登记管理部门办理合同备案手续。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，林心已经向诚上置业公司支付了案涉商品房的全部购房款，因此海宇建设公司的工程价款优先受偿权不得对抗林心。综上，林心请求1、依法确认林心与诚上置业公司双方签订的位于永安市××小区××幢××室房屋的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求立即停止执行对位于永安市××小区××幢××室商品房的查封。

林心围绕异议请求，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、销售不动产统一发票复印件一份。

海宇建设公司、诚上置业公司均未提交书面意见。

本院查明，本院在执行申请执行人海宇建设公司与被执行人诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年3月31日依法查封诚上置业公司开发建设的永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××，林心认为上述房产已由其实际出资购买，并办理备案登记，不应作为诚上置业公司的资产拍卖用于清偿债务。

林心与诚上置业公司签订合同编号为：ＹＳ000010509号、落款时间为2014年10月13日的《商品房买卖合同》一份并在房管部门办理了合同备案登记手续。该份合同主要内容为：林心向诚上置业公司购买位于永安市××小区××幢××室××（建筑面积82.16平方米），购房单价5418.06元／平方米，总价为445148元；合同约定买受人于合同签订之日一次性支付全部购房款445148元。依据林心提供的销售不动产统一发票复印件显示，诚上置业公司为林心出具落款日期为2014年9月11日收购房款金额为445148元的销售不动产统一发票一份，发票中备注松林轩2-1602、82.16（建筑面积）等内容。

经本院向不动产登记管理部门核查，截止林心与诚上置业公司签订《商品房买卖合同》之日，林心在永安市区范围内没有其他住宅不动产登记信息。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，林心与诚上置业公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》并在房管部门办理了合同备案登记手续；经向永安市不动产登记中心核查，林心于签订购房合同时在永安市区范围内只有该套房产，没有其他房产；林心提供的销售不动产统一发票可以证实其已按合同约定支付全部购房款。因此，案涉房产符合上述可以排除执行的情形，林心提出阻却执行的请求，事实清楚、证据充分，应予支持。本案系案外人对执行标的提出的执行异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的的异议理由成立，应裁定中止对该标的的执行，执行异议程序中不能径行解除查封，林心提出的异议请求不符合规范，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：

中止对位于永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　钟增贵

审判员　　陈祖军

审判员　　罗德藩

二〇二一年八月十八日

书记员　　范秀黎

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。