永安市海宇建设有限责任公司、永安市诚上置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省永安市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）闽0481执异23号

案外人：苏晋垚，男，1987年7月23日出生，汉族，住福建省南平市延平区。

申请执行人:永安市海宇建设有限责任公司，住所地永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。

法定代表人：姚志明，总经理。

被执行人：永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3幢601室，统一社会信用代码：91350481676503273H。

法定代表人：郑诚松，董事长。

本院在执行申请执行人永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设公司）与被执行人永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人苏晋垚对本院查封位于永安市××小区××幢××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人的执行异议进行审查，现已审查终结。

案外人苏晋垚称，其与诚上置业公司签订了购买位于永安市××路××号××幢××室的《商品房买卖合同》，于2014年7月1日全额支付购房款602751元，全额支付了地下负一层19号车位款项84738元，合计支付了全部款项共687489元。根据《商品房买卖合同》第二十六条约定：“商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向永安市房产管理局办理合同登记备案。”于是诚上置业公司按约定向不动产登记管理部门办理合同备案手续。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，苏晋垚已经向诚上置业公司支付了案涉商品房的全部购房款，因此，海宇建设公司的工程价款优先受偿权不得对抗苏晋垚。综上，苏晋垚请求解除对永安市××小区××幢××室房产的查封。

苏晋垚围绕异议请求，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、销售不动产统一发票复印件三份；3、银行转账凭证复印件四份。

海宇建设公司、诚上置业公司均未提交书面意见。

本院查明，本院在执行申请执行人海宇建设公司与被执行人诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年3月31日依法查封诚上置业公司开发建设的永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××，苏晋垚认为上述房产已由其实际出资购买，并办理备案登记，不应作为诚上置业公司的资产拍卖用于清偿债务。

苏晋垚与诚上置业公司签订合同编号为：ＹＳ000009906号、落款时间为2014年8月25日的《商品房买卖合同》一份并在房管部门办理了合同备案登记手续。该份合同主要内容为：苏晋垚向诚上置业公司购买位于永安市××小区××幢××室××（建筑面积121.55平方米），购房单价4958.87元／平方米，总价为602751元；合同约定买受人于合同签订之日一次性支付全部购房款602751元。依据苏晋垚提供的银行转账凭证复印件显示，苏晋垚通过银行转账方式于2014年6月11日向诚上置业公司转账支付100000元；于2014年7月8日向诚上置业公司转账支付87489元、34000元、466000元，上述款项合计687489元（含购车位款84738元）。上述602751元购房款项诚上置业公司已于2014年8月18日开具销售不动产统一发票二份（金额分别为500000元、102751元）予以确认。

经本院向不动产登记管理部门核查，截止苏晋垚与诚上置业公司签订《商品房买卖合同》之日，苏晋垚名下在永安市区范围内共有永安市××小区××幢××号不动产一处，该房产系杂物间，建筑面积9.83平方米，不具备居住条件。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，苏晋垚与诚上置业公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》并在房管部门办理了合同备案登记手续；苏晋垚与诚上置业公司签订《商品房买卖合同》之日，苏晋垚名下在永安市区范围内仅有的永安市××小区××幢××号不动产为不具备居住条件的杂物间，所以可以认定苏晋垚购买涉案房产确系基于自身居住需要；苏晋垚提供的银行转账凭证复印件及销售不动产统一发票可以证实其已按合同约定支付全部购房款。因此，案涉房产符合上述可以排除执行的情形，苏晋垚提出阻却执行的请求，事实清楚、证据充分，应予支持。本案系案外人对执行标的提出的执行异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的的异议理由成立，应裁定中止对该标的的执行，执行异议程序中不能径行解除查封，苏晋垚提出的异议请求不符合规范，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：

中止对位于永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　钟增贵

审判员　　陈祖军

审判员　　罗德藩

二〇二一年八月十八日

书记员　　范秀黎

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。