永安市海宇建设有限责任公司、永安市诚上置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省永安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）闽0481执异27号 案外人：***，女，1967年11月14日出生，汉族，住永安市。 申请执行人:永安市海宇建设有限责任公司，住所地永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。 法定代表人：***，总经理。 被执行人：永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3幢601室，统一社会信用代码：91350481676503273H。 法定代表人：***，董事长。 本院在执行申请执行人永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设公司）与被执行人永安市诚上置业有限公司（以下***上置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封坐落于永安市××路××号（××小区）117号房产（现坐落为永安市城区××路××号××室××楼××层××号，以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人的执行异议进行审查，现已审查终结。 案外人***称，***于2014年9月3日一次性**上置业公司付清案涉房产购房款898880元，诚上置业公司出具了销售不动产统一发票。2014年10月11日，双方就案涉房产买卖签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》并在房产登记管理部门办理备案登记手续。该《商品房买卖合同》约定2015年8月31日之前交房，***上置业公司资金链断裂无法完成后续投入，该项目成为烂尾楼，至今无法办理过户手续。据此，该《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条及最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条之规定，***完全符合上述规定的不动产买受人物权保护条件。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，***已经**上置业公司支付了案涉商品房的全部购房款，因此，海宇建设公司的优先受偿权不得对抗***。综上，请求：1.确认***与诚上置业公司签订的坐落于永安市××路××号（××小区）117号房产的《商品房买卖合同》合法有效；2.立即停止对坐落于永安市××路××号（××小区）××号房产的执行。 ***围绕异议请求，提供如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份；2.销售不动产统一发票(自开)复印件三份。 海宇建设公司、诚上置业公司均未提交书面意见。 本院查明，2013年10月21日，诚上置业公司与海宇建设公司签订《××小区商住楼工程建设项目施工合同》，诚上置业公司将松**商住楼工程发包给海宇建设公司施工，双方约定工程合同价款约2639万元。嗣后，诚上置业公司因拖欠海宇建设公司该工程项目模板加工、安装、拆模及钢管脚手架等工程价款，海宇建设公司向本院提起诉讼，本院于2019年1月30日作出(2018)闽0481民初4268号民事判决，判决：诚上置业公司于判决生效后十日内支付海宇建设公司模板加工、安装、拆模及钢管脚手架等工程价款1470000元；海宇建设公司对涉案工程折价或拍卖价款中的1470000元享有优先受偿权。该判决生效后，诚上置业公司未履行，海宇建设公司向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2022年4月7日，以(2019)闽0481执2253号执行裁定，依法查封诚上置业公司开发建设的案涉房产。 另查明，***与诚上置业公司签订合同编号为：ＹＳ000010861号、落款时间为2014年10月11日的《商品房买卖合同》一份并在房管部门办理了合同备案登记手续。该份合同主要内容为：*****上置业公司购买坐落于永安市××小区××室××楼××号商品房（房屋用途为商业服务，建筑面积56.18平方米），购房单价16000元／平方米，总价为898880元；合同约定买受人一次性支付全部购房款898880元。上述款**上置业公司已分别于2014年9月3日开具销售不动产统一发票二份（金额分别为500000元、345880元）、于2014年9月11日开具销售不动产统一发票一份（金额为53000元）予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，根据生效判决确认海宇建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，故***对案涉房屋享有的实体权利依法应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“消费者生存权”最优情形，***先于海宇建设公司的建设工程价款优先受偿权从而排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房产的用途为商业服务，并不符合上述所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形，因此，***提出阻却执行的请求，依据不足、理由不充分，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年八月二十六日 书记员　　*** 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。