某某、永安市海宇建设有限责任公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)闽04民终606号 上诉人（原审原告）：***，女，1967年8月2日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永安市海宇建设有限责任公司，住所地：福建省永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永安市诚上置业有限公司，住所地：福建省永安市巴溪大道1599号3幢601室，统一社会信用代码：91350481676503273H。 法定代表人：***，董事长。 上诉人***因与被上诉人永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设公司）、永安市诚上置业有限公司（以下***上置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省永安市人民法院（2021）闽0481民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月7日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，上诉人***的委托诉讼代理人***，被上诉人海宇建设公司的委托诉讼代理人***，被上诉人诚上置业公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.依法撤销福建省永安市人民法院（2021）闽0481民初3359号民事判决；2.依法改判支持***一审诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由海宇建设公司、诚上置业公司承担。事实与理由：一、根据***一审提交的《借款协议》上方的备注栏内容可证实，诚上置业公司于2018年1月6日对以房抵债的事实已经确认。根据《民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《合同法》第50条规定，法人或者其他组织的法定代表人，负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，2018年1月6日，***作为公司的法定代表人，签字备注“截止2018年1月6日，借款人尚欠本金2.3472万元，尚欠利息计13.4万元（13.4万元整按2%计算），经双方协商一致，本借款变更为无借款期限，月利率仍按2%计算（该笔借款原为伍拾万元整，借款人于2015年7月6日用“***”住宅壹套计82.16平方米×单价5800元＝476528元抵债，产权证还未办理。”根据以上法律可知，***作为公司法定代表人，对已备案在***名下的案涉房产，通过以房抵债的方式支付的事实作出确认，其行为已经产生法人行为的权利外观，基于该权利外观产生合理依赖，***有理由相信其行为是代表公司的职务行为，***主观上善意无过错，该信赖利益应归属***。***在《借款协议》备注栏签字确认的行为属履行职务的法人行为，该证据能够证实诚上置业公司对以房抵债的事实进行确认。二、根据***一审提供的证据诚上置业公司的法定代表人***出具的《情况说明》，能够证实案涉购房款已结清。***作为公司的法定代表人，是本案的被告，在本案一审诉讼期间，虽因债务原因未能出庭，但于2021年9月26日向***出具一份《情况说明》，载明“因公司经营融资需要，于2012年10月10日以本人名义向***借款50万元，借期一年，月利率2%，该款实际用于公司经营活动。借款到期后，因公司经营困难无力还款，公司提出以其名下的永安市××小区××幢××室房产（价值476528元）抵债，***表示同意，2015年7月6日，公司按其要求与***姐姐***签订《商品房买卖合同》并办理备案登记在***名下，2018年1月6日，本人代表公司与***结算，确认永安市××小区××幢××室房产的购房款476528元以尚欠***的借款本金500000元抵付，尚欠借款尾款23472元及利息至今未偿还。至此，备案登记在***名下位于永安市××小区××幢××室房产的购房款476528元已全部结清，因公司经营资金出现问题，导致该购房发票至今未出具，公司愿意配合出具该房产的购房发票。”上述《情况说明》从文义解释，包含以下几层含义：第一，***作出说明的身份不是个人，而是作为公司的法定代表人，代表公司从事民事活动。第二，确认借款50万元用于公司经营活动，实为公司借款。第三，确认以永安市××小区××幢××室房产的购房款476528元抵偿借款50万元，以房抵债达成合意。第四，确认公司未出具发票原因是公司资金链断裂原因，并非***。根据《民法典》第六十一条规定：依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，首先***有权代表法人对外行使职权；其次，***代表法人确认案涉房产购房款以借款抵付属履行职权范围的事务；再次，***对公司未出具购房发票原因应当知晓且能够说明。显然***实施的是职务行为，而不是个人行为，***的行为效果应当归属法人。原审判决对该份直接影响案涉购房款是否已付清的关键证据未作出客观认定，并认定不存在以房抵债的事实，属认定事实错误。三、案涉房产自2015年7月6日备案在***名下，因双方达成以房抵债方式支付，故双方签订的《商品房买卖合同》第六条仅约定购房总价，对付款期限未作约定；诚上置业公司也从未向***要求支付购房款，原审认定***未按合同约定支付价款明显与交易习惯不符，与常情常理不符。综上，上述二份证据能够相互印证备案在***名下的案涉房产的购房款通过以房抵债方式已付清，原审法院认定***未完成结果意义上的举证责任，认定案涉房产不符合可以排除强制执行的情形系认定事实错误，导致判决错误。 海宇建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持一审判决。一、一审判决认定***与诚上置业公司不存在债权债务关系，更不存在以房抵债的事实，属认定事实清楚，适用法律正确。本案中诚上置业公司法定代表人***对外签字借款的行为并不属于职务行为，不构成表见代理，系***的个人行为，与诚上置业公司无关。1、***的对外借款行为并未以诚上置业公司名义。本案中，2012年10月10日***向案外人***借款、2018年1月6日在《借款协议》上备注时，均是以***个人名义签订《借款协议》及作为借款人，并已由***个人实际履行，诚上置业公司从未在该借款协议上签章，该借款也未转入诚上置业公司账户，更也无证据证实该借款由诚上置业公司实际使用。根据《民法总则》第六十一条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，本案根本无法得出***是以诚上置业公司的名义对外借款的结论，更无法得出诚上置业公司对所谓的“以房抵债”行为进行确认的结论。2、***对外借款未经诚上置业公司的授权。法定代表人从事职务行为应在权限范围内进行，本案中，从一审证据2012年10月10日《借款协议》的形式要件上看，***向***借款时，诚上置业公司并未在借款协议上加盖公章，诚上置业公司也未出具任何授权委托书，特别事后***借款行为也未得到诚上置业公司同意和追认，这一事实也与诚上置业公司至今仍未向***开具案涉房产相应金额的销售不动产统一发票或相应收款收据的行为相互印证。因此，该借款系***以个人名义的借款，并不是其代表诚上置业公司履行职务的行为，更不存在诚上置业公司以房抵债的事实，与诚上置业公司无关。3、***的个人借款行为也不构成表见代理。如上所述，***对外借款并非以法定代表人的名义，而是以个人名义实施的借款行为，本案中***的借款行为根本不具备构成表见代理的先决条件，根本不适用《合同法》第50条之规定。二、***在一审提供的证据《***情况说明》系证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”之规定，证人***未出庭作证，其以书面方式提供的证言，该《情况说明》不得作为认定案件事实的根据，应依法排除。此外，因案涉房产的所有权人系诚上置业公司，而诚上置业公司与***系不同的法律主体，本案借款系***以个人名义对外借款根本不是履行法定代表人职务行为、更不可能构成表见代理，该《情况说明》**的内容“诚上置业公司以本人名义借款”“诚上置业公司以房抵债”等与客观事实及在案证据不符、自相矛盾，特别也与诚上置业公司至今仍未向***开具案涉房产的销售不动产统一发票或相应收款收据这一行为相悖，与常理不符，其证言也应依法排除。三、***不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定的情形。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被执行人诚上置业公司名下的案涉房产于2019年11月28日被永安市人民法院查封，且在法院查封之前***根本未**上置业公司支付案涉房产的任何购房款。因此，***并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项规定的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 诚上置业公司的法定代表人***辩称，借款协议和情况说明都是***代表诚上置业公司的意见。 ***向一审法院起诉请求：1.判令停止对永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的强制执行，并解除查封；2.判令确认坐落于永安市××小区××幢××室房产（现门牌永安市城区××路××号××幢××层××室××房产的权属归***所有；3.本案诉讼费用由海宇建设公司、诚上置业公司承担。 一审法院审理查明： 1.海宇建设公司与诚上置业公司等建设工程施工合同纠纷一案，永安市人民法院于2019年1月30日作出（2018）闽0481民初4268号民事判决书，判决：一、诚上置业公司尚欠海宇建设公司工程价款为1470000元；二、海宇建设公司对涉案工程折价或拍卖价款中的1470000元享有优先受偿权。 2.永安市人民法院在执行申请执行人海宇建设公司与被执行人诚上置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年11月28日依法***上置业公司开发建设的永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××。 3.***与诚上置业公司签订合同编号为：ＹＳ000016934号、落款时间为2015年7月6日的《商品房买卖合同》一份并在房管部门办理了合同备案登记手续。该份合同主要内容为：*****上置业公司购买位于永安市××小区××幢××室××（建筑面积82.16平方米），购房单价5800元／平方米，总价为476528元；合同约定买受人一次性支付全部购房款476528元。***提供了《借款协议》、银行历史流水、《情况说明》等据以证实其述称的以房抵债之事实。 4.经向不动产登记管理部门核查，截止***与诚上置业公司签订《商品房买卖合同》之日，***在永安市区范围内没有其他住宅不动产登记信息。 5.2021年3月26日，***向法院申请执行异议。2021年8月18日，永安市人民法院作出（2021）闽0481执异16号《执行裁定书》，裁定驳回***的执行异议请求。2021年8月24日***签收上述《执行裁定书》。 一审法院认为，关于买受人***有否支付《商品房买卖合同》约定的案涉房产价款问题。***主张其与诚上置业公司基于以房抵债的约定签订了合同编号为YS000016934号《商品房买卖合同》，约定***向被告购买***小区2幢1702室房屋，购房总价款为476528元。并提供《借款协议》《银行交易流水》、《情况说明》，证明：2012年10月10日，诚上置业公司因公司经营资金周转需要，以法定代表人***名义向***胞弟***借款50万元。《借款协议》签订当日***向***转账支付50万元。借款期限届满，诚上置业公司无力偿还，提出以房抵债并办理了案涉房产的备案登记，2018年1月6日，诚上置业公司法定代表人***再次确认了以房抵债方式支付案涉房产的购房款476528元。海宇建设公司质证认为：1.《借款协议》系***与***个人之间借款，系***的个人债务，该借款并未用**上置业公司，根本不是诚上置业公司借款，与诚上置业公司无关；2.借款人***或出借人***并未将该借款转入诚上置业公司账户，也无证据证实该借款诚上置业公司系实际使用，同时，诚上置业公司从未开具案涉房产相应金额的销售不动产统一发票或相应收款收据给***；3.虽然在《借款协议》《情况说明》上***作为借款人备注“用***住宅一套抵债”“借款用于公司经营活动”，但该备注约定的行为并未经所有***上置业公司同意和事后追认。一审法院认为，涉案借款是以***名义，而非以诚上置业公司名义借款，且涉案借款由出借人直接向***个人账户转账支付50万元，本案亦无证据证明涉案借款系用**上置业公司生产经营，故涉案借款应认定为***个人行为。***与诚上置业公司不存在债权债务关系，更不存在以房抵债的事实，不能认定买受人***已经支付了《商品房买卖合同》约定的案涉房产价款。 综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据***的**及举证尚不足以证实其已按《商品房买卖合同》约定**上置业公司支付案涉房产价款之事实。因此，***未能就支付涉案房产购房款之事实完成结果意义上的举证责任，案涉房产不符合上述可以排除执行的情形，***提出：1、停止对永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的强制执行，并解除查封。2、判令确认坐落于永安市××小区××幢××室房产（现门牌永安市城区××路××号××幢××层××室××房产的权属归***所有的请求，依据不足、理由不充分，应予驳回。诚上置业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，判决：一、驳回***要求判令停止对永安市××小区××幢××室房产（现门牌地址：永安市城区××路××号××幢××层××室××的强制执行，并解除查封的诉讼请求；二、驳回***要求判令确认坐落于永安市××小区××幢××室房产（现门牌永安市城区××路××号××幢××层××室××房产的权属归***所有的诉讼请求。案件受理费9962元，由***负担。 二审期间，***围绕上诉请求依法向本院提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，将结合全案事实进行综合分析认定。 二审审理查明，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，***主**上置业公司法定代表人***代表法人确认案涉房产购房款以借款抵付，但***所提供的***与***于2012年10月10日签订借款协议，载明***因使用资金需要向***借款50万元整，及借款期限、利率等内容，该借款协议上的债权人为***。***未能提供其与***、***或诚上置业公司已达成债权债务转让协议等证据予以证实***已取得该50万元借款的债权。借款人***于2018年1月6日备注“借款人于2015年7月6日用***住宅一套抵债”，并未明确所抵债的房屋为***小区2幢1702室及涉案房屋的受让人为***。***对其主张以房抵债而支付涉案房屋购款476528元，亦未能提供相应证据予以证实已经所有***上置业公司同意或事后追认。故***对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。***的上诉主张，证据不足，本院不予支持。 综上，***的上诉请求，理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9962元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年五月六日 书记员　　*** 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。