3594某某与某某州环保集团炉顶密封有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终3594号 上诉人（原审被告）：***，男，1977年6月7日生，汉族，住宜兴市。 委托诉讼代理人：**，江苏品悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏品悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***州环保集团炉顶密封有限公司，住所地宜兴市***周墅村。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏谋***事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***州环保集团炉顶密封有限公司(以下简称昱州公司)租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由： 1.***已于2019年11月30日前将所有物品搬离案涉钢棚，并付清租金，以实际行动表明不再租赁钢棚。由于案涉租赁标的物钢棚存在两端通风、没有门锁、且本身在昱州公司厂区内等特殊性，***不存在将租赁房屋钥匙等交还昱州公司的义务，故自***搬离之日起钢棚便应视为***公司控制支配。一审判决认定***占用钢棚至2020年6月4日无事实依据。2、***并未租赁昱州公司北面车间使用，双方并未约定年租金5万元，***支付的6.5万元租金均是租赁钢棚的使用费。 昱州公司辩称：一审已查明，***自2019年起既未***公司提出解除双方租赁合同,又未***公司交付承租的钢棚。双方在派出所的录音资料也明确北面厂房的租金已支付30000元，还欠20000元,据此可以认定北面厂房一年租金是5万元。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 昱州公司向一审法院起诉请求：要求判令：1.确认自2020年1月24日起解除与***之间的租赁关系，***腾空并交还租赁房屋；2.***支付止2020年1月23日欠交的房租115726元，并赔偿自2020年1月24日起至交付房屋为止的租赁损失以及承担违约金。 一审法院认定事实：2018年4月30日，原告昱州公司与被告***签订房屋租赁协议1份，载明***租赁昱州公司西厂两车间之间***自行协调出资搭建钢棚房屋，钢棚最东面不得超过北面车间东墙位置，建好后产权及所有权***公司所有，***租用。期限叁年，自2018年5月1日至2021年4月30日，房租金每年110000元，第一年的租金因建好后产权***公司，故昱州公司同意第一年免交房租金，作为相互抵资，第二年必须提前一个月交给即于2019年4月1日前，第三年开始租金每年提升10%，交付日期按第二年的方式类推。又载明任何一方未履行条款均属违约，应承担协议年租金总额50%的违约金。***于2018年4月3日***公司支付5000元，2018年10月18日支付20000元，2018年12月26日支付10000元，2019年5月9日支付10000元，2019年11月30日支付20000元，合计65000元。 审理中，昱州公司称涉案出租钢棚未经批准而由***建造，***先于2018年承租钢棚南面车间，后于2019年承租钢棚北面的一间车间(产权登记在其公司名下**落于通蜀路南侧**村段，建筑面积2222.80平方米，设计用途为工交仓储)，均口头约定年租金50000元。由于***自2019年5月1日起未按协议约定支付租金，故通过微信与***联系催收租金即于2019年6月27***公司发出“你应该钢棚和车间都要付我租金”，于2019年6月30日发出“钢棚和车间租金赶紧付，不要违约”，于2019年6月26日发出“又推迟了好几个月了，你应该钢棚和车间都要付我租金了”，于2019年11月14日发出“又推迟了好几个月了，你应该钢棚和车间都要付我租金了，赶紧回话”。(上述均未有***相应回复内容)。故于2020年1月20日发出“要在2020年1月23日前付清全部欠交租金，如仍未按通知交纳租金，本公司自2020年1月24日起，与你解除房屋租赁合同关系，由此造成的一切法律责任将由你承担”。同时，提供2020年3月18日与***录音电话内容，***承认承租钢棚北面的一间车间，现欠租金20000元。其中录音内容为“北面的一带车间你算算，已经付了几钱了/已经付给他3万元了”、“北面车间已经付了3万元/哎”、“还差2万元/哎”、“是这各意思否/是这个意思活”。***称其因经营宜兴市雅韵货运有限公司，为货运搭建钢棚，用于车辆来往、装车与卸车、临时避雨，防潮，该钢棚双向通风、没有门锁。提供其与案外人签订的合同，说明其于2019年5月1日将生产经营场所移至官林。第一年届满前提出不再承租，***公司法人代表同意后才签订该合同。其未租用过昱州公司钢棚北面的车间，到2019年11月底已经从钢棚中全部搬空，未再占有和使用钢棚，且钢棚所在昱州公司内，昱州公司可自行占有与使用钢棚。对昱州公司通过微信所发联系内容均已收到，电话录音内容中所指房子系钢棚西面小房子，用过房子仅是偶尔放放东西、落脚,对钢棚北面的车间未使用过。因录音人未表明身份故在录音讲话中表述意思不完全是其真实意思表示。同意昱州公司提出解除租赁合同。2018年度提前支付租金系根据昱州公司需打点城管要求而付，且可在第二年租金中扣除。 审理中，昱州公司确认自2020年6月5日起开始使用涉案钢棚，同时称因租赁合同无效，要求支付按第二年租金标准计算至2020年6月5日止钢棚租金与钢棚北面车间使用的剩余租金2万元。对此，***称涉案钢棚系违章建筑，据此签订的房屋租赁合同无效，其不需承担违约金，***以其实际行动不再租赁钢棚，且履行了租赁物返还行为。 以上事实，有租赁合同、电话录音内容、微信内容、质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。 一审法院认为，***未取得合法建设手续在昱州公司内因货运需要搭建钢棚，故***与昱州公司之间所涉钢棚房屋租赁协议无效。对昱州公司请求***参照房屋租赁协议约定的租金标准支付使用期间费用应予以支持，而对昱州公司要求***承担违约金请求不予支持。***辩称以其实际行动不再租赁钢棚，且履行租赁物返还行为意见，因***未提供昱州公司认可不再租赁并接受钢棚的证据而不予采信。一审法院按审理中昱州公司确认自2020年6月5日起开始使用涉案钢棚意见，确认***已***公司返还涉案钢棚，对***辩称至2019年11月底已从钢棚中全部搬空，昱州公司可自行占有与使用钢棚的意见不予采信。计算至2020年6月5日钢棚使用费为120849元。又昱州公司称***除承租钢棚外，另行向其公司租赁车间使用，主张2019年租赁钢棚北面车间剩余租金款项20000元，***不认可2019年租赁钢棚北面车间。一审法院从***收到昱州公司微信催交内容均反映出昱州公司向***出租钢棚与车间出租，同时在录音内容中***认可除已付30000元外还差20000元，结合***审理中确认除使用钢棚外同时使用其他房屋意见，确认***除钢棚外结欠昱州公司房屋租金20000元。***自2018年4月3日至2019年11月30日止***公司支付租金65000元，扣除***录音内容中自认已付30000元外，其余35000元应为支付钢棚租金应予扣除。***应支付涉案钢棚使用费85849元，剩余房屋租金20000元，合计105849元。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十六条之规定，判决：一、***于判决发生法律效力之日起十日内***公司支付款项105849元。二、驳回昱州公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2428元，其中案件受理费1308元（已减半收取），保全费1120元，***公司负担428元，***负担2000元，***负担的诉讼费已***公司垫付，***在判决生效之日起十日内***公司支付。 二审中，***申请其两位客户***、***作为证人出庭作证，内容为2019年底开始，提货地点已经更换到其他地方，不再是原来的昱州公司内。证明***自2019年底起便没有再占用过案涉的钢棚。昱州公司对以上证据的真实性、关联性、合法性均不认可，认为即便客户到其他地方提货，也不必然表示***与昱州公司的租赁合同已经解除。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，承租人***认为其与昱州公司的租赁合同已经提前解除，解除时间为2019年11月底，对此事实，其应承担相应的举证责任。因案涉租赁合同期限为三年，***在租赁期内提前解约合同，必须向出租人昱州公司作出明确的提前解除合同的意思表示，并归还租赁物。现其提供的证据不足以证明其于2019年11月底实施了以上行为，理应承担举证不能的不利后果。故其认为案涉租赁合同已于2019年11月底解除的上诉请求，于法无据。***实际租赁使用昱州公司北面车间并仍拖欠20000元租金的事实，昱州公司一审中已提供证据予以证明，***不认同以上事实却未提供相反证据予以反驳，故对其不结欠房屋租金20000元的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2615元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　谢　伟 审判员　*** 审判员　*** 二〇二〇年十一月十六日 法官助理*** 书记员***