原告南京某某建设工程有限公司与被告南京伟锐汽车服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初4731号 原告：南京**建设工程有限公司，统一社会信用代码91320111562880409R，住所地南京市浦口区星甸街道**大道****。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏宪德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏宪德律师事务所律师。 被告：南京伟锐汽车服务有限公司，统一社会信用代码91320192MA1MPLBU8J，住，住所地南京经济技术开发区龙潭街道疏港路**龙潭物流基地**/div> 法定代表人：***，该公司总经理。 原告南京**建设工程有限公司（以下简称**公司）与被告南京伟锐汽车服务有限公司（以下简称伟锐公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**公司委托诉讼代理人***，被告伟锐公司法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年12月14日签订的《租赁合同》；2、判令被告退还租金20万元；3、判令被告赔偿原告违约金125000元。事实和理由：原、被告于2019年12月14日签订《租赁合同》，约定由被告将位于栖霞山南300米处15亩场地租赁给原告，租赁期限暂定1年（2020年1月-2020年12月底），租赁用途为钢管加工、钢结构制作、钢管钢结构防腐，钢材气割，材料仓储，停车等一切生产经营用途，约定在合同签订之日起，原告向被告支付2万元作为定金。租金每1年支付1次，在2019年12月15日前乙方需一次性缴纳2020年1-6月房租共计15万元至被告指定账户。合同亦约定被告应协助原告引100KW三相电至乙方场地内，并安装独立电表供生产使用。在合同附则约定，被告答应挪电线杆，中间电线杆3根，于2020年1月15日挪走，如未挪走，视为被告违约，理应赔违约金1个月租金，每延迟1个月时间，就多赔1个月，累计赔付直至移走。2020年3月27日，被告又写下***，承诺在2020年4月15日前办理好厂地挪电线杆和电箱安装事情，若无法兑现，则退回全部租金。合同签订后，原告花大额搬迁费用从原来的场地搬至租赁场地，共支付了20万元租金，但至今被告仍没有兑现承诺，2020年6月，原告接到通知，租赁场地因栖霞山南门铁路沿线环境整治，政府通知搬迁。原告从2020年6月15日开始搬迁，直至7月6日才搬迁完毕，仅搬迁费就达17万元以上。被告与原告签订合同时明知场地即将遇政府拆迁，仍欺骗原告与其签订合同，导致原告巨大损失。原告厂房建设花费50万元以上，混凝土60.66万元，混凝土人工机械费2.5万元，再次搬迁费16.6万元，搬迁人工费8.788万元，新建水电监控及材料达18万元，被告的隐瞒欺诈造成原告损失达200万元以上，使原告的经营陷入困境。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告伟锐公司辩称，1、双方签订的《租赁合同》合法有效，因遇政府拆迁，于2020年7月10日左右终止履行。2、原告已实际使用租赁场地，被告为保障原告正常经营，特意花费3万元拉了一根电缆线，并积极处理挪电线杆事宜，但因原告工人不配合，致使未能按期挪走，后双方又于2020年3月27日就挪走电线杆事宜签订***，因2020年5月政府通知拆迁，致《租赁合同》无法继续履行，故被告未再履行挪走电线杆的义务。原告共计支付被告20万元，其中5万元已实际用于挪电线杆事宜，另15万元系使用租赁场地的租金，故不应退还。《租赁合同》终止履行，系因政府拆迁所致，并非被告违约所致，原告在租赁场地上建设的成本，已通过拆迁补偿予以弥补。综上，原告的诉请，无事实和法律依据，应依法驳回。 本院经审理认定事实如下： 2019年12月14日，原告**公司作为乙方，被告伟锐公司作为甲方签署《租赁合同》1份，就乙方租赁甲方场地事宜约定如下：一、租赁物业情况，1、甲方将位于栖霞山南300米处15亩场地租赁给乙方，甲方须提供场地的产权证明或使用权证明。2、租赁地块面积约10000平方。3、该地块属于甲方，甲方保证该地块没有任何产权纠纷、债权债务纠纷，没有第三方就该地块主张权利以对乙方行使本合同项下的权利形成障碍。4、如该地块甲方无处置权，造成乙方损失的，甲方须承担乙方全部损失。二、租赁期限及租赁用途，1、租赁期限暂定1年（2020年1月-2020年12月底）在政府无强制性变更用途，后期续租***公司继续续租。2、租赁用途为：钢管加工，钢结构制作，钢管钢结构防腐，钢材气割，材料仓储，停车等一切生产经营用途。三、租金缴纳及房屋交付情况，1、在合同签订之日，乙方向甲方支付2万元作为定金。2、甲方将处于正常运营状况下的场地交付乙方使用，租金每一年支付一次，在2019年12月15日前乙方需一次性支付2020年1-6月房租共计15万元（含定金）至甲方指定账户。3、乙方在支付十五万元租金后即可进驻生产、堆放材料，甲方在2020年1月15日前清理完场地内的其他租户及货物，否则租期向后延期，直至搬完开始计算租期、租金。四、租金费用，1、土地使用租金：30万元/年，支付方式：租金半年一付。2、电费：甲方应协助乙方引100kw三相电至乙方场地内，并安装独立电表供生产使用，由乙方根据实际使用情况支付。……4、租金支付：租金每1年支付1次，从2021年开始，每1年租金在上个年度基础上递增8000元，第2年租金支付时间为2020年12月15日前，如乙方要求开具发票，甲方需开具等额发票。五、双方权利义务，（一）甲方权利与义务：1、甲方应负责乙方生产经营所需的供水、供电需求，电力不低于100KW。2、甲方必须保证出租场地能正常生产使用，如果不能正常生产使用，乙方的一切损失由甲方承担。（二）乙方权利与义务：……2、合同有效期间内，乙方有权根据生产经营需要在租赁场地上搭建临时用房，如遇政府拆迁或土地规划造成本合同的终止，双方互不承担违约责任，但场地上乙方提供的建筑补偿、搬迁补偿或赔偿全部归乙方所有。六、合同的解除，1、有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方不承担违约责任：因地震、火灾、政府统一搬迁等不可抗力因素。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付（1个月租金）违约赔偿金：……（3）若甲方因政府统一搬迁需终止合同的，应提前1个月书面告知乙方，本合同履行期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月以书面方式通知对方，经双方协商一致后签订书面终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。八、附则，1、甲方答应挪电线杆，中间电线杆3根，于2020年1月15日前挪走，如未挪走，视为甲方违约，理赔违约金1个月租金，每延迟1个月时间，就多赔1个月，累计赔付，直至移走。 上述《租赁合同》签订后，原告**公司于2019年12月14日通过微信支付租金2万元，于2019年12月16日通过工商银行转账支付租金13万元。 2020年3月27日，为解决租赁场地挪电线杆和电箱安装事宜，原、被告双方进行协商，被告伟锐公司向原告**公司出具***，内容为：伟锐公司收到**公司关于栖霞山300米处场地租金共计20万元整，伟锐公司承诺，在2020年4月15日前办理好场地挪电线杆和电箱安装事情，若伟锐公司无法兑现，则退回**公司所付全部租金，剩余租金挪完电线杆，**公司向伟锐公司一次付清。伟锐公司及其法定代表人***分别盖章、签字。2020年3月30日，伟锐公司向**公司出具收条，确认收到租金5万元。 审理中，被告伟锐公司法定代表人***提交其与原告**公司工作人员微信聊天记录，旨在证明其一直积极与原告联系挪电线杆事宜，因原告工人未予配合，致使电线杆未挪走。经质证，原告认为该证据能够证实原告一直催促被告挪走电线杆，但直到2020年4月18日，被告仍未挪走电线杆，致使原告无法正常经营，被告应按***约定将全部租金退还原告。 另查明，伟锐公司租赁给**公司的案涉土地系伟锐公司从案外人南京**汽车维修服务中心（以下简称**中心）租赁取得，**中心系从上海铁路局南京桥工段（以下简称南京桥工段）租赁取得案涉土地，**中心（承借方、乙方）与南京桥工段（出借方、甲方）最后一次签订《土地出借协议》时间为2017年1月1日，协议约定：甲方同意将位于京沪线下k1166+200至k1168+350或江苏省南京市栖霞区尧化镇街尧化村土地临时出借给乙方，用于堆放机具，借用土地面积2500平方米，借用期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方应按每月3.07元/平方米标准向甲方交纳土地管理费，自协议签订之日起10日内将土地管理费共计92000元一次性交清，今后每年按周边租金价格3%-8%进行上浮。乙方应根据批准的承借土地位置、面积和用途使用，不得擅自扩大使用面积，不得改变约定用途，不得转让和转借承借土地。在协议有效期内，如遇铁路或地方政府规划、建设等需要时，甲方须提前1个月书面通知乙方终止协议，乙方须无偿腾退土地，并清除地上附着物、堆积物，保证铁路及地方政府按期使用，土地管理费按实际使用时间结算。同时约定本协议不得作为办理建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、土地证和房产证之证据。 2020年5月13日，中国铁路上海局集团有限公司南京桥工段（原南京桥工段）向**中心发送告知函，告知土地出借协议已于2017年12月到期，租期届满后未再续约，南京桥工段将对案涉土地进行清理，要求**中心自收到通知之日起至2020年5月31日前将土地无条件腾空并返还。2020年6月12日，栖霞山南门铁路沿线整治小组张贴搬迁公告，通知占用涉案土地的企业在2020年6月20日下午17点前搬迁完毕。后，原告**公司于2020年7月6日搬迁完毕。 以上事实，有原告**公司提交的租赁合同、网银电子回单、***、收条、告知函、搬迁公告，被告提交的微信聊天记录，本院依职权调取的土地出借协议、调查笔录及本院庭审笔录在卷佐证，本院对此予以确认。 本院认为，承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。本案中，原、被告签订的租赁合同应对双方具有约束力，租赁合同履行过程中，出租人南京桥工段以其与**中心的出借协议期限已届满、不再续约，通知收回租赁场地，****山南门铁路沿线环境整治工作需要，原告已于2020年7月6日腾空搬离租赁场地，故应认定租赁合同已于2020年7月6日终止履行。 租赁合同约定，被告应协助原告引100kw三相电至租赁场地内，被告并承诺于2020年1月15号前挪走租赁场地中间3根电线杆，如未挪走，视为被告违约，每延迟1个月，赔付1个月租金，累计赔付，直至移走。被告到庭确认未挪走电线杆，但主张原告工人未予配合，且突遇搬迁，但被告提交的微信聊天记录不能证明其主张，故应认定被告违约。 关于违约责任问题，租赁合同约定了被告未按期挪走电线杆的违约责任，因被告未履行，双方协商后，被告又向原告出具***，将合同约定的挪走电线杆的期限推迟至2020年4月15日，并约定如不能完成则被告退还原告所付全部租金，同时约定剩余租金在挪完电线杆后由原告一次性付清，在出具该***后，原告又向被告支付了剩余租金5万元。综合以上事实分析，***系租赁合同违约责任的进一步明确，即被告挪走电线杆前，原告不支付租金，挪走电线杆后，原告再支付租金，现因被告未挪走电线杆构成违约，故原告有权主张被告返还已付全部租金20万元，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告同时承担赔偿5个月租金的违约金125000元的诉讼请求，双方已就未挪走电线杆的违约行为确定由被告承担返还全部租金的违约责任，现原告重复主张5个月租金的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告南京**建设工程有限公司与被告南京伟锐汽车服务有限公司签订的租赁合同已于2020年7月6日终止履行； 二、被告南京伟锐汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告南京**建设工程有限公司已付租金20万元； 三、驳回原告南京**建设工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6715元，减半收取3358元，由原告南京**建设工程有限公司负担1208元，被告南京伟锐汽车服务有限公司负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员　　朱　睿 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　卜　艳