籟某某建设（集团）股份有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）苏07民终499号 上诉人（原审被告）：江***建设（集团）股份有限公司，住所地南通市海安市城东镇东海大道22号。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，江苏海晨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，男，1992年5月22日出生，汉族，住江苏省东海县。 被上诉人（原审原告）：***，女，1991年10月19日出生，汉族，住江苏省东海县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王**江，江苏苏诚律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江苏苏诚律师事务所律师。 原审被告：连云港市瑞嘉置业有限公司，住所地江苏省东海县青湖镇青北村一组。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏华天人律师事务所律师。 上诉人江***建设（集团）股份有限公司（以下简称信拓公司）因与被上诉人**、***、原审被告连云港市瑞嘉置业有限公司（以下简称瑞嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2022）苏0722民初7438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人信拓公司向本院上诉请求：1．依法撤销一审判决，驳回被上诉人**、***对上诉人的一审诉讼请求；2．上诉案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、定性错误、判决错误、逻辑思维错误，损害了上诉人优先权，鼓励了不诚信者，不符合核心价值观，依法应予撤销。 一、案涉商品房已抵上诉人工程款，既有事实依据，也符合法律规定及司法政策。（1）2017年4月21日，信拓公司、瑞嘉公司及案外人连云港德地置业有限公司（以下简称德地公司）签订《XX小区复工协议》，约定，瑞嘉公司同意将不低于845万元（合同价）的XX小区部分房源作为工程担保，将买卖合同网签信拓公司名下，一年内瑞嘉公司按网签合同价（4500元/平方米）赎回。2017年4月24日，瑞嘉公司与信拓公司签订《商品房买卖合同》16份，将包括案涉X-X-XXXX室等在内的16套商品房网签给信拓公司，该合同第六条付款方式及期限（3）填写“抵工程款”。可以看出，最初已约定一年内瑞嘉公司如不按网签合同价赎回，则抵上诉人工程款。（2）案涉项目当时处于在建和烂尾阶段，“抵上诉人工程款”属于上诉人为复工享有的优先权，应受法律保护，相关司法案例也体现了总承包人对工抵房享有的优先受偿权。后来，在政府工作组协调下，2020年双方已将2017年房价调整到了8000元/平方米，相关协议得到了东海与连云港中院两级法院的认同，案涉商品房已抵上诉人工程款，未损害瑞嘉公司利益。最高法院相关司法案例，也体现了对总承包人享有工抵房的优先权。（2017）最高法民终354号民事判决书中认为：以房抵顶工程款形式，是承包人就涉案工程所享用建设工程价款优先受偿权的体现，并足以排除其他债权人申请强制执行。（2020）最高法民再352号《民事判决书》裁判要旨：施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。 二、**、***作为购房人，属于投机者，并无善意。被上诉人**、***作为购房人，常理应当要求网签，但至2017年4月前都没有办理商品房买卖合同网签备案，仅停留在签订认购书阶段，案涉商品房总价510106元，仅缴纳首付款153106元。上诉人克服资金困难，配合政府防止项目烂尾，维护小业主权益和社会稳定，在政府协调下，案涉项目基本竣工，达到可使用状态，根据政府要求，2019年9月8日开始分批安排小业主领取钥匙。一审判决另查明，“本案原告**、***于2019年11月起多次向东海县商务新区管理委员会、东海县人民政府提出信访事项。”2015年至2020年期间，房价涨幅己超过100%，上诉人“工抵房”单价己调整为8000元/平方米。可见，被上诉人**、***“消极”了整四年，看到别人拿房子了，才去要求交房；由于不符合交房条件，于是上访：上访不成，私下撬锁侵占商品房；由于无法办理登记，竟然想通过诉讼手段，企图实现以2015年度的优惠房价3888元/平方米获取2020年上诉人8000元/平方米的工抵房。可以说，如果商品房没有涨价，被上诉人只会要求瑞嘉公司退购房款及赔偿损失，不会主张案涉房屋优先权，而上诉人作为总承包人，别无选择，只能复工保交楼。 三、一审判决认定上诉人“明知该案涉房产前期已出售他人，且已提出信访诉求的情况下，未考虑**、***的情况，对案涉房屋进行处置”没有事实依据。上诉人并不知道“案涉房产前期已出售他人，且已提出信访诉求”，上诉人如果知道这些情况，会调整工抵房数量、增加应收款、减记瑞嘉公司已付款数额，而且判断“商品房是否销售标准”只有“案涉商品房买卖是否网签备案”的路径，因为商品房买卖在政府部门网签备案才有公信力。 四、一审法院推断优先保护被上诉人，与事实不符，也没有法律或司法解释规定。一审法院适用最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。一审法院同时认为，“本案中，涉案房屋用途为住宅，**、***购买案涉房屋系用于个人居住，其已经支付首付款，并按瑞嘉公司要求提供办理按揭贷款相应手续，***公司未履行相应义务，后瑞嘉公司在该小区的房产出现烂尾情况，**、***无法找到瑞嘉公司，系瑞嘉公司的不履行行为致使合同不能实现，现**、***自愿将剩余房款提存到我院。”一审上述描述、理解与认定没有依据，“项目烂尾/不具备按揭条件”是基本常识；两被上诉人长期不缴纳房款是事实，仅缴纳30%，未达到“全部或者大部分款项”标准；政府部门一直在接待案涉项目上访群众，如果有人愿意缴款，政府部门或瑞嘉公司都会积极收款；只是苦于没有资金、项目主体无法竣工、配套无法正常施工。 五、两被上诉人强占案涉商品房的后果，由其自行负责和承担。案涉项目商品房交付是政府工作组协调后、有计划分批次交房，凡是具备交房条件的，都领取了钥匙，合法占有；两被上诉人并不具备交房条件，因此，瑞嘉公司未向两被上诉人交付房屋；两被上诉人于2019年强占案涉商品房，进行装修、居住生活，相关后果由其自行承担；两被上诉人交付电费均以瑞嘉公司名义，也直接证明两被上诉人强占案涉商品房的性质，属于恶意占有，相关后果应由其自行承担。 综上所述，一审法院无视上诉人作为总承包人的优先受偿权，也无视上诉人为项目复工作出的艰苦努力、巨额工程款尚未收回的事实，否定了政府工作组协调处理烂尾项目工作和计划，毫无依据地支持两被上诉人因“消费者身份”而享有优先权，鼓励了被上诉人强占商品房的做法，否定了商品房买卖网签备案制度体现公信力的基本理念，帮助两被上诉人以7年前的商品房认购低价而取得了100%的暴利，违反了社会主义核心价值观，严重损害了上诉人合法权益，请二审法院依法公正审理，驳回**、***对上诉人的诉讼请求。 被上诉人**、***答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 原审被告瑞嘉公司答辩称：一、被上诉人并无物权期待权。1．虽然一审、二审法院认定被上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同合法有效，但一审、二审法院未认定被上诉人对涉案房产具有物权，该合同未经网签也未进行预告登记，依据《民法典》的相关规定，被上诉人不享有对涉案房产的物权或物权期待权。双方之间仍属于债权债务关系。2．依据最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条及《工程款优先受偿权问题的批复》，结合司法判例所谓的物权期待权指的是涉案房产是唯一住房且房款支付一半以上。3．具体到本案，被上诉人只交纳了30%的房款，除涉案房产外，其拥有其它房产，对涉案房产没有物权期待权，不符合生存权保护的例外情形。二、上诉人具有优先受偿权和物权期待权。1.2017年4月21日，上诉人、原审被告签订了《XX小区复工协议》，协议约定原审被告将部分房产作为工程担保，将房屋网签至上诉人名下。2.依据最高院相关司法判例，以房屋充抵工程款，属于上诉人享有的优先受偿权。工程款债权应当优于其它普通债权得到受偿。3.以房抵债协议本身就具有商品房买卖法律关系。上诉人已经签订了《商品房买卖合同》，工程款已充抵了房款，应视为房款已全部付清，且已办理了网签手续，已经具备了物权期待权的全部构成要件。三、被上诉人没有履行合同主要义务，也不具备产权登记的法定要件。从民事合同履行的角度看，被上诉人签订了预售合同之后，仅交纳了首付款，并没有要求原审被告签订《商品房买卖合同》，也没有交纳购房款，并私自非法占有涉案房屋；从房屋产权行政登记角度看，被上诉人只是签订了预售合同，没有签订正式的《商品房买卖合同》，未办理网签，未办理预告登记，现有的条件不能满足行政登记的要件。只是在民事角度享有债权的请求权。四、关于本案的事实认定方面，我公司同意上诉人信拓的上诉意见中涉及到的事实的认定。 **、***向一审法院起诉请求：1.判决确认信拓公司、瑞嘉公司2017年4月24日网签的关于晶都XX小区2-1-XXXX室《商品房买卖合同》无效；2.判令信拓公司、瑞嘉公司为**、***办理晶都XX小区X-X-XXXX室网签及不动产登记手续；3．信拓公司、瑞嘉公司承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：**、***曾于2022年4月12日就涉案商品房诉至该院，要求确认其与瑞嘉公司2015年10月10日订立的《晶都XX小区商品房认购书》合法有效。一审法院经审理认定如下事实：2015年10月10日，瑞嘉公司（甲方）与***（乙方）签订了《晶都XX小区商品房认购书》，认购书主要约定了以下事项：乙方自愿定购晶都XX小区2-1-XXXX房屋及X-XX储藏室，房屋建筑面积131.2㎡、销售单价4518元/㎡、优惠后单价4136.905元/㎡，总价542762元，储藏室建筑面积9.53㎡、销售的单价2900元/㎡、总价27637元；乙方于2015年10月10日，付定金20000元，付房款时定金直接转为房款；采用按揭付款，乙方首付于2015年10月13日前付清，并签订《商品房买卖合同》，配合甲方提供贷款所需资料并办理按揭贷款手续；乙方交清全部房款（包括贷款）及相关费用，甲方将验收合格的房屋交付乙方使用；双方还约定了其他条款。认购书签订后，**、******公司支付了房屋首付款153106元及储藏室总价27637元，瑞嘉公司于2015年10月19日向**、***出具收款发票两份，发票载明案涉X-X-XXXX房屋单价为3888元/㎡。**、***称已***公司提供了办理抵押贷款所需的材料，但因为瑞嘉公司的原因导致无法办理，**、***于2019年9月占有案涉房屋并居住至今。一审法院认为，双方签订的商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，遂作出(2022)苏0722民初2638号判决：确认与瑞嘉公司签订的《XXXX小区商品房认购书》有效。 瑞嘉公司不服该判决，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出了(2022)苏07民终352号判决，驳回上诉，维持原判。 关于信拓公司与瑞嘉公司建设工程施工合同纠纷一案，系一审法院审理的(2020)苏0722民初2213号案件。后经连云港市中级人民法院（2021）苏07民终3号民事判决书改判。在该案中，审理查明的相关证实有：2013年6月25日，信拓公司（承包人）与瑞嘉公司（发包人）签订《建设工程施工合同》，合同约定由信拓公司承建XX小区商住楼2#、3#、4#楼及人防地下室工程，承包范围包括土建、水电安装，工程日期为2013年5月8日至2014年8月1日，合同价款为89402977.95元。后续又签订附属工程。2017年4月21日,信拓公司、瑞嘉公司及案外人德地公司签订《XX小区复工协议》，约定：瑞嘉公司同意将不低于845万元（合同价）的XX小区部分房源作为工程担保，将买卖合同网签信拓公司名下，一年内瑞嘉公司按网签合同价赎回。2017年4月24日，瑞嘉公司与信拓公司签订《商品房买卖合同》16份，将XX小区小区X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX、X-X-XXXX号房产网签给信拓公司。 2019年1月31日，瑞嘉公司与信拓公司签字确认《工程结算审定单》，审定价86442038.34元（注：经甲乙双方商定，甲方应承担的30万元审计费转由乙方代付）。结算审定前，瑞嘉公司已付信拓公司工程款52505800元。 2020年7月27日，信拓公司（甲方）与瑞嘉公司（乙方）签订了《XX小区二期项目工程财务结算协议》，该协议约定：“乙方承建甲方开发的东海XX小区二期工程项目，甲乙双方已经完成工程结算，甲乙双方于2020年7月15日下午，经充分协商，就双方工程款结算及财务往来、已付款工程款、后期付款及相关事项等达成如下一致协议条款，供双方遵守和履行：一、根据双方于2017年4月21日下午在县住建局主持关于瑞嘉项目复工的会议纪要精神，甲方同意将当时市值约845万房产抵算工程款，甲方于2017年4月24日，将总计16套商品房以网签商品房买卖合同形式，网签商品房合同总金额为8584766元，甲方由于资金紧缺，没有在约定的时间内赎回。二、2019年1月24日下午，东海县政府XX小区处置工作组经与乙方沟通后，与乙方签署《关于XX小区二期工程烂尾楼扫尾事宜的共识》，该共识第2条约定：原建设单位抵款信拓集团的16套商品房，由东海方协调第三方全额现金收回，第三方于2019年2月28日前支付845万元现金后，乙方及时协助配合撤销16套商品房的备案手续。时至今日，东海方未能协调第三方全额现金收回上述16套商品房。三、双方已于2019年1月底确认：该项目工程结算造价为：86442038.34元。四、在东海县政府XX小区处置工作组协调下，甲乙双方经过充分协商：甲方同意以上述16套商品房抵乙方工程款，双方确定:16套中的15套住宅商品房面积合计1681.2平方米，以房抵工程款综合单价为8000元/平方米，总价为13449600元；1套1#楼701室为公寓楼，面积为192.28平方米，综合单价为4500元/平方米，总价为865260元；抵款商品房总价合计为14314860元，抵减甲方应付乙方工程款。乙方对外转让上述抵款商品房，所有收入可直接汇入到乙方名下的开户行，甲方根据第三人（购房人）要求，配合办理商品房网签变更备案等购房手续。五、截止到2020年7月15日，甲方总计已现金支付给乙方工程款52505800元、以房抵工程款14314860元，甲方尚欠乙方工程款本金19621378.34元。六、鉴于双方己在法院形成诉讼，面对实际情况，乙方放弃追究甲方全部利息或违约金损失，乙方申请变更诉讼请求。七、本协议签订后，乙方将积极配合甲方办理项目验收及备案手续，甲方同时将积极协助乙方办理16套商品房相关买卖及权属登记手续。” 一审法院认为，根据《XX小区二期项目工程财务结算协议》，瑞嘉公司、信拓公司一致确认“截止到2020年7月15日，甲方（瑞嘉公司）总计己现金支付给乙方（信拓公司）工程款52505800元、以房抵工程款14314860元，甲方（瑞嘉公司）尚欠乙方（信拓公司）工程款本金19621378.34元”，故信拓公司要求瑞嘉公司支付工程款19621378.34元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对35套商品房及335个储藏室拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，直至2020年7月27日，双方才最终确定信拓应付的工程款的具体数额，信拓公司对建设工程优先权的申请，未超过法律规定的时限，予以支持。遂判决：一、瑞嘉公司于判决生效之日起十日内支付信拓公司工程款19621378.34元；二、信拓公司对瑞嘉公司享有的工程款19621378.34元债权，对涉案工程的35套商品房及333个储藏室（详见附件）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、驳回信拓公司的其他诉讼。 瑞嘉公司不服该判决，提出上诉。连云港市中级人民法院作出了(2021)苏07民终3号判决。二审法院认为信拓公司对35套商品房无优先受偿权，故判决维持(2020)苏0722民初2213号案件民事判决第一项，撤销(2020)苏0722民初2213号案件民事判决第二、三项，驳回信拓公司的其他诉讼请求。 一审法院另查明，**、***于2019年11月起多次向东海县商务新区管理委员会、东海县人民政府提出信访事项。 一审法院认为：本案的争议焦点为**、***与瑞嘉公司签订的《商品房认购书》及瑞嘉公司与信拓公司签订的《商品房买卖合同》的效力如何认定。 **、***与瑞嘉公司签订的《商品房认购书》已经一审法院及二审法院确认了协议的效力，该判决已生效，对该认购书的效力，本案同样适用。关于瑞嘉公司与信拓公司的《商品房买卖合同》，该合同系于2017年4月24日双方结算，将包含案涉房屋在内的16套商品房以担保形式抵押给信拓公司，并办理网签。瑞嘉公司的债务到期后，2020年7月27日，信拓公司与瑞嘉公司在县住建局的主持下，签订了《XX小区二期项目工程财务结算协议》，将包含本案涉案房屋在内的16套商品房抵债给信拓公司。且案涉房屋初始价格4500元/每平方米，随后按照市价8000元每平方米进行计算。该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应该确认合法有效。该协议在一审法院的(2020)苏0722民初2213号判决及(2021)苏07民终3号判决亦已说明，故对该以房抵工程款的协议一审法院予以确认。瑞嘉公司与信拓公司的《商品房买卖合同》亦合法有效。对**、***要求确认瑞嘉公司与信拓公司2017年4月24日网签的关于晶都XX小区X-X-XXXX室《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。 在该二份商品房买卖协议均有效的情形下，哪份协议的效力更具有优先性。一审法院认为，对该问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定,“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。本案中,涉案房屋用途为住宅,**、***购买案涉房屋系用于个人居住,其已经支付首付款，并按瑞嘉公司要求提供办理按揭贷款相应手续，***公司未履行相应义务，后瑞嘉公司在该小区的房产出现烂尾情况，**、***无法找到瑞嘉公司，系瑞嘉公司的不履行行为致使合同不能实现，现**、***自愿将剩余房款提存到一审法院。其次，虽然瑞嘉公司未向**、***交付房屋，但是**、***于2019年对案涉房屋装修、居住生活，其交付电费均以瑞嘉公司法人名义，瑞嘉公司应当知晓**、***实际占有使用涉案房屋。再次，在**、***已***公司主张涉案房屋后续事宜，并于2019年11月25日向东海县商务新区管理委员会、东海县人民政府提出信访事由后，2020年7月，瑞嘉公司与信拓公司签订《XX小区二期项目工程财务结算协议》，也就是说，信拓公司、瑞嘉公司在明知该案涉房产前期已出售他人，且已提出信访诉求的情况下，未考虑**、***的情况，对案涉房屋进行处置，损害了**、***的合法权益。综上所述,**、***所享有的房屋物权期待权要优先于信拓公司的工程价款债权。虽然信拓公司办理网签备案流程，但该流程只是房地产登记部门的一种行政管理方式,不具有审查、许可或者确认的性质,不改变原有的法律关系,也未对任何人设定新的权利义务。故不管涉案房屋是否网签在第三人名下,**、***购买房屋的权利应优先受到保护,瑞嘉公司应当按照双方合同约定,为其办理不动产登记的相关手续。信拓公司的相关合同权利可以请求违约损害赔偿的方式寻求保护。 关于**、***起诉是否超过诉讼时效。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第一款第二项的规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的请求权。本案系案涉不动产物权，**、***请求对该物权办理登记，不适用诉讼时效的相关规定。故对瑞嘉公司辩称**、***起诉超过诉讼时效的辩解，一审法院不予采信。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法典》第一百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，一审法院作出如下判决：一、瑞嘉公司及信拓公司于判决生效后十日内协助为**、***办理晶都XX小区X-X-XXXX室房屋不动产登记手续；二、驳回**、***的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4701元，***公司承担(**、***已垫付，瑞嘉公司于判决生效后十日内支付)。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，**、***与瑞嘉公司签订《XXXX小区商品房认购书》，约定了房屋和储藏室的房号、面积、单价，支付了定金，且**和***已经支付了首付款，***公司签订了房屋抵押贷款的合同，已经开始履行商品房买卖合同的内容，该认购书应当认定为商品房买卖合同。至于信拓公司与瑞嘉公司之间先16套房屋作为复工担保签订了网签合同，后在瑞嘉公司不能回赎的情况下又达成直接以房抵工程款的协议，信拓公司***公司之间就该16套商品房最终形成的也是商品房买卖合同关系。也即本案中针对涉案房屋，存在两份均有效的房屋买卖合同，**、***和信拓公司作为买受人均有权要求瑞嘉公司实际履行合同。本案争议的问题是：在**、***和信拓公司都可以要求瑞嘉公司实际履行的前提下，如何确定哪一方买受人的实际履行请求。本院认为，应当综合考虑以下因素：首先，是否办理房屋产权过户等相关手续，如果买受人已办理房屋产权手续，产权已经由出卖人转移给该买受人，则房屋买卖中出卖人的主要义务已经履行，则对已完成的交易予以保护，应当考虑支持该买受人的实际履行请求；其次，出卖人是否实际将房屋交付给买受人，如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人，且买受人已实际使用了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿，这种履行也是合法的履行，对已完成的交易予以保护，应当考虑支持该买受人的实际履行请求；第三，买受人是否已全额支付房款，如果买受人已支付了全部房屋款项，表明该买受人已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护，亦应当考虑该买受人的实际履行请求；最后，合同成立的时间先后。具体到本案中，双方均未办理产权过户手续，但均支付了全额房款（**、***在一审时已将剩余款项提存在法院，信拓公司用以房抵债方式支付了房款），另，**、***已经占有涉案房屋且装修使用，**、***的商品房买卖合同形成时间早于信拓公司商品房买卖合同形成时间。综合以上分析及本案实际情况，**、***的实际履行请求应当得到支持，本院对信拓公司上诉称其合同应当实际履行的上诉请求不予支持。 信拓公司上诉称其享有优先受偿权，本院认为，2019年1月31日，信拓公司与瑞嘉公司已经形成工程结算审定单，确定了涉案工程的造价，其于2020年4月起诉瑞嘉公司主张工程款及优先受偿权，超过了主张优先受偿权的6个月除斥期间，本院对其上诉称享有优先受偿权的理由不予采纳。 综上，上诉人信拓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9402元〔江***建设（集团）股份有限公司已预交〕，由江***建设（集团）股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　程　艳 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年四月十八日 法官助理　　刘　晓 书 记 员　　**菡 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。