克拉玛依汇嘉文化投资有限公司、克拉玛依紫砂文化交流有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院

民事判决书

（2021）新0203民初2967号

原告：克拉玛依汇嘉文化投资有限公司，住所地新疆克拉玛依市昆仑路51-7号。    

法定代表人：朱翔，该公司总经理。    

委托诉讼代理人：顾丽，该公司员工，住新疆乌鲁木齐市天山区。    

被告：克拉玛依紫砂文化交流有限公司，住所地新疆克拉玛依市克拉玛依区昆仑路51-11号（文化创意产业园）。    

法定代表人：潘君东。    

委托诉讼代理人：万益，新疆先觉律师事务所律师。    

第三人：克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司，住所地新疆克拉玛依市克拉玛依区天山路58号。    

法定代表人：罗铁军。    

委托诉讼代理人：杨露曼，女，该公司员工，1991年12月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    

原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司（以下简称汇嘉公司）与被告克拉玛依紫砂文化交流有限公司（以下简称紫砂文化公司）、第三人克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司（以下简称融汇旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，依法追加融汇旅游公司为第三人，第一次庭审时原告汇嘉公司的委托诉讼代理人顾丽和被告紫砂文化公司的委托诉讼代理人万益到庭参加诉讼，第二次庭审时，原告汇嘉公司的委托诉讼代理人顾丽和被告紫砂文化公司的委托诉讼代理人万益、第三人融汇旅游公司的委托诉讼代理人杨露曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    

原告汇嘉文化公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2021年3月31日至2021年5月20日期间的占用费55，391元；2、判令被告支付自2021年5月21日起至实际返还之日止的占用费；3、判令被告向原告支付物业费40，400.76元；4、判令被告向原告支付违约金14，125元；5、判令被告将租赁物恢复原状并交给原告。事实及理由：原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司与被告克拉玛依紫砂文化交流有限公司就克拉玛依文化创意产业园51-11号厂房签订《厂房租赁协议》，租赁面积为724.07平方米，租期为2016年4月1日至2021年3月31日止，约定第五年租期为2020年4月4日至2021年3月31日，且交租日为2020年3月1日。截至今日，双方的合同已于2021年3月31日终止，双方也未续签租赁合同，故原告认为合同终止后被告应当按照合同约定及法律规定向原告交付恢复原状的租赁房屋。被告迟迟不返还，原告多次沟通返还事宜未果，于2021年3月3日、2021年3月30日向被告发函催促，但被告均置之不理，由此产生的占用费、物业费应由被告返还给原告，并由被告承担违约责任，故原告起诉至法院。    

被告紫砂文化公司辩称，本案原告主体不适格，起诉书中索要占用费、物业费、违约金以及返还租赁物等四项诉求，与原告并无法律意义上的利害关系。具体理由如下：一、2021年3月31日至2021年5月20日间，原、被告针对案涉厂房并无租赁合同关系。本案系原告提起的关于克拉玛依文化创意产业园51-11号厂房的房屋租赁合同纠纷之诉。但是，原、被告就案涉厂房签订的《厂房租赁协议》已于2021年3月31日到期，这一点起诉状中也有提及。所以原告主张的2021年3月31日至2021年5月20日期间，其与被告并无合同关系。二、本案原告主体不适格。1、案涉厂房属于国有资产，2013年6月20日，克区国资委下辖的克拉玛依文化创意产业园筹建办将案涉厂房的经营权和收益权交给了北京汉博商业投资管理有限公司（注：现已更名汉博商业管理集团股份有限公司）。2018年1月26日，克区国资委又根据克区委深化改革领导小区会议精神，收回了案涉资产的经营权和收益权，并将案涉资产划转至克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司。而不论是北京汉博商业投资管理有限公司还是克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司，在法律层面上与原告均没有隶属关系。也就是说，原告从未拥有过案涉厂房的相关权属，其2016年时与被告签订厂房租赁合同的行为已属于无权处分，本次提出返还原物并索要占用费的诉求更是没有任何事实依据。2、从法律关系层面上讲，占用费是基于物权而产生的请求权之一，但原告起诉的案由却是房屋租赁合同纠纷。众所周知，合同纠纷中只可能导致合同之债，而不能引发物权请求权，因此原告的诉求和其主张的案由本身就是自相矛盾的。3、原告在起诉状中称，被告“应按照合同约定及法律规定向原告交付恢复原状的租赁房屋”，但实际情况却并非如此。合同方面，双方2016年签署的《厂房租赁协议》中并无关于租赁物返还的明确约定。法律规定方面，由于原告自始至终都不是案涉厂房的合法所有权人，所以不论是在2016年适用的《物权法》中，还是现在适用的《民法典》中，原告都无权要求被告返还案涉厂房，亦无权要求被告支付任何占用费。三、原告主张的物业费、违约金，并无事实及法律依据。1、由于原告自始至终从未享有过案涉厂房的任何权属，其也没有资格对案涉厂房进行管理，自然也就无权向被告索要物业费。2、在物业费计算方面，起诉状中也存在明显的错误（注：本条仅针对物业费计算方式的错误提出，不代表被告认可原告有关物业费项目的诉求），在双方2016年签署的《厂房租赁协议》中，明确约定物业费标准为2.53元／㎡／月，而案涉厂房的面积为724.07㎡，所以即使要计算2021年3月31日至2021年5月20日之间的物业费，也只有3，059.27元（2.53元／㎡／月＊724.07㎡＊1.67个月）。3、鉴于被告在前述已结束的房屋租赁合同关系中并无任何违约之处，原告亦不享有返还原物请求权，其主张的违约金亦无事实基础。四、原告引用的法律规定明显错误。原告主张返还原物并索要各项费用的事实均发生在2021年3月31日至2021年5月20日间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。因此起诉状所称的“依据《合同法》一百零七条、一百零九条、一百一十三条，”属于明显的法律引用错误。综上所述，被告请求法庭依法裁定驳回起诉。    

第三人融汇旅游公司辩称，同意被告紫砂文化公司的意见。    

本院经审理认定事实如下：2013年6月20日，就涉案房屋所在的创意产业园的管理运营，克拉玛依文化创意产业园筹建办向克拉玛依汉博文化投资有限公司出具《关于克拉玛依文化创意产业园投资管理运营的说明》，载明：“为顺利推进克拉玛依文化创意产业园区建设和管理，根据市政府与北京汉博商业投资管理有限公司签署战略合作意向书和2013年6月18日文化创意产业园区投资运营管理协调会等会议精神，现将克拉玛依工业遗产保护区文化创意产业园（原机械制造总公司南、北两个厂区）交克拉玛依汉博文化投资有限公司投资建设，并委托运营管理30年，期间内使用权和收益权归你公司所有”。2017年4月10日，克拉玛依汉博文化投资有限公司（乙方）与甲方（克拉玛依市克拉玛依区人民政府）签订《克拉玛依文化创意产业园补充协议》，约定：“1.2011年9月3日克拉玛依市政府与北京汉博商业投资公司就合作‘克拉玛依石油工业遗产保护区及配套商业地产项目’签订了《合作框架协议》。2012年2月27日注册成立克拉玛依韩博文化投资有限公司，开始上述项目的投资和运营。2.2016年7月4日，新疆汇嘉投资（集团）有限公司与北京汉博商业投资管理有限公司签订了项目转让协议，新疆汇嘉投资（集团）有限公司接受了原来由北京汉博商业投资管理有限公司注册成立的汉博公司99％股份份额及所有相关个人1％股份份额。2016年11月，克拉玛依市人民政府将本项目移交克拉玛依区人民政府属地管理。根据克政发［2017］18号《关于成立克拉玛依文化创意产业园管理委员会的通知》，管委会下设文化创意产业园建设管理办公室行使甲方所有事权。本框架协议中的甲乙双方将继续履行因原来的‘2011协议’及各项合同协议所产生的相应的权利和义务，并就项目中的文化创意产业园部分进行补充如下：一、甲方委托乙方投资建设克拉玛依文化创意产业园，包括南区和北区共计25公顷土地和建筑物及其设备的经营管理。南区片块2011年9月已交由乙方投资建设和运营。并于2012年完成了配套扶持的‘中央文化时尚街区’109612.05平方米的土地出让，由乙方继续开发经营。二、甲乙双方一致接受‘2011协议’继续履行其中所涉及的权利义务……。”协议亦对其他事项进行约定。2018年10月26日，克拉玛依汉博文化投资有限公司名称变更为克拉玛依汇嘉文化投资有限公司。    

2016年4月1日，原告克拉玛依汉博文化投资有限公司（后更名为汇嘉公司）与被告紫砂文化公司签订《厂房租赁协议》一份，约定甲方（汉博公司）将位于克拉玛依文化创意产业园51-11号厂房（原生产部成品库房）出租给乙方（紫砂文化公司）使用，建筑面积724.07平方米，具体使用面积以实际测量面积为准。租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日止，租赁期满，乙方如愿意续租，应于期限前6个月以书面形式通知甲方，并得到甲方的书面同意，续租的相关事宜以甲乙双方重新订立的租赁合同为准。第一年的租金为每日租金／0.5元／平方米，年租金为132，143元，租期自2016年4月1日起至2017年3月31日止，2016年4月1日为交租日。第二年租金为每日租金／0.5元／平方米，年租金132，143元，租金自2017年4月1日至2018年3月31日止，2017年3月1日为交租日。第三年租金为每日租金／1元／平方米，年租金为264，286元，租期为2018年4月1日起至2019年3月31日止，2018年3月1日为交租日。第四年租金为每日租金／1.2元／平方米，年租金为317，143元，租期自2019年4月1日起至2020年3月31日止，2019年3月31日为交租日。第五年租金为每日租金／1.5元／平方米，年租金为396，429元，租期自2020年4月1日起至2021年3月31日止，2020年3月1日为交租日。协议自签订之日起为起租日，第一年给予乙方一年房租减免的优惠，在此期间，乙方需缴纳除租金以外的所有其他费用，如物业费、水、电、暖、卫生费等。所有租金均不含税，税金由乙方自行承担。乙方在签订本协议时，应向甲方一次性付清租赁押金50，000元。物业费及其他费用约定，乙方同意并接受甲方选择的物业管理公司进行租赁场地的物业管理，并遵守物业管理规定，其依据规定缴纳物业管理费、水、电、采暖费、垃圾清运费等其他应缴纳费用，甲方选择物业公司为克拉玛依西部绿洲物业服务有限公司，物业费收费标准为2.53元／㎡／月。采暖费由乙方与供热公司单独签订合同，甲方不予代收。上述各项费用，乙方逾期不交或者拒交的，物业公司有权停水停电等，逾期支付上述费用的，乙方应支付滞纳金，滞纳金计算公式为：拖欠日数×欠缴费用总额的0.5％。违约责任约定，如乙方延迟交纳租金和物业费及其他费用，须向甲方支付违约金。每延迟一日，应按所欠缴租金的0.5％支付违约金，如连续壹个月未能缴足租金或物业费及其他费用，甲方有权单方解除协议，收回租赁场地，乙方的租赁押金、物业管理费及其他相关费用不予退还。合同还对其他具体事项进行约定。合同签订后，原告依约提供了涉案厂房，被告接受厂房并占有经营至今。    

另查，2019年5月22日，原告汇嘉公司（甲方）与被告紫砂文化公司签订《厂房租赁合同补充协议书》一份，约定甲方同意乙方在“原协议”基础上，对乙方2019年4月1日至2021年3月31日贰年房租进行优惠，经协商，分两次付款，原协议第四年应付租金优惠如下：第四年房屋租赁费为0.8元／平方米／天，租金为211，428元，租赁期为2019年4月1日起至2020年3月31日止，第一期缴纳租金105，714元，2019年5月31日前为交租日，第二期缴纳租金105，714元，2019年8月31日前为交租日。原协议第五年租金优惠为第五年房租费为0.9元／平方米／天，租金为237，857元，第一期缴纳租金118，928元，2020年2月28日前为交租日，第二期缴纳租金118，928元，2020年8月31日前为交租日。物业公司约定自2018年1月1日起更换为克拉玛依得实物业管理服务有限公司，物业费标准为3.53元／平米／月。由于被告未按期支付租金，原告于2020年5月11日向本院起诉被告，后原、被告达成调解，约定被告紫砂文化公司支付自2019年4月1日至2020年9月30日期间的租金330，357元，于2020年6月15日前支付120，000元，余款于2020年7月20日前付清。后原告又起诉被告，要求支付2020年9月30日至2021年3月31日止的租金、滞纳金，原、被告达成调解，约定被告紫砂文化公司支付2020年9月30日起至2021年3月31日止的房屋租金118，928元、违约金10，000元，于2021年3月31日前付清。2021年3月3日，原告向被告送达告知函，明确要求被告及时将使用的厂房清空并恢复原状，同时结清在使用厂房期间的房租费、物业费、暖气费等欠缴的相关费用。    

另查，2019年1月1日，原告汇嘉公司与案外人新疆德实物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定原告将坐落于克拉玛依市昆仑路51-7（文化创业产业园）汇嘉滨河广场的商业物业委托新疆德实物业管理有限公司，文化创意产业园总建筑面积31562.00㎡。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为3.53元／月·平方米。原告汇嘉公司已支付2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费30，671.60元及2021年1月1日至2021年4月25日期间的物业管理费9，729.16元。    

另查，2016年11月14日，克拉玛依文化创意产业园筹建办向克拉玛依汉博文化投资有限公司出具《关于文化创意产业园移交克拉玛依区政府管理的函》，要求其做好相关衔接工作。2018年1月10日，克拉玛依区国资委下发《关于划转国有股权及固定资产的通知》，要求将文化步行街、文化创意产业园、黑油山景区、中心景区、健身公园、银河公园、龙山滑雪场等资产，按照相关要求进行梳理，报国资委备案后，将资产注入第三人克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司。2018年1月26日，克拉玛依区国资委向第三人融汇旅游公司出具《关于划转固定资产至克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司的通知》，根据区委深化改革领导小区会议审议通过的《关于国有企业改组方案》要求，通知第三人按照相关要求对文化步行街、文化创意产业园、黑油山景区、中心景区、健身公园、银河公园、龙山滑雪场的资产进行梳理，报国资委备案后，将上述资产形成注册资本金注入到第三人公司。基于上述文件要求，租赁合同到期后，2021年4月1日就涉案房屋，被告紫砂文化公司作为乙方与第三人融汇旅游公司作为甲方签订租赁合同，约定甲方同意将位于克拉玛依创意产业园51-11号资产出租给乙方使用，该资产面积724.07㎡，租赁期限自2021年4月1日至2026年3月31日止，双方亦约定了租金数额、支付期限、支付方式、违约责任等具体事项。被告一直占用涉案房屋至今。    

本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。本案原告汇嘉公司与被告紫砂文化公司于2016年4月1日签订的《厂房租赁协议》及2019年5月22日签订的《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效。原告将房屋出租给被告使用后，于2021年3月3日合同到期前，向被告发告知函，要求被告及时将使用的厂房清空恢复原状，同时结清相关费用，双方之间的租赁合同关系因合同到期原告不在续租而终止。合同终止后，被告应将所拖欠的物业费及时结清，原告已经垫付被告在租赁合同履行期间的相关物业费及2021年4月1日至2021年4月25日期间原告占有使用涉案商铺期间的物业费40，400.76元，现原告要求被告支付上述拖欠的物业费40，400.76元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。合同到期后，被告基于相关政府文件及合理的信赖，而与第三人融汇旅游公司签订《租赁合同》，双方之间的租赁合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因此，合同到期后，被告与第三人融汇旅游公司建立租赁合同关系，其对涉案房屋的占有为有权占有，原告与第三人之间的纠纷不能影响被告对房屋的占有使用，被告如认为第三人的行为侵害其合法权益，可以另行向第三人主张相应权利。故原告要求被告支付占用费及将涉案租赁物恢复原状并交还给原告的诉讼请求无法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金，因原告与被告之间的租赁合同已经终止，双方并不存在租赁合同关系，原告亦无权要求占用费，原告要求被告按照合同约定承担的违约金亦无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条的规定，判决如下：    

一、被告克拉玛依紫砂文化交流有限公司于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付物业费40，400.76元；    

二、驳回原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司的其他诉讼请求。    

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    

案件受理费1，249.17元，由被告克拉玛依紫砂文化交流有限公司负担459.14元，由原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司负担790.03元。    

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。    

审判员    李武君

二〇二一年九月二十九日

书记员    秦楚