克拉玛依汇嘉文化投资有限公司、克拉玛依紫砂文化交流有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院

民事判决书

（2021）新02民终568号

上诉人（原审原告）：克拉玛依汇嘉文化投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    

法定代表人：朱翔，该公司执行董事兼总经理。    

委托诉讼代理人：张云香，女，克拉玛依汇嘉文化投资有限公司办公室主任。    

委托诉讼代理人：时晓萍，新疆厚植律师事务所律师。    

被上诉人（原审被告）：克拉玛依紫砂文化交流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    

法定代表人：潘君东，该公司总经理。    

委托诉讼代理人：周文，男，克拉玛依紫砂文化交流有限公司员工。    

委托诉讼代理人：万益，新疆先觉律师事务所律师。    

原审第三人：克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    

法定代表人：隋卓明，该公司总经理。    

委托诉讼代理人：杨露曼，女，克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司法务。    

上诉人克拉玛依汇嘉文化投资有限公司（以下简称汇嘉公司）因与被上诉人克拉玛依紫砂文化交流有限公司（以下简称紫砂公司）、原审第三人克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司（以下简称融汇旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人汇嘉公司的委托诉讼代理人张云香、时晓萍，被上诉人紫砂公司的委托诉讼代理人周文、万益，原审第三人融汇旅游公司的委托诉讼代理人杨露曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。    

汇嘉公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，并依法紫砂公司恢复租赁物原状并交还；紫砂公司支付2021年3月31日至2021年5月20日期间的房屋占用费55，391元和违约金14，125元；或者将本案发回一审法院重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.2016年4月1日双方当事人签订《房屋租赁合同》，该合同到期后，承租方紫砂公司未向出租方汇嘉公司返还租赁标的，已构成违约。按《房屋租赁合同》约定内容，汇嘉公司对涉案房屋享有使用权和收益权，且该收益权先于紫砂公司股东从国资委取得的管理权。国资委与克拉玛依市政府之间就涉案房屋的在工业园区权利之间的交接没有相关文件，该政府下设机构处分收益权后进行管理权转移时未告知汇嘉公司，明知涉案房屋存在租赁关系且费用未结付清的前提下，直接自行创设合同关系，实属串通侵害汇嘉公司权益的恶意行为。2．涉案房屋的使用权和收益权至今属于汇嘉公司，2013年6月20日克拉玛依创意产业园筹建办将文化创意产业园（南、北两个厂区）委托汇嘉公司运营管理，期限为30年，汇嘉公司为此投入大量的投入和宣传、招商和其他商业形成互动和互补。2017年克拉玛依区政府与汇嘉公司就该创意产业园（南、北两个厂区）运营管理签订了补充协议，并约定委托期限为协议签订后的25年。目前国资委将上述房屋再次进行处分的具体行政行为，无论程序还是实质均违法属于行政侵权行为。3．原审第三人融汇旅游公司举证《关于文化创意产业园移交克拉玛依区政府管理的函》，其形成时间晚于克拉玛依区政府与汇嘉公司签订的补充协议；《关于规划固定资产至克拉玛依融汇旅游开发有限公司的通知》内容没有涉及到涉案房屋所在厂房的使用权和收益权转让问题。4．原审第三人融汇旅游公司作为紫砂公司股东，双方恶意串通签订房屋租赁合同，紫砂公司合同期满后，不返还租赁物继续占用，理应向汇嘉公司承担上述违约责任。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求。    

紫砂公司答辩称，案涉资产在2014年已经被新疆维吾尔自治政府认定为第七批自治区级文化保护单位，产权属于克拉玛依区人民政府，2018年1月克拉玛依区人民政府将涉资产交由融汇旅游公司管理。双方当事人于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月31日到期自然终止，2021年4月1日紫砂公司与第三人融汇旅游公司重新签订租赁合同，不存在恶意串通行为。汇嘉公司认为政府具体行政行为违法性问题另行诉讼，不属于本案审理范围。故一审法院认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求二审法院维持原判，驳回汇嘉公司的上诉请求。    

原审第三人融汇旅游公司答辩称，同意紫砂公司的答辩意见。    

汇嘉公司一审诉讼请求：请求判令紫砂公司支付2021年3月31日至2021年5月20日期间的房屋占用费55，391元；判令紫砂公司支付自2021年5月21日起至实际返还之日止的占用费；判令紫砂公司支付物业费40，400.76元及违约金14，125元；判令紫砂公司将涉案租赁房屋恢复原状并交给汇嘉公司。    

一审法院认定事实：2013年6月20日，克拉玛依文化创意产业园筹建办向克拉玛依汉博文化投资有限公司出具《关于克拉玛依文化创意产业园投资管理运营的说明》，将克拉玛依工业遗产保护区文化创意产业园（原机械制造总公司南、北两个厂区）交克拉玛依汉博文化投资有限公司投资建设，并委托运营管理30年，期间内使用权和收益权归你公司所有。2017年4月10日，克拉玛依汉博文化投资有限公司（乙方）与克拉玛依市克拉玛依区人民政府（甲方）签订《克拉玛依文化创意产业园补充协议》约定：“1.2011年9月3日克拉玛依市政府与北京汉博商业投资公司就合作‘克拉玛依石油工业遗产保护区及配套商业地产项目’签订了《合作框架协议》。2012年2月27日注册成立克拉玛依汉博文化投资有限公司，开始上述项目的投资和运营。2.2016年7月4日，新疆汇嘉投资（集团）有限公司与北京汉博商业投资管理有限公司签订了项目转让协议，新疆汇嘉投资（集团）有限公司接受了原来由北京汉博商业投资管理有限公司注册成立的汉博公司99％股份份额及所有相关个人1％股份份额。2016年11月，克拉玛依市人民政府将本项目移交克拉玛依区人民政府属地管理。根据克政发［2017］18号《关于成立克拉玛依文化创意产业园管理委员会的通知》，管委会下设文化创意产业园建设管理办公室行使甲方所有事权。本框架协议中的甲乙双方将继续履行因原来的‘2011协议’及各项合同协议所产生的相应的权利和义务，并就项目中的文化创意产业园部分进行补充如下：一、甲方委托乙方投资建设克拉玛依文化创意产业园，包括南区和北区共计25公顷土地和建筑物及其设备的经营管理。南区片块2011年9月已交由乙方投资建设和运营。并于2012年完成了配套扶持的‘中央文化时尚街区’109，612.05平方米的土地出让，由乙方继续开发经营。二、甲乙双方一致接受‘2011协议’继续履行其中所涉及的权利义务……。”协议亦对其他事项进行约定。2018年10月26日，克拉玛依汉博文化投资有限公司名称变更为汇嘉公司。2016年4月1日，克拉玛依汉博文化投资有限公司与紫砂公司签订《厂房租赁协议》一份，主要内容约定：“克拉玛依汉博文化投资有限公司（甲方）将位于克拉玛依文化创意产业园51-11号厂房（原生产部成品库房）出租给紫砂公司（乙方）使用，建筑面积724.07平方米，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日止。租赁期满乙方如愿意续租，应于期限前6个月以书面形式通知甲方，并得到甲方的书面同意，续租的相关事宜以甲乙双方重新订立的租赁合同为准。第一年的租金为每日租金／0.5元／平方米，年租金为132，143元，租期自2016年4月1日起至2017年3月31日止，2016年4月1日为交租日。第二年租金为每日租金／0.5元／平方米，年租金132，143元，租金自2017年4月1日至2018年3月31日止，2017年3月1日为交租日。第三年租金为每日租金／1元／平方米，年租金为264，286元，租期为2018年4月1日起至2019年3月31日止，2018年3月1日为交租日。第四年租金为每日租金／1.2元／平方米，年租金为317，143元，租期自2019年4月1日起至2020年3月31日止，2019年3月31日为交租日。第五年租金为每日租金／1.5元／平方米，年租金为396，429元，租期自2020年4月1日起至2021年3月31日止，2020年3月1日为交租日。协议自签订之日起为起租日，第一年给予乙方一年房租减免的优惠，在此期间，乙方需缴纳除租金以外的所有其他费用，如物业费、水、电、暖、卫生费等。所有租金均不含税，税金由乙方自行承担。乙方在签订本协议时，应向甲方一次性交付租赁押金50，000元。物业费及其他费用约定，乙方同意并接受甲方选择的物业管理公司进行租赁场地的物业管理，并依据规定缴纳物业管理费、水、电、采暖费、垃圾清运费等其他应缴纳费用，甲方选择物业公司为克拉玛依西部绿洲物业服务有限公司，物业费收费标准为2.53元／㎡／月。采暖费由乙方与供热公司单独签订合同，甲方不予代收。上述各项费用，乙方逾期不交或者拒交的，物业公司有权停水停电等，逾期支付上述费用的，乙方应支付滞纳金，滞纳金计算公式为：拖欠日数×欠缴费用总额的0.5％。违约责任约定，如乙方延迟交纳租金和物业费及其他费用，须向甲方支付违约金。每延迟一日，应按所欠缴租金的0.5％支付违约金，如连续壹个月未能缴足租金或物业费及其他费用，甲方有权单方解除协议，收回租赁场地，乙方的租赁押金、物业管理费及其他相关费用不予退还。”该合同签订后，紫砂公司接受厂房并占有经营至今。2019年5月22日，汇嘉公司（原克拉玛依汉博文化投资有限公司）与紫砂公司签订《厂房租赁合同补充协议书》一份，主要内容约定：“双方在原协议基础上，对紫砂公司2019年4月1日至2021年3月31日贰年房租进行优惠如下：第四年房屋租赁费0.8元／平方米／天，租金为211，428元，租赁期为2019年4月1日起至2020年3月31日止；第一期缴纳租金105，714元于2019年5月31日前为交租日。第二期缴纳租金105，714元于2019年8月31日前为交租日。第五年房租费为0.9元／平方米／天，租金为237，857元，第一期缴纳租金118，928元于2020年2月28日前为交租日。第二期缴纳租金118，928元于2020年8月31日前为交租日。物业公司约定自2018年1月1日起更换为克拉玛依得实物业管理服务有限公司，物业费标准为3.53元／平米／月。”上述合同签订后，由于紫砂公司未按期支付租金，汇嘉公司于2020年5月11日提起诉讼。经法院调解双方达成协议即“紫砂公司支付自2019年4月1日至2020年9月30日期间的租金330，357元，于2020年6月15日前支付120，000元，余款于2020年7月20日前付清。”2020年9月30日至2021年3月31日止的租金、滞纳金，双方当事人达成调解协议即“紫砂公司支付2020年9月30日起至2021年3月31日止的房屋租金118，928元、违约金10，000元，于2021年3月31日前付清。”2021年3月3日，汇嘉公司送达告知函明确要求紫砂公司及时将使用的厂房清空并恢复原状，同时结清在使用厂房期间的房租费、物业费、暖气费等欠缴的相关费用。另查明，汇嘉公司拖欠案外人新疆德实物业管理有限公司，自2020年1月1日至2021年4月25日管理的克拉玛依市昆仑路51-7（文化创业产业园）汇嘉滨河广场的商业物业费共计40，400.76元。又查明，2016年11月14日，克拉玛依文化创意产业园筹建办向克拉玛依汉博文化投资有限公司出具《关于文化创意产业园移交克拉玛依区政府管理的函》要求其做好相关衔接工作。2018年1月10日，克拉玛依区国资委下发《关于划转国有股权及固定资产的通知》，要求将该文化创意产业园、黑油山景区等资产，注入第三人融汇旅游公司。2018年1月26日，克拉玛依区政府向第三人融汇旅游公司出具《关于划转固定资产至克拉玛依融汇旅游开发有限责任公司的通知》将上述资产形成注册资本金注入到第三人融汇旅游公司。基于上述文件要求，2021年4月1日就涉案房屋紫砂公司与第三人融汇旅游公司签订租赁合同并一直使用至今。一审法院认为，2021年3月3日合同到期前，汇嘉公司函告紫砂公司将租赁的厂房清空恢复原状并结清相关费用，表明涉案合同不再续租而终止。合同终止后，汇嘉公司替紫砂公司垫付案外人新疆德实物业管理有限公司物业费40，400.76元理应清偿；紫砂公司基于政府文件与第三人融汇旅游公司签订《租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，属于有效合同，受法律保护。汇嘉公司与第三人融汇旅游公司之间就涉案房屋产权的归属及是否存在侵害利益可另行主张。所以，汇嘉公司要求紫砂公司将涉案租赁物恢复原状、交付占用费并承担违约金无事实和法律依据。遂依法判决：一、紫砂公司于本判决生效之日起五日内向汇嘉公司支付物业费40，400.76元；二、汇嘉公司的其他诉讼请求。    

二审诉讼中，双方当事人均无新证据提交。本院二审审理所查明的事实与一审法院认定的事实一致，故对一审法院认定的事实予以确认。    

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依上述查明事实，涉案租赁合同事实发生于民法典施行前，该法律事实持续至民法典施行后，故除法律、司法解释另有规定外适用民法典。涉案争议焦点是：涉案克拉玛依创意工业园区51-11号房屋（面积724.07平方米）产权归谁所有；汇嘉公司与紫砂公司租赁合同于2021年3月31日是否终止；汇嘉公司主张的返还涉案房屋、房屋占用费55，391元及违约金14，125元是否成立。    

一、关于涉案克拉玛依创意工业园区51-11号房屋（面积是724.07平方米）产权归谁所有的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第二百四十一条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权或者担保物权。用益物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”之规定，所有权与他物权都具有排他效力、追及效力等物权相应的效力，用益物权属于他物权，是基于所有权人自己的意思表示让渡占有、使用、收益的权利，实现物尽其用。从用益物权的取得看其是附从于所有权的，其权利在使用过程中不得损害所有权人的权益，更不能取代所有权人对标的物的处分权。依上述查明事实，涉案租赁标的物即克拉玛依创意工业园区51-11号房屋包括于克拉玛依工业遗产保护区文化创意产业园（原机械制造总公司南、北两个厂区）内，该文化创意产业园被新疆维吾尔自治政府认定为第七批自治区级文化保护单位，克拉玛依区政府将该文化创意产业园作为政府固定资产划转第三人融汇旅游公司前，将该文化创意产业园委托汇嘉公司进行运营管理，因此，包括涉案租赁标的物即克拉玛依创意工业园区51-11号房屋在内的文化创意产业园的所有权属于克拉玛依区政府，汇嘉公司仅享有涉案租赁标的物即克拉玛依创意工业园区51-11号房屋的占有、使用和收益权利。    

二、关于汇嘉公司与紫砂公司租赁合同于2021年3月31日是否终止的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条“有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债务人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”之规定，不论基于法律规定的事实还是基于当事人的意思表示，当条件成就时，就会产生合同权利义务终止的法律后果。依上述查明事实，汇嘉公司与紫砂公司于2016年4月1日签订租赁合同，明确约定租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日止，合同履行期间即2021年3月3日，汇嘉公司书面函告紫砂公司及时清空使用房屋恢复原状，并结清使用房屋期间各项费用，紫砂公司除需支付物业费40，400.76元外，合同到期后与第三人融汇旅游公司即涉案标的物现有资产管理人重新签订房屋租赁合同，显然，汇嘉公司对涉案租赁合同到期终止权利义务是明知的，不存在紫砂公司与第三人融汇旅游公司恶意串通损害汇嘉公司或其他人合法利益的行为，故涉案房屋租赁合同因约定期限届满而终止。    

三、关于汇嘉公司主张的返还涉案房屋、房屋占用费55，391元及违约金14，125元是否成立的问题。承上析理，涉案房屋租赁合同依法终止，紫砂公司除需支付物业费40，400.76元外，并不存在其他违约行为已经造成汇嘉公司合法利益受损。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，汇嘉公司负有举证责任。目前，因涉案租赁标的物的运营管理人为第三人融汇旅游公司，汇嘉公司非法律意义上的用益物权人，故其已丧失对涉案标的物占有、使用和收益的权利，当然无权向紫砂公司主张返还涉案房屋、支付房屋占用费。另，汇嘉公司上诉主张克拉玛依区政府将上述房屋再次进行处分的具体行政行为违法，属于行政侵权行为，对此具体行政行为的合法性或合理性不属于本案审理范围。    

综上，汇嘉公司的上诉请求不符合本案查明事实，上诉理由于法于理相悖，本院依法不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：    

驳回上诉，维持原判。    

二审案件受理费1，537.90元，由上诉人克拉玛依汇嘉文化投资有限公司负担（已交纳）。    

本判决为终审判决。    

审判长    王耀军

审判员    唐杰

审判员    依力亚尔乌马尔

二〇二一年十一月二十八日

书记员    熊雪娇