保利长大工程有限公司、英德市第一建筑安装工程公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终1689号

上诉人（原审被告）：保利长大工程有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道中942号。

法定代表人：刘刚亮，董事长。

委托诉讼代理人：方妹，该公司员工。

委托诉讼代理人：叶露，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：英德市第一建筑安装工程公司，住所地广东省清远市英德市英城梅花北路。

法定代表人：吴数苗，总经理。

委托诉讼代理人：郭陈碧，广东导正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢志勇，广东导正律师事务所律师。

原审第三人：广东长大物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道中942号二楼2010房。

法定代表人：梁毅俊，执行董事。

委托诉讼代理人：林创荣，该公司员工。

原审第三人：广东银钻电力发展有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街迎宾路730号番禺节能科技园内天安科技发展大厦1004号之三。

法定代表人：丁一。

委托诉讼代理人：马腾飞，该公司员工。

上诉人保利长大工程有限公司（以下简称保利长大公司）因与被上诉人英德市第一建筑安装工程公司（以下简称建筑安装公司），原审第三人广东长大物业管理有限公司（以下简称长大物业公司）、广东银钻电力发展有限公司（以下简称银钻公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。保利长大公司委托诉讼代理人方妹、叶露，建筑安装公司委托诉讼代理人郭陈碧、谢志勇，长大物业公司委托诉讼代理人林创荣，银钻公司委托诉讼代理人马腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

保利长大公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回建筑安装公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由建筑安装公司承担。

事实和理由：一、一审法院判决查明事实不清，遗漏审查诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第188条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。广州市吉光工程造价咨询有限公司于2012年6月13日作出工程结算审查报告，在工程结算审查报告出具后，建筑安装公司一直未向长大物业公司主张更换变压器及低压配电工程的工程费用，在一审审理过程中也未提交任何证据证明建筑安装公司在工程结算审查报告出具后有向长大物业公司或保利长大公司主张更换变压器及低压配电工程的工程费用，依据《民法通则》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》等相关法律及司法解释，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。建筑安装公司2019年1月29日起诉时已超过三年诉讼时效，权利已不再受法律保护，一审法院审理遗漏审查诉讼时效，导致作出错误的判决。

二、一审判决查明认定事实存在错误。根据广州市吉光工程造价咨询有限公司的造价审查，更换变压器及低压配电工程的工程费用结算金额为402958.64元。实践中，结算金额和实际支付金额并不一定相等，在确定债权债务时应以实际支付金额为准，一审法院审理过程中建筑安装公司的有效证据能证明的实际支付工程款金额为320000元。在银钻公司对是否实际收到工程款，收到多少工程款，均表示不清楚的情况下，以及建筑安装公司的有效证据只能证明实际支付的工程款为320000元的情况下，一审法院判决认定更换变压器及低压配电工程应负担的工程款为402958.64元是不正确的，判决应以有效证据为判案依据。

三、一审法院的判决认定事实不清，遗漏审查设施需增容改造是因为建筑安装公司将租赁物业改造为公寓导致用电量剧增，建筑安装公司是供电设施增容改造的最主要受益者，故工程费用需分摊承担。同时遗漏审查供电设施增容改造后相关手续文件资料移交以及工程费用分摊计算等重要事实，判决没有以客观事实为依据，判决结果不公。建筑安装公司租赁长大物业公司沙河鳌鱼岗银河村新编31号大院物业后，将租赁物业改造为公寓用于出租，由于出租公寓导致租赁物业的用电量剧增，沙河鳌鱼岗银河村新编31号大院原有供电设施陈旧不能满足建筑安装公司的生产经营需求，据此长大物业公司与建筑安装公司于2010年约定，因建筑安装公司的生产经营需要，对沙河鳌鱼岗银河村新编31号大院原有供电设施增容改造，建筑安装公司是此次供电设施增容改造的主要受益者，要求建筑安装公司需向供电部门申报增容及永久性用电手续，并保持原有用电性质不变，在增容改造工程完工验收合格后，建筑安装公司需将供电部门申报增容的审批文件资料、主要设备材料产品质保书及工程验收合格等相关手续文件资料移交给长大物业公司，建筑安装公司是供电设施增容改造的最主要受益者，在相关手续文件资料移交给长大物业公司之后，长大物业公司按更换变压器及低压配电工程的工程费用分摊计算支付，一审判决审查中认定事实不清，完全遗漏建筑安装公司是供电设施增容改造的最主要受益者，工程费用的支付条件为建筑安装公司需将前述相关手续文件资料移交给长大物业公司，资料移交后再按工程费用分摊计算支付，此项遗漏审查属于重要事实遗漏，没有以客观事实为依据，在建筑安装公司没有将前述相关手续文件资料移交给长大物业公司且工程费用没有分摊计算的情况下，一审判决由保利长大公司独自承担更换变压器及低压配电工程的工程费用，严重损害了保利长大公司的合法权益，恳请二审法院予以审查。

建筑安装公司辩称，一、一审判决除了认定银钻公司向建筑安装公司开具695000元的三张收据不能作为双方工程结算依据和建筑安装公司已垫付款项的凭证是错误的之外，其他认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，一审判决应该维持。二、建筑安装公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，因为双方至今没有就垫付工程款的数额以及保利长大公司向建筑安装公司返还垫付工程款的时间达成一致意见，长大物业公司在一审庭审中也承认多次与建筑安装公司协商，但未签订协议，保利长大公司一审庭审中也称和建筑安装公司进行了协商，所以不存在超过诉讼时效的问题。三、根据建筑安装公司提交的证据显示银钻公司实际已经收取了建筑安装公司695000元的工程款，虽然银行流水只有320000元，但没有银行流水的部分是现金支付的，当时现金支付比较普遍，也符合当时的交易惯例，现在双方对工程款返还的金额有异议，至少应该按照广州市吉光工程造价咨询有限公司审查后所得出的结算金额402958.64元作为返还的基数，且广州市吉光工程造价咨询有限公司对涉案工程所进行的造价审查是保利长大公司单方委托的。四、根据建筑安装公司提交的证据四可知，并非因为需要增容改造电路设备而是因为涉案租赁场地原有的变电租赁设备陈旧老化，缺乏保护措施，不符合用电安全规范，存在严重安全隐患，对此广州天河供电局向保利长大公司及长大物业公司均下达了用户检查不合格通知书，并提出了整改意见，为了达到天河供电局的整改要求双方经过协商达成口头协议由保利长大公司委托建筑安装公司对外发包涉案租赁场地变压器更换及高低压线路改造的工程，并由建筑安装公司先行垫付工程款，工程款最终由保利长大公司返还给建筑安装公司。根据《合同法》第220条和221条规定，保利长大公司作为出租方应该依法履行租赁物的维修义务，并承担维修费用，建筑安装公司没有义务为保利长大公司分担维修费用，保利长大公司要求建筑安装公司承担维修费用没有依据，请求驳回保利长大公司的上诉请求。

长大物业公司述称，同意长大公司的上诉意见。

银钻公司述称，同意一审判决。

建筑安装公司向一审法院起诉请求：1.判令保利长大公司向建筑安装公司返还垫付的广州市广汕路鳌鱼岗银河村新编31号大院变压器更换及低压配电工程的工程款695000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年6月29日起计算至工程款实际返还完毕之日止）；2.由保利长大公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：广东长大公司将其所有的位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号，原机械厂区内的原技工学校校舍区、教学区及相关设备和附属设施，委托长大物业公司租赁经营管理。

2009年3月23日，建筑安装公司（承租方）、长大物业公司（出租方）签订一份《原技校区物业租赁合同》，约定由建筑安装公司整体承租广东长大公司位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号原机械厂区内的原技工学校校舍区，教学区的物业，包括原学校宿舍区的宿舍楼二栋（一栋五层、一栋六层）、教学楼一栋（四层）、校务办公楼一栋（二层）、饭堂一栋及实习车间一间，……租赁期限为六年，自2009年2月28日起至2015年6月30日止，期满后如无其他用途可让建筑安装公司再延续三年。……区内的供电（变压器）、主供水管道的公共使用设施和设备等，如有损坏需维修或维护，其费用由受益单位分摊负责。建筑安装公司在租赁期内用电控制在50千伏安以内。在租赁的房屋内如需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水、电设备，应事先征得长大物业公司同意，并有长大物业公司协助建筑安装公司到有关部门办理增容手续，费用由建筑安装公司负担。建筑安装公司如擅自扩大用电负荷，造成发生事故，建筑安装公司应承担一切责任和费用。

2012年5月20日、2012年8与1日、2013年7月25日，建筑安装公司先后与长大物业公司就《原技校区物业租赁合同》签订了《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，约定长大物业公司提前收回其中部分物业并相应调整租金金额。

在上述合同签订后，长大物业公司将租赁场地交付建筑安装公司使用。由于鳌鱼岗银河村新编31号整个大院原有的变电设备、供电线路等陈旧老化，缺乏保护设施，不符合用电安全规范，存在严重安全隐患，广州市天河供电局向广东长大公司、长大物业公司下达了《用户查验不合格通知单》，提出整改的意见。

经长大物业公司口头同意，2010年8月，建筑安装公司与银钻公司签订一份《工程施工合同》，建筑安装公司将鳌鱼岗银河村新编31号大院的变压器更换及低压配电工程发包给银钻公司承包施工，承包具体内容：更换变压器315KVA变压器一台，低压房改造，设备更换，电缆电线敷设，电气设备调试等工作，满足住户用电需求；工程总造价为含税价421197.95元，本工程以总包工程款及工程量的大包干形式，如建筑安装公司没有另外增加项目，工程量不作任何增减量结算。

2010年8月25日，建筑安装公司通过张某个人账户转账100000元至银钻公司吴丹个人账户。2010年10月12日，建筑安装公司通过张某个人账户转账200000元至银钻公司吴丹个人账户。

2010年11月5日，广州市天河供电局作出《用电检查工作单》，对鳌鱼岗银河村新编31号用电进行检查，结论：高低压设备更换整改完毕，运行正常，检验合格。

2010年12月15日，银钻公司开具收据（内容：今收到广东省长大公路工程有限公司变压器更换及低压配电工程工程款300000元）一张。2010年12月27日，银钻公司开具收据（内容：今收到广东省长大公路工程有限公司变压器更换及低压配电工程余款30000元）一张。

2011年1月25日，建筑安装公司通过张某个人账户转账20000元至银钻公司吴丹个人账户。

2012年6月28日，银钻公司开具收据（内容：今收到建筑安装公司更换315KVA变压器及材料一批工程款365000元）一张。

2012年6月13日，根据广东长大公司的委托，广州市吉光工程造价咨询有限公司对广东长大公司更换变压器工程的造价进行结算审查，审查后结算金额为402958.64元。

2015年3月11日，广州供电局有限公司天河供电局向长大物业公司下达《关于追收长大物业公司违章用电的函》，认为原申请用电性质为住宅用电，现场实际为电信仓库，属商业性质……，要求补交电费255965.4元。

2017年5月，广东长大公司已收回上述所有场地。双方对上述变电设备、供电线路等整改的工程款负担问题未有解决。

2019年1月29日，建筑安装公司诉至一审法院，提出上述诉讼请求。

建筑安装公司的代理律师向一审法院申请《律师调查令》，申请向广州供电局有限公司天河供电局调取用户号为01744410、用电地址为广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号的变电设备（含配电柜、变压器等）在2010年至2011年期间整改查验、更换、验收的相关资料。2019年3月25日，广州供电局有限公司天河供电局函复一审法院，称因时间久远，未能找到用户号01744410在2010年至2011年期间的相关资料。

一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

长大物业公司接受广东长大公司的委托，对广东长大公司所有的位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编31号，原机械厂区内的原技工学校校舍区、教学区及相关设备和附属设施进行租赁经营管理。

长大物业公司在租赁经营管理上述物业期间，与建筑安装公司签订的《原技校区物业租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁合同关系成立。

《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

长大物业公司将租赁场地交付建筑安装公司后，建筑安装公司在租赁期间，发现承租场地内原有的变电设备、供电线路等陈旧老化、缺乏保护设施，不符合用电安全规范，对此，长大物业公司应在合理期限内进行维修整改。在征得长大物业公司口头同意情况下，建筑安装公司先行垫资委托银钻公司对鳌鱼岗银河村新编31号大院内的变压器设备进行更换、对低压房进行改造，并无不妥。

建筑安装公司与广东长大公司之间虽未直接签订书面租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。

委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

现建筑安装公司选择长大物业公司的委托人广东长大公司来主张权利，具有法律依据。广东长大公司对建筑安装公司主张的工程款695000元不予确认。一审法院认为，首先，根据建筑安装公司与银钻公司签订的《工程施工合同》约定，双方约定的是工程总造价为含税价421197.95元，工程是以总包工程款及工程量的大包干形式进行承包施工的；其次，建筑安装公司支付给银钻公司工程款银行流水是320000元，银钻公司开具695000元的3张收据不能作为双方工程结算依据和建筑安装公司已垫付款的凭据；最后，根据广东长大公司委托广州市吉光工程造价咨询有限公司对更换变压器工程造价的审查，审查后结算金额为402958.64元。因此，一审法院认定广东长大公司应当负担的工程款为402958.64元。建筑安装公司上述所诉超出部分，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、保利长大公司自判决发生法律效力之日起十日内向建筑安装公司支付工程款402958.64元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年6月29日起计付清款日止）；二、驳回建筑安装公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10750元，由建筑安装公司负担3406元，保利长大公司负担7344元（建筑安装公司已预交费用10750元，超出部分一审法院予以退回，保利长大公司负担部分由保利长大公司于判决发生法律效力之日起十日内迳向一审法院缴纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。保利长大公司向本院提交2013年8月19日的《会议纪要》及《会议记录签到表》，拟证实建筑安装公司负责人陈东权参加关于供电设施更新改造工程费用分摊问题协调会，会议中要求尽快签订《供电设施更新改造协议书》，且明确建筑安装公司要按协议书要求完善增容申报手续，并将有关原件交回长大物业公司存档，同时会议对变压器改造工程费用分摊有详细约定。

建筑安装公司质证表示对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，《会议纪要》没有人员签名，只有签到表不能证实达成了会议纪要的相关内容。长大物业公司质证表示对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。银钻公司质证表示对证据没有意见。

经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院二审另查明：保利长大公司提供的《会议纪要》提出“尽快签订鳌鱼岗大院《供电设施更新改造协议书》，建筑安装公司要按协议书完善增容申报手续，并将有关原件交回长大物业公司存档。因建筑安装公司所承租的原教学楼已于2012年7月被收回，减少了用电。根据《供电设施更新改造协议书》第三款‘工程费用折旧分摊计算’，从2012年8月日起，将建筑安装公司每年承担50%折旧分摊费用调整为30%，由长大物业公司与建筑安装公司签订补充协议”等。

二审庭审中，保利长大公司确认双方并未签订《供电设施更新改造协议书》或相关补充协议。另对于纪要中提及的“每年承担50%折旧分摊费用”，保利长大公司表示是双方此前口头达成的协议。建筑安装公司对此不予认可。

另双方确认《原技校区物业租赁合同》约定的租赁期限于2015年6月30日期满后，建筑安装公司并未退出租赁场地，后保利长大公司于2016年2月3日向广州仲裁委员会提起仲裁，2017年5月经法院强制执行收回上述租赁场地。

本院认为，长大物业公司接受保利长大公司的委托与建筑安装公司签订的《原技校区物业租赁合同》合法有效。现本案二审争议焦点为：一、建筑安装公司提出的诉讼请求是否已超出诉讼时效。二、一审法院认定的变压器更换工程费用是否恰当。三、建筑安装公司要求保利长大公司全额返还其代垫的变压器工程款是否成立。

关于建筑安装公司的诉讼请求是否超出诉讼时效的问题。本院认为，虽案涉变压器更换工程款的造价审查已于2012年6月完成，但在双方订立的《原技校区物业租赁合同》中并未约定租赁期间所产生的设施设备维护费用的结算付款期限。本案中，保利长大公司直至2017年5月才收回租赁场地，且无证据证实场地收回前双方对于租赁合同所涉各项费用已进行了结算，故并不发生诉讼时效的起算问题。而即便从2017年5月建筑安装公司全部退场开始起算诉讼时效，至其于2019年1月29日提起本案诉讼，也未超过三年的诉讼时效期间。因此，本院对保利长大公司提出的该项上诉意见不予采纳。

关于建筑安装公司支出工程款项的认定问题。对于讼争工程造价，保利长大公司已自行委托广州市吉光工程造价咨询有限公司审核确定工程造价为402958.64元，而建筑安装公司提供的《工程施工合同》所约定工程包干价及银钻公司开具的工程款收据金额均已超出保利长大公司审核的工程造价，故保利长大公司仍以建筑安装公司未提供全部转账付款依据为由，对该项工程费用支出不予认可，理由不成立，本院不予采纳。

关于案涉变压器更换工程款项是否应全部由保利长大公司负担的问题。虽根据建筑安装公司提供的证据显示，对于租赁场地内变电设备的改造是按照供电部门要求并取得长大物业公司同意后实施，但双方订立的《原技校区物业租赁合同》已明确约定“区内的供电（变压器）、主供水管道的公共使用设施和设备等，如有损坏需维修或维护，其费用由受益单位分摊负责”，即对于相关费用应当根据受益情况进行分摊。案涉变压器改造工程于2010年11月5日已经通过广州市天河供电局验收投入使用，而建筑安装公司直至2017年5月才全部退出租赁场地，故其应当根据实际使用设备的受益情况分摊部分改造费用。一审法院判令保利长大公司全部承担变压器改造工程款，确属违反双方合同约定，也有违公平合理原则，本院对此予以纠正。保利长大公司二审提供2013年8月19日的《会议纪要》并要求按照纪要中记载的50%、30%的分摊比例分期计算费用分摊金额，但该《会议纪要》并无与会人员签名确认，且纪要中提及的《供电设施更新改造协议书》也未正式签署，保利长大公司所称此前双方口头约定分摊比例为50%亦缺乏相应证据证实，故本院对保利长大公司提出的费用分摊原则不予确认。根据双方订立的《原技校区物业租赁合同》及三份补充协议，建筑安装公司仅租赁了鳌鱼岗银河村新编31号大院内原技工学校校区的部分物业，且在2012年、2013年部分租赁场地已提前收回，故综合考虑建筑安装公司的场地租赁情况及实际使用设备年限，本院酌情认定建筑安装公司应分摊设备改造费用的30%，即402958.64元*30%=120887.59元。扣减该部分分摊费用后，保利长大公司仍应向建筑安装公司返还设备改造工程款282071.05元。另对于建筑安装公司提出的利息主张，因双方并未约定该部分费用的分摊结算期，也未就分摊比例达成一致，故建筑安装公司要求从2012年6月29日起计付利息，理据不足，本院不予支持。至于保利长大公司上诉认为建筑安装公司还需办理增容手续并移交审批资料等问题，双方订立的租赁合同并未作出该项约定，且保利长大公司作为场地业主方完全具备自行办理增容审批手续的能力，其以此为由拒付费用，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，保利长大公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实不清，处理不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2713号民事判决第二项；

二、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2713号民事判决第一项为：上诉人保利长大工程有限公司自本判决书送达之日起十日内向被上诉人英德市第一建筑安装工程公司支付工程款282071.05元；

三、驳回被上诉人英德市第一建筑安装工程公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10750元，由上诉人保利长大工程有限公司负担4363元，被上诉人英德市第一建筑安装工程公司负担6387元；二审案件受理费7344元，由上诉人保利长大工程有限公司负担2203元，被上诉人英德市第一建筑安装工程公司负担5141元。

本判决为终审判决。

审判长　莫　芳

审判员　杨　凡

审判员　邓　娟

二〇二〇年三月二十三日

书记员　张丽珍

徐琳琳