上海华芮实业有限公司与上海地固岩土工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0116民初15373号

原告(反诉被告)：上海**实业有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人：郭玉帅，执行董事。

委托诉讼代理人：徐晶，上海明迈律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海地固岩土工程有限公司，住所地上海市杨浦区。

法定代表人：张继红，总经理。

委托诉讼代理人：邱悦，上海元才律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈海群，上海元才律师事务所律师

原告(反诉被告)上海**实业有限公司(下统称原告)与被告(反诉原告)上海地固岩土工程有限公司(下统称被告)租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法适用简易程序审理。2019年12月25日，本院公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人徐晶、被告委托诉讼代理人邱悦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告之间的场地租赁合同于2019年8月12日解除；2、请求判令被告支付租金70,775.6元；3、请求判令被告支付滞纳金3538.78元。事实与理由：2018年6月14日，原告与被告签订场地租赁合同，约定原告将位于上海市金山区枫泾镇兴豪路XXX号的场地出租给被告作为放置钢管、构件设备维修使用，租赁期限自2018年7月16日至2023年7月15日，第一年至第三年租金为260,000元，每月21,666元，每三个月支付一次，每次支付需提前10天，合同第六条第七款及第九条约定，租赁期内因国家市政动迁原因导致被告不可使用该场地的，双方互不承担任何责任，被告装修部分和搬运费用，原告不负赔偿责任。后原告接到枫泾镇动拆迁办公室下发的告知书，得知租赁场地所在道路的建筑物，地上、地下附属物被划入征收补偿范围，导致部分租赁场地无法正常使用，原告遂于2019年4月3日通知被告搬离、清理场地等事宜，被告拒绝搬离，也拒绝支付剩余租金，原告为此依法提起诉讼。

被告辩称：1、原告所述2019年4月3日通知被告搬离不实，2018年11月8日枫泾镇动迁办公室出台拆迁通告后，原告当月中旬就告知被告搬离，且不许被告的货物进场，被告只得另行租赁场地并产生损失，案涉的场地被告实际于2019年8月21日交还给了原告；2、被告实际已付的金额为259,996元(含押金43,332元)；3、因涉案场地的拆迁以及被告不让被告全面享有和使用案涉场地，被告另行租赁场地导致损失扩大，故应在政府文件下达后每个月的租金应当据实酌减，被告认为被告已付的金额可以作为租金或使用费，押金应该退还；4、原、被告争议的根源在于原告因政府拆迁，既不想让被告全面使用案涉场地，又想让被告按合同支付租金，同时还想得到政府的租赁场地搬场费等补偿；5、政府拆迁是否属实以及拆迁补偿是否已经支付到位的情况，原告应当举证；6、申请法院将上海华宣实业有限公司列为第三人参加诉讼以便查明事实。同时，被告向本院提出反诉请求：请求判令原告退还被告履约保证金43,332元并自2019年8月20日起至实际履行日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。

原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求，根据双方合同第三条第3款的约定，由于被告至今拖欠原告租金，原告有权留置被告的履约保证金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的场地租赁合同、枫泾镇动拆迁办公室告知书、2019年4月3日告知函、宁波银行网上银行交易凭证(5张)等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、律师函及中国邮政快递信息，系原告通过邮政部门向被告发出的，是客观存在的事实，本院予以采信；2、解除合同通知及快递信息，同样系原告向被告发出的客观存在的事实，本院予以采信；3、上海市房地产权证及厂房租赁合同，合同系原告与案涉场地权利人上海华宣实业有限公司签订的，证明了案涉场地的权属以及合法来源，本院予以采信；4、2019年2月22日通话录音及2019年4月2日通话录音，本院认为该组证据系被告单方制作，录音也不足以证明待证事实，且与案件缺乏关联性，本院不予采信；5、搬场运输合同及运输费结算清单4份，系被告与案外人签订的合同，也是客观存在的事实，与本案有一定的关联性，本院予以采信；6、场地移交函、微信截图及现场照片5张，鉴于原告对于被告已于2019年8月21日搬离案涉场地的事实予以认可，故对于该组证据本院予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订场地租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的场地坐落于上海市金山区枫泾镇兴豪路XXX号，租赁面积4095平方米，以年打包价260,000元出租给乙方作为放置钢管、构件设备维修使用；场地租赁自2018年7月16日起至2023年7月15日止，租赁期5年；租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月内向甲方提出书面申请，经甲方签字盖章后，甲乙双方可重新签订租赁合同；租金支付方式为付三押二，租金每年为260,000元，租金每月合计21,666元，租金应以三个月支付一次实支付金额65,000元，每次支付租金需提前10天，甲方开具房租发票，发票税点由乙方支付；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付场地租赁履约保证金，履约保证金为2个月租金43,332元，在合同期满乙方撤场，经甲方确认且双方无经济等方面争议后，此保证金无息退还于乙方；乙方需按本合同的约定缴纳租金、足额缴纳各种费用，(包括但不限于租金、水电费)每拖缴超过一天按日租金的5%滞纳金收取，超过10天的，甲方有权采取停电停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租场地、有权终止合同并对承租场地内物资设备等进行清理，抵押为该场地的租金和滞纳金；租赁期内如遇国家市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的，甲方应提前1个月通知乙方，乙方装修部分和搬运等费用，甲方不负赔偿责任，此外双方不承担任何责任，甲方退还乙方剩余租赁费用，如因乙方企业自身原因造成的损失甲方不承担任何责任；租赁期间，如因政府原因，导致乙方不可使用该场地，甲方不负任何责任，如甲方无故不让乙方搬出该场地，搬场费用由甲方负责，如因乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金且乙方保证金甲方不予退还。合同还对其他事项作了约定。

合同签订后，被告分别于2018年6月14日、2018年7月17日、2018年10月30日、2019年2月22日、2019年4月2日通过银行转账向原告付款20,000元、88,332元、65,000元、43,332元、43,332元，总计259,996元，此后，被告未再向原告支付任何款项。

另查明，案涉场地登记权利人为上海华宣实业有限公司，2016年9月12日，上海华宣实业有限公司与原告签订厂房租赁合同，将案涉场地租赁给原告，租期为10年。

2018年11月8日，因案涉场地涉及动拆迁，枫泾镇动拆迁办公室向上海华宣实业有限公司发出告知书一份，内容为：“为推进长三角一体化发展，加强与浙江省互联互通，根据金发改投【2018】143号《关于枫泾镇兴豪路(亭枫公路——浙江省界)改扩建项目建议书的批复》的内容，现将拆迁事宜公告如下：一、工程范围及规模：本工程北起亭枫公路，南至浙江省界，全长2.82公里。规划道路红线宽度40米(局部45米)，道路为二级公路；二、拆迁范围：道路红线内构建筑物，地上、地下附属物等；三、补偿政策：参照沪府发(2011)71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及沪规资【2017】321号《上海市征地财物补偿标准》等有关政策；四、实施单位：枫泾镇动拆迁办公室；五、签协期限：计划于2019年1月31日完成；搬迁期限：计划于2019年5月31日完成……”

2019年4月3日，原告向被告发出告知函一份，内容为：“……搬场事宜：鉴于贵我双方与2018年6月14日双方签订的《场地租赁合同》，第六条：双方责任与合同的解除或终止，第7条，我司尽义务将上述搬场、撤离、清理部分场地等事宜告知贵司。望贵司积极配合，携手共进，为早日实现‘省、市互联互通’做出应有的贡献。”

2019年8月7日，原告通过上海明迈律师事务所以邮政快递方式向被告发出律师函一份，内容为：“……委托人在收到政府通知之后于2019年4月3日给贵司发送了《告知函》，告知贵司关于《批复》的内容，同时就搬场清理场地等事宜告知贵司，后贵司来函要求委托人支付贵司搬场费用之后再行搬离。委托人于2019年4月12日就来函给贵司发送了律师函回函，已明确说明委托人无需赔偿搬场费用，无需退还贵司占用场地期间的租金，同时委托人也没有保管义务，若贵司拒绝搬离，则须按照租金标准支付委托人占有使用费。贵司直到本函出具之日仍未搬离场地，同时亦未支付该场地租金及占有使用费，鉴于此，特致函如下：1、贵司若继续使用该场地，则应于收到本函之日起3日内支付该部分场地租金及占有使用费共计61,973元，同时就剩余租赁场地，重新商定租赁事宜；2、若贵司超过三日未能支付上述费用的，三日届满委托人与贵司的《场地租赁合同》解除，委托人将采取一切可能的手段追究贵司的违约责任，由此导致的一切费用包括但不限于诉讼费、调查费、律师费等均由贵司自行承担……”。

2019年8月12日，原告通过快递方式向被告发出解除合同通知一份，内容为：“我司于2019年8月7日通过EMS邮递给贵司发送了律师函，限贵司于收到律师函起三日内支付场地的租金及占有使用费共计61,973元，但贵司收到后置之不理，仍未在规定的期限内履行相应义务，因贵司违约，现我司通知贵司：即日起解除双方签订的《场地租赁合同》，请贵司接到本通知之日起立即搬离场地，并将场地清理干净，恢复到正常可使用的状态，我司将对外重新招租，同时，贵司应结清租金、占有使用费等相关费用，我司保留追究贵司违约责任，由此导致的一切费用包括但不限于诉讼费、调查费、律师费等均由贵司承担。”

还查明，被告自收到动拆迁消息后，与案外人上海保启成套工程服务中心签订搬场运输合同，分批将案涉场地内的物品搬离，并产生相应的运输费用。2019年8月21日，被告向原告发出场地移交函一份，内容为：“我司收到贵司2019年8月12日发出的解除合同通知后，鉴于贵司通知我司解除合同，我司不得不立即组织进行兴豪路XXX号的堆场搬离工作，我司于2019年8月21日完成堆场搬离，并于8月21日派专人(张继东)去贵司移交场地，贵司拒绝签字接受。现书面通知贵司，我司的物件已全部搬离，自即日起，将该租赁场地(兴豪路XXX号)交付贵司，附现场场地照片一张。”

2019年8月24日，被告法定代表人张继红通过手机向原告法定代表人郭玉帅(信息截图显示为郭总)发送信息，内容为：“郭总，我司已委托上海保启成套工程服务中心于8月21日完成最后一批货物搬场，并于8月21日向贵司交接兴豪路XXX号场地，于8月21日向贵司法人代表章冯EMS邮递了场地移交函，请查收，收到后请回复至我司。上海地固张继红。”该信息还附了场地移交函及快递凭证的照片。

再查明，案涉的场地当前由登记权利人上海华宣实业有限公司控制。

庭审中，被告称租金付到2019年5月15日，被告于2019年8月21日搬离案涉场地，原告对此均表示认可。

庭审中，原告称，原告2018年11月份收到动拆迁公告后，口头通知过被告。被告称，原告仅仅与被告协商场地搬迁事宜，并没有实际告知可能会动迁。

本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，当事人均应恪守履行。原、被告于2018年6月14日签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应恪守履行。对于本诉，从查明的事实来看，被告对于案涉场地的租金支付到2019年5月15日，此后，被告一直占用案涉场地但未再支付任何费用，已构成违约，原告曾于2019年8月7日向被告发出律师函进行催讨，已经履行了相应的催告义务，被告经催告后在合理的期限内仍未履行支付租金的义务，原告有权依照合同约定解除合同，解除权系形成权，根据相关法律规定，合同自解除的通知到达对方时解除，原告于2019年8月12日发出了解除合同通知，根据快递查询凭证等证据，该通知于2019年8月13日到达被告处，故双方合同于2019年8月13日解除，合同解除后，被告占用案涉场地期间的租金和占有使用费仍需支付，需要说明的是，鉴于双方均认可被告于2019年8月21日搬离案涉场地，本院对于该事实亦予以确认，对于被告自合同解除日(2019年8月13日)到实际搬离日(2019年8月21日)期间的占有使用费，原告也参照了租金标准进行计算，本院认为尚属合理，故对于原告依照合同约定的标准主张欠付租金及占有使用费的诉请，本院予以支持(计算方式为：21,666元/30天*98天=70,775.6元)。由于被告逾期支付租金，原告根据合同约定主张自应付款之日起至合同解除日止滞纳金的主张并无不当，本院予以支持，原告主张的滞纳金计算天数也在法律许可的范围内，本院不再调整(滞纳金计算方式：21,666元/30天*5%*98天=3538.78元)。对于被告庭审中抗辩称原告对于动拆迁消息有提前半年通知的义务，本院认为，被告自己在答辩状中陈述“……2018年11月8日枫泾镇动拆迁办公室出台拆迁通告后，原告在当月中旬就告知被告搬离……”可见，原告在得知动拆迁消息后，已经在合理的时间内履行了通知的义务，对于被告的该项抗辩，本院难以采信。同时，对于被告抗辩的要求酌减租金的请求，同样缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于反诉，鉴于双方合同已经解除，履约保证金(43,332元)退还的条件已经成就，根据双方合同约定，该履约保证金应无息退还给被告。至于被告抗辩中提到的拆迁补偿问题，与本案无关，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告上海**实业有限公司与被告上海地固岩土工程有限公司之间签订的场地租赁合同于2019年8月13日解除；

二、被告上海地固岩土工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海**实业有限公司租金及占有使用费70,775.6元；

三、被告上海地固岩土工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海**实业有限公司滞纳金3538.78元；

四、原告上海**实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海地固岩土工程有限公司履约保证金43,332元；

五、驳回原告上海**实业有限公司其余诉讼请求；

六、驳回被告上海地固岩土工程有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费减半收取829元(已由原告预交)，由被告上海地固岩土工程有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳本院；反诉案件受理费减半收取442元(已由被告预交)，由原告上海**实业有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　李贵贤

二〇二〇年一月十六日

书记员　　张奇琛

附：相关法律条文

1、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；

第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：

法庭辩论终结，，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。