上海新唐建筑装饰工程公司与上海宏苑物业管理经营有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2016）沪02民终4390号

上诉人(原审被告)上海新唐建筑装饰工程公司，住所地上海市虹口区。法定代表人***，董事长。委托代理人*大康。委托代理人***，上海市功茂律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海宏苑物业管理经营有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人***，总经理。委托代理人***。上诉人上海新唐建筑装饰工程公司(以下简称“新唐公司”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，新唐公司自2001年12月28日起成为上海市凉城路XXX-XXX号沿街底层至三层的非居住房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。房屋类型办公楼，建筑面积841.67平方米。2001年7月，上海宏苑物业管理经营有限公司(以下简称“宏苑公司”)作为乙方与上海虹口区锦苑小区业主委员会作为甲方签订了《物业管理服务合同》，约定甲方将“锦苑小区”委托乙方实行物业管理；管理范围为上海市虹口区凉城街道，东至凉城路、南至汶水东路、西至广粤路、北至车站北路；委托管理期限自2001年7月19日起至2003年6月18日止。上述合同到期后，双方续签了《物业管理服务合同》，合同记载的物业管理范围为上海市虹口区凉城路611、589、585、717、625弄，东至凉城路、南至汶水东路、西至广粤路、北至车站北路；委托期限为四年，2003年6月19日至2006年6月18日为连续年，本届业委会委托期限自2006年6月19日起至2010年6月20日。2010年6月21日，双方再次续签了《物业管理服务合同》，将委托管理期限延长至2012年6月20日止，管理范围为上海市虹口区凉城路585弄、589弄(585号-765号)，汶水东路717弄，车站北路625、611弄，东至凉城路、南至汶水东路、西至广粤路、北至车站北路；补充条款二中约定的商铺或非居住房屋物业管理费每月为人民币(以下币种为人民币)1.85元/平方米(混合结构)。之后，因上海虹口区锦苑小区业主委员会换届改选，未签订《物业管理服务合同》，但“锦苑小区”仍由宏苑公司管理至今。因新唐公司未向宏苑公司支付系争房屋的物业管理费，宏苑公司于2011年7月14日向新唐公司发出《物业管理费收缴的情况说明》，希望新唐公司及时解决2002年1月至2010年12月所欠物业管理费168,165.72元的问题。2012年4月26日，宏苑公司因无法与新唐公司就物业费的支付达成一致意见，遂向法院提起(2012)虹民三(民)初字第797号诉讼，要求新唐公司支付2002年1月至2011年12月的物业管理费186,850.8元。该案在审理过程中，因宏苑公司、新唐公司同意庭外协商，故宏苑公司申请撤回起诉。之后，双方多次协商，未果。2015年5月，宏苑公司诉至原审法院，请求法院判令：1、新唐公司支付宏苑公司自2002年1月至2015年12月的物业管理费261,591.12元(按每月1,557.09元计算)；2、新唐公司支付宏苑公司(2012)虹民三(民)初字第797号案的诉讼费损失1,009.25元。原审审理中，宏苑公司表示，“锦苑小区”整块街坊为上海地籍图311号街坊，区域为东至凉城路、南至汶水东路、西至广粤路、北至车站北路。2001年7月，上海市虹口区房屋土地管理局在《关于同意设立锦苑小区业主委员会的批复》中，也明确了上述区域为物业管理区域范围，至今未有变化。故系争房屋属宏苑公司实行物业管理的“锦苑小区”范围内。至于原先的《物业管理服务合同》中未将系争房屋列入宏苑公司管理范围内，这是因为当时书写物业合同不规范所造成。原审法院经审理后认为，根据物业管理条例第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，宏苑公司与上海虹口区锦苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对“锦苑小区”统一实施物业管理。新唐公司辩称其所有房屋不在上海虹口区锦苑小区业主委员会管理范围之内，缺乏依据，法院不予采信。宏苑公司依据上海市虹口区房屋土地管理局的《关于同意设立锦苑小区业主委员会的批复》及《物业服务合同》对“锦苑小区”进行管理，业主理应按约定交纳物业管理费。合同所约定的服务期限届满后，宏苑公司虽未与上海虹口区锦苑小区业主委员会重新签订合同，但仍然对小区进行管理，由此可以认定原《物业管理服务合同》继续有效。关于新唐公司认为宏苑公司诉请部分超过诉讼时效的意见，宏苑公司曾于2011年7月14日向新唐公司发函要求解决2002年1月至2010年12月欠付的物业管理费问题，新唐公司收函后未给予答复，故宏苑公司曾于2012年4月26日诉讼向新唐公司主张权利，但因双方要求庭外协商而撤回该案诉讼，嗣后双方始终协商未果再行诉讼。故宏苑公司向新唐公司主张2009年7月14日之后的诉请应予以支持，2009年7月14日之前因宏苑公司无证据证明其向新唐公司主张过权利，故法院确认宏苑公司向新唐公司主张2009年7月14日之前物业管理费之诉请已经超过诉讼时效，法院难以支持。至于宏苑公司要求新唐公司承担(2012)虹民三(民)初字第797号案诉讼费的诉请，因宏苑公司选择与新唐公司庭外协商而撤回该案诉讼，系宏苑公司自行处分其民事权利和诉讼权利的行为，故宏苑公司要求新唐公司承担该案诉讼费的诉讼请求，有悖于事实和法律，法院不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海新唐建筑装饰工程公司应于判决生效之日起10日内，支付上海宏苑物业管理经营有限公司自2009年7月14日起至2015年12月31日的物业管理费120,830.13元(按每月1,557.09元计算)；二、上海宏苑物业管理经营有限公司其余诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人新唐公司不服，向本院提起上诉称：宏苑公司从未对系争房屋进行过物业服务及维修，系争房屋也不在《物业管理服务合同》载明的范围之中。宏苑公司称因当时物业合同书写不规范造成，原审法院对此说法予以采信，属于事实认定错误。另外，从锦苑小区平面图亦可得知，系争房屋明显不属宏苑公司的物业服务范围。新唐公司请求本院撤销原判，改判驳回宏苑公司的原审诉请。被上诉人宏苑公司答辩称：原审事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，新唐公司的上诉请求并无新的事实及理由，原审法院对此已作阐述，本院予以认同，故不再赘述。物业管理服务合同明确了物业服务的四至范围，且从未发生变化。新唐公司名下的系争房屋确属四至范围之内，其理应缴纳物业管理费。新唐公司的上诉请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,716.60元，由上诉人上海新唐建筑装饰工程公司负担。本判决为终审判决。

审判长**

审判员**

代理审判员**

二〇一六年六月二十日

书记员**

附：相关法律条文

附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……