石首市林业局与湖北某某建设发展有限公司、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0111民初8542号 原告（反诉被告）：石首市林业局，机构地址：石首市南岳山大道1号。 负责人：***，该局局长。 委托诉讼代理人：***，湖北楚阳律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：湖北**建设发展有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖开发区光谷大道112号-188号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告（反诉原告）：**，男，1961年3月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。 上述二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：**，湖北申简通律师事务所律师。特别授权代理。 上述二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：***，湖北申简通律师事务所律师。特别授权代理。 原告（反诉被告）石首市林业局与被告（反诉原告）湖北**建设发展有限公司（以下简称：**公司）、被告（反诉原告）**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，由审判员**担任审判长，与审判员**、人民陪审员***组成合议庭，于2018年12月5日对本案公开开庭进行了第一次审理。庭审辩论环节，被告（反诉原告）**提交一份新证据即《武汉市经济适用住房购房合同》，原告（反诉被告）石首市林业局因此变更诉讼请求，被告（反诉原告）**公司、**亦变更反诉诉讼请求。本院于2019年6月3日，向原告（反诉被告）石首市林业局及被告（反诉原告）**公司、**送达变更合议庭组成人员通知书，由审判员**担任审判长，与审判员**、人民陪审员**组成合议庭，于2019年6月10日对本案公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）石首市林业局的委托诉讼代理人***、被告（反诉原告）**公司及被告（反诉原告）**的共同委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）石首市林业局向本院提出本诉诉讼请求：1.判决被告**和**建设发展有限公司返还房款110万元，并赔偿原告经济损失219万元；2.本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2008年10月31日，原告与被告**公司签订了房屋转让协议，将被告**位于雄楚××关西小区阳光公寓商品房出售给原告，被告**持有被告**公司49%的股份（另外51%股份由法定代表人***持有）。房屋建筑面积186.39平方米，房屋价格110万元。协议约定2008年11月10日前原告先付款30万元，2008年12月31日前一次性付清房款80万元。后因原告资金困难，由其二级单位，国有独资公司石首市森鑫林业发展有限公司，分别于2008年11月、2009年1月、2009年8月分三次将房款110万元汇至**公司。被告**于2009年2月左右向原告交付了房屋，该房屋由原告持有使用至今。被告交付房屋后，原告多次要求被告办理房屋过户手续，但被告以各种理由拒不办理过户手续，被告**于2018年1月15日通过律师致函原告，要求原告赔偿未及时过户给其带来的经济损失，被告**又于2018年6月26日致函原告单方解除合同。被告拒不履行房屋过户义务近10年，现因**公司、**提交了《武汉市经济适用住房购房合同》，原告认为该协议无法履行，故而无效，为保护原告的合法权益，故依法请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）**公司、**针对本诉辩称：第一，原告依照《合同法》第52条“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效”主张合同无效，没有事实根据，且适用法律错误。1.本案中，被告并无欺诈、胁迫行为；2.原告诉称其直到开庭时才知道案涉房屋是经济适用房，显然与事实不符，也不符合常理；3.本案原告虽是国家行政机关，但其从事的案涉民事交易显然不关乎国家利益。第二，案涉《房屋转让协议》无效，对此，原告具有重大过错，应承担主要责任。1.原告作为国家行政机关对交易双方和交易标的有比一般人更高的注意义务；2.现有证据不足以证明原告已向被告足额支付了房款，其要求被告返还110万元购房款的诉请缺乏事实依据；原告没有按时足额支付购房款，但被告依约交付了房屋并由原告占有、使用、收益至今，同时被告多次口头或书面要求原告办理过户，但原告均以各种理由拒绝办理过户；3.从各方的经济损失上看，原告没有按期足额支付购房款，还占用涉案房屋长达十年之久，其不仅没有损失，反而还因此受益。原告占用行为给被告造成了实际经济损失，损失计算以反诉为准。因原告未严格履行合同，拒不办理过户，加上武汉市限购政策出台，致使**没有购房资格，给**造成了实际经济损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）**公司、**向本院提出反诉诉讼请求：1.确认案涉《房屋转让协议》无效；2.判令被反诉人向反诉人赔偿占用案涉房屋期间的租金损失61万元（按照5000元/月计算至2018年12月，2019年1月至实际腾退之日的损失按照5000元/月的标准继续计算）；3.判令被反诉人在裁判文书生效后10日内搬离涉案房屋，将案涉房屋移交反诉人；4.判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失150万元；5.判令由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2008年10月31日，被反诉人与反诉人**公司签订《房屋转让协议》，约定被反诉人向反诉人**公司分两次支付总金额110万元的房屋转让费用后，反诉人**公司将位于武汉市洪山区关西小区阳光A栋3-701号房屋转让给被反诉人，并且双方约定在2008年11月30日前办理房屋过户手续，过户费用由被反诉人承担。上述协议签订后，被反诉人不仅不及时支付房屋转让款，还为了规避国家规定的税费，不依合同约定及时办理房屋过户手续。后来因为被反诉人单位的人事调整，虽经反诉人多次催促，被反诉人甚至还提出了要求反诉人承担过户费用的无理要求，再次导致过户手续没有能够如期办理。后来反诉人又多次催促被反诉人协商过户事宜，但是其始终不予配合。在万般无奈的情况下，反诉人于2018年1月25日向被反诉人送达律师函，要求其依法办理相关手续，并赔偿因***约给反诉人造成的经济损失，同样此函也没有得到被反诉人的答复。2018年6月26日，反诉人**向被反诉人送达了《合同解除通知函》，解除了反诉人与被反诉人签订的《房屋转让协议》。2016年3月，反诉人为了改善居住条件，向武汉当代科技产业集团股份有限公司预定了当代国际花园别墅一套，并分别于2016年3月1日和11月25日支付定金96971元和799402元，订购了楼牌号为9-特2号面积为433.79平方米的房屋。后因武汉市人民政府出台的限购政策明确规定：本市户籍居民家庭在本市拥有2套及以上住房的，暂停在住房限购范围（含东湖新技术开发区）内购房。在这种情况下，反诉人不得不终止了购房行为。2016年该楼盘开盘的价格为8600元/平方米，但是现在的均价为26000元/平方米，由此给反诉人带来的直接经济损失为360多万元。因为被反诉人的严重违约行为，给反诉人造成了重大的经济损失，而且其诉请过户的行为明显违背了国家政策的规定。同时，案涉房屋属于经济适用房，且被反诉人不具备购买涉案房屋的资格，合同属无效合同，因此，原告自2008年11月占用涉案房屋至今，导致反诉人无法对案涉房屋进行使用、处分等，故而给反诉人造成巨大的经济损失，故请求驳回被反诉人的诉讼请求，并支持反诉人的全部反诉请求。 原告（反诉被告）石首市林业局针对反诉辩称：第一，确认《房屋转让协议》无效，是根据上次开庭结束时，被告（反诉原告）向法庭出示的房屋购销合同，原告（反诉被告）才得知涉案房屋的性质。因涉案房屋是经济适用房，导致原告（反诉被告）购买的房屋无法办理过户登记。因被告（反诉原告）的过错导致房屋不能过户，迫使原告（反诉被告）变更了诉讼请求。且因被告（反诉原告）的欺诈行为导致合同不能继续履行，故《房屋转让协议》无效，且导致合同无效的责任在被告（反诉原告）。第二，对于房屋租金61万元，原告（反诉被告）不认可，因为本合同是在原告（反诉被告）对其所购房屋性质不清楚的情况下签订协议，并支付了房价，房价110万元分三次付清。原告（反诉被告）是合法取得涉案房屋占有、使用的权利，原告（反诉被告）没有过错，不应向被告（反诉原告）支付租金。第三，如法院判决原告因合同无效返还涉案房屋，原告（反诉被告）即使无过错，也应履行裁判文书的义务，但被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）返还购房款且赔偿因被告（反诉原告）过错给原告造成的损失。第四，被告（反诉原告）主张支付150万元经济损失，没有提供任何证据，至于是否影响被告（反诉原告）再次购房，与本案无关。第五，诉讼费和评估费，应根据法院判决的结果由败诉方承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的部分证据，本院评判如下： 1.原告（反诉被告）提交的证人证言，因证人未出庭接受询问，本院对此证据不予采信。 2.原告（反诉被告）提交的情况说明、证明。该证明系原告（反诉被告）单方出具，本院对此证据不予采信。 3.原告提交的转账凭证。虽然本院对情况说明没有采信，但被告（反诉原告）**公司在庭审中承认收到石首市森鑫林业发展有限公司转账的款项，且表明其与该公司无其他经济往来，故本院认定该转账凭证的真实性，并对该证据的证明目的予以采信。 4.被告（反诉原告）提交的收据、发票、不动产权证、武汉市房屋产权登记信息查询单、网络房价查询打印单等，无法证明其已实际遭受的损失及损失的金额，故本院对此不予采信。 本院经审理认定事实如下：2008年10月31日，石首市林业局（乙方）与**公司（甲方）签订了《房屋转让协议》，协议约定：甲方将位于雄楚大道武汉东湖高新集团股份有限公司开发的关西小区阳光公寓商品房出售给乙方，房屋建筑面积186.39平方米，房屋价格110万元；乙方于协议签订之后十日内付款30万元给甲方，余款80万元于2008年12月31日前一次性付清给甲方；甲方负责办理房产转让过户手续，乙方积极配合，手续费由乙方承担，所有手续必须在2008年11月30日前完成。 2008年10月31日，**公司向石首市林业局出具收据，收据载明：**公司收到房屋预付款300000元。2009年1月13日，**公司向石首市林业局出具收据，收据载明：**公司收到购房款350000元。2009年7月23日，**公司向石首市林业局出具收据，收据载明：**公司收到购房款450000元。上述款项系石首市林业局委托石首市森鑫林业发展有限公司分别于2008年11月13日、2009年1月20日、2009年8月24日分三次转账给**公司。后，**公司和**将案涉房屋交付给石首市林业局使用至今。 2018年1月25日，湖北中和信律师事务所向石首市林业局发出《律师函》，载明：湖北中和信律师事务所依法接受**的委托，就贵局一直不履行购房合同义务的事宜出具本律师函，**于多年前将位于武汉市洪山区关西小区阳光公寓A栋3**7-8层701房转让给贵局，并签订了房屋转让协议，但是贵局在支付部分购房款后，一直不办理房屋产权过户手续，且拖欠部分购房款至今，虽经委托人多次催告，但贵局始终不予办理相关手续，特致函，请贵局在2018年2月15日之前依法办理相关手续，并赔偿贵局因***约给委托人造成的一切经济损失。 2018年6月26日，**向石首市林业局发出《合同解除通知函》，载明：贵局的行为已严重违反上述《房屋转让协议》约定，构成根本违约，现通知如下，贵局与本人于2008年10月31日签订的《房屋转让协议》于贵局收到本通知函之日起解除。 另查明，2000年12月21日，**与武汉东湖高新集团股份有限公司房地产分公司签订《武汉市经济适用住房购房合同》，购买了案涉房屋。2008年12月12日，案涉房屋取得房屋所有权证。2009年3月4日，案涉房屋取得土地使用权证。2014年6月12日，案涉房屋被抵押。2015年5月26日，案涉房屋上的抵押解除。**系**公司的股东。 另，2018年12月11日，石首市林业局向本院提交对案涉房屋现值进行鉴定的申请。2019年4月17日，湖北天地源房地产资产评估有限公司向本院出具房地产估价报告，报告载明洪山区阳光公寓A栋3**7-8层701房在2019年3月29日市场价值为316.91万元。石首市林业局向湖北天地源房地产资产评估有限公司支付评估费1万元。 以上事实，有当事人的当庭陈述，有原告（反诉被告）提交的《房屋转让协议》、《合同解除通知函》、《律师函》、中国银行电汇凭证三张、收据三张、全部水费电费宽带费及物业费发票、评估费发票两张，被告（反诉原告）提交的《房屋转让协议》、《合同解除通知函》、《律师函》、《武汉市经济适用住房购房合同》，由本院委托湖北天地源房地产资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》等证据予以证明。 本案的争议焦点为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）**公司签订的《房屋转让协议》是否有效？ 关于案涉《房屋转让协议》的效力。原告（反诉被告）认为其直至第一次庭审辩论结束时才知道经济适用房，因原告（反诉被告）系单位不是家庭，不具备购房资格，协议无法继续履行，故而无效。被告（反诉原告）则认为，案涉房屋属于经济适用房，协议违背了国家政策的规定，且被反诉人不具备购房买涉案房屋的资格，合同属无效合同。 本院认为，首先，虽案涉协议系被告（反诉原告）**公司与原告（反诉被告）签订，但通过被告（反诉原告）**将案涉房屋交付给原告（反诉被告）使用的行为，以及后期向原告（反诉被告）发出的律师函及解除通知函的内容来看，被告（反诉原告）**不仅对**公司的处分行为知情，且对处分行为予以了认可，故被告（反诉原告）**公司的处分行为有效。其次，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，故以经济适用房的管理性规定认定合同无效的主张，不符合《中华人民共和国》第五十二条规定的情形，本院对此抗辩意见不予支持。综上，本案原告（反诉被告）虽系国家机关，不具备购房资格，但原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反无效力性强制性法律规定，协议合法有效。 因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均认为合同无法继续履行，均要求对方赔偿损失，现本院对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的其他诉讼请求评判如下： 关于合同解除。2018年6月26日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《合同解除通知函》，原告（反诉被告）也收到了上述解除通知函，但2018年8月13日，原告（反诉被告）向本院提出继续履行的诉讼请求，故而被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的《合同解除通知函》并未产生解除合同的效力。后在双方均认为协议无法继续履行，原告（反诉被告）变更本诉请求为被告（反诉原告）退还房款、赔偿损失，被告（反诉原告）也反诉要求原告（反诉被告）赔偿损失，故而本院认定双方达成了解除协议的合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，案涉协议已解除。 关于购房款的返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，协议解除后，当事人有权要求恢复原状，并赔偿损失。本案中，原告（反诉被告）因协议解除，而无法再以协议中的价格购买同等面积的房屋，存在巨大损失，因此原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）返还购房款，并赔偿损失。被告（反诉原告）**辩称原告（反诉被告）未足额支付购房款。但被告（反诉原告）**始终未明确原告（反诉被告）尚未支付的购房款的具体款项，且在2018年1月之前，在长达10年的时间里，被告（反诉原告）**从未就购房款向原告（反诉被告）提出主张，同时根据原告（反诉被告）提交的支付购房款转账记录及收据，本院认为，被告（反诉原告）已收到原告（反诉被告）支付的全部购房款，现因合同解除，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）返还购房款，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还购房款110万元的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，协议解除后，当事人有权要求恢复原状，并赔偿损失。本案中，对于合同的解除，被告（反诉原告）与原告（反诉被告），均存在过错，本院认为应根据各自的过错责任共同承担此损失。被告（反诉原告）在出卖房屋后，仍然利用该房屋设立抵押，虽抵押已解除，但该行为明显违反诚信原则。而且，被告（反诉原告）在出卖房屋时未告知原告（反诉被告）案涉房屋系经济适用房，该行为是导致协议无法继续履行的重要原因，故而被告（反诉原告）应对原告（反诉被告）的损失承担主要责任。然，原告（反诉被告）作为购房人，在购买房屋时没有认真审核与房屋相关的材料，虽然合同签订时案涉房屋未办理产权证，但原告（反诉被告）仍应查看购房合同，且购房10年也未就过户向被告（反诉原告）主张权利，从而导致损失扩大，故虽原告（反诉被告）存在巨大损失，但因其未尽到谨慎义务，且怠于行使权利，原告（反诉被告）本身应对产生的损失承担一定的责任。原告（反诉被告）的损失为2079100元[（3169100万元-1100000元）+10000元]，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）赔偿经济损失1247460元[2079100元×60%]。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖北**建设发展有限公司、**于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石首市林业局返还购房款1100000元； 二、被告（反诉原告）湖北**建设发展有限公司、**于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石首市林业局赔偿经济损失1247460元； 三、驳回原告（反诉被告）石首市林业局的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖北**建设发展有限公司、**的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费29120元，由原告（反诉被告）石首市林业局负担11648元，由被告（反诉原告）湖北**建设发展有限公司、**负担17472元。 本案案件反诉费22800元，由被告（反诉原告）湖北**建设发展有限公司、**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审　判　长　　** 审　判　员　　** 人民陪审员　　** 二〇一九年六月二十四日 书　记　员　　**