拜城县某某房地产开发有限公司、拜城华特大酒店服务有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷民事一审民事裁定书

新疆维吾尔自治区拜城县人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）新2926民初76号 原告：拜城县***房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区拜城县资源路***商都。 法定代表人：**，该公司董事长。 原告：拜城华特大酒店服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区拜城县交通路9号。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市西大街10号力源大厦3层。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被告：阿克苏中顺基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区拜城县***5号楼2-209。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：**均，男，1961年1月3日出生，汉族，阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司的股东，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 被告：***，男，1969年9月6日出生，汉族，阿克苏中顺基房地产开发有限公司的法定代表人，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 第三人：新疆喀什农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市经济开发区深喀大道北侧发展大厦。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告拜城县***房地产开发有限公司、拜城华特大酒店服务有限公司与被告阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司、阿克苏中顺基房地产开发有限公司、**均、***，第三人新疆喀什农村商业银行股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2022年1月20日立案。 原告拜城县***房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：1．请求依法判令被告二向第三人喀什农商行偿还合作协议约定的贷款本金17055277.69元及利息（利息最终以原告与第三方确认达成的金额为准）；2．请求依法判令被告二在完成协议约定支付顺位款项后，被告二清偿支付后的净资产2000万元归原告一所有（暂定金额为2000万元，扣除被告代原先归还第三方的贷款本息及其他代偿金额后的净资产，最终净资产返还金额最终以第三方审计机构确认的数据金额为准，对于工程造价申请由第三方中介机构审计金额为准做为成本费用扣除标准）；3．请求判令被告四以让与担保形式所代持的股权80％无效，判令在原告履行支付被告一的工程款及代建费后被告四所持的80％股权转让于原告；4．请求依法判令上述被告承担本案诉讼费、保全费、律师代理费等相关费用。事实和理由：原告二于2014年5月23日与第三人及米东天山农商行签订了编号为：农信社团贷字（2014）第040082号《社团贷款借款合同》，因贷款逾期未能归还。第三人为解决原告涉及贷款逾期问题，由第三人联系被告一、被告三，各方确认采取由原告一以其所拥有的土地委托被告一、被告三开发建设并进行项目建设垫资，为保证被告一、被告三的项目建设投入资金的安全，将被告二的股权由被告一实质控制人指定人员进行代持，并由其指定的人员担保法定代表人、项目总负责人，第三人向被告一提供建设资金支持，并由被告一对于原告二及新增的贷款提供担保。各方确认在项目开发建设后在扣除被告一项目建设工程款及代建费后，项目开发余款优先支付原告二所欠付第三人的贷款本息，履行完前述款项支付义务后，被告二余下的净资产归原告所有，被告一、被告三、被告四退出目标公司，将目标公司交付退还于原告。各方在第三人主持下达成一致后由原告一、原告二、被告一、被告二与第三人于2020年9月24日签订协议，采取由第三人向被告一、被告二提供贷款资金支持方式通过合作开发方式盘活原告一的资产，并以该资产所产生效益作为归还第三人的贷款本金。在前述协议签订后，原告一、被告一、被告二，三方签订了房产项目合作开发协议，合作开发协议约定：各方同意委托被告三**均作为被告二项目开发项目总负责人，负责涉及合作开发项目的施工、设计、监理、消防、销售等，协议约定涉及的合同签订、工程造价及款项的支付均由原告一、被告一、被告二共同协商确认。同时为了确保被告一项目开发合作的风险，原告一同意采取由被告一的实质控制人被告三**均其指定的人员***（被告四）作为目标公司的股东，采取股权转让与担保的形式进行合作项目，在按约定支付完项目工程款、代建费及归还第三人贷款后，被告二清算后的净资产归原告一所有。 上述协议签订后，被告一、被告二、被告三违反协议约定，被告三利用其控制目标公司（被告二），与其自行控制的公司（被告一）签订协议，违反规定在未履行三方确认条件下进行协议的签订、工程价款的支付，严重损害了原告一、原告二、第三人的利益。原告一与被告一之间属于委托代建关系，并且对于由被告一施工的标的公司项目采取股权转让与担保的形式由被告一、被告三控制，在被告一的工程款项及第三方的贷款、代建费支付后，涉及目标公司（被告二）应由被告退还于原告一，被告一及被告三利用其对于目标公司（被告二）控制，对于合同的签订、工程成本的确认及款项的支付均不按协议约定履行，也不向第三方归还应归还的贷款本息，利用职务便利分别代表被告一与被告二自行签订工程施工合同、销售代理合同及其他合同，提高工程施工合同价格。原告多次要求被告按协议履行，向第三人支付协议约定贷款，对于工程成本提交第三方进行工程造价审核，对于被告二进行专项审计，确认目标公司（被告二）的收入、成本及净资产。 2021年11月10日，被告一、被告三同意原告对于委托其代建开发的项目进行审计，由新疆***计师事务所对于涉有收入、资产、净资产及工程造价项目进行初步审计，经审计初步确认委托被告代建开发的项目扣除被告开发成本及代建费后的金额能足以履行向第三方支付的贷款本息及被告代垫的款项（注：成本按被告签订合同计算，未考虑工程造价变动影响），并且扣除前述款项后目标公司开发项目仍余部分净资产（具体金额以第三方中介机构确认的金额为准）。 2021年11月26日，原告、被告一、被告三共同到第三人喀什农商行办公室商议关于第三人贷款本息偿还问题，被告一、被告三向第三人承诺同意于2021年12月末以项目开发净资产归还贷款本息3000万元，2021年被告一通过其控制的被告二向第三人支付贷款1000万元。2021年12月22日第三人喀什农商行到拜城县与原告、被告商议关于贷款归还问题，被告认为主要原因在于原告，原告未能出具关于被告二净资产的报告，被告无法确认公司是亏损或盈利，被告要求与原告进行工程项目结算对账再办理支付，针对工程成本被告也确认其成本不超过2000元／平方米，在建商品房平均售价3300元／平方米。原告认为目前售价与成本的差价已完全能履盖第三人喀什农商行的贷款，可以先行支付第三方的贷款1700万元。最终在各方达成初步协议同意先行归还第三人贷款本金1700万元时，但被告一、被告三最终以被告二银行账户无钱、中介机构未出报告、无法确认净资产、税收等问题为由进行推托，不办理结算、对账等手续。被告的行为已严重损害了原告、第三人的利益，违反协议约定采取损害原告的利益行为，并采取各种理由推托履行，经原告多次催告，被告均不履行义务。现原告为了维护其合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告的各项诉讼请求。 被告阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，认为被告阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司与原告拜城县***房地产开发有限公司、拜城华特大酒店服务有限公司三方签订的《房地产项目合作协议》产生的纠纷，并非因建设工程合同承包产生的纠纷，案由不应当为建设工程施工合同纠纷，同时依据与原告拜城县***房地产开发有限公司、拜城华特大酒店服务有限公司签订的《房地产项目合作协议》第七条约定，纠纷争议管辖的法院是新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院，故本案应依法移送至新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院审理。 本院经审查认为，本案因原告拜城县***房地产开发有限公司与被告阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司、阿克苏中顺基房地产开发有限公司在履行三方签订的《房地产项目合作协议》过程中产生的纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。第三十五条的规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告所在地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。本案中，根据原告拜城县***房地产开发有限公司与被告阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司、阿克苏中顺基房地产开发有限公司签订的《房地产项目合作协议》第七条争议解决方式：“本协议如在履行过程中发生争议，各方应友好协商解决，协商解决不成时，可以向新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院提起诉讼”。协议一方阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司的住所地为阿克苏市西大街10号力源大厦3层，该管辖协议约定没有违反级别管辖和专属管辖，应为有效。根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的从其约定，约定管辖优先于法定管辖，故本案应由新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院管辖。原告拜城县***房地产开发有限公司、拜城华特大酒店服务有限公司提出辩称意见认为签订《房地产项目合作协议》中并无原告拜城华特大酒店服务有限公司和第三人新疆喀什农村商业银行股份有限公司协议管辖约定并不能约束原告拜城华特大酒店服务有限公司和第三人新疆喀什农村商业银行股份有限公司。本案中所涉案的不动产所在地、项目开发地均位于拜城县，故应适用专属管辖。第三人新疆喀什农村商业银行股份有限公司住所地并非在拜城县境内，原告所诉因在履行三方签订的《房地产项目合作协议》过程中产生的合同纠纷，并不涉及不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，本案不属于专属管辖。本院对原告拜城县***房地产开发有限公司、拜城华特大酒店服务有限公司的辩称意见不予采纳。被告阿克苏地区力源建筑安装工程有限责任公司对本案的管辖权提出异议理由成立，本案依法应移送新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院管辖。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、第三十五条、第三十七条、第一百三十条第一款、第一百五十七条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，裁定如下： 本案移送新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院管辖。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。 审 判 员　张　　 新　　 伟 二〇二二年二月十四日 法官助理　**买提·**提 书 记 员　吕　　 亚　　 蕊