***、中国长城资产管理有限公司大连分公司等民事经济执行异议执行裁定书

大连市中山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）辽0202执异151号 异议人（被执行人）：***，男，1980年3月17日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：**，辽宁昊众律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理有限公司大连分公司，住所地大连市西岗区花园广场1号。 负责人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁天合律师事务所律师。 被执行人：***，女，1979年2月1日出生，汉族，住大连市沙河口区。 被执行人：大连***业装饰工程有限公司，住所地大连市沙河口区***47号。 法定代表人：***，经理。 以上二被执行人委托诉讼代理人：**，辽宁昊众律师事务所律师。 本院在执行中国长城资产管理有限公司大连分公司与***、***等一案中，***提出执行异议，要求重新确定大连市中山区杏林街64号1**2层6号、2层33号房屋的起拍价格，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人诉称，法院一拍确定的价格严重偏低和房屋实际价格偏差极大，涉案房屋在2020年进行过拍卖，两套房产合计203万元，而本次的两套房产评估价为132万元，相差近百万元，而且此次评估没有经过正常摇号来选择评估机构，评估程序违法，如果拍卖成交将会严重损害当事人的合法权益，有失法律公正。1、2019年经鼎泰评估公司评估两套房屋的评估价格为203万元。根据被申请人提交的证据显示：大连市中山区杏林街64号1**2层6号房屋为51.08平方米，大连市中山区杏林街64号1**2层23号房屋为53.59平方米，2020年经大连市中级人民法院委托大***房地产土地评估有限公司评估，当时的评估值为206号房屋99万元，223号房屋104万元，两套房产合计203万元，两套房产进入变卖阶段后无人购买。2、2021年11月，没有经过摇号程序，仅仅是执行法院又一次委托评估机构大连久泰房地产土地估价有限公司对涉案房屋进行了评估，大连市中山区杏林街64号1**2层6号房屋，评估价为65.7万元，大连市中山区杏林街64号1**2层23号，评估价为66.6万元，两套房产合计203万元每平方米相差近3000元，房屋总价相差70多万。根据京东公开的数据显示，和此次涉案房屋属于同一**、同一楼层的已拍卖房屋的评估价也和鼎泰评估公司评估价相似大连市中山区杏林街64号1**2层31号、32房屋面积均为51.65平方米，两套房屋网上询价的总价为243万元。由上面阐述可知，无论是涉案房屋自己比价还是和其他同地段同面积房屋比价，此次房屋的评估价严重偏低和房屋实际价格偏差极大，如一拍拍完成功，则极大的损害了申请人的经济利益，请法院依法立刻予以纠正。为维护异议人的合法权益，特提出本异议，请贵院予以审核，支持异议人的请求事项。 申请执行人辩称，申请执行人长城资产大连公司与被执行人大连***业装饰工程有限公司、***、***借款合同纠纷一案，大连市中山区人民法院以（2021）辽0202执恢1831号案件恢复执行后，于2021年10月13日裁定“拍卖被执行人***名下位于大连市××山区××**××及××房产”。2021年11月22日大连久泰房地产土地估价有限公司（简称“久泰估价公司”）出具大连久泰价估司鉴【2021】第087号《涉执房地产处置司法评估报告》，对大连市中山区杏林街64号1**2层6号及23号两套房产进行了估价。2022年2月1日，***提出书面异议申请，以本次评估价过低及委托估价机构未经摇号程序为由，请求重新确定该等房产的拍卖起拍价。答辩人认为，***提出的执行异议请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回；久泰估价公司出具的估价结论合法有据、客观公允，依法应予采信；大连市中山区人民法院对上述房产的执行行为并无不当，相关的拍卖处置程序理应继续进行。分述如下： 一、本次执行程序中委***估价公司对案涉房产进行估价，该委托经过了大连市中级人民法院司法技术处的摇号程序。通过摇号程序，选定了具有房地产司法鉴定资质的久泰估价公司承接该估价工作。随后，大连市中山区人民法院于2021年10月14日出具了关于估价的《委托书》。该次估价委托程序合法合规。***关于“没有经过摇号程序”的陈述，与事实不符。二、久泰估价公司的估价程序合法合规，估价结论客观公允。大连市中山区人民法院以该评估结果为依据，依法确定房产拍卖起拍价，并无不当。久泰估价公司接受估价任务后，评估师在法院执行工作人员、申请执行人诉讼代理人等人陪同下，于2021年10月28日到两处房屋现场进行了查勘，实地查验了房屋现状、室内结构、配套设施、使用情况等。依据有关法律法规、估价技术规范、权证信息资料、房地产市场情况等，结合案涉房屋实际状况及价格影响因素，采用科学合理的估价方法，作出了估价结论。该估价结果客观公允，足资信赖，可以作为确定拍卖起拍价的依据。三、***关于本次评估价值严重偏低的意见，无据认定；其抗辩理由及所谓依据，均不足以否认本次估价结论。1、案涉两套房屋位于大连市××广场附近，区域位置尚可，但并没有价格优势或市场交易优势。房屋登记为非住宅，但并非临街商业公建，而是位于大楼内二层的公寓性质房屋。房屋面积较小，结构单一，配套设施简陋，房屋朝向及采光均不理想，居住舒适度较差，房屋使用功能有很大局限（目前被出租作为员工集体宿舍），这些缺陷和不利因素极大地影响了房屋价值。同时，非住宅性质的房产，过户交易税费较高。近些年来，该地段此类非住宅房产未见二手房交易记录，房屋有价无市，故，缺乏交易案例作为估价参考。2、***提及的之前大***房地产土地评估有限公司所作的估价，明显估值过高，未充分考虑到影响案涉房屋价值的若干不利因素，偏离了合理的市场价值。正是由于该估价及处置价格过高，导致两次司法拍卖及后续变卖过程中，房屋始终无人问津。3、***提及的阿里网络大数据平台询价报告，同样不具有参考价值或证据价值。该报告中陈述，询价对象同区域内没有司法拍卖成交案例，询价结论未考虑房屋室内因素和不确定因素对询价结果的影响，未对询价对象入户勘察，完全依据询价方提供的标的物数据分析得出询价结果。故，该询价结果有失客观公允。案涉两套房屋并不适合网络大数据平台询价。综上，***提出的异议请求无理，请贵院依法裁定驳回其异议请求。 经审查查明，本案执行依据为(2018)辽0202民初8077号民事判决书，2021年10月13日，执行实施中以（2021）辽0202执恢1831号执行裁定书裁定拍卖案涉***名下大连中山区杏林街64号1**2层6号、2层23号二处房产，同年10月28日通过本院执行询价评估系统委托大连久泰房地产土地评估有限公司对该二处房屋价格评估，结论分别为65.7万元、66.3万元。之前初次执行时2019年12月9日，本院通过大连市中级人民法院委托大***昌隆房地产土地评估有限公司对该二处房屋评估价格为99万元、104万元，经网拍流拍并中止执行。 本院认为，异议人提出异议理由之一为2021年10月28日经大连久泰房地产土地评估有限公司评估，没有经过摇号程序，经阅卷审查，本案首次执行评估拍卖时间为2019年，当时依据规定通过大连市中级人民法院确定评估机构，2021年市法院要求对涉财产需要确定财产处置必须通过网上询价评估系统进行，并建议选择大连库，本案2021年10月28日的评估即是通过该系统确定评估机构，因此执行中该评估机构选择符合执行规定，异议人该理由不予采信，关于异议人提出评估价格问题因不属于执行异议审查范围，故不予支持，综上异议人没有证据证明评估程序存在瑕疵，故对其异议请求不予支持，依法予以驳回，依据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日复议于大连市中级人民法院。 审　判　长　　** 人民陪审员　　** 人民陪审员　　** 二〇二二年五月三十日 书　记　员　　**