桐城市香山园林绿化有限公司、安徽合佑商业运营管理有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初21961号 案由 房屋买卖合同纠纷 是否公开审理 是 开庭日期 二〇二一年三月九日 适用程序 简易程序 诉讼参加人 原告 原告：桐城市香山园林绿化有限公司，住所地桐城市新渡镇香山村张屋组，统一社会信用代码913408816694686928. 法定代表人:***。 委托诉讼代理人：***，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽安泰达律师事务所律师。 被告 被告：安徽合佑商业运营管理有限公司，住所地合肥市新站区淮海大道1188号京商商贸城丁区OH栋326号，统一社会信用代码91340100MA2U5K472N. 法定代表人:***。 委托诉讼代理人：***，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***。北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 被告:安徽荣港置业有限公司，住所地合肥市滨湖区林芝路278号烟墩社区服务中心308室，统一社会信用代码913401000691134762. 法定代表人:***。 被告:大业信托有限责任公司，住所地广州市花都区迎宾大道163号**广场2栋11层，统一社会信用代码9144010119048130XT。 法定代表人:***。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 原告诉讼请求及事实与理由 诉讼请求：1、判令原告与被告合佑公司之间于2020年11月12日签订的《利港银河广场F栋认购协议》、原告与被告荣港置业公司之间签订的七份《商品房认购书》立即解除；2、判令被告合佑公司和荣港置业公司立即双倍返还定金共计192万元,返还剩余原双方约定的定金中超出法定定金标准的393743元；3、判令被告荣港置业公司立即返还购房款1776100元；4、判令被告大业信托公司对被告荣港置业公司承担的还款义务承担连带责任。 事实和理由：2020年11月12日原告法定代表人***代表原告与被告合佑公司签订了《利港银河广场F栋认购协议》,约定原告认购利港银河广场F栋3316-3322室房屋,合同总价480万元,定金1353743元。2021年4月6日,原告与被告荣港置业公司就此事签订了《商品房认购书》。原告已支付定金且支付了1776100元购房款,但时至今日,被告荣港置业公司仍未与原告签订商品房买卖合同且协议所涉房屋已经烂尾,原告权益无法保障。特提起诉讼,恳请贵院判如所请。 被告答辩 被告合佑公司辩称：1、原告与被告签署了商品房买卖合同，并已经履行了合同项下的主要付款义务，买卖合同已有效成立，作为订立商品房买卖合同的预约合同，认购协议书已履行完毕。原告无权要求解除认购协议书，双倍返还定金；2、即使如原告主张的商品房买卖合同未签订成立，未签署的原因也是原告未及时将合同**、未送回被告合佑公司所致，此种情况下原告违反了F栋认购协议的约定，即未在约定的期限内办理购房房屋的完整手续。被告合佑公司收取的定金依法不予退还并应予以没收；3、就本案事实而言，原告与被告合佑公司于2020年11月签订了F栋认购协议书，于2021年3月与被告荣港置业公司就商品房买卖合同进行了网签备案，于2021年4月2日支付了备案合同的首期款项中的部分款项，4月6日将首期款项中的剩余款项付清，2021年4月9日，原告前往售楼部拿取了纸质版网签备案合同，并答应**后送回被告合佑公司。2021年8月4日及12日，原告通过微信向被告合佑公司发送关于提供商品房买卖合同保证的函，在该函中，原告认可其与被告荣港置业公司已于2021年3月29日签署了网签备案的买卖合同，并主张因楼盘全面停工要求开发商提供履约担保，否则拒绝支付备案合同的第二期款项，因此就本案来说商品房买卖合同已经签署成立并得到双方的履行；4、根据网签买卖合同第8、9条的约定，被告荣港置业公司应于2022年8月31日交付房屋，逾期超过90天，原告有权解除该合同。目前尚未达到交付违约的合同解除条件。即使如原告所说案涉项目处于停工状态，原告也仅能行使不安抗辩权，中止履行合同、中止支付第二期合同款；5、原告向被告合佑公司缴纳的135万元系支付给被告合佑公司的经纪服务费，被告合佑公司已经向原告提供并撮合原告与开发商签署商品房买卖合同，在购房过程中被告合佑公司向原告提供了房屋介绍、现场带看、协助签约、享受价格优惠等服务，并为原告以优惠的价格购买了案涉房屋，被告合佑公司已经完成购房经纪服务，原告无权要求被告合佑公司归还服务费。在整个购房过程中，被告合佑公司均表明了其收取的费用为经纪服务费，开具了服务费收据，并多次通过微信询问原告法定代表人是否需要开具经纪服务费发票，对方答复发票暂时不用开，因此原告一直知道并认可支付给被告合佑公司的是经纪服务费。 被告荣港置业公司未到庭，未提交答辩状。 被告大业信托公司辩称：1、被告大业信托公司系被告荣港置业公司名义股东，无权行使被告荣港置业公司的股东权利，原告无权依据公司法律规定主张被告大业信托公司承担一人有限责任公司的股东责任。答辩人作为信托公司根据东方邦信置业有限公司的委托，设立大业信托合肥幸福广场被动型事务管理类集合信托计划，该信托计划是通道业务，由委托人自行决定信托设立、信托财产运营对象等事宜，自行承担信托资产的风险管理责任和相应风险损失，大业信托仅提供必要的事务协助或服务，不承担主动的管理职责。信托计划认购风险声明书第6条“委托人投资于信托计划的风险”第二项增信措施设置风险中载明利港置业发展（合肥）有限公司、安徽万基置业集团有限公司将其持有的安徽荣港100%股权转让给受托人即大业信托，并根据股权回购协议约定回购股权，但该股权转让及回购实际为债务人贷款的增信措施，股权过户后在债务人完全还本付息前不支付股权转让价款。大业信托公司财产***公司财产相互独立，不存在财产混同的情形。原告对被告的诉请无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉请。 审理查明 2020年11月11日，原告向被告合佑公司转账支付1353743元。 2020年11月12日，原告与被告合佑公司签订《利港银河广场Ｆ栋认购协议》:认购人（原告香山公司）自愿认购项目开发商委托包销单位对外出售的Ｆ栋房屋，该房屋坐落于合肥××道的房产物业，房源编号3316、3317、3318、3319、3320、3321、3322，面积574.35㎡，购买总款480万元，付款方式最终以签署《商品房买卖合同》为准。认购人对认购的房屋销售现状已做了充分的了解认知，在缴完款项后按照开发商给予包销单位的Ｆ栋底价购买该房屋。认购人在签订本协议时，向包销单位支付定金1353743元。认购人须于2021年2月1日前携带本协议、定金收据、个人征信报告、符合银行贷款要求的按揭资料至项目现场销售中心缴纳销售服务费后办理更名签约及贷款手续。认购人如不在本协议约定日期内办理完毕房屋购买手续，则包销单位有权将其认购的房屋转售他人，已收定金不退。 2021年4月6日，原告与被告荣港置业公司签订七份《商品房认购书》分别约定：一、乙方（原告）认购的甲方（被告荣港置业公司）《银河幸福广场》物业F栋3322室，建筑面积77.52㎡，单价6000元，总价465120元；F栋3321室，建筑面积69.97㎡，单价6000元，总价419820元；F栋3320室，建筑面积69.97㎡，单价6000元，总价419820元；F栋3319室，建筑面积77.32㎡，单价6000元，总价465120元；F栋3318室，建筑面积139.43㎡，单价6000元，总价836580元；F栋3317室，建筑面积69.97㎡，单价6000元，总价419820元；F栋316室，建筑面积69.97㎡，单价6000元，总价419820元；同时七份合同均约定如下：乙方于签订合同的同时，一次性付清总房款；本《商品房认购书》生效后，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回。本认购书的协议双方均认可本协议是将来签订正式《商品房买卖合同》而签订的一份预约合同，协议双方均承诺将来无论在何种情形下，均不得主张将本预约合同认定为正式的《商品房买卖合同》。合同签订当日，原告向被告荣港置业公司账户转账7笔，分别支付了235120元（备注为商业F幢3322号）、219820元（备注为商业F幢3321号）、219820元（备注为商业F幢3320号）、235120元（备注为商业F幢3319号）、426580元（备注为商业F幢3318号）、219820元（备注为商业F幢3317号）、219820元（备注为商业F幢3316号），转账合计1776100元。 2021年8月2日，原告向被告合佑公司和荣港置业公司发出《关于提供商品房买卖合同保证的函》：2020年11月12日合佑公司与原告公司的***签订《利港银河广场Ｆ栋认购协议》，约定原告公司***认购签订于合肥××道××商品房××号房屋；2021年3月29日原告与荣港置业公司签订《商品房买卖合同》备案单号2103012396，合同约定第二笔（尾款）付款时间为2021年5月31日。***于2021年5月31日到利港银河广场现场察看，发现该楼盘已全部停工。为保证购买人利益，特致函贵公司，要求提供保证，确保购买的房屋能够按时在2022年8月31日前交付，否则购房人拒付第二笔（尾款）房款20万，由此造成房屋不能交付或不能按时交付的法律责任由贵公司共同承担。 另查明，2021年3月29日，被告荣港置业公司将案涉七套房屋的商品房购买合同进行了网上备案登记。案涉房屋已于2021年4月份停工至今。 裁判理由 原告与被告合佑公司签订《利港银河广场F栋认购协议》，与被告荣港置业公司签订了《商品房认购书》，并依据该合同支付了定金。上述认购协议及认购书均系为签订正式的房屋买卖合同而签订的预约合同。被告荣港置业公司于2021年3月29日将案涉商品房的购买合同进行了网上备案登记，该合同虽无原告签字，但是原告已经按照合同内容依次支付了案涉7套房屋的第一笔购房款。法律规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案中，原告虽未在买卖合同中签章确认，但却已经实际履行了买卖合同中付款这一主要义务，合同相对方荣港置业公司也予以接受，双方之间的买卖合同依法成立，且原告在2021年8月2日向被告合佑公司和荣港置业公司发出的七份函中，均载明“2021年3月29日原告与荣港置业公司签订《商品房买卖合同》备案单号2103012396，合同约定第二笔（尾款）付款时间为2021年5月31日”，即原告认可了其与荣港置业公司之间的买卖合同已经成立，并依据该合同内容向对方主张了不安抗辩权。 综上，本院认为，原告与被告荣港置业公司之间的买卖合同已经成立并生效，作为预约合同的《利港银河广场F栋认购协议》和《商品房认购书》已经履行完毕，原告诉请解除《利港银河广场F栋认购协议》和《商品房认购书》，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告返还定金和购房款的诉请，本院已向原告释明，在房屋买卖合同尚未解除的情况下，其单独诉请返还定金及购房款，无法律和事实依据。原告坚持诉请，本院依法予以驳回。 ? ?裁判依据 依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款、第四百九十五条第一款之规定。 裁判主文 驳回原告桐城市香山园林绿化有限公司的所有诉讼请求。 诉讼费用 案件受理费减半收取19759元、保全费5000元，合计24759元，由原告桐城市香山园林绿化有限公司负担。 上诉权利 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 落款** 审判员*** 二0二二年四月一日 书记员***