中国建设银行股份有限公司青岛市分行、***等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁0202民初208号 原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号，统一社会信用代码：91370200863581525Q。 负责人：***，职务：行长。 委托诉讼代理人：**，上海市海华永泰（青岛）律师事务所律师。 被告：***，女，1990年8月8日出生，汉族，住青岛市胶州经济技术开发区。 被告：青岛中浙实业有限公司，住所地青岛胶州市胶州湾产业基地长江路西侧，统一社会信用代码：91370281557720531U。 法定代表人：**，职务：执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司法务。 原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建设银行青岛分行）与被告***、被告青岛中浙实业有限公司（以下简称中浙实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2023年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行青岛分行的委托诉讼代理人**及被告中浙实业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行青岛分行向本院提出诉讼请求：1、判令***偿还建设银行青岛分行贷款本金826947.31元、利息14949.22元、罚息203.12元及至实际清偿之日止的利息（利息计算截至2022年6月17日，利息含利息、罚息、复利），支付建设银行青岛分行律师费52205元；2、判令建设银行青岛分行对***提供的抵押房产（青岛市胶州市经济技术开发区××路××号××号楼××**××）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令中浙实业公司对***的债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费及实现债权的费用由***和中浙实业公司共同承担。事实与理由：2019年4月28日，***与建设银行青岛分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：***向建设银行青岛分行借款86万元用于购置房产，借款期限从2019年4月16日至2049年4月16日止；贷款为浮动利率，即基准利率水平上上浮15%。如***不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建设银行青岛分行有权宣布贷款立即到期，有权按照合同所执行利率的水平上浮50%计算罚息，并有权行使合同规定的权利。***以位于青岛市胶州市经济技术开发区××路××号××号楼××**××房屋对上述债务向建设银行青岛分行提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。中浙实业公司与建设银行青岛分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对***的债务承担阶段性连带保证责任。合同签订后，建设银行青岛分行依照约定于2019年5月9日履行了放款义务，但***未按照合同约定如期偿还贷款本息。截至2022年6月17日，***拖欠建设银行青岛分行借款本息共计842099.65元，***应按照合同约定承担还款义务，为维护建设银行青岛分行的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 ***未到庭，亦未答辩。 中浙实业公司辩称，一、其公司开发的涉案房屋已竣工、验收并办理了房屋初始登记。青岛市胶州市天一仁和悦海大观小区8号楼（包含涉案房屋）已于2021年5月12日取得了《房屋建筑工程竣工验收备案表》（编号：胶建竣备字第2021491号），并于2021年8月23日取得胶州市自然资源和规划局填发的《房地产权属登记明细》【编号：鲁（2021）胶州市不动产权第0××8号】，该明细载明：涉案房屋具备房地产登记条件，准予登记，涉案房屋已符合办理权属证书及正式抵押的条件。二、***怠于办理正式抵押手续，中浙实业公司对此无过错，保证责任已解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。鉴于此，涉案房屋已由中浙实业公司办理所有权首次登记，不存在预告登记失效的情形，建设银行青岛分行可就涉案房屋主张优先受偿，应当认定抵押权已经设立，并且双方设立阶段性担保合同的目的就是在让建设银行青岛分行取得抵押权，建设银行青岛分行取得抵押权后担保合同应当解除，建设银行青岛分行可就抵押财产优先受偿，而非要求中浙实业公司承担连带清偿责任。综上所述，中浙实业公司不应就本案金融借款承担任何责任，应由***自行承担清偿义务或由建设银行青岛分行就涉案房屋优先受偿。建设银行青岛分行对中浙实业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回建设银行青岛分行对中浙实业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，***未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年4月28日，***（借款人、抵押人）与建设银行青岛分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：371984610-2012-20191052219），合同约定：***向建设银行青岛分行借款860000元用于购置坐落于胶州经济技术开发区××路××号××号楼××**××房屋。该房屋售房人为中浙实业公司。借款期限为360个月（即2019年4月16日至2049年4月16日止）。贷款利率为年利率，实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%。借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息4956.08元。贷款采用贷款人受托支付方式进行支付，由贷款人将贷款资金一次性划入中浙实业公司银行账户。本合同项下担保方式为抵押。抵押财产为胶州经济技术开发区××路××号××号楼××**××房屋。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的，即构成违约。对此，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。 二、甲方（保证人）中浙实业公司与乙方（债权人）建设银行青岛分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：37120181129014790504），合同约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与因购置座落于胶州经济技术开发区××路以北、金融大道以西、长江一路以南天一仁和悦海大观项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，担保责任的最高限额为10亿元，保证方式为连带责任保证。 三、2019年5月8日，权利人（申请人）建设银行青岛分行与义务人***就胶州经济技术开发区××路××号天一仁和悦海大观小区8号楼1**1104户房屋办理了抵押预告登记，不动产登记证明号为：鲁（2019）胶州市不动产证明第0××7号。 四、2019年5月9日，建设银行青岛分行依约向***发放了借款860000元。 五、借款发放后，***未按约还款。截至2023年2月15日，***尚欠建设银行青岛分行借款本金823552.02元、利息44580.45元、罚息2115.27元。 六、2021年8月23日，胶州市自然资源和规划局向中浙实业公司填发《房地产权属登记证明》【编号：鲁（2021）胶州市不动产权第0××8号】，该证明载明中浙实业公司投资开发的坐落于胶州经济技术开发区××路××号天一仁和.悦海大观1-14、16-19号楼（共1027套）商品房已具备房地产权属登记条件，准予登记。该证明所附准予登记房屋明细表中包括上述***所购的胶州经济技术开发区××路××号××号楼××**××房屋。 七、案在审理中，建设银行青岛分行自认其主张的律师费52205元尚未实际支出。 本院认为，建设银行青岛分行与***签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及建设银行青岛分行与中浙实业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人应当全面履行合同义务。建设银行青岛分行依约发放了贷款，***未按约定偿还借款本息，即构成违约。建设银行青岛分行有权依照合同约定宣布贷款立即到期，要求***立即清偿借款本息及相关费用。 关于建设银行青岛分行主张就本案抵押房产优先受偿的请求，因建设银行青岛分行已就该预购商品房办理了抵押预告登记，而且该抵押房产业已办理建筑物所有权首次登记，故抵押权自预告登记之日即2019年5月8日起设立，本院对建设银行青岛分行的该项诉讼请求予以支持。 因本案抵押房产已办理抵押预告登记，且具备办理房产权属登记和正式抵押登记的条件，而保证人中浙实业公司作为房地产开发商对贷款提供的是阶段性连带责任保证，根据相关司法解释应认定中浙实业公司的保证解除条件已成就，不应再承担保证责任。故本院对建设银行青岛分行要求中浙实业公司承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。 至于建设银行青岛分行主张的律师费，因尚未实际支付，故本院对该项诉讼请求不予支持。 ***经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百一十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金823552.02元及利息、罚息、复利（计算至2023年2月15日利息为44580.45元、罚息为2115.27元，此后至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定继续计算）； 二、对本判决确定的给付金额，原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行有权以被告***抵押的鲁（2019）胶州市不动产证明第0××7号不动产登记证明项下的财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费6372元，由原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行负担372元，由被告***负担6000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二三年二月二十七日 书记员　　***