中国农业银行股份有限公司胶州市支行、***等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁0281民初7873号 原告：中国农业银行股份有限公司胶州市支行，住所地：青岛胶州市郑州东路39号甲，统一社会信用代码：91370281869668672F。 负责人：***，职务：行长。 委托诉讼代理人：***，山东海***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东海***事务所律师。 被告：***，女，1988年1月19日生，汉族，住胶州市经济技术开发区。 被告：青岛中浙实业有限公司，住所地胶州市胶州湾产业基地长江路西侧，统一信用代码91370281557720531U。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，女，1987年1月6日生，住公司宿舍，系公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行（以下简称农行胶州市支行）诉被告***、青岛中浙实业有限公司（以下简称青岛中浙实业）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行胶州市支行的委托诉讼代理人***、**、青岛中浙实业的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行胶州市支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告***偿还原告借款本金684489.13元及利息21475.45元（上述费用计算至2022年3月10日）本息暂合计为705964.58元，并支付自2022年3月11日至实际付清之日止按照合同约定的利息、复利、罚息；2.请求判令原告对被告***名下的胶州市经济技术开发区房屋享有抵押权，有权对该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.请求判决被告青岛中浙实业有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；4.请求本案案件受理费由被告***、被告青岛中浙实业有限公司承担。事实和理由：2020年12月28日，中国农业银行股份有限公司胶州市支行与***签订《个人购房担保借款合同》，约定***向原告借款69万元购买房屋，并以所购房屋提供抵押担保，由青岛中浙实业有限公司提供阶段性连带保证责任，合同签订后，原告已按合同约定发放借款，但借款发放后，***、青岛中浙实业有限公司未按约定按期偿还借款，现已产生多次逾期。 被告***未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 被告青岛中浙实业答辩称其不承担连带清偿责任。 本案中，原告为证明自己的主张提交了《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、被告***身份证复印件、被告青岛中浙实业有限公司营业执照、不动产登记证明、《贷款合约基本信息》各一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年12月28日，原告农行胶州市支行与被告***（借款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：1、被告***向原告借款690000元，用于购买胶州市经济技术开发区的房屋，借款期限360个月；2、第28.1条约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定；3、对借款人的违约行为，第11.1条约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。第11.3条约定对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第11.4条约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；4、本笔贷款采用阶段性保证＋抵押的方式，以被告购买的胶州市经济技术开发区的房屋提供抵押担保，阶段性保证人青岛中浙实业有限公司提供保证担保。第35条约定阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。5、合同约定保证人和抵押担保的范围一致，第9.2.1条约定抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。6、第9.1.4条约定……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人和第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现债权或部分债权。 2021年1月5日，原告农行胶州市支行与被告***办理了位于胶州市经济技术开发区的房屋的预告登记【鲁（2021）胶州市不动产证明第0××6号】，预告登记***为本案原告农行胶州市支行，预告登记义务人为***，债权金额为690000元。 被告青岛中浙实业有限公司自认案涉房产尚未办理房屋权属登记证明，不符合办证条件。对于自己主张的案涉工程已经验收合格也没有提交证据予以证明。 2011年12月15日，原告农行胶州市支行向被告***发放贷款690000元，借款凭证上记载借款日期自2011年12月15日至2031年12月14日，执行利率7.755%。 截至2022年3月10日，被告***逾期还款本金为5685.18元、逾期利息为21475.45元，共计27160.63元，欠原告借款本金684489.13元、利息21475.45元，共计705964.58元。 本院认为，原告农行胶州市支行与被告***签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告***则应按时足额偿还借款本金及利息。现借款人***在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告主张按照合同约定提前收回借款，并要求被告***清偿全部借款及相应的利息、复利、罚息等，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。 对于原告主张的对案涉房产处置价款的优先受偿权，本院认为，案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据相关法律规定，预告登记属于债权保全措施，虽具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，预告登记并不导致不动产物权的设立或变动,只是在法律上对预告登记***将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性，在预告登记转为正式抵押登记前,***所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务的请求权,但并不具有优先受偿权；且经查明，本案抵押权预告登记的房产尚不符合办理不动产权证及抵押登记的条件，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，不产生设立抵押权的法律效果。本院对农行胶州市支行要求实现对涉案房屋实现抵押权的诉讼请求，不予支持。原告农行胶州市支行可在办理不动产正式抵押登记后，另行要求实现抵押权。 对于原告农行胶州市支行要求被告青岛中浙实业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院认为，原被告签订的《个人购房担保借款合同》明确约定被告青岛中浙实业有限公司对被告***的该笔借款承担阶段性担保责任，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证方式为连带保证。根据原告提交的证据，涉案房屋仅办理了抵押预告登记，未办理正式抵押登记，被告青岛中浙实业有限公司亦认可涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记及正式抵押登记的条件，故，被告青岛中浙实业有限公司仍需对***的案涉借款承担保证责任，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零九条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行借款本金684489.13元以及截止2022年3月10日的利息21475.45元，以上合计705964.58元。 二、被告***于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行以借款本金684489.13元为基数，自2022年3月11日起至实际付清之日止的按合同约定的利息、罚息和复利。 三、被告青岛中浙实业有限公司对上述第一、二项金钱给付义务承担连带保证责任，至胶州市经济技术开发区的房产抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告***追偿。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告预交案件受理费5430元，由被告***、被告青岛中浙实业有限公司共同负担，并由二被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月十三日 书记员　　迟　佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法典》 第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。