中国农业银行股份有限公司胶州市支行、***等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0281民初3904号 原告:中国农业银行股份有限公司胶州市支行，住所地山东省胶州市郑州东路39号甲，统一社会信用代码：91370281869668672F。 负责人：***，职务：行长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 被告：***，女，1990年9月11日生，汉族，住胶州市。 被告：***，男，1986年12月3日生，汉族，住胶州市。 被告：青岛中浙实业有限公司，住所地青岛胶州市胶州湾产业基地长江路西侧，统一社会信用代码：91370281557720531U 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1995年4月9日生，汉族，住青岛市城阳区，系公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行（以下简称农行胶州市支行）诉被告***、***、青岛中浙实业有限公司（以下简称中浙实业）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行胶州市支行的委托诉讼代理人***、***、被告青岛中浙实业有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。二被告***、***经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行胶州市支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告***、***向原告偿还借款本金843084.08元及利息49280.96元（截至2022年1月29日），合计892365.04，并支付自2022年1月30日起至实际付清之日止按照合同约定的利息、复利、罚息；2、依法判令被告青岛中浙实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、依法判令原告对被告名下的位于胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户房屋享有抵押权，并对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、依法判决令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、律师费、邮寄费等诉讼相关费用。事实与理由：原、被告于2019年9月7日签订《个人购房担保借款合同》，约定被告***向原告借款88万元，用于购买位于胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户房屋，借款期限360个月，执行利率按照中国人民银行同期贷款利率上浮15%确定，还款方式为等额本金还款，被告***、***以其购买的位于胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户的房屋为该合同项下债务提供抵押担保，被告青岛中浙实业有限公司为该笔债务提供阶段性保证担保。被告***承诺对该笔债务承担共同还款责任。合同签订后，原告依约发放借款，但被告***、***未按合同约定还款，原告催要未果，故诉至法院，望判如所请。 被告青岛中浙实业有限公司辩称，现涉案房屋所在的小区不仅取得房地产权属登记和竣工验收备案证，更早已满足了办理不动产权属登记和办理正式抵押登记的条件，因被告***、***的原因怠于办理正式抵押手续，我司对此无过错，因此我司的保证责任应予解除。 被告***、***未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告***、***未质证亦未向本院提交证据，综合当事人陈述及质证意见，本院就案件的事实认定如下： 2019年9月7日，原告农行胶州市支行与被告***、***、青岛中浙实业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：1、被告***、***共同向原告借款880000元，用于购买位于胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户房屋的房屋，借款期限360个月；2、借款执行利率按照中国人民银行同期贷款利率上浮15%确定，如有逾期，借款人从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率也按合同约定进行相应调整，借款还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款等。3、保证人提供阶段性保证担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。4、本笔贷款采用抵押的方式，被告***以其购买的胶州市北京东路6号胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户的房屋提供抵押担保。担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的***行利息和***行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。 2019年9月17日，原告农行胶州市支行与被告***办理了位于胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户的不动产登记证明（鲁（2019）胶州市不动产证明第0××8号），证明权利或事项：预告登记，权利人为本案原告农行胶州市支行，义务人为***、***，债权金额：880000元，抵押期限30年：2019年9月7日至2049年9月7日。 2019年10月18日，原告农行胶州市支行向被告***发放贷款880000元，借款凭证上记载借款日期自2019年10月18日起至2049年8月17日止，执行利率5.63500%。 被告***在《共同还款承诺书》上签字，承诺对被告***的该笔借款承担共同偿还责任。 原告与被告***、***就法律文书送达地址进行了明确约定。被告***、***指定胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户为合同项下所涉诉讼文书（包括但不限于传票、开庭通知书、判决书、裁定书等）的送达地址，该送达地址适用于一审、二审、再审和执行等各诉讼阶段。 对于送达地址的法律后果，原告与被告***、***还约定：送达地址如有变更，借款人、担保人必须书面通知贷款人，否则按原地址进行的送达依然有效。 截至2021年12月2日，被告***、***尚欠原告借款本金843084.08元及利息49280.96元，共计892365.04元。 本院认为，原告农行胶州市支行与被告***、***、中浙实业签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告***、***应按时足额偿还借款本金及利息。现借款人***、***在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告主张按照合同约定提前收回借款，并要求被告***、***清偿全部借款及相应的利息、复利、罚息等，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。但原、被告约定的利息、罚息和复利的计算总和不能超出年利率24%。 关于原告主张对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，涉案房屋已具备办理不动产权属登记及抵押登记的条件，被告***在《共同还款承诺书》上签字，承诺对被告***的该笔借款承担共同偿还责任。被告***、***未协助原告办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，本案中，虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主财产进行处置;其二，涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人***、***却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全;其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人***、***怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就;其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。本案中，因涉案房产已可以办理产权登记手续，具备办理现房抵押的条件，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人农业银行对涉案位于胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于原告要求被告中浙实业承担保证责任的诉讼请求，根据被告中浙实业提交的房地产权属登记明细（编号：鲁20**胶州市不动产权第0025708号）及房屋建筑工程骏工验收备案表（胶建骏备字2021491号）等证据，可以证实涉案房屋已经具备了办理房屋所有权证及正式抵押登记的条件，由此可以确定该房屋至今未办理正式抵押登记被告中浙实业不存在过错，被告中浙实业的阶段性连带保证责任应依法予以免除，对原告要求被告中浙实业承担保证责任的诉讼请求本院不予支持。 原告与被告***、***在合同中约定了送达地址，是对自身权利的合法处分，本院予以确认。本院将相关法律文书通过邮政特快专递的形式对被告***、***进行送达，应视为合法有效送达。被告***、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的自愿放弃，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、四百零一条、第四百六十九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告***、***于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行借款本金843084.08元以及截至2022年1月29日的利息49280.96元，以上合计892365.04元； 二、被告***、***于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行以借款本金843084.08元为基数，自2022年1月29日起至实际付清之日止按合同约定的利息、罚息和复利，但不得超过年利率24%； 三、原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行有权对位于胶州市经济开发区××路××号××号楼××**××户房屋拍卖、变卖所得价款对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行对被告青岛中浙实业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费4666元，适用简易程序减半收取2333元，由被告***、***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年六月九日 书记员　　***