威海世纪力拓商砼有限公司、山东名流实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁10民终1996号

上诉人（原审被告）：威海世纪力拓商砼有限公司，住所地威海市高区文化西路-66号。

法定代表人：孙云滋，执行董事。

委托诉讼代理人：孙晓，男，系该公司员工。

委托诉讼代理人：单岱鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山东名流实业集团有限公司，住所地威海市环翠区羊亭镇凤凰山路763号。

法定代表人：周本留，董事长。

委托诉讼代理人：姜莉，女，系该公司员工。

委托诉讼代理人：王玉霞，山东舜元（威海）律师事务所律师。

上诉人威海世纪力拓商砼有限公司（以下简称力拓公司）因与被上诉人山东名流实业集团有限公司（以下简称名流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初6077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

力拓公司上诉请求：1.撤销一审判决判项第一、三、四项，将案件发回重审，或查明基本事实后依法改判；2.名流公司承担一审、二审案件诉讼费用。事实和理由：1.一审判决基本事实认定错误。（1）案涉“沙场”并非力拓公司占有使用，力拓公司不应当承担支付218645元租金的义务。第一，庭审查明，涉案9.6亩沙场系案外人刘永晓经名流公司法定代表人追认同意后自2016年开始占有存放海沙，直至2019年11月搬离，且搬离前亦补交租金2万元。根据合同法的规定，名流公司行使的追认权是形成权，系对刘永晓2016年起占有沙场这一效力待定行为的承认。同时，名流公司收取的租金2万元与力拓公司在2013年5月签订的三份租赁合同载明的租金标准也大致相当。第二，2018年12月3日的合同虽载明有该沙场租金，但该合同性质上是对2012年10月、2013年5月名流公司与力拓公司签订三份租赁合同的整合而非重构，而在三份租赁合同中未有沙场租赁约定，故2018年12月3日合同附件载明的沙场租赁，当事人之间并未实际履行，否则，名流公司相当于在同一场地上获取了双重经济利益。第三，出租人在与承租人的交易中处于相对优势地位，为保护承租人权益，在各合同文本内容矛盾或记载内容不一致时，也应作对出租人不利的解释。综上，一审判决关于力拓公司租赁了沙场并在合同期间让刘永晓使用的认定与基本事实不符，力拓公司不应当承担支付沙场218645元租金的义务。（2）诉争租金力拓公司在合同期内已经支付。根据租赁合同对租金的支付期限与方式约定，租金以商混抵顶（以双方核定的孙晓往来明细账为依据）。名流公司在没有事前经双方对账情况下单方主张抵顶租金的商栓数额为238万元。但名流公司出具的一系列收据、商砼发货单、机械设备作业单等证据显示，力拓公司己支付租金至少在280万以上。故一审判决对租金支付的事实认定错误。2.一审判决程序违法。一审判决载明“本院对租赁场地进行了实地踏勘”，并对场地状态进行了描述。《中华人民共和国民事诉讼法》规定了依职权实地踏勘程序，在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定质证规则的基础上，本案相关审判程序违法，对力拓公司不公。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。则审查核实证据是人民法院的基本义务，也是查明案件事实和正确处理纠纷的基础。《中华人民共和国民事诉讼法》第八十条规定，验程序中应当制作勘验情况和结果笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。本案中，一审法院进行现场勘验并依法未通知力拓公司，未形成书面勘验笔录，庭审中更未依法对勘验情况和结果笔录等证据进行质证，故一审判决基于现场勘验而形成的实测场地面积大于合同面积，关于按刘永晓占用的9.6亩沙场照对账单计算，名流公司收取刘永晓2万元租金的期限系自2019年5月31日起开始至11月的判断无效。

名流公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

名流公司向一审法院起诉请求：请求判令力拓公司退还占用名流公司的场地及房屋（羊亭镇大西庄原化工厂东侧、北侧、南侧30.56亩及二层楼一栋；水景园门卫房及场地29.6亩；赔偿名流集团经济损失443442元（2012年12月1日计算至2019年8月31日）。

一审法院认定事实：2013年5月，名流公司与力拓公司签订三份租赁合同。三份合同内容除地块位置、租金数额不一致外，其余内容相同。

第一份合同约定：名流公司将羊亭镇大西庄运海路（原化工厂）厂房及土地（东侧及南二层楼）出租给力拓公司使用。租赁期限5年，自2012年10月1日起至2017年9月底。租赁期内房屋年租金100520元，场地使用费35740元，共计136260元。

第二份合同约定：名流公司将羊亭镇大西庄水景园门卫房租赁给力拓公司使用，租期5年，自2012年12月1日至2017年11月底，年租金42000元。

第三份合同约定：名流公司将羊亭镇大西庄（原化工厂）东北侧场地租给力拓公司使用，租期5年，自2013年6月1日起至2018年5月底。年租金21470元。

2018年12月3日，名流公司与力拓公司签订第四份租赁合同，对前三份合同内容进行了整合，约定：第一条、名流公司将坐落于环翠区羊亭镇大西庄（原化工厂）东侧、北侧、南侧场地30.56亩及二层楼、水景园门卫房及场地共29.6亩租赁给力拓公司使用。第二条、租期至2019年5月31日收回。第三条、租赁期间内房屋、场地租金共为262.4955万元人民币。另外，合同期内承租方累计使用电费46372元（截止2018年11月20日），购买水泵款5848元，共计52220元，一并计算至往来明细账。总计267.7175万元。第四条：租金的支付期限与方式：租金以承租方的商混抵顶（以双方核定的孙晓往来明细账为依据）。第五条：租赁期内税费、电费、采暖费、卫生费、物业费、经营性费用等均由承租人承担。第六条、租赁房屋的修缮，由承租人承担。第七条：承租人经出租人同意，在不损坏出租房屋主体结构的前提下可以对出租房屋进行装修或改善增设他物。租赁期满，租赁房屋的装修、改善增设他物，均不计算价值，无偿交给出租人。合同还对解除合同的条件、违约责任、免责时间等进行了约定。该合同最后一页为“孙晓往来明细账”，该明细表列明各个地块的承租期限、租金计算数额，并由名流公司、力拓公司盖章。名流公司认为，至起诉之日，力拓公司尚欠租金未付清，占用场地造成损失，遂成诉。

一审诉讼中，名流公司提供海域使用权证、羊亭镇大西庄原化工厂地块土地使用权证、宗地图、房屋所有权证，证明对水景园项目地块、大西庄化工厂地块有权对外出租。经审核证据后认定名流公司有权对外出租涉案场地。

力拓公司主张，租赁场地实测面积不准。名流公司认为，力拓公司实际承租面积远超过合同约定面积，但名流公司只主张合同面积。一审法院对租赁场地进行了实地踏勘，对租赁合同中约定的各地块描述如下：

涉案租赁场地分为东西两个地块。

西侧地块在羊亭镇名流公司南门对面“水景园”房地产项目地块，现为荒地。地块入口在北侧，入口左右各有一处二层门卫房，左侧门卫房东南一百米位置有50米×100米方形马场围栏，内有马匹20余匹；右侧门卫房出租给力拓公司使用，右侧门卫房西南十余米为羊圈。二处门卫室中央有土路向南延伸250米至300米至场地尽头，尽头处左侧沙场为力拓公司使用，右侧为争议的刘永晓使用的“9.6亩沙场”。

东侧地块在。北侧为东西走向二层楼房，中间为南北走向的平房，力拓公司用于洗沙，南侧为东西走向二层楼房，力拓公司用于员工宿舍，三处建筑相连，呈半“工字型”结构，开口向西，外围还有空地用于走车及树立拌料罐。

力拓公司主张，名流公司对账明细表中的9.6亩沙场并非力拓公司使用，而是案外人刘永晓（本案审理时正在服刑）实际使用，并申请证人于某出庭作证。于某出庭证言内容为：在名流公司对面马场院内的沙子是其丈夫刘永晓于2016年购买并存放的。刘永晓认识力拓公司小孙总（孙晓），于是把沙子存放在马场院内，小孙总也未提租金的事情。名流公司董事长周本留通过孙晓找到刘永晓，落实一下是否是刘永晓的沙，也没有提租金的事情。2019年6月份，我们要往外送沙子，我找到名流的姜会计，她说往外走要交租金，我们商议象征性给名流公司2万元的租金，这样才往外拉沙子，名流集团让我们11月底之前将沙子清走。如果名流之前说要租金，我们不会把沙存放在那的。周本留在2016年找刘永晓的时候说这块地是他的，不然他找我们干嘛，如果是孙晓的，那就是我们和孙晓之间的事情。

名流公司质证认为，名流公司与力拓公司之间的合同于2019年5月31日到期，名流公司收取刘永晓夫妇的沙场租金系2019年6月之后至11月底六个月的租金，按照土地面积计算，半年租金应当为3万元左右，所以象征性收取了刘永晓夫妇2万元租金，让其把沙拉走，该2万元租金与本次力拓公司欠付的租金无关。

力拓公司主张，马场用地并未在2013年三份原始合同中体现，双方之间未形成租赁的合意。名流公司认为，马场用地的确未在三份原始合同中体现，但力拓公司实际使用了该地块，在2018年12月3日合同附件“孙晓来往明细对账单”中有体现，力拓公司也盖章予以确认，故双方之间形成了事实租赁合同关系，力拓公司对于租金的数额也予以确认，名流公司有权主张马场租金。

名流公司对租金明细表进行了说明：根据明细表显示，至2019年5月31日，力拓公司共计发生租金款、水泵款、电费2677175元，共计抵顶商砼工程量款2380856元，故欠付租金296319元（2677175元-2380856元），2018年12月3日之后名流公司再未使用力拓公司的商砼。后期力拓公司又提供新的单据，增加商砼款58415元，扣减后剩余租金237904元。2019年6月1日合同到期后，力拓公司仍然在使用涉案场地，名流公司按照以前的租金标准计算至2019年8月31日，又发生场地占用费损失205538元（按照原租金标准，力拓公司继续占用的化工厂东北侧场地4.02亩3346.5元、化工厂东侧及南场地26.54亩44235元、化工厂二层南二层楼25130元、水景园门卫房10500元、马场20亩33333.5元，共计116545元，以及滞纳金88993元），遂构成诉请数额。

力拓公司主张，“孙晓往来明细账”上的盖章系名流公司强迫而为。理由为2018年力拓公司要找名流公司办理一套房产手续，这套房产是青岛城阳法院调解的一套房产，根据调解书约定，力拓公司有义务在短时间内过户给案外人林栋，力拓公司就找名流集团，让尽快把抵顶的房屋办理手续，这个时候名流集团拖延不办，我们要求名流集团对账，周本留就把孙晓叫到办公室，把原来签订合同当中没有的马场、沙场以及化工厂南侧等土地强行加给我们，逼着我们承认承租，其中沙场不是力拓公司的，化工厂南侧的场地也不是力拓公司使用的，是另外一家公司必经之路。马场不是力拓公司2013年开始使用的，而是在2015年底开始使用的，当时力拓公司和名流公司商定租赁水景园的门卫房，院子里面跑马，不收租金，结果2018年力拓公司要求名流公司快速办理过户手续的时候，名流公司就乘人之危，强行要求力拓公司盖章承认租用马场使用，而且在2018年12月3日的时候根本没有对过账，力拓公司因为着急过户，对上面所有的数据说过让双方会计再核对一下，当时名流公司表示：不管是名流欠力拓的，还是力拓欠名流公司的，先这样写，后面再对账。如果当时对账的话，名流应当及时给我们开具发票，但未开发票的事实说明名流公司陈述不属实。

名流公司主张，2018年12月3日之前，双方就租金的数额进行了多次对账，12月3日签订合同当天，在力拓公司认可的情况下，力拓公司才在作为合同附件的对账单上盖章确认。因为双方协商用力拓公司的商砼抵顶租金，所以双方之间并未有现金交易，故没有开具发票。如果力拓公司要发票，我们可以给力拓公司开租金发票，但是力拓公司也应当给名流公司开具商砼专用发票。关于马场是否收取租赁费的事情，力拓公司租赁水景园门卫房的时间是2012年12月1日，目的就是为了在场地内看守马匹，故其主张2015年底才使用马场用地不属实，其次，力拓公司已经在对账单上盖章确认，现否认不符合诚实信用原则。

诉讼中，名流公司降低诉讼请求，请求以欠付租金、场地占用费为基数自起诉之日起向力拓公司主张违约金。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。名流公司与力拓公司2018年12月3日签订的租赁合同中，明确约定合同2019年5月31日到期后名流公司收回场地，故力拓公司继续占用涉案场地缺乏合同依据，应当将设备、马匹另行安置，将场地退还给名流公司。

关于力拓公司欠付名流公司租金数额问题。

力拓公司主张合同中约定的面积与实际面积不符。经过实地踏勘，实际占地面积要大于合同面积，并且双方在合同中盖章确认，探讨实际面积并无意义。关于刘永晓占用的9.6亩沙场，按照对账单计算，名流公司收取刘永晓2万元租金的期限系自2019年5月31日起开始至11月，此时名流公司与力拓公司之间的合同已经终止。力拓公司可与刘永晓自行解决占地期间租金的问题，但不能以刘永晓占用即否定合同期内力拓公司有权使用该场地。对力拓公司该抗辩理由，不予采纳。

关于马场用地是否在合同范围之内的问题。力拓公司主张与名流公司之间经协商，不收取租金，但没有提供证据支持，也未得到名流公司认可，对该主张不予采纳。

关于力拓公司欠付名流公司的租金数额问题。双方之间有盖章确认的对账单佐证，力拓公司主张受胁迫而为，亦没有提供证据佐证抵顶给名流公司的商砼价值为280余万元，故对名流公司的对账明细单数值予以采纳。

关于名流公司主张合同到期之后的场地占用费116545元及滞纳金88993元的问题。力拓公司在合同到期之后仍然占据名流公司的场地拒不交还，故名流公司按照原合同标准计算场地占用费并无不当，力拓公司并未到庭抗辩该数额计算有误，予以支持。双方之间的滞纳金计算标准为场地总租金的日1%，远远超过了合同法规定的范围，即使力拓公司按照该标注的20%计算，也达到了年70%的违约金，为平衡双方之间的权利义务，酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍向名流公司计付违约金。

综上，名流公司之主张于法有据，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、二百三十六条之规定，判决：一、力拓公司于判决生效后10日内将名流公司南水景园项目地块中门卫房、马场、沙场、荒地等全部土地、房屋退还给名流公司；二、力拓公司于判决生效后10日内将羊亭镇大西庄原化工厂地块（土地使用权证号：羊亭镇大西庄518号）上的建筑物、土地退还给名流公司；三、力拓公司支付名流公司欠付租金237904元及2019年6月1日起至2019年8月31日期间场地占用费共计116545元；四、力拓公司以354449元为基数，自2019年10月28日至实际履行之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍向名流公司计付违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3976元，由力拓公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另，力拓公司在二审庭审后向本院提交工程对账明细材料，但与本案房屋租赁合同事宜无关。

本院认为，力拓公司主张案涉9.6亩沙场土地系案外人刘永晓经名流公司同意而使用，但力拓公司和名流公司曾组织对账并形成对账单，在对账单中明确将案涉9.6亩沙场土地作为力拓公司承租之土地计算在内，且从一审证人于某的证言看，上述沙场土地系证人丈夫刘永晓通过刘拓公司的孙晓相识而使用，上述证据足以证明案涉9.6亩沙场土地的承租人为力拓公司。力拓公司主张上述对账单系受胁迫而成，但对此未能提供证据证实，且从力拓公司自己的陈述看，其基于其他案件的调解利益考量而出具对账单，不足以否定对账单系力拓公司的真实意思表示之事实，故在对账单未经法定程序撤销或解除的情况下，可以作为定案依据，一审法院据此判令力拓公司承担相应的租金并无不当。力拓公司另主张其提供的混凝土价值足以抵顶租金并在二审中提交了相应的工程资料，但上述证据均不足以推翻对账单的效力，且提供混凝土商品系另一法律关系，双方如若对对账单之外的货款有争议，可另行解决，不宜在本案中一并处理。对于程序问题，一审法院虽然对现场进行了勘验，但并未将勘验笔录作为证据使用，现场的实际情况亦非本案的定案依据，无论勘验程序是否存在瑕疵，都不影响本案的实体审理。综上所述，力拓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7952元，由威海世纪力拓商砼有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　蒋　涛

审判员　于大海

审判员　张丽萍

二〇二〇年九月七日

法官助理郎冰

书记员江嘉鑫