某某与河南腾晖园林工程有限公司再审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郑民再终字第126号

申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）河南腾晖园林工程有限公司，住所地郑州市航海中路代庄街3号。

法定代表人刘志刚，总经理。

委托代理人罗保贤，员工。

委托代理人秦俊才，河南豫商律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）***，男，1963年5月20日出生，汉族，住河南省汝阳县柏树乡石门村6组。

委托代理人王保玉，河南君友律师事务所律师。

***与河南腾晖园林工程有限公司（以下简称腾晖园林公司）租赁合同纠纷一案，河南省郑州市二七区人民法院于2012年7月16日作出（2012）二七民二初字第827号民事判决，腾晖园林公司不服提起上诉，本院于2012年12月21日作出（2012）郑民三终字第1162号民事裁定，已经发生法律效力。腾晖园林公司不服，向本院提出再审申请。本院于2014年5月19日作出（2013）郑民申字第560号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。***及其委托代理人王保玉，腾晖园林公司的委托代理人罗保贤、秦俊才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审查明，2009年5月20日，***与腾晖园林公司签订了租赁协议一份，甲方为腾晖园林公司，乙方为***，约定***租赁腾晖园林公司位于本市南四环路临街综合楼楼梯以东1-4层的全部及楼后七亩地，租赁期限自腾晖园林公司交房之日起6年，年租金为320000元，自第三年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的6%，自第五年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的10%，***须一次性交纳前两年的租金640000元。上述合同签订后，***于2009年5月21日向腾晖园林公司支付租金200000元；2009年5月31日向腾晖园林公司支付租金300000元；2009年10月17日向腾晖园林公司支付租金80000元，共计支付580000元，并由腾晖园林公司向***出具收据，但腾晖园林公司未将承租的房屋及土地实际交付给***，2010年6月15日，双方又签订了租赁协议一份，约定***租赁腾晖园林公司位于本市南四环路南，腾晖园林公司院内8.26亩场地，租赁期限为6年，即从2010年6月16日起至2016年6月15日止，第一年、第二年每年租金为165000元，自第三年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的6%，自第五年开始年租金在前一年年租金的基础上每年递增总额的10%，腾晖园林公司收取***的款项均为收据方式，协议签订之日***向腾晖园林公司交纳两年租金330000元，***应按照协议约定按时向腾晖园林公司支付土地租赁费及水电费等其他相关费用，水费标准为每吨3.8元，电费为每度1.5元，费用按月计核，每月19日至23日交纳不得拖延。合同签订后，双方开始履行合同，腾晖园林公司将位于本市南四环路南，公司院内租用面积计8.26亩地交付给了***使用。2010年7月1日，双方又签订租赁协议一份，约定***临时借用腾晖园林公司部分办公场地，协助腾晖园林公司的东综合楼对外出租，腾晖园林公司在收到东综合楼的租金后，退给***租金250000元，如不能退还承担由此给***造成的一切损失。2012年3月20日***所租赁房屋及场地被拆迁，后***要求退还剩余租金250000元无果，遂诉至法院，请求：1、腾晖园林公司返还***剩余租金291250元，装修费用60000元；2、腾晖园林公司将属于***的征迁补偿款250000支付给***；3、腾晖园林公司支付***违约利息50000元；4、本案诉讼费用由腾晖园林公司承担。腾晖园林公司提出反诉请求：1、***支付腾晖园林公司违约金800000元；2、***支付腾晖园林公司水电费6144元；3、***使用土地上新建、改建设施以及拆迁补偿的全部权益归腾晖园林公司享有；4、腾晖园林公司不负有退还***租金的义务；5、本案诉讼费用由***承担。

另查明，依据2010年6月15日双方签订的合同约定，从2010年6月16日起至2012年6月15日止两年租金应为330000元，截止2012年3月20日***所租赁房屋及场地被拆迁，腾晖园林公司应退还***因房屋拆迁未使用85天（从2012年3月21日起至2012年6月15日止）的租金计算为330000元（两年租金）÷24个月=13750元（每月租金）÷30天=458.3元（每天）。

再查明，依据2010年6月15日双方的合同约定，截至2012年3月20日***所租赁房屋及场地被拆迁止，***租赁期间使用的水表底数为3476吨，减去上次水表底数3346吨，每吨按3.8元计算，***实际拖欠腾晖园林公司水费计算为3476吨-3346吨=130吨×3.8元=494元。

一审认为，***与腾晖园林公司签订的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定全面履行各自的义务，***按照约定履行了义务，而腾晖园林公司未将剩余租金退还***，对形成本案纠纷应承担向***退还租金的违约责任。***要求腾晖园林公司返还租金291250元的诉请，应计算为580000元-330000元＋458.30元×85天=288955.50元，高出部分不予支持；对***要求腾晖园林公司支付房屋装修费60000元的诉请，因双方2010年7月1日签订租赁协议约定，腾晖园林公司应退还***租金为580000元-330000元=250000元，并未包含房屋装修费60000元，不予支持；关于***诉请要求腾晖园林公司支付征迁补偿款250000元的诉请，因双方系租赁合同纠纷，该诉请与本案无直接关联性，不予支持；对***要求支付违约利息50000元的诉请，证据不力，不予支持。对腾晖园林公司要求***支付水电费6144元的反诉请求，应依据2010年6月15日双方的合同约定，截至2012年3月20日***所租赁房屋及场地被拆迁止，其租赁期间使用的水表底数为3476吨，减去上次水表底数3346吨，每吨按3.8元计算，***实际拖欠腾晖园林公司水费494元，对诉请的水电费高出部分，不予支持。对腾晖园林公司的其他反诉诉请，证据不力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、河南腾晖园林工程有限公司于判决生效后十日内返还***剩余租金288955.50元；二、驳回***的其他诉讼请求；三、***应于判决生效后十日内支付河南腾晖园林工程有限公司水费494元；四、驳回河南腾晖园林工程有限公司的其他反诉请求。案件受理费10300元，由***负担5000元，河南腾晖园林工程有限公司负担5300元，反诉费11861元，减半收取5930.50元，由***负担161元，河南腾晖园林工程有限公司负担5769.50元，其余5930.50元退还河南腾晖园林工程有限公司。

腾晖园林公司不服，提起上诉。在二审审理过程中，腾晖园林公司经传票传唤，无正当理由未到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条、第一百五十七条之规定，裁定：按河南腾晖园林工程有限公司自动撤回上诉处理。案件受理费10300元，减半收取5150元，由河南腾晖园林工程有限公司负担。

腾晖园林公司再审诉称：1、根据双方签订的协议，***需支付腾晖园林公司房屋租金172836元，土地租金453750元，违约金174900元，共计801486元；2、***提供的“验收单”不能作为认定其搬离的依据，中国建筑新闻网刊登的《政府垂帘村民上阵——郑州市管城区强拆出新招》报道系2013年3月23日，管城区政府对租赁物进行了强拆，应以2013年3月23日作为其搬离的时间；3、***要求退还租金和征迁补偿款的主张没有事实和法律依据，2010年1月3日告知函和邮件详情单，证明已经按第一个协议把房屋和土地交付给***，2010年7月14日双方完善了交接手续，《综合楼房间物品交接清单》可予以印证。综上请求撤销原审判决，予以改判并执行回转。

***辩称：1、2009年5月20日双方签订的协议因腾晖园林公司未将租赁房屋交付***而未实际履行。未按照协议约定履行自己义务的人是腾晖园林公司，腾晖园林公司应将多收取的租金退还***；2、原审依据《验收单》认定搬离时间为2012年3月20日正确，翟晓娅系腾晖园林公司的工作人员；3、2010年6月15日签订的协议中最后一款已把该告知函废除了；关于《综合楼房间物品交接清单》的问题，2010年7月1日签署的协议约定发达货运部免费使用东综合楼一楼部分场地，同时腾晖园林要求我们帮忙看管东综合楼上2至6层的东西，故2010年7月14日产生了该交接清单；4、***已尽到了协助腾晖园林公司东综合楼出租的义务，该楼房已经对外出租，（2012）管民二初字第1315号民事判决，左士松诉腾晖园林公司租赁合同纠纷案判决书、任彦清和腾晖园林公司的租赁合同以及李保国与腾晖园林公司的租赁协议、腾晖园林公司给李保国出具的《验收单》和（2012）管民二初字第1316号民事判决书，均可证明已协助将东综合楼出租的事实，亦可印证翟晓娅是其公司工作人员的事实；5、违约的是腾晖园林公司，故其反诉请求不成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

根据腾晖园林公司的再审申请理由、***答辩意见和双方举证、质证及庭审情况，本院再审查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，2011年12月12日，腾晖园林公司与左士松签订租赁协议约定，自2011年12月5日起至2012年12月4日止，腾晖园林公司将位于东综合楼一楼门面房6-11号的房屋租赁给左士松使用。腾晖园林公司与任彦清签订房屋租赁合同约定，自2011年12月9日起至2012年12月8日止，腾晖园林公司将位于综合楼二楼的房屋租赁给任彦清使用。2011年12月14日，腾晖园林公司与李保国签订租赁协议，约定自2011年12月8日起至2012年12月7日止，腾晖园林公司将位于东综合楼一楼门面房1-2号的房屋租赁给李保国使用。

本院再审认为，***与腾晖园林公司签订的三份租赁协议，均系双方真实意思表示，合法有效。***依据2009年5月20日签订的租赁协议向腾晖园林公司缴纳租金580000元的事实，双方并无异议，予以认定。依据2010年6月15日双方签订的租赁协议第十二条约定“由于多方面的原因，甲方本着宽让的原则，特将甲方（腾晖园林公司）发给乙方（郑州市发达货运部）告知函中规定的起租日期2009年10月1日变更为本协议中约定的2010年6月16日。自本协议签订之日起，若本协议与双方2009年5月20日签订的租赁协议不一致的，以本协议为准”，又因该协议双方约定从2010年6月16日起至2012年6月15日止两年租金应为330000元，故腾晖园林公司应将其多收取的250000元租金退还***，与2010年7月1日双方签订的协议内容相印证，根据***再审中提交的新证据，腾晖园林公司已将东综合楼对外出租，据此原审认定腾晖园林公司应将250000元退还***并无不当。***于2012年3月20日搬出租赁标的物，且已经过腾晖园林公司的验收，有腾晖园林公司员工翟晓娅于2012年3月20日出具的《验收单》在案为证，原判据此认定截至2012年3月20日，腾晖园林公司应退还***因房屋拆迁未使用的85天的租金38955.5元并无不当。腾晖园林公司的再审理由，证据不足，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第827号民事判决。

本判决为终审判决。

审　判　长　　胡　涛

代理审判员　　赵志远

代理审判员　　芦　祎

二〇一四年十二月三日

书　记　员　　周　钰