新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店与巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新28民终21号 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市萨依巴格路。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，新疆西昭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，新疆西昭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市团结北路******。 法定代表人：吐尔逊江·阿布力孜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***·阿布都***，公司员工。 上诉人新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店（以下简称巴州新华书店）因与被上诉人巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司（以下简称其兰巴格公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月18日开庭进行了审理。上诉人巴州新华书店的委托诉讼代理人***、**，被上诉人反诉原其兰巴格公司的法定代表人肉孜·**都及委托诉讼代理人***·阿布都***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巴州新华书店上诉请求：1．请求撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人继续履行2015年7月31日补充协议书、2015年8月7日补充协议书；改判确认诉争门面房及两套住宅归上诉人所有；改判上述房屋在符合交付条件时向上诉人交付；改判被上诉人承担上述房屋燃气接口费、闭路电视接口费、房屋维修基金。改判上诉人不向被上诉人交付面积为251.57平方米的房屋产权证。2．判令被上诉人承担一、二审诉讼费和保全费。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，理由如下：1．一审法院未判决被告继续履行2015年7月31日的《补充协议书》、2015年8月7日签订的《补充协议》错误。2015年7月31日，上诉人与被上诉人签订《补充协议书》，约定被上诉人将拆迁置换给上诉人的两套住宅，分配给上诉人的两位退休职工，由该两名职工给上诉人交纳房款。一审法院以二名职工不在场诉讼主体效力不全不能确定，未支持上诉人该诉讼请求错误。本案系拆迁补偿发生的纠纷，上诉人作为拆迁补偿主体，应由上诉人从被上诉人处将该两套住宅登记在上诉人名下后，再由上诉人出卖给该两名职工。当时签订该《补充协议书》时约定将拆迁补偿的房屋直接交付给该两名职工，系为了避免交纳房屋登记至上诉人名下后，再过户给该两名职工而产生的再次过户税费。该约定因规避税法的规定，不受法律保护。2．一审法院未判决被上诉人继续履行2015年8月7日的《补充协议》错误。2015年8月7日，上诉人与被上诉人签订《补充协议》，双方对拆迁置换的一套300平方米的门面房的相关具体事宜作出了约定。该协议的签订主体为上诉人与被上诉人，并不涉及任何第三方，也不涉及任何第三人的利益。因此，一审法院以该《补充协议》的主体不全为由，不支持上诉人的该项请求没有法律依据。3．一审法院未判决确认诉争的门面房及二套住宅归上诉人所有错误，一审法院未判决被上诉人在上述房屋符合交付条件时向上诉人交付错误。本案诉争的门面房及二套住宅系上诉人与被上诉人签订《库尔勒地区房屋拆迁安置及货币补偿协议书》、《补充协议书》、《补充协议》，约定由被上诉人拆迁置换给上诉人。上述协议履行中，被上诉人以上诉人未交纳上述门面房的土地出让金为由，认为上诉人无权向其主张该门面房。被上诉人还认为，上诉人已拆迁完毕的三间库房没有房产证，故上诉人无权主张该三间库房置换的二套住宅。因双方对上述门面房及二套住宅的归属发生争议，故上诉人有权请求人民法院判决确认上述房屋所有权的归属。不动产登记中心对房屋权属进行登记，仅是对不动产以登记的方式进行公示，而不是对该房屋的所有权进行确认。对房屋所有权有争议的案件，应经人民法院判决确认所有权人后，由不动产登记中心给权利人办理不动产权属证书。一审判决把不动产登记中心办理不动产权属证书的行为，认定为是确认房屋所有权的行为，该认定实属错误。一审法院以本案诉争房屋尚未竣工验收为由，认为上诉人的“在上述房屋符合交付条件时向原告交付”的诉讼请求系提前起诉不合理，从而判决驳回了上诉人该诉请。上诉人认为，上诉人并没有要求被上诉人在工程未竣工验收前向上诉人交付房屋，而是要求被上诉人在上述房屋符合交付条件时向上诉人交付。因此，上诉人该诉请并不违反法律规定，该诉请应得到支持。4．一审法院未判决被上诉人承担办理上述房屋不动产权属证书的所有税费（营业税、契税、印花税、土地增值税等）错误，一审法院未判决被上诉人承担上述房屋的燃气接口费、闭路电视接口费、房屋维修基金错误上诉人与被上诉人签订的《库尔勒地区房屋拆迁安置及货币补偿协议书》中，约定办理上述房屋不动产权属证书的所有税费（营业税、契税、印花税、土地增值税等）、燃气接口费、闭路电视接口费、房屋维修基金由被上诉人承担错误。一审法院在当事人明确约定税费及各项费用承担主体的情况下，未判决以上税费及费用由被上诉人承担于法无据。5．双方签订的协议中，并未约定上诉人应向被上诉人交付上述房产证，因此，一审法院判决上诉人向被上诉人交付该房产证超出了当事人约定的范围。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。请二审法院查明案情，依法支持上诉人的上诉请求。 其兰巴格公司辩称，1．一审判决认定事实清楚。对双方2015年7月15日签订的房屋拆迁补偿安置协议及补充协议均无异议。2．案涉土地属于划拨，没有政府批复文件，划拨土地上的不动产系国有资产，上诉人未提供产权证明的情况下出售给单位职工，属国有资产流失。3．上诉人先以出让方式取得50年土地使用权，被上诉人应该给上诉人补缴土地出让金后才可以按合同约定商业用房。双方都必须有合法手续，根据财政部251号文拆迁棚户区改造项目的优惠政策，上诉人置换的300平方米门面房可以给，但是他们只有使用权，没有所有权，因为土地是划拨的。4.对于1.9亩土地其他附着物，合同中约定的是100平方米和110平方米两套住宅归上诉人所有还是归职工个人所有，必须按照国家税收规定统一合同、统一发票。5．上诉人未提供划拨土地建筑物和附着物合法有效的产权证明，法律也严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。综上，请求驳回上诉请求。 巴州新华书店向一审法院起诉请求：1．判令改造2011年9月2日签订的《库尔勒市地区房屋拆迁安置及货币补偿协议》、2015年7月31日签订的《补充协议》、2015年8月7日签订的《补充协议》；2．判令被告开发的位于库尔勒市团结北路安和大厦B座A1栋1404、901室，一楼4号面向团结路商业性店铺归原告所有，且符合交付条件时，将上述房屋交付给原告；3．判令被告承担办理上述房屋不动产证所需的各类税费（包括营业税、契税、印花税、土地增值税等）和燃气接口费、闭路电视接口费、房屋维修基金。 一审法院认定事实：2011年9月2日原告新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店与被告巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司签订0030150号《库尔勒市地区房屋拆迁安置及货币补偿协议》，约定被告将团结北路14号小区的工程项目建设在原告新华书店旧址上，并拆迁原告628.5平米房屋，其中251.57平米房屋为砖混结构，11.73平米为砖木结构，365.2平米为土木结构房屋，置换产权地址为团结北路14号小区（楼层自选）的两套110平米住房、300平米店铺，对于超市部分按照房屋建造价格支付费用，251.57平米砖混结构房屋按1：1.2比例在原址兑现300平米店铺，376.93平米砖木结构房屋在原址兑现两套110平米住房，置换后的店铺和住房所需办理房产证、土地证的费用均由被告承担。被告承担营业税、契税、商标税、通气费用、有线电视费用、出让金、装修基金、土地增值税和房产证、土地证所需的费用。2015年7月13日双方签订《补充协议》，约定根据双方签订的补偿协议（0030150号），置换的两套房屋分别分配给巴州新华书店两名退休员工即阿不来提·哈里克、哈斯也提汗·**，房屋款由阿不来提·哈里克、哈斯也提汗·**缴纳。原、被告和两户家庭协商后，确定B座A1栋1401室分配给阿不来提·哈里克，B座A1栋901室分配给哈斯也提汗·**，超出110平米的部分由阿不来提·哈里克、哈斯也提汗·**按照建设价格补交差额，补偿协议由原、被告、阿不来提·哈里克之子和哈斯也提汗·**签字签订。2015年8月7日，双方签订一份《补充协议》，约定按照补偿协议约定，被告获得施工图纸后10天内，为确定置换的店铺位置，原告提供一层结构图，双方在图纸中标识后，作为补充协议的附本，若被告提供的置换店铺不足300平米，对不足部分按照新建商铺市场价格予以赔偿。若被告提供的置换店铺超出300平米，超出部分在5平米之内，原告不向被告支付任何费用，超出部分作为被告未按时开工，造成原告的损失。超过5平米的，原告按照建设价格支付差额。2017年10月30日之前竣工交付原告使用，否则承担违约责任，赔偿原告损失。合同约定的房屋和商铺交付期满后，被告工程未能竣工，未向原告交付房屋和商铺。现原告诉至法院要求判令继续执行双方于2011年9月2日签订的《库尔勒市地区房屋拆迁安置及货币补偿协议》、2015年7月31日签订的《补充协议》、2015年8月7日签订的《补充协议》；判令被告开发的位于库尔勒市团结北路安和大厦（团结北路14号小区）B座A1栋1401室、B座A1栋901室，一楼4号面向团结路的商业性店铺归原告所有，且符合交房条件时，将上述房屋交付给原告；判令被告承担办理上述房屋不动产证所需的各类税费（包含营业税、契税、商标税、土地增值税）和通气费、有线电视费、装修基金。庭审时，被告巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司提起反诉要求判令反诉被告交出《库尔勒市地区房屋拆迁安置及货币补偿协议》约定的300平米店铺和两套住房房产证原件；判令反诉被告赔偿土地出让费2,469,446.78元。另查明，被告在施工过程中，因未向库尔勒市国土资源局缴纳土地出让金，故库尔勒市国土资源局诉至巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院要求被告承担土地出让金8,166,876元、利息212,025.53元、违约金3,914,730.48元。巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院审理后作出（2018）新28民初61号民事判决书，判令被告巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司承担土地出让金8,166,876元、利息212,025.53元、违约金1,162,185.61元。原告新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店于2019年12月12日申请法院保全被告巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司名下价值6,836,000元财产。法院作出（2019）新2801执保312号民事裁定书，冻结被告名下价值6,836,000元的财产。2019年12月17日法院作出（2019）新2801执保312号协助执行通知书，依法冻结被告名下位于库尔勒市团结北路安和大厦B座A1栋1401室、B座A1栋901室，一层4号店铺房产证手续。保全费5,000元由原告支付。庭审时，双方予以认可，原告申请冻结的房屋和商铺与双方签订的《库尔勒市地区房屋拆迁安置及货币补偿协议》、《补充协议》中确定的房屋和商铺一致。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告巴州新华书店与被告其兰巴格房地产公司签订的《库尔勒地区房屋拆迁安置及货币补偿协议书》系当事人双方真实意思表示，是不违反法律和强制性规定的有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告方在庭审中表示其同意继续履行合同，双方就继续履行合同的意见一致。原告请求继续履行其与被告签订的《库尔勒地区房屋拆迁安置及货币补偿协议书》的诉讼请求合理，法院予以支持。至于是否继续履行分别于2015年7月31日、2015年8月7日签订的《补充协议》，双方就继续履行的意见不一致，该补充协议由本案原被告及原告欲分配涉案房屋的两名个人签订，其效力应当在签订合同各方均在时才能确定。另外，根据以上两份《补充协议》内容，本案原告主张的两套楼房是分配给原告单位二名职工，该事实与原告将房屋交付于其的诉讼请求自相矛盾。也就是说，认定以上两份《补充协议》效率的诉讼主体不全，故原告该项诉讼请求，法院不予支持。至于原告关于确认坐落于库尔勒市团结北路安和大厦（团结北路14号小区）的B座A1-1401房、B座A1-901房、一楼4号临团结路商业门面房归原告所有，并判决被告在上述房屋符合交付条件时向原告交付，判决原告办理上述房屋不动产权属证书的所有税费（营业税、契税、印花税、土地增值税）由被告承担，并判决被告承担原告上述房屋的燃气接口费、闭路电视接口费、房屋装修基金的诉讼请求，被告约定交付的工程因该公司法定代表人被刑事处理并变更后复工，竣工时间因不可抗拒的因素而迟延。双方在合同中约定的两套住房和门面房尚在，并没有由被告提前处分，被告尚未拒绝将以上房屋交付于原告，本案《安和大厦》尚未竣工验收，换言之，对于被告未交付符合交付条件的住房和门面，双方就合同项目的履行发生争议时方可发生的案件，原告提前起诉不合理，故原告以上诉讼请求，法院不予支持。至于原告确认以上住房和门面所有权的诉讼请求，所有权确认属于行政机关按照法定程序办理的独立程序，不属于法院处理范围，故原告以上诉讼请求，法院不予支持。反诉原告巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司请求判令反诉被告向反诉原告交付《库尔勒地区房屋拆迁安置及货币补偿协议书》载明的300平方米门面房及两套住房的房产权证原件的诉讼请求，反诉被告（原告）交付的三套房屋中面积为251.57平方米房屋的房产权证齐全，其他二套房屋均无房产权证。无论是在《库尔勒地区房屋拆迁安置及货币补偿协议书》中还是在后面签订的《补充协议》中，双方均未约定提供房产权证。为了确保双方签订的合同的履行，反诉被告可以给反诉原告（被告）巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司提供其持有的251.57平方米房屋的房产权证，对无房产权证的其余二套房屋，反诉原告以无房产权证作为不履行合同义务的理由，请求反诉被告交付于其的诉讼请求不合理，故法院不予支持。至于反诉原告请求判令反诉被告向原告支付土地出让金2,469,446.78元的诉讼请求，反诉原告在庭审中主张由于反诉被告未交付三套房屋房产权证其未能享受当下的减免土地出让金的政策，以上损失应当由反诉被告予以赔偿，但根据反诉原告提供的巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2018）新28民初61号民事判决书，反诉原告与库尔勒市国土资源局签订关于支付面积为8143.95平方米土地出让金的合同，合同中并无关于提供房产权证是否影响享受当下的减免土地出让金政策的内容，且双方于2011年9月2日签订的《库尔勒地区房屋拆迁安置及货币补偿协议书》中约定，土地出让金由反诉原告（被告）巴州其兰巴格房地产开发有限责任公承担支付。综上，按照原被告双方之间的约定，土地出让金原本就是反诉原告自行承担的费用，反诉原告请求反诉被告承担该款项的诉讼请求不合理。被告能否享受减免土地出让金政策是另一种法律关系，故原告以上诉讼请求，法院不予支持。财产保全费5,000元虽然是实际发生的费用，但并非本案必要费用，应当由原告自己承担。据此，判决：一、继续执行原告新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店与被告巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司于2011年9月2日签订的0030150号《库尔勒市地区房屋拆迁安置及货币补偿协议》。二、驳回原告新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店其他诉讼请求。三、反诉被告（原告）新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店于判决生效之日将251.57平米房屋房产证交给反诉原告（被告）巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司。四、驳回反诉原告（被告）巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审中，上诉人于2021年1月27日将251.57平方米的产权证交付被上诉人，本院予以确认。二审查明的其他事实和证据与一审相同，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人经协商一致签订的《房屋拆迁安置及货币补偿协议书》及两份《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规，一审法院认定为合法有效，本院予以确认。根据双方诉辩意见，经双方当事人同意，本案二审争议焦点是：1．上诉人主张被上诉人继续履行两份补充协议，有无事实及法律依据。2．上诉人主张确认案涉三套房屋所有权，能否得到支持；3．上诉人主张案涉房屋在符合交付条件时由被上诉人交付，有无事实及法律依据；4．上诉人主张被上诉人承担办理案涉房屋不动产权属证书所有税费及房屋燃气接口费、闭路电视接口费、房屋维修基金，有无事实依据。针对上述争议焦点，本院分别评判如下： 针对焦点一，根据查明的事实，2015年7月31日补充协议的主要内容是确定110平方米两套住宅分配给上诉人单位职工阿不来提·哈里克、**也提**，由二人交纳房款并约定了超出面积部分由二人按照建筑决算成本分别向被上诉人补交差价等。2015年8月7日补充协议的主要内容是对置换的300平方的门面房面积不足或超出如何支付款项进行的补充约定，并约定了2017年10月30日前竣工，并交付使用。上诉人主张继续履行两份补充协议，但未明确具体履行的内容。经本院释明，上诉人认可要求继续履行2015年7月31日补充协议的内容与其第二项上诉请求即将两套住宅向其交付的内容相矛盾，同意撤回该上诉请求，本院予以准许。关于其请求继续履行2015年8月7日补充协议的诉讼请求，并未明确具体履行内容，一审法院未予支持并无不当。根据上述查明的事实，2015年8月7日补充协议的主要内容与其第二项上诉请求即符合交付条件时由被上诉人交付300平方米门面房内容基本一致，属请求重复，故该上诉请求本院不予支持。 针对焦点二，上诉人基于双方签订的《房屋拆迁安置及货币补偿协议》向法院提起诉讼，故本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。其在本案中提出对不动产物权确认的诉讼请求，因确权之诉与本案并非同一法律关系，该诉讼请求在本案中无法解决，一审法院驳回该请求并无不当，上诉人请求在本案中解决的上诉请求不能成立，本院不予支持。 针对焦点三，根据已查明的事实，双方在2015年8月7日的补充协议中约定置换房屋的交付时间为，2017年10月30日前竣工并交付使用。双方对置换房屋的位置及房号为：库尔勒市团结北路安和大厦B座A1栋1404室、B座A1栋901室及一层4号门面房，均不持异议，本院予以确认。二审中，被上诉人认可案涉房产住宅的商品房预售许可证已经办理，大约于2021年5月30日竣工。据此，上诉人依据合同约定主张在符合交付条件时交付案涉置换的三套房产，有合同依据。且该请求不属于合同法第一百一十条“（一）法律上或者事实上不能履行”的情形。一审法院以“案涉房产尚未竣工验收，原告提前起诉不合理”驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人主张案涉房产在符合交付条件时由被上诉人向其交付，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 针对焦点四，上诉人主张被上诉人承担办理案涉房屋不动产权属证书所有税费及房屋燃气接口费、闭路电视接口费、房屋维修基金，有无事实依据。上诉人该主张依据的是双方签订的《房屋拆迁安置及货币补偿协议》，被上诉人对协议中约定以上费用由其负担的内容不持异议。因合同中并未约定被上诉人向上诉人支付以上费用，上诉人也认可税费等相关费用应向相关行政部门缴纳，该费用尚未发生。故上诉人该上诉请求，本院不予支持。 另关于保全费负担问题，上诉人一审未将其作为诉讼请求并缴纳诉讼费用，故该上诉请求不属于本案二审审理范围。 综上所述，新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初7118号民事判决第一项、第三项、第四项。即一、继续执行原告巴州新华书店与被告其兰巴格公司于2011年9月2日签订的《库尔勒市地区房屋拆迁安置及货币补偿协议》；三、反诉被告巴州新华书店于判决生效之日将251.57平米房屋房产证交给反诉原告其兰巴格公司；四、驳回反诉原告（被告）巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司其他反诉请求。 二、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初7118号民事判决第二项。即二、驳回原告巴州新华书店其他诉讼请求。 三、判令被上诉人巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司在符合交付条件时向上诉人新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店交付位于库尔勒市团结北路安和大厦B座A1栋1404室、B座A1栋901室及一层4号门面房。 四、驳回上诉人新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店其他诉讼请求。 一审案件受理费59,687元，保全费5,000元合计64,687元，由新疆巴音郭楞蒙古自治州新华书店负担。二审案件受理费59,687.00元，由被上诉人巴州其兰巴格房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　*** 审　　判　　员　　　吕　晨 审　　判　　员　　　*** 二 〇 二 一 年 三 月 四 日 书　　记　　员　　　***