某某、昆明申菱电梯服务有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

贵州省兴义市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)黔2301民初3859号

原告（执行案外人）：**，男，1972年10月24日生，布依族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。

委托诉讼代理人：代学臣，贵州年成律师事务所律师,特别授权代理。

被告（申请执行人）:昆明申菱电梯服务有限公司，住所地云南省昆明市红塔东路**香樟十六坊别墅区5-1，统一社会信用代码：91530100072529590X5。

法定代表人:李学云，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈星宏，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。

第三人（被执行人）：贵州双峰房地产开发有限公司，，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县者相镇三村**统一社会信用代码：91522325MA6DJ61Q9P。

法定代表人:郑望萍，系该公司总经理。

原告**与被告昆明申菱电梯服务有限公司（以下简称昆明申菱公司）、第三人贵州双峰房地产开发有限公司(以下简称贵州双峰公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理后作出（2019）黔2301民初11947号民事判决。昆明申菱公司不服判决提起上诉，黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院经审理后作出（2020）黔23民终2061号民事裁定，裁定撤销前述判决，并发回重审。本院于2021年3月29日立案重审，并另行组成合议庭进行公开开庭审理，原告**及其委托诉讼代理人代学臣，被告昆明申菱公司的委托诉讼代理人陈星宏到庭参加诉讼，第三人贵州双峰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.请求终止（2018）黔2301执恢388号之一执行裁定书的执行内容：即解除对兴义市房屋的查封，终止对于该套房产的一切执行措施；该房约值394072元；2.案件受理费由昆明申菱公司负担。

事实及理由：位于兴义市，**于2014年1月22日与贵州双峰公司签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋以394072元的总价出让给**。**在签订协议及正式购房合同后，共计向贵州双峰公司交付购房款首付、三通费、公共维修基金等共计130360元，剩余27万元由贵州双峰公司负责为**办理银行按揭。**在向第三人缴纳首付款、三通费、公共维修基金等共计130360元后。贵州双峰公司于2014年4月8日将上述房屋交由**占有、使用。**在拿到上述房屋的钥匙后，即投入毕生积蓄装修，装修完毕后一家人便搬入该房屋居住至今。该房屋系**一家人唯一住房，也是**毕生积蓄。后因贵州双峰公司的原因，导致**一户的银行按揭无法办理，致使**无法再继续支付后续房款，后**才发现第三人在与**签订合同之前将涉案的不动产卖给案外人岑文，后又一房二卖，导致**无法从银行获取贷款，无法办理贷款的原因均在于贵州双峰公司。贵州双峰公司曾为此以**未支付剩余房款为由将**诉至兴义市人民法院，兴义市人民法院开庭审理后认为**不支付按揭款系贵州双峰公司过错，贵州双峰公司不得不撤诉终结诉讼。2019年9月24日，兴义市人民法院作出（2018）黔2301执恢388号之一《执行裁定书》，查封**向贵州双峰公司购买的上述房产。**收到执行裁定书后，向该院提出执行异议申请，该院在审查后作出（2019）黔2301执异123号《执行裁定书》驳回**的案外人异议请求。**认为该裁定书适用法律错误，其有足够的理由能够排除本次执行，理由如下:1.**在缴纳首期购房款、三通费用等共计130360元费用，依法取得涉案房屋的占有、使用权，之所以未缴纳剩余房款，系贵州双峰公司不能帮助**办理银行按揭的过错，与**无关，**对此并无过错；2.**实际占有、使用案涉房屋，具有准物权的性质，而贵州双峰公司所拥有的仅为普通债权，故**的准物权应优先于贵州双峰公司的普通债权，能够阻却本次执行；3.**作为普通公民，以自己毕生积蓄购买、装修房屋，并现实占有、使用案涉房屋，该房屋系**人一家唯一住房，情理应阻却本次执行。为维护合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关司法解释诉至贵院，望依法判决支持**的全部诉讼请求。

被告昆明申菱公司辩称，请求贵院依法判决驳回**的全部诉讼请求。理由如下：1.对房屋的占有、使用并不当然导致发生物权效力，案涉标的房屋的所有权人仍为贵州双峰公司，而非**。在（2018）黔2301执恢388号案件执行过程中，经（2019）黔2301执异123号执行裁定书确定，兴义市人民法院查明坐落于兴义市的房屋的不动产登记证上载明的权利人为贵州双峰公司，且该房屋并无网签登记和合同登记备案。依据《中华人民共和国物权法》第六条第一款第一项、第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；房屋所有权是典型的不动产物权，所以房屋所有权应当以登记为准。因**与贵州双峰公司之间并没有发生涉案房屋所有权的设立、变更、转让登记法律行为，故**和贵州双峰公司之间的房屋所有权转让不发生效力，坐落于兴义市房屋的所有权人仍为贵州双峰公司，即使**确实向贵州双峰公司支付了购房首付款、三通费，但**也仅仅可能对贵州双峰公司享有普通的金钱债权。此外，**以其实际占有、使用涉案房屋为由称其占有、实际使用行为具有准物权性质和优于普通债权，属于明显违背法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第五条之规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；物权的种类和内容，由法律规定。因对房屋的占有、使用行为既不属于所有权也不属于用益物权和担保物权，房屋属于典型的不动产，而且房屋的所有权为典型的不动产物权，所以对房屋的占有、使用行为并不当然具有不动产物权效力，也就更不当然具有准物权性质。2.**不具备排除人民法院强制执行的情形。经兴义市人民法院查明本案所涉房屋在**与贵州双峰公司签订的合同中约定的出售价为394072元，但从**的陈述和提供的证据来看，**至今也仅仅是支付了购房首付款119072元，远未达到合同约定总价款的百分之五十，且也未将剩余价款交付人民法院执行。对于**未能如期正常支付剩余购房款一事，**诉称是因为贵州双峰公司不能帮助其办理银行按揭贷款，而且主要是因为贵州双峰公司已将该房屋出售给了岑文，导致其未能获得银行贷款，但是，不论是出于哪一方的原因，客观事实均是**仅支付了购房首付款，未能将购房款支付至排除强制执行的条件，其内部过错依法也不能对抗昆明申菱公司的权益和维护人民法院的强制执行，而且**对于其损失大可另行向贵州双峰公司索赔。对于未能办理过户登记一事，**自2014年签订合同、支付部分款项且未能获得银行贷款之时起，至今未向第三人再支付任何剩余价款。众所周知，争取银行贷款并非是支付剩余房款的唯一、必须选择，即使获得银行贷款也需要按月偿还房贷，假若**于这五年多的时间里依照偿还银行按揭房贷的方式向贵州双峰公司支付剩余价款，那么很明显至今将已经偿还很大一笔资金且或可能已经达到甚至超过房屋总价款的百分之五十，但是**至今未向贵州双峰公司再支付任何剩余房款，也未采取任何补救措施，却一直占有、使用该房屋，可见**主观上明显为非善意，其未继续支付剩余房屋价款的消极行为很明显是导致房屋不能办理登记过户手续的重要原因之一，**对涉案房屋未能办理过户登记手续一事明显具有重大过错。所以，**并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除人民法院强制执行的情形。3.**是否为本案所涉房屋的合法占有人尚有争议。从**提供的《澳城小区Ｂ栋物业费清单》的记载可知在物业服务单位登记的房屋业主为岑文，物业欠费期限为2014年2月1日至2019年11月1日，可以看出物业服务公司登记的房屋业主最晚自2014年2月1日起即为岑文，而**自称其为房屋合法占有人并于2014年4月8日接房，但仅有其出具的一份《收楼承诺书》予以佐证，所以本案所涉房屋的合法占有人是否为**还有待争议，且房屋拖欠物业费达五年多，**却一直继续占有、使用。至2019年3月27日，贵州双峰公司以房屋预售合同纠纷起诉原告，可见贵州双峰公司与**间关于《商品房买卖合同》存有一定争议，**是否为本案所涉房屋的合法占有人明显尚有争议。4.情理再感人也不能替代和违背法律规定。**自称其为普通公民，用毕生积蓄购买、装修房屋，并实现占有使用，系一家人唯一住房，情理应该阻却执行，其描述的情理实在感人，但是，我国是法治国家，以客观事实为基础，以法律为准绳，在法律面前人人平等，并不以主观情感来代替客观、公正、权威、公信的司法审判，所以情理再感人也不可阻却我国法律明文规定的强制执行。综上所述，涉案房屋在不动产登记部门登记的不动产物权所有人为第三人，且该房屋并无任何网签登记和合同登记备案，其物权没有发生实质性的变更；**未将价款支付至房屋总价款的百分之五十且对涉案房屋未能办理过户登记手续明显存在重大过错，不满足能够排除人民法院强制执行的情形；**是否为涉案房屋的真实、合法占有使用人尚有争议；描述的情理再感人也不能代替法律的明文规定；**尚不能证明其对涉案房屋享有所有权和足以排除强制执行的民事权益、情形，依《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，应当承担举证不能的不利责任和后果。兴义市人民法院作出的（2019）黔2301执异123号执行裁定书所认定的事实客观、清楚、正确，法律适用恰当、准确，裁定事项符合法律规定，应当得到支持和肯定。昆明申菱公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，请求贵院以客观事实为依据，以法律为准绳，依法判决驳回**的全部诉讼请求并由其全额承担本案诉讼费及其他相关费用，以维护客观、公正法律文书的公信和权威！

第三人贵州双峰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料，视为对举证、质证权利的放弃。

本院经审理认定事实如下：2014年1月17日，**通过中国银行账户向贵州双峰公司转款100000元，贵州双峰公司出具《收款收据》给**，载明：交款方：**，日期：2014年1月17日，名称为Ｂ-24-6购房定金，金额为100000元，合计100000元。2014年1月22日，贵州双峰公司作为出卖人与**、徐远兰作为买受人签订ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人以出让方式取得位于兴义市的地块的土地使用权，土地使用权出让合同为兴市桔国用（籍）第2008087号，该地块土地面积为12666.6平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2002年1月27日至2052年1月27日；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名为澳城，建设工程规划许可证号为兴规字（2010）第007号，施工许可证5223211201008180101；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为兴义市房地产管理局，商品房预售许可证号为（兴市）商房预字第××号。买受人购买的商品房为兴义市交叉处澳城第**幢**层**号，建筑面积为127.12平方米，套内建筑面积111.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.03平方米。按建筑面积计算，房屋单价为每平方米3547元，总金额394072元。双方签订本合同时，买受人支付购房总价款30%，计119072元，余款275000元由买受人向银行申请按揭贷款，买受人须在合同签订之日起7个工作日内提供银行按揭贷款所需的全部资料，并按出卖人通知的时间、地、地点与银行签署相关文件则，视为买受人违约，出卖人有权将该套房屋转售他人。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人应需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。商品房预售的，自本合同生效之日起30日天内，由出卖人向兴义市房地产管理局申请登记备案。合同尾部出卖人处贵州双峰公司加盖公章，买受人处**签字捺印。后贵州双峰公司出具《收款收据》给**，载明：交款单位：**，名称为**号购房首付款，金额为119072元，合计119072元。2014年1月23日，贵州双峰公司出具《收款收据》给**，载明：交款单位：****号，名称为公共维基金、门禁、水电开户费，合计金额为11288元。2014年4月8日，贵州双峰公司与**交接房屋，并签订《房屋验收交接表》，**在业主验收意见中书写“同意交房”并签字确认，贵州双峰公司在管理处意见书写“交房”并盖章确认。2014年4月8日，**向贵州双峰公司出具《收楼承诺书》，载明：本人是澳城小区商住楼**室物业业主，现证明已收到贵州双峰公司上述物业钥匙，并确认该物业内除“验收遗漏工程记录表”列明之事项外，其他所有设施完好，并同意即日起由本人接受该物业，本人承诺遵守《临时管理规定》内的内容及条文，并承诺交付一切有关费用。**在承诺书业主签署处签字并捺印，贵州双峰公司填写时间“2014.4.8”并加盖公章。澳城小区Ｂ栋物业费清单中载明，**号业主为岑文，应缴物业费为11041.38元，应缴日期为2014.2.1-2019.11.1。

2019年3月27日，贵州双峰公司以商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，要求**继续履行商品房买卖合同，一次性支付购房款305345元，并以305345元为基数，从2014年4月8日起，按照年利率7.35%支付违约金直至购房款支付完毕之日止。该案庭审中，贵州双峰公司表示出售贵州省黔西南州兴义市房屋给**后，由于**未完全交纳首付款及房屋尾款，导致一直未办理网签合同；**则称首付款已全部交纳完毕，未办理网签合同的原因是贵州双峰公司先将房屋出售给案外人岑文并办理了网签合同在岑文名下，后贵州双峰公司又该房屋出售给自己导致一直未能办理网签手续，进而未能办理按揭贷款手续，导致其未能交纳剩余房款。对此，贵州双峰公司表示岑文的备案登记已撤销，**未能办理贷款的原因是其征信存在问题，而**则表示其征信没有问题。庭审后，贵州双峰公司于2019年6月27日向本院提出撤诉申请，本院审查后于2019年6月27日作出（2019）黔2301民初3441号民事裁定，准许贵州双峰公司撤回起诉。

2019年5月30日的（2019）黔2301民初3441号按民事审判笔录载明：审：原告（即本案第三人贵州双峰公司），被告（即本案原告**）称涉案房屋现在未办理网签是否属实？原告：属实，涉案商品房的确没有办理网签。审：为何一直未办理网签手续？原告：被告未办理备案登记，岑文家的备案登记时已经撤案了的，但被告方未办理按揭贷款的原因是被告方征信有问题，而被告方一直没有支付尾款，所以我方一直没有为办理网签手续。审：被告，原告陈述是否属实：被告：不属实，我的征信没有问题，是因为原告迟迟没有为我办理网签，造成我方不能办理到按揭贷款。

2019年9月7日，**向兴义市自然资源局查询其名下不动产登记情况，兴义市自然资源局出具《贵州省不动产登记查询结果》一份，查询结果显示**名下无不动产登记信息。2019年9月18日，**向兴义市自然资源局查询其女儿黄迪妮、原配偶徐远兰名下不动产登记情况，兴义市自然资源局出具《贵州省不动产登记查询结果》一份，查询结果显示黄迪妮、徐远兰名下无不动产登记信息。

2021年9月26日，**通过桑小科账户向人民法院账户交纳案涉房屋房款90000元，加上**2015年1月支付的购房首付款119072元，**已经实际支付房款为209072元，交付房款比例达总房款394072元的53.05%。

另查明，本院依职权于2019年9月10日调取打印的《房屋记载表、兴义市不动产产权情况记载》记载，坐落于贵州省黔西南州兴义市房屋的产权人为贵州双峰房地产开发有限公司，规划用途为成套住宅。因昆明申菱公司与贵州双峰公司买卖合同纠纷一案，昆明申菱公司向本院申请强制执行，本院于2019年9月24日制作（2018）黔2301执恢388号之一执行裁定，查封被执行人贵州双峰公司名下位于贵州省兴义市。**认为本院查封错误，向本院提出书面异议，本院于2019年10月28日制作（2019）黔2301执异123号执行裁定，驳回案外人**的异议请求。**不服，于2019年11月12日向本院提出案外人异议之诉要求判决支持前述诉讼请求。

另查明，**与徐远兰于2021年9月3日登记离婚，黄曼妮系**女儿。

上述法律事实，有当事人陈述，**提交的**《身份证》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《房屋验收交接表》、《收房承诺书》、《澳城小区物业费清单》、《贵州省不动产登记查询结果》、离婚证复印件、贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初3441号《民事裁定书》、贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301执异123号《执行裁定书》、本院依**申请调取的贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初3441号案件民事审判笔录，本院依职权调取的《房屋记载表、兴义市不动产产权情况记载》，以及本案庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”规定，商品房消费者的生存权相对于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，商品房消费者的生存权处于优先顺位。在商品房消费者满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的四项条件，或者满足第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的三项条件，或者按照对执行标的享有排除执行的物权权利的情况下，可以排除执行。本案中，**是否符合排除强制执行的情形？

首先，**因生活消费需要，向第三人贵州双峰公司购买居住的案涉商品房（规划用途：成套住宅），并按双方签订的《商品房买卖合同》支付了首付款，**符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的商品房消费者。

其次，**向贵州双峰公司购买涉案房屋并在本院查封之前已与贵州双峰公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定交纳了房屋首付款，贵州双峰公司已按合同约定的时间向**交付了涉案房屋，**已实际占有该房屋，故**与贵州双峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

再次，根据兴义市自然资源局出具的《贵州省不动产登记查询结果》，**及其家庭成员名下均无不动产登记信息，而案涉商品房已经由第三人在查封之前交付**并装修入住，由此可以认定案涉商品房系**户居住的唯一住宅。

最后，根据《商品房买卖合同》约定，除总房款30%的首付款外的其余房款通过银行按揭贷款的方式支付。但第三人贵州双峰公司已将案涉房屋备案登记到案外人岑文名下，且双方签订《商品房买卖合同》后未及时将案涉房屋办理网签手续以及合同备案登记至**名下，导致**无法办理银行按揭贷款，截止案涉房屋被本院于2019年10月28日以（2018）黔2301执恢388号之一执行裁定查封前，仍然未为**办理房屋网签及买卖合同备案，已构成违约。同时，第三人贵州双峰公司在（2019）黔2301民初3441号商品房买卖合同纠纷中并未否认**已经提交贷款所需资料，仅认为**的个人征信有问题，无法办理银行按揭贷款，但并未提交银行审查认为**不符合按揭贷款的相关证明材料，而**在第三人贵州双峰公司未履行对案涉商品房办理网签及备案合同等合同义务的情况下，未能通过办理银行按揭贷款付清房款或是将房款支付到总房款的50%以上，并无过错。且经本院释明后，**再次将案涉房屋的部分房款90000元交到人民法院账户，至此，**已经实际支付的房款超过的总房款的50%以上，达53.05%。

综上所述，**在查封之前已经与案外人签订的合法有效的《商品房买卖合同》，将案涉房屋作为唯一住宅进行装修并已实际入住。因第三人贵州双峰公司未对案涉房屋办理网签及商品房买卖合同备案登记的违约行为，致使**办理银行按揭贷款付清剩余房款，或是将房款支付到总房款的50%以上，进而使得案涉房屋至今仍然登记在第三人贵州双峰公司名下，对此**并无过错，且在本院释明后已将房款支付到总房款的百分之五十以上（含支付到人民法院账户的90000元房款）。故**申请排除人民法院的强制执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，本院予以支持。

虽然被告昆明申菱公司认为**的诉讼请求的实质仍然是对（2018）黔2301执恢388号之一执行裁定书提起的执行异议，而非执行异议之诉。但本院认为，（2018）黔2301执恢388号之一执行裁定主文第二项为“查封被执行人贵州双峰房地产开发有限公司名下位于贵州省兴义市房屋一套（产权证号：201407262，建筑面积：133.35平方米），查封期限为三年”，（2019）前2301执异123号执行异议裁定书裁定主文为“驳回案外人**的异议请求”，而原告**在本案中的诉讼请求为“请求终止（2018）黔2301执恢388号之一执行裁定书的执行内容：即解除对兴义市房屋的查封，终止对于该套房产的一切执行措施”，该诉讼请求符合执行异议之诉的要求，故对被告昆明申菱公司的该项抗辩，本院不予采信。并且，本案并未就案涉商品房的所有权进行确认，**与第三人贵州双峰公司可根据《商品房买卖合同》的约定，另案诉讼解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：

不得执行贵州双峰房地产开发有限公司名下位于贵州省兴义市瑞金大道**号房屋。

案件受理费100元，由昆明申菱电梯服务有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

本院（2019）前2301执异123号执行异议裁定书于本判决生效之日起自动失效。

审　判　长　　王成武

人民陪审员　　余祖发

人民陪审员　　廖松志

二〇二一年十月十三日

法官　助理　　陈　雄

书　记　员　　韦能笑