某某、四川省南部县金城房地产开发有限责任公司、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省南部县人民法院

民 事 判 决 书

(2019)川1321民初154号

原告：***，男，1952年6月15出生，汉族，住四川省南部县。

原告：***，女，1954年7月24出生，汉族，住四川省南部县。

委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，四川英特信（南充）律师事务所律师。

被告：四川省南部县金城房地产开发有限责任公司，住所地：南部县新华路469号。

法定代表人：李振宇，负责人。

委托诉讼代理人：文定国，男，公司员工。

委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。

第三人：成都成飞建设有限公司，住所地：成都市黄田坝242栋。

法定代表人：唐智民，负责人。

委托诉讼代理人：雷隽，北京市中银（成都）律师事务所律师。

原告***、***与被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司（以下简称金城房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法通知成都成飞建设有限公司（以下简称成飞公司）作为第三人参加本案诉讼。原告***及二原告共同委托诉讼代理人李攀、***，被告金城房产公司委托诉讼代理人杜黎明，以及第三人成飞公司的委托诉讼代理人雷隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年1月15日签订的《商品房认购协议书》合法有效；2、判令被告继续履行《商品房认购协议书》，立即办理房屋备案手续及配合原告办理房屋产权移转手续，并在“博泰国际”1-28、1-41号房屋达到交付条件时立即将其交付给原告；3、判令被告赔偿原告损失约500000元；4、由被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告变更请求为，1、确认原告和被告房屋买卖事实成立，原告与被告分别于2015年11月20日、26日签订的两份《商品房买卖合同》成立有效；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即办理房屋备案登记、交付房屋、办理房屋产权移转登记；3、判令被告向原告赔偿逾期交房损失（自2017年3月31日起,以原告已付房款为基数,按月利率2%计算至实际交房之日止）。事实与理由：原告于2014年1月15日与被告签订《商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于南部县金葫路“博泰国际”第1幢1楼81、82号房，面积为23.85m2、38.57m2。并于当天向被告支付购房定金780000元，后按被告要求分别于2014年1月27日、2014年2月26日向被告支付购房定金220000元、300000元。原、被告又分别于2015年11月20日、26日，签订两份《商品房买卖合同》，所购商品房房号分别变更为7幢1层32号、19号，面积为21.5m2、35.88m2，并附图明确(经核实，原告所购房屋在南部县房管局的现编号分别为大底盘1-28、1-41，面积为22.78平米、38.07平米)，合同注明所购商品房均无抵押。原告按被告要求在签订合同的当天分别向被告支付房款19200元、333344元。至今，原告已按时足额支付给被告房款共计1702544元（含2016年11月14日交共管账户建房款50000元，按约定余款在房产交付之日付清），被告亦给原告出具了相应收款收据。后被告至今没有将房屋交付给原告，也没有办理房屋备案手续。现原告所购房屋因被告与他人的债务纠纷已被有关法院查封，案涉房屋何时能交付还是未知数。

被告金城房产公司辩称，原告与金城房产公司签订商品房合同是真实的，但其效力待定。如果查封措施没有消除，原告要求交付及登记不能实施。金城房产公司没有违约，原告要求赔偿未交房损失的主张不能成立。

第三人成飞公司述称，一、《商品房买卖合同》不是真实意思表示，合同无效；二、成飞公司是依据生效民事判决在南充市中级人民法院申请强制执行，该院依法对金城房地产开发的博泰国际项目12套商品房予以查封；三、本案实质为确权之诉，因案涉房屋已被人民法院查封，应中止审理；四、法院查封真实、合法、有效，案涉《商品房买卖合同》履行不能，故应当驳回原告的第二项诉请；五、原告所享有的系债权而非物权，不具有排除强制执行的权利效果。

本院经审理认定事实如下：

2014年1月15日，原告***、***（买受人、认购人）与被告金城房产公司（出卖人）签订《商品房认购协议书》。2015年11月20日、11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，约定，买受人***、***购买博泰国际7幢1层32号房屋（预测建筑面积21.50平米）、19号房屋（预测建筑面积35.88平米）。该房号为暂定房号，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。单价均为32000元，总价款分别为688000元、1148160元。付款方式均为分期付款，即买受人在签订本合同当日首付总价款的70%，待项目修建到所选楼层时第二次付余下的20%，房屋交付使用时再付余下的10%。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付房屋。逾期交房责任，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人对买受人已付房款按照银行同期活期存款利率付给利息；逾期超过30日，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并自退房之日起按银行同期活期存款利率给付利息。本合同自双方签字（盖章）之日生效。自本合同生效之日起30日内，由出卖人向南部县房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。补充协议约定，所购商铺（7幢1层32号）位于博泰国际7幢地面一层迎宾大道通向奥体步行街两通道之间、7-B西东方向（7-4）（7-5）柱、北南方向（1-1/0A、1-2/0A）柱之间、原图上28号，现图上7-1-32，无论编号怎么变动，位置不能改变，必须附图明确。所购商铺（7幢1层19号）位于博泰国际7幢地面层迎宾大道通向奥体步行街两通道之间、7-C(7-5)、（7-6）柱、北南方向（1-1/0A）、（1-2/0A）柱之间。原图上41号，现图上7-1-19，无论编号怎么变动，位置不能改变，必须附图明确。两份合同均附有房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。

2014年1月15日，原告通过中国银行向被告转账780000元，2014年1月27日、2月26日，原告通过南充市商业银行，向被告转账220000元、300000元，2015年11月20日，原告通过中国建设银行向被告交付19200，2015年11月26日，通过四川省农村信用社，原告向被告转账333344元，以上共计付款1652544元。被告于2014年1月15日、2014年1月27日、2014年2月26日、2015年11月20日、2015年11月26日分别给原告出具了金额为400000元、380000元、220000元、300000元、19200元、333344元的收款收据6张。

2016年11月14日，鉴于被告开发的博泰国际项目因各种原因一再停工，不能如期交房，为保证工程的建设，防止资金非法抽走或挪用，博泰国际购房户与被告签订协议书，约定设立博泰国际后续购房资金和2016年11月13日以后融入资金的共同管理账户，账户的资金由双方共同管理。原告于当日向南充市商业银行的共管账户存入50000元，被告给原告出具借条一份，载明：“今借到***现金￥50000元，大写人民币伍万圆整。（使用期限叁个月）借款人：文武2016.11.14”并加盖被告公司公章。

2017年1月24日，被告给二原告出具一份承诺书载明：“***、***业主：本公司郑重承诺：在2017年3月31日前对你在我公司博泰国际项目所购买的7号楼1楼两个商铺（19号、32号）凭原纸质合同书确定的位置及面积完成房管局的网上注册签约并取得住建局的备案。逾期不能办到网签手续，将按每平方米每日壹仟元人民币进行赔偿违约金。2017年4月30日仍未能办理网上签约注册备案手续，将接受你提出的司法诉讼并承担违约赔偿责任。特此承诺四川省南部县金城房地产开发有限公司”，并加盖被告公司印章。

另查明，被告于2013年12月17日取得建设用地规划许可证，2014年12月16日取得土地使用证，2015年3月20日取得建设工程规划许可证，2015年7月10日取得建筑工程施工许可证，于2015年9月5日取得了商品房预售许可证，该项目至今未竣工验收。

2015年10月28日，南充市中级人民法院依据第三人成飞公司的申请，依法作出（2014）南中法执字第60-3号执行裁定书，对案涉房屋进行了查封，并于2018年10月22日进行了续查封。

审理中，原告提供一份盖有被告公司印章但没有落款时间的承诺书，上面载明：“承诺书尊敬的“博泰国际”各定房客户：您们好！我公司开发的“博泰国际”项目前期由于政府调整规划、变更设计等原因，导致停工了一段时间。现相关问题已经得到落实解决，我公司正在完善相关手续，准备全面复工。请广大客户放心，由此给各位带来的诸多不便，我公司深表歉意。为感谢各位客户对我公司的谅解和支持，我公司慎重承诺，保证新房在2015年7月1日前后达到装修条件，如果不能履行承诺，耽误了时间，我公司愿意自承诺之日起按月利率2%支付资金利息。”

以上事实有原、被告及第三人提交的《商品房买卖合同》、补充协议、图纸、银行转账凭证、收款收据、承诺书、商品房预售许可证、南充市中级人民法院执行裁定书等主要证据在卷佐证。

本院认为，根据当事人的诉求，结合各方的诉辩意见，本案争议的焦点如下：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、原告要求被告赔偿损失的诉求能否支持；3、案涉房屋能否交付并转移所有权。

一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，原、被告于2015年11月20日、11月26日签订的二份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然签订上述合同之前，涉案房屋已经第三人申请被人民法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。

二、关于原告请求被告赔偿损失的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同各方均应当按照合同约定行使权利履行义务。合同履行中，原告已按照约定完全履行了自己的义务，被告却至今未交付房屋。按照合同约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付房屋，逾期交房自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人对买受人已付房款按照银行同期活期存款利率付给利息。因此，原告要求被告赔偿逾期交房损失的理由成立，本院予以支持。关于损失的计算标准，原告要求按照月利率2%计算。按照我国合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本院认为，由于被告的过错，导致房屋已逾期2年多未交付，且何时能交付尚不能确定，因此，合同约定的违约金明显低于因被告违约给原告造成的损失。同时，合同履行中，被告向原告出具承诺书，承诺逾期不能办理网签，将按每平方米每日1000元赔偿违约金。再结合被告于2013年11月与其他人签订的商铺租赁合同中租金按照每月每平米100元计算的约定（该商铺与案涉商铺系同一楼盘，位置相邻），以及近年南部县商铺租金下滑的实际情况，本院认为，逾期交房损失以同期、同地段、同类型房屋租金为标准计算，即以案涉房屋面积60.85平方米为基数，按每年每平米1100元计算为宜，计算期限从2017年4月1日起至本案法庭调查终结之日（2019年5月15日）止。至于法庭调查终结之后的损失，由于案涉房屋尚未竣工验收，且已被其他人民法院查封，未来可能存在交付条件是否成就等不确定因素，而这些可能存在并影响本判决既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此，对法庭调查终结后的损失，应由原告在条件成就时另行主张权利。

三、关于案涉房屋能否交付并转移所有权的问题。原告第二项诉求的核心是转移案涉房屋所有权，由于该房屋已因第三人申请执行被告，被人民法院查封，因此，原告可待执行标的物解除强制执行状态后再行主张，也可另行提起案外人执行异议之诉另行主张权利。就以上原因，审理中，本院向原告予以了释明，但原告仍然坚持原诉求，因此，对原告的第二项诉求，本院依法予以驳回。

关于案涉房屋的具体位置。其一、原、被告均认可合同约定的房屋系大底盘1-28号、1-41号房屋；其二、原告与被告在签订合同时，就房屋的方位、位置作了明确说明，且附有房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。经比对南部县房管局的测绘图，也能够证明案涉房屋系1-28号、1-41号房屋。故本院认定案涉房屋系大底盘1-28号、1-41号房屋。

综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”规定，判决如下：

一、原告***、***与被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司于2015年11月20日、11月26日签订的二份《商品房买卖合同》合法有效；

二、被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司赔偿因逾期交房给原告***、***造成的损失142267.3元；

三、驳回原告***、***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24420元，财产保全费5000元，共计29420元，由原告***、***负担420元，由被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司负担29000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审　判　长　　刘　斌

审　判　员　　张明全

人民陪审员　　杨文斌

二〇一九年七月一日

法官　助理　　向明思

书　记　员　　杜睿漪