河南省雅新园艺有限公司、登封市唐庄镇三官庙村村民委员会土地承包经营权出租合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫01民终25447号

上诉人（原审被告）：河南省雅新园艺有限公司，住所地登封市唐庄乡南坡村。

法定代表人：王长更，该公司经理。

委托诉讼代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：登封市唐庄镇三官庙村村民委员会，住所地登封市唐庄镇三官庙村。

负责人：范森玉，该村村委主任。

上诉人河南省雅新园艺有限公司(以下简称雅新园艺公司)因与被上诉人登封市唐庄镇三官庙村村民委员会（以下简称三官庙村委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2019）豫0185民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雅新园艺公司的委托诉讼代理人吴帅兵，被上诉人三官庙村委会的负责人范森玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

雅新园艺公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的起诉；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，所作判决严重错误，理由如下：一、被上诉人不是案涉土地的权利人，无权提起本案诉讼。上诉人虽然是与被上诉人签订的《登封市农村土地承包经营权出租合同》，但被上诉人签订本合同的权利来源于三官庙村民的委托授权，授权被上诉人对上诉人统一流转享有承包经营权的土地，被上诉人只是三官庙村民的签约代理人，《土地租赁合同》的权利义务也是实际由村民享有的。但是民事诉讼程序中，被上诉人越过三官庙村民直接提起本案解除合同诉讼,完全没有法律依据，被上诉人与本案没有直接利害关系，作为土地承包人的村民才有资格提起本案诉讼，因此，被上诉人提起本案诉讼违反了《民事诉讼法》关于“当事人”的规定，诉讼主体不适格，依法应当驳回被上诉人起诉。二、上诉人在地上种植农作物，周期长，投资巨大，仅欠被上诉人村民一年租金就解除合同显失公平。请二审法院查明事实后撤销原判，支持上诉人的上诉请求。

三官庙村委会辩称，我方系代表三官庙村委会一组、二组的老百姓和雅新园艺公司签订的合同，对方常年欠付租金，老百姓多次找村委会索要租金，也曾找登封市纪委第三巡视组反应问题，巡视组回复要求村委会尽快解决，故我方有权对涉案土地提起诉讼。

三官庙村委会向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2011年7月1日签订的202.3亩土地租赁协议以及于2011年4月27日口头约定的61.13亩土地租赁协议；2.依法判令被告支付原告202.3亩土地在2018年7月1日以后产生的租金和61.13亩土地在2018年7月1日以后产生的租金共计177132.27元，（截至2019年4月23日起诉之日）并要求将租金计算到返还土地之日；3.依法判令被告按月利率2%偿还自2018年7月1日至起诉之日的土地租金利息34600元（并要求将利息计算到租金清偿完毕之日）；4.请求判令被告移除建筑物，恢复土地原状；5.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2011年4月27日，原告与被告达成口头土地出租合同，将本村61.13亩土地（东至大路、西至范庄、南至高石顶、北至河流）出租给被告，租赁期限为2011年7月1日至2028年6月30日止，租金暂定每亩每年700元，每年7月1日之前支付当年租金，五年上调一次。2011年7月1日，原告（出租方）、被告（承租方）签订《土地租赁合同》一份，约定原告将200亩（实际为202.3亩）土地（东至水库树园边、西至公路边、北至河边、南至生产路边）出租给被告，出租期限为2011年7月1日起到2028年6月30日止，租金为每亩每年700元人民币，以现金支付，每五年为一个周期，依据粮食价格，租金也按比例上涨；支付时间为每年的7月1日之前。如被告不及时交付地租，应向原告缴纳日千分之二滞纳金。此外，该合同还约定了双方的权利义务等内容。被告在涉案租赁土地上搭建附属物、建筑物，栽种果木等。

由于被告未付2014年7月1日至2017年10月31日租金，原告起诉至本院，经本院主持调解，于2017年12月21日作出了（2017）豫0185民初5990号民事调解，调解内容如下：一、原、被告继续履行2011年7月1日签订的租赁面积202.3亩土地租赁合同及口头约定的租赁面积61.13亩土地租赁协议；二、被告自愿支付原告2016年7月1日至2018年6月30日期间的202.3亩土地租赁费（830元/亩）计335818元；2016年7月1日至2018年6月30日期间的61.13亩土地租赁费（其中4.21亩土地租赁费为590元/亩，56.92亩土地租赁费为830元/亩）计99455元，两项共计435273元，被告于2018年1月10日前一次性支付原告217636.5元，余款217636.5元定于2018年1月31日前一次性付清；三、如果被告未按照上述约定履行还款义务，被告应按照24%的年利率支付该款利息（自2016年7月1日起至该款付清之日止）；四、如被告未按上述约定支付该款项，原告可就该案全部款项申请强制执行；五、原告自愿放弃其他诉讼请求。由于被告未按期履行，原告向本院申请强制执行，现已履行完毕。

本次诉讼中，原告诉请的每亩每年的租金与（2017）豫0185民初5990号民事调解书中所载明的租金数额一致。

一审法院认为：本案的争议焦点为：1.原告对涉案合同是否享有合同解除权，是否应当先行通知被告；2.涉案合同解除的后果、应付租金实际数额及违约金；3.原告是否存在导致被告无法正常生产经营的情形，并应据此减少被告应付租金数额。对上述争议焦点，一审法院分别阐述如下：

1．根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。土地承包经营权可以依法进行流转。原告将自己享有承包经营权的土地出租给被告，符合法律规定，双方应当全面履行合同义务。在租赁合同中，作为承租人的主要义务是向出租人缴纳租金。在本案审理过程中，被告多次要求延期筹钱支付租金，但至今仍未支付。上述事实，足以表明被告迟延履行主要债务，且经催告后，在合理期限内仍未履行，原告因此享有解除权。被告辩称原告未书面通知其解除合同，故应当继续履行的辩由，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。

2．涉案合同解除的后果、应付租金实际数额及违约金。依焦点1所述。因被告的违约行为，原告依法享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故被告应当依据双方的约定支付原告租金；将在所租赁土地上种植果木、搭建的附属物及建筑物，予以清除，恢复土地原状。对原告诉请的涉案合同解除后至被告返还土地之日期间的租金，实系因被告在该期间占用涉案土地的损失，符合法律规定，被告应予赔偿，本院酌定按双方约定的租金标准计算该期间的损失。对原告要求被告按年利率24%支付欠付租金利息的诉讼请求，根据2011年7月1日双方签订的《土地租赁合同》，约定如被告不及时交付地租，应向原告缴纳日千分之二滞纳金，该滞纳金实系违约金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告未提交证据证明损失数额，双方约定违约金按未付租金的日千分之二支付滞纳金，明显过高，故本院综合本案的实际履行情况，根据公平原则，酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算该项违约金。此外，原、被告双方口头约定的租赁土地61.13亩，原告未提交证据证明双方约定如被告未按期支付租金则需承担违约责任的条款，故对原告要求被告支付61.13亩租金的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。被告应付租金及违约金具体数额如下：（1）对202.3亩土地的租金及利息：2018年7月1日至2019年6月30日期间租金为167909元(按每年830元/亩)及利息（利息应从2018年7月1日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算至实际还清之日止）；对2019年7月1日之后的租金，按每亩每年830元支付至土地租赁合同解除之日止（利息从2019年7月1日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算至实际还清之日止）；对解除土地租赁合同之次日的租金，按每年830元/亩支付至归还土地之日。（2）对61.13亩土地的租金：2018年7月1日至2019年6月30日期间租金为49727.5元（其中4.21亩土地租赁费为590元/亩，56.92亩土地租赁费为830元/亩）；对2019年7月1日之后的租金支付至实际归还土地之日（其中4.21亩土地租金按590元/亩、56.92亩土地租金按830元/亩）。

3.根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告称因原告将被告生产基地办公室的大门用链锁锁起，并在门口堆放垃圾导致被告无法正常生产经营，无法按时向原告支付租金，原告应对其行为承担相应的赔偿责任，应据此减免被告应付租金数额。但其未提交证据加以证明，故对该辩由，一审法院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、依法解除原告登封市唐庄镇三官庙村村民委员会与被告河南省雅新园艺有限公司于2011年4月27日口头约定的61.13亩土地承包经营权出租合同及双方于2011年7月1日签订的《登封市农村土地承包经营权出租合同》；

二、被告河南省雅新园艺有限公司应于本判决生效之日起六十日内清除《登封市农村土地承包经营权出租合同》所载明的202.3亩土地（东至水库树园边、西至公路边、北至河边、南至生产路边）及双方口头约定的61.13亩土地（东至大路、西至范庄、南至高石顶、北至河流）上的建筑物及附属物，并恢复原状；

三、被告河南省雅新园艺有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告登封市唐庄镇三官庙村村民委员会202.3亩土地的租金及利息：2018年7月1日至2019年6月30日期间租金为167909元（按每年830元/亩），利息应从2018年7月1日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算至实际还清之日止；对2019年7月1日之后的租金，按每年830元/亩支付至土地租赁合同解除之日止，利息从2019年7月1日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算至实际还清之日止；对解除土地租赁合同之次日的租金，按每年830元/亩支付至归还土地之日；

四、被告河南省雅新园艺有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告登封市唐庄镇三官庙村村民委员会61.13亩的土地租金：49727.5元（期间为2018年7月1日至2019年6月30日，其中4.21亩土地租赁费为590元/亩，56.92亩土地租赁费为830元/亩）；对2019年7月1日之后的租金支付至实际归还土地之日（其中4.21亩土地租金按每年590元/亩，56.92亩土地租金按每年830元/亩）；

五、驳回原告登封市唐庄镇三官庙村村民委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4476元，由被告河南省雅新园艺有限公司负担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。

本院认为，一、关于被上诉人三官庙村委会是否可以提起本案诉讼问题。上诉人雅新园艺公司和被上诉人三官庙村委会签订的《登封市农村土地承包经营权出租合同》是双方真实意思表示，且这种土地流转方式并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。该出租合同明确约定了双方的权利义务，三官庙村委会作为合同的一方当事人，已按照合同约定履行了自己的义务，当然可以依据合同约定主张权利，且上诉人亦并未直接和三官庙村村民签订合同，故上诉人关于被上诉人不是案涉土地的权利人、无权提起本案诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采信。

二、关于本案合同是否应当解除问题。在租赁合同中，承租方的主要义务是向出租方缴纳租金，出租方签订出租合同的目的是为了取得合同约定的租金收益。上诉人对拖欠租金的数额无异议，但至今仍未支付，亦未提出支付拖欠租金的具体计划，以致双方无法达成和解。因上诉人迟延履行主要债务，一审法院根据被上诉人的诉讼请求，判决解除案涉合同，符合法律规定。

综上所述，河南省雅新园艺有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4476元，由上诉人河南省雅新园艺有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吕家祥

审判员　　董正方

审判员　　郭凤彩

二〇二〇年一月十四日

书记员　　时颖杰