某某、杭州联庄实业投资有限公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

浙江省杭州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）浙01执异30号

案外人：杭州久久实业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区南环路3999号四层左侧，组织机构代码799676609。

法定代表人：俞建岗，总经理。

委托代理人（特别授权）：葛翔，浙江峰翔律师事务所律师。

申请执行人：***，男，汉族，1978年3月18日出生，住广东省中山市。

委托代理人（特别授权）：朱淑苹，广东国晖律师事务所律师。

被执行人：杭州联庄实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区创业路298号，组织机构代码：73922503X。

法定代表人：王闯，董事长。

本院在执行***与杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄实业）借款合同纠纷一案中，依据（2017）浙01执178号执行裁定，于2019年1月28日继续查封被执行人联庄实业名下座落于1、杭州市滨江区××沿街道××大道××、××、××、××号（杭房权证高新字第××）；2、杭州市滨江区××沿街道××大道××号××室（杭房权证高新字第××）；3、杭州市滨江区××沿街道××大道××号××室（杭房权证高新字第××）的房产（以下简称案涉房产）。对此，案外人杭州久久实业有限公司（以下简称久久实业）提出书面异议，认为，其对上述案涉房产享有实际所有权，请求本院解除对案涉房产的查封措施。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人久久实业称：2010年7月27日，其与联庄实业签订三份《房屋转让合同》，根据合同约定，其向联庄实业购买案涉房产，房屋价款分别为：10704304、15351424元、12560256元。付款方式为支付总价50%，余款办理按揭手续，且按照合同约定支付了首付款，并将剩余购房款办理了相关的按揭手续。2012年2月1日，联庄实业将案涉房产予以交付，其也占有、使用，并将案涉房产用于出租至今。同时，一直催促联庄实业办理产权过户手续，但因联庄实业的原因未能办妥相关的过户登记手续，且发现案涉房产已被多家法院查封，故导致该房产无法办理产权过户登记。且相关产权过户登记未能办理的过错责任在联庄实业。其作为善意购房者就本案所涉的购房事实，在提起本次执行异议之前已向杭州市滨江区人民法院提过执行异议，并经该院对执行异议和执行异议之诉的审理，作出了（2017）浙0108执异4号执行裁定书和（2017）浙0108民初3768号民事判决书，均认定其购房事实，且作出解除对案涉房产的查封。故依法再次提出执行异议，请求依法解除对案涉房产的查封措施。为证明其主张，向本院提供如下证据：1、三份《房屋转让合同》；2、付款收据、进帐单；3、借款合同、担保合同、自营贷款还款明细；4、补充协议、函；5、租赁合同。6、杭州市滨江区人民法院作出（2017）浙0108执异4号执行裁定书和（2017）浙0108民初3768号民事判决书。

申请执行人***辩称：一、案涉房产自2008年起就已办理了在建工程抵押，根据规定抵押期间不得转让、任何转让行为均属无效，对此，联庄实业与久久实业签订的《房屋转让合同》自始无效，双方的房产买卖关系不能成立。同时，双方的房屋买卖并未经房产主管部门备案登记，也没有证据证明案外人支付了购房款并实际控制了案涉房产，该房产至今仍在被执行人联庄实业名下。对此，案外人对该房产并不享有物权，法院查封案涉房屋并无过错。故久久实业的异议理由不能成立，请求依法予以驳回。

根据双方意见和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：

2010年7月27日，联庄实业与久久实业签订了三份《房屋转让合同》，由久久实业分别向联庄实业购买其名下的知本大厦A1幢101室层（即江南大道4270号、4272、4274、4276号），购房款为10704304元；A1幢2层201室（即江南大道4270号201室），购房款为15351424元；A1幢3层301室（即江南大道4270号301室），购房款为12560256元，即案涉的三处房产，总价款为3861.5984万元。根据合同约定久久实业共向联庄公司支付了购房首付款19315984元。余款1930万元办理按揭手续。同年10月22日久久实业按约就购房余款与杭州银行股份有限公司钱江支行（以下简称杭州银行钱江支行）签订了《借款合同》和《保证合同》，合同约定，借款期限为2010年10月22日至2020年10月19日止；借款用途为购买案涉房产。同年11月22日杭州银行钱江支行将购房按揭款1930万元汇入联庄实业按揭专户。久久实业按约正常支付按揭款本息至今。2012年2月，联庄实业将案涉房产交付给久久实业，并由其进行使用、出租。同年10月16日双方就案涉房产的产权办理签订一份《补充协议》。2015年1月28和2月联庄实业就知本大厦项目分别领取了房产证和土地证。同年4月2日联庄实业发函给久久实业，告知“按2015年2月8日协商会精神，我司现已完成各转让房屋的《评估报告》，并与房管、税务部门及银行多次衔接办不证流程。……由于我司剩余房产尚未变现，资金紧张，……又因为借款担保原因被诉，部分房产被保全，公司已委托律师跟进了解和解决，争取涉及贵方拟转让的房屋不受影响……”。

另查明，本案在审理期间，根据***的财产保全申请，本院依据（2016）浙01民初92号民事裁定，于2016年2月4、5日所轮候查封联庄实业名下座落于（××）杭州市××区××沿街道××大道××号（双号）、××、××号；（2）杭州市滨江区××沿街道××大道××、××2、××6号××室；××室；（3）杭州市滨江区××沿街道××大道××、××、××、××号；（4）杭州市滨江区××沿街道××大道××号××室；××室。（7）杭州市滨江区××沿街道××大道××号知本大厦1幢2001室、2201室、2401室、2601室、2801室、3001室的房屋中产权证编号为（杭房权证高新字第××、杭房权证高新字第××、杭房权证高新字第××）的房产即案外人久久实业所购买的案涉房产。

本院认为，本案的争议焦点是久久实业对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人久久实业早在本院查封之前就与联庄实业签订了合法有效的《房屋转让合同》，并按约向联庄实业支付了50%的的购房首付款，余款办理了银行按揭，联庄实业也全额收到购房款。且久久实业按期向银行支付按揭款，并实际占有使用。嗣后，联庄公司在办理房屋初始登记、银行贷款抵押、与相关职能部门的协调等持续过程中，因借款担保原因被诉，部分房产被保全等原因未能办理房产过户登记，该原因不能归责于案外人久久实业。现久久实业主张对案涉房产实际享有所有权的异议理由成立，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定,裁定如下：

中止对被执行人杭州联庄实业投资有限公司名下座落于杭州市滨江区××沿街道××大道××、××、××、××号（杭房权证高新字第××）；××号××室（杭房权证高新字第××）；××号××室（杭房权证高新字第××）房产的执行。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　徐　彦

审判员　王海峰

审判员　孙　辉

二〇二〇年五月二十六日

书记员　孙　亮