***、深圳市蓝韵实业有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0307民初26038号

原告：***，男，汉族，1977年7月1日出生，住址深圳市宝安区。

委托代理人：柳兰，广东诺万律师事务所律师，特别授权。

委托代理人：彭文丽，广东诺万律师事务所实习律师，特别授权。

被告一：深圳市蓝韵实业有限公司，住所地深圳市大鹏新区葵涌街道三溪社区金业大道**生命科学产业园**101，统一社会信用代码914403002793167226。

法定代表人：***。

委托代理人：欧阳俊，中伦文德胡百全（前海）联营律师事务所律师，特别授权。

被告二：***，男，汉族，1965年2月27日出生，住址广东省深圳市龙华区。

原告***诉被告深圳市蓝韵实业有限公司、***合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人柳兰、彭文丽、被告一委托代理人欧阳俊到庭参加诉讼。被告二***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。

原告诉称，原告***欲购买被告处的鸿xx科技工业园（现名：xx工业园）11栋厂房，双方于2018年7月14日签署了《购买意向书》，约定了买卖的流程及款项的支付金额。而在往来过程中，原告发现被告出卖的厂房存在权属瑕疵，无法完成后续的工作及将厂房过户到自己名下。后原告多次要求被告将涉案的20万元诚意金退还，被告都拒绝归还。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，原告与被告之间预约合同关系依法成立并生效，原告已按约向被告交付购房意向金，而被告作为出卖方无法完成预约合同内容，显然已严重违约，应当将涉案的诚意金归还给原告并支付相应的资金占有使用费。综上，为依法维权，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、判令两被告向原告返还款项人民币200000元；2、判令被告向原告支付资金占有使用费人民币24625.32元（以人民币200000元为本金，按人民银行同期贷款利率，时间自2018年7月19日计算至2019年8月19日金额为人民币11375元，自2019年8月20日至款项实际清偿完毕之日止，金额为人民币13250.32元）；3、本案产生的诉讼费由被告承担。

被告一辩称，一、原告与被告一之间系定金合同关系。被告一在与原告钦定《购买意向书》之前，已向原告充分告知了所售厂房相关背景及权属情况。原告对涉案厂房的权属情况完全知情且无异议。该《购买意向书》是双方真实意思表示，从双方约定内容来看，实际是双方以交付定金作为订立厂房转让协议的担保，为立约定金，20万元诚意金实为定金，故双方之间成立定金合同关系，双方应恪守合同诚信履行，本案实为定金合同纠纷。二、被告一积极与原告磋商，积极敦促原告签订正式的厂房转让协议书，原告消极履行合同义务，致使合同目的不能实现，无权要求返还定金。本案亦不存在不可抗力、意外事件致使无法订立合同厂房转让协议等不可归责于双方当事人的原因。三、原告有违诚实信用原则。原告是在充分了解厂房权属情况后才与被告一签订《购买意向书》并支付定金20万元，原告消极履行合同义务，致使合同目的不能实现，严重违反了诚实信用原则。且原告也并未提交证据证明原告多次要求被告将涉案的20万元定金退还，反而在诉讼时效届满前2天，提起本案诉讼，存在极大的诉讼恶意。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告二未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。

经审理查明，2018年7月14日，双方签订《购买意向书》，载明“***先生（或其他指定方）有意向深圳市蓝韵实业有限公司购买鸿xx科技工业园（现名：xx工业区）11栋厂房（建筑面积16646.42平方米），双方协定购买总价为人民币6658万元，付款方式为签署转让协议后即付50%，物业移交3天付清剩余款项。双方约定于2018年7月18日前签署正式的厂房转让协议，为此，***先生向深圳市蓝韵实业有限公司先支付20万元诚意金，如***先生未按上述约定签署转让合同，该诚意金将不予退还”；同日，原告向被告一指定的其法定代表人（股东）即被告二个人账户支付了20万元，被告一向原告出具收据。微信聊天记录显示，2018年7月14日被告一方工作员工先向原告发送了《厂房购买协议（签署扫描版）》、厂房规划图、《图址4》、《鸿隆地产仲裁案仲裁裁决书》、《土地合作开发合同》等相关文件，随后原告才支付诚意金20万元。原告与被告一拟签订的《厂房转让协议书》中载明：截止本协议签署时，标的物业尚未取得相关权属证明，但原开发商鸿隆地产（深圳）有限公司已在2009年11月12日就标的物业向政府部门进行历史遗留违法建筑申报；受让方已充分知晓所购买的标的物业无法办理合法的产权登记及过户手续，受让方并已充分知晓标的物业目前的状态。

另查，涉案物业系被告一自案外人鸿隆地产（深圳）有限公司处购买，该涉案物业属于历史遗留违法建筑，尚未取得房地产权属证书，被告一对该涉案物业处于占有、使用、收益状态。

以上事实有双方提交并经质证的微信聊天记录、《购买意向书》、《厂房转让协议书》、收据等证据及庭审笔录为证。

本院认为，本案系合同纠纷。对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。涉案厂房为未取得建筑工程规划许可证的房屋，原告与被告一签订的《购买意向书》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效，当事人因订立合同取得的财产，应当予以返还，原告请求被告一退还收取的诚意金20万元，本院予以支持。关于资金占有使用费，鉴于原告在签订《购买意向书》之前亦已知晓涉案厂房上述情况，原告对合同无效亦存在一定过错，应对资金占用期间的利息损失自行承担责任，故，原告主张资金占有使用费，本院不予支持。关于被告二责任承担问题，被告二为被告一公司的法定代表人兼股东，被告二以其私人账户收取公司应收款项，公司财产与其个人财产已发生混同，被告二未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人利益，应当对公司债务承担连带责任，原告要求被告二与被告一承担连带责任诉讼请求，合理合法，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告一深圳市蓝韵实业有限公司、被告二***于本判决生效之日起十日内退还原告***200000元；

二、驳回原告***其他诉讼请求。

案件受理费2335元，由原告***负担467元，被告一、被告二负担1868元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　黄　俊

二〇二二年一月十一日

书记员　方伟豪