某某、某某等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区百色市右江区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）桂1002执异55号

案外人：广西兴嘉投资有限公司，住所地广西百色市右江南岸百林桥头旁（龙景区LJ02-13-03地块），统一社会信用代码91451000MA5KB9N56D（1-1）。

法定代表人：陈泽章，执行董事、总经理。

申请执行人：***，男，1955年7月5日出生，汉族，住广西百色市右江区。

被执行人：***，男，1960年5月10日出生，汉族，住广西百色市右江区。

在本院执行***与***民间借贷纠纷一案中，案外人广西兴嘉投资有限公司（以下简称“兴嘉公司”）对本院作出的（2021）桂1002执1499号执行裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人兴嘉公司称，请求人民法院立即停止对其所有的位于百色市右江区的执行并解除查封。事实和理由：贵院受理的执行申请人***与***民间借贷纠纷案［案号：（2021）桂1002执1499号］，以及卢维柱、卢业兰、卢维君、卢洁兰与***民间借贷纠纷案中，贵院作出（2021）桂1002执1499号执行裁定书，裁定将位于百色市右江区予以保全查封。其依法提出本执行异议。其认为，涉案房产系异议人所有，不是被执行人的财产，应当立即解除查封措施，并不予强制执行，理由如下：一、根据民法典第二百一十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，即房屋所有权的取得以获得房屋所有权证为准。***未取得涉案房屋的房屋所有权证，因此，***并不是涉案房产的所有权人，而其作为涉案房屋的开发商企业，是房屋的所有权人。显然，异议人是两个案件的案外人，贵院将案外人的财产予以查封没有法律依据。二、根据民事诉讼法第二百四十二条及《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》的相关规定，依法应当被执行的财产仅限于被执行人的财产。本案中，该房屋显然不属于被执行人的财产，而是属于异议人名下的财产，贵院将不属于被执行人的财产予以查封没有法律依据。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”据此，被执行人已实际占有被执行财产是执行程序中贵院查封的必备条件。本案中被执行人***并未实际占有案外人上述被查封房产，因此，贵院查封案外人的房产不符合法律规定，应当解除对上述房产的查封。综上所述，在***没有取得涉案房屋的所有权证、也没有实际占有房屋的情况下，查封异议人享有所有权的涉案房屋是违反法律规定的，贵院查封房产的行为已经严重侵犯了异议人的合法权利，并会给异议人造成重大损失。为了维护异议人的合法权利，根据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，其特提出执行异议，请求贵院查明案情，立即解除位于百色市右江区产的强制执行。

申请执行人***未提交意见。

被执行人***未提交意见。

本院查明，本院在执行***与***民间借贷纠纷一案中，于2021年6月15日作出（2021）桂1002执1499号执行裁定，裁定查封兴嘉公司已经备案给***的位于百色市右江区不动产。兴嘉公司以其为该房屋的所有权人为由，向本院提出异议请求。

另查明，兴嘉公司与***于2019年5月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定***购买兴嘉公司路桥锦绣广场第5幢22层2205号房屋，总价款为842998元；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向不动产登记管理部门申请该商品房的不动产权转移登记等内容。***于2019年8月16日取得该房屋商品房买卖合同登记备案证明（合同备案编号：2018607339），于2019年11月20日取得该房屋预告登记证明[证号：桂（2019）百色市不动产证明第0018997号]。2020年10月14日，兴嘉公司取得该房屋首次登记证[证号：桂（2020）百色市不动产权第0028093号]。

本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本案中被执行人***购买了兴嘉公司的房产，并办理商品房买卖合同登记备案手续，本院有权对***购买的办理了商品房买卖合同登记备案手续的房屋进行预查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

驳回广西兴嘉投资有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定、调解错误的，可以自本裁定送达之日起六个月内向作出原判决、裁定、调解的人民法院申请再审；与原判决、裁定、调解无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　陆建华

人民陪审员　　韦绍同

人民陪审员　　黄大新

二〇二一年七月五日

法官　助理　　冉晓雯

书　记　员　　班利能