广元海和洋实业有限公司、向德均房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省广元市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)川08民终250号

上诉人（原审被告）：广元海和洋实业有限公司,住所地：四川省广元市利州区工农镇。

统一社会信用代码：91510800727451574R。

法定代表人：郭晓玲，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：向德均，男，1991年5月14日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。

委托诉讼代理人：吴敏，四川力发律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：广元市教企建筑工程有限责任公司，住所地：四川省广元市利州区雪峰街道办三组。

统一社会信用代码：91510802MA62545H9A。

法定代表人：鲜仲才，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：何纪平，四川苍龙律师事务所律师。

上诉人广元海和洋实业有限公司因与被上诉人向德均、广元市教企建筑工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初5590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，同年4月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人广元海和洋实业有限公司的委托诉讼代理人刘建蓉，被上诉人向德均的委托诉讼代理人吴敏，被上诉人广元市教企建筑工程有限公司的委托诉讼代理人何纪平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

广元海和洋实业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.对方未付款不应交房，一审法院认定被上诉人已经支付房款306373.00元缺乏依据；上诉人在商品房买卖合同中关于买受人已付款的说明仅是为了办理商品房预售登记需要；2.上诉人不应承担未交付房屋的违约责任，房屋未交付及办证的过错责任在被上诉人；3.一审法院判决违约金的标准错误，不应按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。

向德均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，海和洋公司上诉理由不成立。

广元市教企建筑工程有限责任公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，我公司不是合同相对方，也没有授权侯永茂用房屋抵工程款，不应当承担本案的民事责任。

向德均向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告将位于广元市利州区工农镇广元市××期××＃栋××号房屋交付给原告，并为原告办理该房屋所有权证和土地使用证；二、请求依法判令被告向原告支付未交付广元市城区工农棚户区改造项目一期ＡX＃栋X-X-X号房屋的违约金及赔偿房屋租金损失共计6万元；三、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定的案件事实：2014年8月11日，被告海和洋公司（甲方）与第三人教企建筑公司（乙方）签订《建设工程施工合同》，由教企建筑公司承建海和洋公司位于广元市工农镇“一期还建房道路及广场”工程，合同第三部分专用条款“二、双方一般权利和义务”载明：“7、项目经理：姓名：候永茂，职务：项目经理”。“六、合同价款与支付”载明：“26、工程款（进度款）支付：双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：1.合同签订后，甲方不支付乙方任何预付款项。2.工程款的拨付用海和洋公司的2#安置点双拼别墅抵付工程款……3、工程进度款的拨付：按乙方每月所报进度审计结果的70%达到一幢双拼别墅的销售价值数额后可用2#安置点双拼别墅抵偿工程进度款。4.工程结束经甲方组织相关部门和人员验收合格后办理工程结算，结算金额的95%工程款做抵付购房款……”。

工程施工过程中，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司签订了《协议》，按《建设工程施工合同》约定，被告海和洋公司暂给第三人教企建筑公司两套房屋抵付工程进度款（739546元）：第三人教企建筑公司选定位于工农棚户区一期中的还建房X号楼X X号房屋（面积84.47平方米,单价每平方米3900元,房款计329433元,按一次性付款优惠折价后房款306373元）和X号楼X X号房屋（面积119.43平方米,单价每平方米3900元,房款计465777元,按一次性付款优惠折价后房款433173元）。并约定由第三人教企建筑公司与被告海和洋公司售房部签订售房合同，同时以房抵款金额以后在工程决算中应扣减工程款。

2014年12月31日，候永茂（甲方）与原告向德均及向德云、王红（乙方）签订协议（二），约定甲方自愿用“广元海河洋实业有限公司X号楼X X号房与X号楼X X号房，转给乙方向德均、向德云、王红。如果在今后房子与海和洋实业有限公司发生有购房经济纠纷时，未付清购房一切款项，将由甲方承担所有责任，乙方于2015年1月11日前先付100000.00元给甲方。如果甲方在2015年1月11日前未完成与海河洋实业有限公司的购房手续，由甲方承担一切责任。”侯永茂、向德云分别在甲方、乙方处签字，海和洋公司外聘人员赵某在海和洋公司代表置业顾问处签名。

同日，原告向德均（甲方）与被告海和洋公司（乙方）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于广元市利州区工农镇广元市××期××＃××号房屋，房款306373元，合同约定：“付款方式为一次性付款。交付条件：出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不得退房，出卖人按已付房款的万分之三承担违约金。附件五载明：付款方式及期限的约定，买受人已于2014年12月31日向出卖人一次性付清全款306373元。”同日，双方签订《补充协议》，约定：“第九条、针对《买卖合同》第二十条约定，双方协议补充如下：1、买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得初始权属登记之日止，出卖人按买受人已付房款同期贷款利率向买受人支付违约金。……”

2014年12月31日，原、被告双方在广元市房管部门办理了合同网签备案。被告海和洋公司置业顾问赵某向向德云出具收条一份，载明：“2014年12月31日收到向德云先生购买X-X X购房款现金10000.00元。”同日，侯永茂向向德云出具收条，载明：“今收到向德荣（云）购房款60000.00元陆万元整。”

2015年1月3日，候永茂向向德云出具收条，载明：“收到向德云购房款合计600000.00元（陆拾万元）整，此购房款已全部付清。”

同时查明，涉案工程已于2014年11月竣工验收并交付使用，但被告海和洋公司与第三人教企建筑公司至今未对工程进行结算，被告海和洋公司除垫付过部分民工工资外，没有支付过款项给第三人教企建筑公司或侯永茂。涉案房屋所在楼栋的权属证明已可以办理。《协议一》所述X号楼X X号和X号楼X X号房屋已被被告海和洋公司已出售。《协议二》所述房屋X号楼X X号与X号楼X X号房屋闲置未交付。

被告海和洋公司成立于2003年11月19日，经营范围：房地产开发（二级）；旅游综合开发等。

第三人教企建筑公司成立于2002年1月23日，经营范围：工业与民用建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、公路路面工程等。

一审法院认为，原告向德均与被告海和洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据双方当事人诉、辩主张，本案的争议焦点为：一、原告向德均及案外人向德云、王红与侯永茂签订的《协议二》是否有效？二、原告向德均是否已完成购房款的交付？

一、关于原告向德均及案外人向德云、王红与侯永茂签订的协议（二）的效力问题。

首先，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司在《建设工程施工合同》中明确约定侯永茂是第三人教企建筑公司的项目经理。根据《建筑施工企业项目经理资质管理办法》第八条规定，“项目经理在承担工程项目施工的管理过程中，应当按照建筑施工企业与建设单位签订的工程承包合同，与本企业法定代表人签订项目承包合同，并在企业法定代表人授权范围内，行使以下管理权力：（一）组织项目管理班子；（二）以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系，受委托签署有关合同；（三）指挥工程项目建设的生产经营活动，调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、机械设备等生产要素；（四）选择施工作业队伍；（五）进行合理的经济分配；（六）企业法定代表人授予的其他管理权力。”本案中，虽然第三人教企建筑公司在庭审中认为侯永茂是案涉项目的实际施工人，第三人教企建筑公司未授权侯永茂出售房屋，但教企建筑公司并未向法庭提供其与侯永茂之间签订的承包合同及企业法定代表人授权侯永茂具体管理权限的委托书，因此，侯永茂作为第三人教企建筑公司的项目经理，应视为具有上述规定的项目经理全部管理权力。其次，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司在合同中约定工程款的支付是以被告海和洋公司的商品房进行抵付。按合同约定，被告海和洋公司应根据第三人教企建筑公司每月工程进度的审计结果的70%达到一幢双拼别墅的销售价值数额后可用2#安置点双拼别墅抵偿工程进度款，在工程结束验收合格后办理工程结算，以结算金额的95%工程款抵付购房款。虽然案涉工程已竣工验收并交付使用，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司一直未办理工程结算，但施工过程中，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司就工程进度款的支付达成抵付两套商品房的协议（一），而后侯永茂与原告向德均及案外人向德云、王红又在2014年12月31日签订转卖两套商品房的协议（二），同日，原告向德均等人与被告海和洋公司签订了两份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。从《建设工程施工合同》约定以房抵款到双方达成抵付两套商品房的协议（一），再到原告向德均等人与侯永茂签订的协议（二）以及原告向德均等人与被告海和洋公司签订的《商品房买卖合同》来看，以被告海和洋公司的商品房抵付案涉工程款是一个真实的过程，虽然抵付的房屋楼号在发生变化，但最终被告海和洋公司认可是以工农棚户区改造项目一期AX#X-X-X号、AX#X-X-X号两套房屋作为抵付第三人教企建筑公司的工程款，并以签订《商品房买卖合同》的方式对原告向德均等人与侯永茂签订的协议（二）进行了确认。虽然被告海和洋公司与第三人教企建筑公司在施工合同中约定抵付工程款的房屋是2#安置点双拼别墅，但该约定实际体现的是应抵付工程款的金额，至于被告海和洋公司以何处房屋抵付工程款，应以双方意思自治为准，且协议（二）所述两套房屋总价未超过协议（一）所述两套房屋总价。综上，侯永茂与原告向德均等人签订协议的行为应视为是代表教企建筑公司履行管理权力的职务行为，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对教企建筑公司具有约束力。

二、关于原告向德均是否完成购房款的交付问题。根据庭审查明的事实，原告向德均等人与侯永茂和被告海和洋公司签订协议及购房合同后，侯永茂于2014年12月31日、2015年1月3日分别向原告向德均等人出具收条，共计收到购房款60万元，侯永茂在收条上并注明购房款已全部付清。虽然从现有证据不能证明侯永茂已将该购房款支付给被告海和洋公司，被告海和洋公司也一直不予认可，但根据前面分析，被告海和洋公司与原告向德均等人签订《商品房买卖合同》是基于应抵付给第三人教企建筑公司的工程款，并非直接将自己的房屋出售给原告等人。且在签订《商品房买卖合同》时，原告向德均等人并未直接向被告海和洋公司交清购房款，而被告海和洋公司仍在合同中备注“买受人已于2014年12月31日向出卖人一次性付清全款”，并于当日在房产登记管理部门办理了合同网签备案，完备购房手续。对此也可以印证被告海和洋公司将AX#X-X-X号、AX#X-X-X号两套房屋卖与原告等人，就是用来抵付应付第三人教企建筑公司的工程款，并享受按一次性付款优惠折价后的房款抵付工程款，并非直接向原告向德均等人收取购房款。因此对于侯永茂收到原告向德均等人支付的购房款60万元的事实，予以确认。

合同签订后，原告按约支付了房屋价款，履行了主要合同义务，被告海和洋公司应按照合同约定履行交付房屋的义务。因为涉案房屋所在楼栋权属证书具备办理条件，故原告诉请被告办理房屋不动产权证的主张，予以支持。

对于原告主张被告未交付房屋的违约金及赔偿房屋租金损失共计6万元的问题，根据双方签订的商品房买卖合同和补充协议约定:“海和洋公司应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，在2017年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得初始权属登记之日止，出卖人按买受人已付房款同期贷款利率向买受人支付违约金。”因被告未能按合同约定的时间交付房屋并取得房屋所有权证书，故被告海和洋公司应当按原告已付房款306373元，并自2017年10月1日起中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金至原告取得房屋初始权属登记之日止。对于原告主张的损失，因原告未提供证据佐证，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广元海和洋实业有限公司在本判决生效后十日内向原告向德均交付位于广元市利州区工农镇广元市××期××＃栋××号房屋。并在本判决生效后三十日内为原告向德均办理不动产权证；二、被告广元海和洋实业有限公司在本判决生效后十日内向原告向德均支付违约金（以已付房款306373元为基数，自2017年10月1日起中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至取得房屋初始权属登记之日止）；三、驳回原告向德均其他诉讼请求。

本院审理时，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。同时查明：案涉商品房买卖合同原件在上诉人手中，被上诉人不持有。对此，上诉人称系侯永茂没有完善相关手续。而被上诉人认为上诉人怕把原件给被上诉人后上诉人去打官司。

本院认为，上诉人应向被上诉人向德均交付案涉房屋。理由是本案系侯永茂因案涉工程项目挂靠被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司施工期间，以被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司名义与上诉人签订了以房抵工程款的《协议》，虽本案及另案签订的两套房屋不是双方签订的施工合同中约定抵偿和《协议》约定抵偿的房屋，但根据一审法院查明的事实，约定抵偿的两套房屋已被上诉人出售且无证据证明系因以抵付被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司（侯永茂）工程款出售，而用以抵偿的两套房屋价格低于《协议》约定抵偿的价格，且从双方签订的《商品房买卖合同》备注的“买受人已于2014年12月31日向出卖人一次性付清全款”内容看，上诉人签订且备案的《商品房买卖合同》正是对以房抵工程款《协议》的履行，故上诉人再以原施工合同签订的用别墅抵款、没有支付购房价款等抗辩买受人要求交付案涉房屋主张，属违反诚实信用原则的行为，一审法院不予确认其抗辩成立是正确的，上诉人应当履行交房义务。

被上诉人向德均要求上诉人支付违约金的请求应予驳回。理由是本案的商品房买卖合同中合同价款来源于以房抵扣的工程款，被上诉人并没有直接向上诉人支付购房价款。上诉人是与被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司签订的以房抵工程款协议，而侯永茂将抵款的两套房屋以被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司的名义转售给本案的买受人，上诉人虽表示同意且将案涉房屋及另案的一套房屋与实际买受人签订了商品房买卖合同并备案，但因侯永茂在签订转售协议时，没有加盖被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司的公章，上诉人没有将买卖合同原件交与被上诉人，是要求侯永茂提供以被上诉人名义出具的工程款发票等相关手续，以防止与被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司发生纠纷。虽根据被上诉人广元市教企建筑工程有限责任公司向一审法院和本院的陈述，侯永茂系挂靠施工，除交纳挂靠管理费外，侯永茂有独立处分其收益即工程款的权利，但在签订合同的当时，上诉人并不清楚侯永茂有此权利，故其要求侯永茂完善手续是正当的，对此，作为买受人的被上诉人向德均也应当是清楚的。故，上诉人不应承担未及时交付案涉房屋的违约金。

综上，根据二审查明的部分案件事实，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实清楚，但认定上诉人应承担未及时交付案涉房屋违约金不当，判决结果应予纠正。同时，一审法院确认的案件受理费金额不当，亦应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初5590号民事判决第一项，即“被告广元海和洋实业有限公司在本判决生效后十日内向原告向德均交付位于广元市利州区工农镇广元市××期××＃栋××号房屋。并在本判决生效后三十日内为原告向德均办理不动产权证”；

二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初5590号民事判决第二、三项，即“被告广元海和洋实业有限公司在本判决生效后十日内向原告向德均支付违约金（以已付房款306373元为基数，自2017年10月1日起中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至取得房屋初始权属登记之日止）”、“驳回原告向德均其他诉讼请求”；

三、驳回上诉人向德均其他诉讼请求。

一审案件受理费5896元，由上诉人广元海和洋实业有限公司和被上诉人向德均各负担2948元；二审案件受理费5896元，由上诉人广元海和洋实业有限公司和被上诉人向德均各负担2948元。（被上诉人应承担部分，在执行中抵扣）

本判决为终审判决。

审 判 长　夏茂中

审 判 员　吕　晶

审 判 员　徐小雁

二〇二一年四月六日

法官助理　康小莲

书 记 员　罗曼丹