某某、眉山农村商业银行股份有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省眉山市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）川14执异65号

异议人（利害关系人）：***，女，1992年5月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

申请执行人：眉山农村商业银行股份有限公司（原眉山市东坡区农村信用合作联社），住所地四川省眉山市东坡区东坡大道南段1号，统一社会信用代码91511400MA64XHBE2B。

法定代表人：姜旭军，董事长。

委托诉讼代理人：郑杰，男，1986年4月4日出生，汉族，系申请执行人公司职工。

委托诉讼代理人：陈泽忠，男，1969年4月16日出生，汉族，系申请执行人公司职工。

被执行人：四川煜华建设有限公司，住所地四川省眉山市东坡区环湖路东段124号，统一社会信用代码9151140020730698XL。

法定代表人：雷建军，执行董事兼总经理。

被执行人：雷建军，男，1970年8月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

被执行人：王梅，女，1973年8月22日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

被执行人：***，男，1988年5月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

被执行人：王玉珍，女，1950年5月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。

被执行人：攀枝花南泰投资有限公司，住所地四川省攀枝花市攀枝花大道中段金华巷6号，统一社会信用代码91510400MA6210RU23。

法定代表人：雷建军，执行董事兼总经理。

本院在执行眉山农村商业银行股份有限公司（以下简称眉山农商行）与四川煜华建设有限公司（以下简称煜华公司）、雷建军、王梅、***、王玉珍、攀枝花南泰投资有限公司（以下简称南泰公司）金融借款合同纠纷一案中，通知眉山市东坡区苏湖路174-192号门面租赁户腾退房屋，利害关系人***提出异议，要求本院终止对176-178号门面（木源家私生活馆）的强制腾退，按照其与雷喻麟所签订的合同时间执行，其在租赁期满后主动腾退房屋。本院受理***的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

利害关系人***提起异议称，其已与房东就东坡区苏湖路176-178号门面签订了房屋租赁合同，租赁期限2021年8月21日至2024年8月20日，其已交租金191000元。从来没有人告诉过其案涉房产在拍卖，其也不知道该房产在拍卖，在签合同、办营业执照、装修期间从来没有收到过租赁方、法院、新房东的任何口头及书面通知；其用房东提供的房产证复印件办理了营业执照，正常经营，说明原房产证真实有效。请求法院终止对176-178号门面的强制腾退，按照其与雷喻麟所签订的合同时间执行，其在租赁期满后主动腾退房屋。

为支持其异议主张，异议人***向本院提交了其与雷喻麟签订的《门面租赁合同》，其与ＣａｐｔｉｏｎＮｉ（雷喻麟）的微信转账记录和聊天记录，眉权房权证字第0××9号、0××1号、0××2号房产证复印件，眉市国用（2015）第00227号国有土地使用权证复印件，雷建军、***的授权书等证据材料。

申请执行人眉山农商行称，案涉房产在2015年即已抵押给申请执行人，根据申请执行人与雷建军、王梅、***2015年2月9日签订的《抵押合同》第八条约定，未经眉山农商行书面同意，雷建军等不得以任何方式处分抵押财产，异议人***与雷喻麟所签订的租赁合同在抵押之后；且雷喻麟并非房产所有权人，无权出租案涉房产，雷建军、***向雷喻麟出具授权委托书时案涉房产所有权已经变更，二人已非案涉房产所有权人，无权授权他人处分案涉房产，案涉租赁合同于申请执行人而言是无效合同。请求法院驳回***的异议请求。为支持其主张，申请执行人向本院提交了其与雷建军、王梅、***2015年2月9日签订的《抵押合同》，本院在京东网上发布的拍卖案涉房产的拍卖公告截图。

被执行人***称，其自2018年以来未出租或授权任何人出租其名下房产，亦从未收到过任何租金，其愿意配合法院执行，对已处置的苏湖路房产进行腾退。为证实其主张，***向本院提交了其发送短信给手机号为185××××2860的机主雷浩，明确拒绝其签字出租商铺的短信截图。

其余被执行人雷建军等未提交答辩意见。

经审查查明，眉山市东坡区农村信用合作联社诉被告煜华公司、雷建军、王梅、***、王玉珍、南泰公司金融借款合同纠纷一案，双方当事人在审理过程中达成如下协议：“一、经各方当事人一致确认，四川煜华建设有限公司尚差欠原告眉山市东坡区农村信用合作联社贷款本金3,869万元；二、四川煜华建设有限公司于2017年11月30日向原告眉山市东坡区农村信用合作联社偿还贷款本金300万及利息（利息计算标准：截止2017年4月13日产生的利息为3,779,239元；此后的利息以3,869万元为基数，按月息9.9‰的标准从2017年4月14日起计算至2017年11月30日止）；三、四川煜华建设有限公司于2018年2月8日向原告眉山市东坡区农村信用合作联社偿还剩余贷款本金3,569万元及利息（利息计算标准：以3,569万元为基数，按月息9.9‰的标准从2017年12月1日起计算至2018年2月8日止）；四、四川煜华建设有限公司若未按期履行前述债务，则应以前述未付款本金为基数，从逾期之日起，在月息9.9‰的基础上加收50%计算逾期罚息；五、四川煜华建设有限公司若未按期履行本调解书第二项、第三项、第四项确定的付款义务，则原告眉山市东坡区农村信用合作联社可就眉权房他证他权字第110535号他项权证所对应的抵押物拍卖、变卖后所得价款在前述贷款本息及实现债权所发生费用的范围内享有优先受偿权；六、被告雷建军、王梅、***、王玉珍、攀枝花南泰投资有限公司对被告四川煜华建设有限公司的前述债务承担连带清偿责任；七、本案案件受理费251,337元，减半收取125,668.5元，由被告四川煜华建设有限公司、雷建军、王梅、***、王玉珍、攀枝花南泰投资有限公司共同承担（此款已由原告眉山市东坡区农村信用合作联社垫付，被告四川煜华建设有限公司、雷建军、王梅、***、王玉珍、攀枝花南泰投资有限公司应于2017年7月31日前向原告眉山市东坡区农村信用合作联社支付）。”2017年6月20日本院作出（2017）川14民初24号民事调解书，对上述协议予以确认。

调解书生效后，各债务人未履行调解书确定的义务，债权人眉山农商行（眉山市东坡区农村信用合作联社）向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年4月28日向眉山市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求其协助对雷建军、王梅、***名下位于眉山市东坡区苏湖路174号-192号的房屋及对应国有土地使用权予以查封（产权证号：眉权房权证字第0244058号-0244071号、0244074号-0244077号、0244080号、0244083-0244086号、0244089号-0244093号、0244096号-0244113号）。本院对上述房地产进行了评估、拍卖。2021年9月29日，本院作出（2021）川14执恢7号之二执行裁定：“一、将雷建军、王梅、***名下位于眉山市东坡区苏湖路176、178、180、182、184、186、188、190、192号1层，174号2层1-2号商业，174号2栋3层1-8号，4层1-10号，5层1-2号住宅用房地产及苏湖路一宗城镇住宅兼商业用地［房权证号：眉权房权证字第0244089、0244090、0244085、0244086、0244101、0244102、0244099、0244100、0244097、0244098；0244096、0244092、0244093、0244091；0244112、0244113、0244111、0244110、0244109、0244108、0244107、0244105、0244106、0244103、0244104、0244058、0244059、0244068、0244069、0244067、0244066、0244065、0244064、0244062、0244063、0244060、0244061、0244070、0244071、0244083、0244084、0244080、0244077、0244076、0244074、0244075］、［土地权证号：眉市国用（2015）第00248、00247、00250、00246、00245、00234、00235、00236、00237、00249、00227、00232、00231、00228、00241、00242、00256、00251、00254、00238、00239、00233、00257、00244、00255、00253、00243、00240、00229、00230、00252号，眉市国用（2010）第05578号］及分摊国有土地使用权以2980万元过户至购买人眉山市金岸资产经营有限公司名下；上述房屋所有权及分摊国有土地使用权、城镇国有土地使用权自本裁定送达购买人眉山市金岸资产经营有限公司时起转移；……”本院已于2021年10月8日将该裁定送达给买受人眉山市金岸资产经营有限公司，并于2021年10月11日向眉山市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求其协助办理上述房地产的过户手续。

2021年10月27日，本院发出通知，要求苏湖路174-192号门面租赁户腾退，利害关系人***不服，向本院提出异议，要求终止腾房通知的执行，按其租赁合同时间执行，期满后再腾房。

另查明，经现场查看，案涉房产现在的门牌号与雷建军、王梅、***原持有的办理抵押登记时房产证上记载的门牌号不一致。委托评估时，经当事人现场指认，确认本案异议人***主张租赁的现门牌号为176-178号的门市即原苏湖路186号1层商业用房，该房产登记权利人为***，该房产已于2015年2月9日办理抵押登记，登记的抵押权人为眉山市东坡区农村信用合作联社，业务宗号110535；并于2018年5月2日办理了查封登记，查封单位为本院，查封文号为（2018）川14执130号。

异议人***向本院提交的其作为乙方与甲方雷喻麟2021年8月21日签订的《门面租赁合同》载明，其租用甲方位于苏湖路176-178号门面（含二楼一半，左侧约6-700平方），租赁期限6年，从2021年8月21日至2027年8月20日，每年租金112888元，租金按年交付，合同签订后乙方应向甲方支付两年的租金，以后每年12月27日前向甲方支付下一年的租金。

异议人***向本院提交的其与CaptionNi的微信转账记录和微信聊天记录载明，其分别于2021年8月21日、8月23日、8月24日、9月6日、9月7日是、9月25日分6笔向CaptionNi微信转账共计105,000元，CaptionNi在9月7日微信聊天时陈述“3年租金已结清”，***称CaptionNi即雷喻麟。

异议人***向本院提交的眉权房权证字第0××9号、0××2号和眉权房权证字第0××1号房产证复印件，眉市国用（2015）第00227号国有土地使用权证复印件所载明的房屋所有权人、土地使用权人分别为雷建军（共同共有）和***（单独所有），房产分别坐落于东坡区苏湖路176号1层、174号2层1号和2号。土地坐落于东坡区苏湖路。

异议人***向本院提交的雷建军、***分别出具的授权委托书落款时间均为2021年10月13日。

还查明，被执行人***在2021年8月30日通过短信明确告诉手机号为185××××2860的机主，其不会在商铺租赁合同上签字，同时再次警示机主不能再出租不在其名下的任何物业。而异议人***向本院提交的《门面租赁合同》中出租人联系方式即为该号码。

上述事实有本院（2017）川14民初24号民事调解书，（2018）川14执130号执行裁定书及协助执行通知书，（2021）川14执恢7号之二执行裁定书及协助执行通知书、送达回证，四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司川鼎泰房评估字［2020］第131号《房地产估价报告》，房屋摘要信息，以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”则异议人***要求本院终止腾房，在其租赁期满后再腾退房屋，需要同时满足两个条件：一是其在本院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是其在本院查封前已占有使用案涉房产。但查明事实表明，其与雷喻麟的《门面租赁合同》签订于2021年8月21日，在本院2018年5月2日查封该案涉房产之后，且雷喻麟并非案涉房产的所有权人，***否认其曾授权他人出租苏湖路房产，而雷建军即使真的授权雷喻麟出租房产，其授权时案涉房产的所有权亦已经发生转移，其对于自身已不享有所有权和使用权的房地产无权授权他人进行出租等处分行为，现有证据不足以认定异议人***在本院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面租赁合同。同时***与雷喻麟约定的租期起算日期为2021年8月21日，其所主张的支付租金的行为亦发生在2021年，其现有证据不足以证实其在本院查封前已实际占有使用案涉房产。法律规定的两个条件***一个都不具备，其要求本院在租赁期满后再腾房的主张本院不予支持。至于其与“雷建军”、雷喻麟之间的纠纷，其可另行寻求救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条第一款之规定，裁定如下：

驳回异议人***的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。

审 判 长　　韩　胜

审 判 员　　高　萍

审 判 员　　张澌岷

二〇二一年十一月二十五日

法官助理　　周如斯

书 记 员　　陈艳玲

附：法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。

第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。