某某与北京圣天某某建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)京0115民初1177号 原告：***，男，1972年10月4日出生，汉族，**国际***园长，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：**，河南郑大律师事务所律师。 被告：北京圣天**建设工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇鹅房村村委会东450米黄鹅路路北。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中孚律师事务所律师。 原告***与被告北京圣天**建设工程有限公司（以下简称：圣天**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**，被告圣天**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判决圣天**公司赔偿***装修装饰等各项经济损失共计4156100元；2.本案全部诉讼费用（含案件受理费、鉴定费）由圣天**公司承担。事实和理由：***基于对圣天**公司合法享有房屋产权的信任，与圣天**公司于2015年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定圣天**公司将其所属的坐落于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的1-2层楼房（建筑面积：2000平方米）出租给***，作为***经营场地使用，租赁期共12年。同时约定了合同租金、双方权利义务以及合同变更、解除、终止事项。合同签订后，***依约开办了**国际***，投入了巨额资金对房屋进行装修、设备采购，同时斥资进行招生宣传、配备完善师资力量，并为做好***经营及相关消防、安全等各项工作投入了大量的物力、人力和财力。合同依约履行了两年多，*****经营渐入佳境。在历经北京市大排查、当地多家***被强制关停后，***经营的***因配套设施完善、师资力量完好、消防卫生等措施均到位，成为了当地政府及教育部门重点扶持对象。此时圣天**公司却以公司发展为由要求退租腾房，在与***沟通未达成一致意见后，于2018年3月诉至法院以其房屋系非法建筑为由要求确认《房屋租赁合同》无效，该案经法院审理作出(2018)京0115民初9567号民事判决书已确认合同无效，同时该判决中载明由***对其因合同无效而遭受的损失可另行主张。根据合同法第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案合同无效的根本原因在于圣天**公***瞒房屋产权状况骗取***承租房产。***所遭受的损失除对园区的巨额投资之外，还需要妥善处理好学生及老师的过渡或安置问题，这些均系圣天**公司单方违约所造成的，圣天**公司应对***诉求损失数额承担全部的赔偿责任。为了维护自身合法权益，现***要求圣天**公司赔偿因合同无效给***造成的各项损失，请求法院依法判如所请。 圣天**公司辩称，关于***主张的4156100元装修装饰经济损失没有事实基础。评估报告评估的结果是1371600元，另办公用品及教学设备属于可移动物，评估的价值为261900元。首先，这个数额与***主张的4156100元存在很大的差距。其次，即使按照目前的评估报告的结果，可移动的物品不应该纳入损失的范围，***可以自行搬离。关于固定的附着物装饰装修，按照双方的合同约定，对该部分的损失***应当承担主要的责任。关于评估费用按照目前最高院关于诉讼费相关办法的规定，费用应当由***承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。圣天**公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的1-2层楼房，房屋及院子使用面积2000平方米出租给乙方，并保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。房屋租赁期共十二年，自2015年8月1日起至2027年7月31日止。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为***使用。房屋每年租金为（人民币）400000元，房租每三年递增5%。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须预先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择一下权利中的一种：①依附于房屋的装修归甲方所有；②要求乙方恢复原状；③向乙方收取恢复工程实际发生的费用。乙方不得擅自更改现有房屋结构，若确需变更，乙方必须向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可施工。乙方不得在租赁期限内擅自增加建筑（包括院内），若确需增加，乙方必须向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可施工。以上两项，如遇拆迁等情况，乙方负责装饰部分的赔偿归乙方。合同签订后，圣天**公司将房屋交付***使用，***在涉案房屋处经营“**国际***”。 2018年7月25日，关于圣天**公司起诉***租赁合同纠纷一案，我院作出（2018）京0115民初9567号民事判决书，该判决认为：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋截至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。虽然***称其所经营的**国际***规模较大，且系政府等相关部门的重点扶持对象，但并不能否定房屋的建设应遵守法律法规，故我院认定圣天**公司与***签订的《房屋租赁合同》无效。……对于***所称因合同无效导致的损失，因***在本案审理中未提起此项请求，***可另行主张。”我院据此判决：一、确认圣天**公司与***于2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、***于判决生效之日起60日内将位于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的1-2层楼房腾退后返还给圣天**公司；三、***给付圣天**公司房屋占有使用费（按每年420000元为标准计算，自2018年8月1日起计算至***实际腾退交付之日止）；四、驳回圣天**公司的其他诉讼请求。***对该判决不服提起上诉，后于2018年9月20日撤回其上诉，一审判决生效。 审理过程中，***对涉诉房屋的装饰装修、安装工程、设施设备、室外景观绿化等资产的价值，以及对该房屋专用办公用品及教学设备的价值提出评估申请，经摇号确定由中鸿茂盛资产评估有限责任公司进行评估。2020年7月1日，该公司作出中鸿评报字[2020]第100032号评估报告，评估结论为：评估基准日2019年5月31日，经重置成本法评估，（2019）京0115民初1177号案件涉及的北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北房后***装饰装修、安装工程、设施设备、室外景观绿化等资产评估价值为1371600元。同日，该公司另作出中鸿评报字[2020]第100031号评估报告，评估范围清单中列出被评估对象为滑梯、电子琴、柜子、黑板、电视、空调等物品，评估结论为：评估基准日2019年5月31日，经重置成本法评估，（2019）京0115民初1177号案件涉及的北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北房后***专用办公用品及教学设备评估价值为261900元。***支出评估费120000元。 为证明其他损失，***另提交以下证据：1.手工装饰品支出收据一张，载明金额为443000元；2.***（乙方）与**（甲方）2016年4月1日签订的《转让协议》，载明甲方整体转让******于乙方（学生150名，教师4位及各种教学用品，房屋除外）转让费50万元；3.***（甲方）与北京馨艺棉花糖幼儿艺术培训中心（乙方）分别于2015年12月10日、2016年12月10日、2017年12月10日签订的《培训协议》三份及收据三张，每份协议及收据上均载明培训费10万元；4.三十一名教职工三个月工资遣散费清单，载明金额总计279600元；5.2018年10月至12月的利润表，拟证明其一年的预期收益损失1000000元。圣天**公司对上述证据1-4的真实性有异议，对证据5的真实性不予认可；对上述5份证据的证明目的均不予认可，认为应当依据评估报告认定损失，固定资产部分的评估金额由***承担主要责任，关于***主张的未进入评估范围的上述费用不应纳入损失**，与合同无效之间不存在必然因果关系。 本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，***与圣天**公司签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决确认无效，在合同无效的情况下，圣天**公司作为出租人将没有取得建设工程规划许可证的房屋出租，具有主要过错；***作为承租人未审慎审查出租房屋的合法性，亦具有一定过错。 关于***主张的装饰装修、安装工程、设施设备、室外景观绿化等资产的损失，从双方合同约定来看，圣天**公司出租房屋时已明知***将房屋用于经营***，根据***的经营特点，圣天**公司对***进行装饰装修、添加附属设施设备、进行室外景观绿化等的行为应是知晓并默许的。对于该部分损失，结合双方过错程度、剩余租赁年限及评估报告，本院酌定由圣天**公司赔偿***装饰装修、安装工程、设施设备、室外景观绿化等资产的损失1097280元。对于专用办公用品及教学设备损失，从评估报告中所列的评估范围清单可见，该部分物品为未与房屋形成附合的可移动物品，圣天**公司亦不同意利用，对此***可自行搬离。故对***主张的专用办公用品及教学设备损失，本院不予支持。关于***主张的其他经济损失，其提交的证据均不足以证明其该些损失，本院对此亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、北京圣天**建设工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿***装饰装修、安装工程、设施设备、室外景观绿化损失1097280元； 二、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40049元，由***负担29475元（已交纳），由北京圣天**建设工程有限公司负担10574元（于本判决生效后七日内交纳）；评估费120000元，由***负担39392元（已交纳），由北京圣天**建设工程有限公司负担80608元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员　赵　志 二〇二〇年十二月二十八日 书记员　*** 书记员　***