辉县市水利局钻井队与*大将、新乡市先丰医药新材料有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省辉县市人民法院

民事判决书

（2018）豫0782民初466号

原告：辉县市水利局钻井队，住所地辉县市共和路北段。

法定代表人：秦中华，队长。

委托诉讼代理人：***，河南共鸣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，河南共鸣律师事务所律师。

被告：*大将，男，1959年2月2日出生，汉族，户籍地辉县，现住辉县。

被告：新乡市先丰医药新材料有限公司，住所地辉县市产业聚集区洪州园区。

法定代表人:**，公司执行董事。

委托诉讼代理人：***，男，1954年12月28日出生，汉族，公司员工，住辉县。

委托诉讼代理人：***，河南宇华大众律师事务所律师。

被告：***，男，1961年4月19日出生，汉族，户籍地河南省辉县，现住辉县。

被告：***，男，1980年8月14日出生，汉族，户籍地河南省辉县，现住辉县。

被告：***，男，1975年6月2日出生，汉族，住辉县。

委托诉讼代理人：***，男，1961年4月19日出生，汉族，户籍地河南省辉县，现住辉县。

原告辉县市水利局钻井队与被告*大将、新乡市先丰医药新材料有限公司（以下简称先丰医药公司）、***、***、***租赁合同纠纷一案，原告辉县市水利局钻井队于2017年3月8日诉至本院，本院于2017年8月18日作出了（2017）豫0782民初998号民事判决书,被告*大将、先丰医药公司不服，上诉至新乡市中级人民法院。2017年12月1日，新乡市中级人民法院作出了（2017）豫07民终4672号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辉县市水利局钻井队的委托诉讼代理人***、***、被告*大将、被告先丰医药公司的委托诉讼代理人***、***、被告***到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

辉县市水利局钻井队向本院提出诉讼请求：1.要求被告共同支付原告欠缴租金367500元（从2006年1月1日起至2018年3月31日止，每年租金3万元）；2.要求涉案被告共同腾出房屋，并将土地、房屋交还原告，房屋包括排房42间，厂房一座10间，楼房2层共20间，车间8间，仓库7间，共87间房，位于辉县市洪洲乡武装部东侧，洪洲乡卫生院西侧，辉上路北侧，辉县市先丰医药公司占用***土地南侧的土地面积40亩。事实和理由：2004年5月1日，原告与辉县市硅微粉厂的*大将签订《租赁合同》，将辉县市洪洲乡原钻井队队部及地上房屋交予第一被告使用。约定了双方的权利义务，协议期限自2004年5月1日起至2014年12月31日止。原告后来得知第一被告将租赁物交予其他被告使用至今。原告认为，第一被告违反合同约定，拒不履行合同义务，且未经原告同意擅自处理集体财产，其拒绝归还租赁房屋、土地，已对原告权利构成侵害，为此诉至贵院，望支持诉求。

*大将辩称，其租赁了水利局的土地，钻井队是水利局的下属单位，当时与水利局有协议。第二年，水利局局长***和***找到他说要租赁这个地方办厂，当时答应给120万元，让其把设备拉走，但后来只给了79万元，后来这个土地如何流转就不清楚了，让其承担这个租赁费没有道理。

先丰医药公司辩称，1.原告辉县市水利局钻井队不是合格的诉讼主体，假如原告诉讼主体合格，涉案土地属于权属不明，应当由政府先进行确权；2.先丰医药公司所占有使用的土地和房屋，是通过购买***饲料公司的土地和房屋，属于善意取得，合法享有使用权；3.本案已超2年期诉讼时效，应驳回辉县市水利局钻井队的起诉；4.诉讼请求第一项与第二项不是同一法律关系。综上所述，辉县市水利局钻井队没有证据证明其对涉案土地享有使用权，土地权属不明应由政府先进行确权。先丰医药公司通过购买取得的土地使用权和房屋使用权，属于善意取得。故请驳回辉县市水利局钻井队的起诉或诉讼请求。

***辩称，对原告起诉的事实及理由无异议。

***未提供答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告辉县市水利局钻井队提供的证人**、狄某等八人的证明、1973年的11份账册凭证、现场勘验笔录及照片，被告先丰医药公司有异议，认为证人**、狄某等八人的证明不符合证据的三要件，1973年的11份账册凭证、现场勘验笔录及照片不能证明原告的主张。本院认为，勘验笔录和照片，是本院以职权制作和拍摄的，能够反映诉争房屋及土地的现状。结合原告辉县市水利局钻井队提供的租赁合同，原告辉县市水利局钻井队的证据能够相互印证案涉租赁合同所涉房屋及土地原来由原告辉县市水利局钻井队所有并实际使用着，只是由于历史原因原告辉县市水利局钻井队没有办理房屋及土地的产权，被告先丰医药公司虽有异议，但未提供相应的证据来证明其主张，本院对原告辉县市水利局钻井队证据的证明力予以确认；2.被告先丰医药公司提供的辉县市国土资源局和辉县市洪洲乡***村村民委员会的证明、企业买卖协议、补充协议、移交清单、收款条、银行凭证等证据，原告辉县市水利局钻井队认为国土资源局的证明形式不合法，是复印件，没有原件核实其真实性，且该证明仅证明土地性质，不能证明所有权是***饲料公司所有，认为辉县市洪洲乡***村村民委员会的证明形式不合法，并且村委会不具有房屋归属的主体资格；企业买卖协议系***饲料公司与先丰医药公司的内部协议，不能对抗第三人；根据先丰医药公司在一审中提交的新乡日报公告，***饲料公司与先丰医药公司实际上是进行合并，合并为先丰医药公司，先丰医药公司应对合并后的债权、债务承担责任。综上，先丰医药公司的证据不能达到其证明目的。被告***认为辉县市国土资源局的证明只能证明土地性质是工业用地，并不能证明土地的权属问题，认为***村委会无权证明涉案土地的权属问题。本院认为，被告先丰医药公司的证据仅能证明先丰医药公司通过公司合并接收了辉县市***饲料有限公司的相应资产，并不能证明先丰医药公司取得了案涉原告辉县市水利局钻井队的房屋所有权和土地使用权，因此对被告先丰医药公司提供的证据的证明力部分予以确认；3.被告***、先丰医药公司提供的企业买卖协议，本院认为，该买卖协议是***饲料公司与先丰医药公司的内部协议，二公司合并的法律关系在新乡日报以公告的方式进行了公示，并在辉县市工商局登记备案，并且***饲料公司以公司合并为由注销了该公司，因此该买卖协议不能对抗***饲料公司与先丰公司合并的法律关系，对原告辉县市水利局钻井队不产生约束力，本院对企业买卖协议的证明力不予确认。

根据上述有效证据及庭审，可以确认以下案件事实：2004年4月27日，原告辉县市水利局钻井队与辉县市硅微粉厂（未进行工商登记）的***签订租赁合同一份，双方约定“辉县市水利局钻井队（甲方）将辉县市洪洲乡原钻井队队部部分场地及其上部分房屋出租给辉县市硅微粉厂（乙方），详见租赁示意图；租赁期限从2004年5月1日起至2014年12月31日止；租金每年3万元，2004年5月至12月租金由乙方用于场地清理及房屋修缮，以后每年12月31日前必须交清下一年度的租金，否则甲方有权停止乙方的所有活动并另行安排场地的使用；乙方在租赁期内如搞大型建筑，必须经甲方同意，乙方只有对原建筑进行修缮的权利，没有对原建筑物及修缮部分进行拆除的权利，在租赁期内，双方均不得转租。”同日，被告*大将交纳了2005年度的租赁费3万元。2005年，被告*大将搬离了租赁原告辉县市水利局钻井队的场地，由被告***等人在此处开办辉县市***饲料有限公司。2005年7月27日至2007年2月15日，被告***先后支付被告*大将现金796000元。2008年10月20日，辉县市***饲料有限公司成立。2013年4月20日，辉县市***饲料有限公司和被告先丰医药公司签订了公司合并协议，2013年4月24日，就两公司合并一事双方在新乡日报刊发公告进行了公示，公告内容为“一、合并双方：辉县市***饲料有限公司和新乡市先丰医药新材料有限公司。二、合并方式：注销辉县市***饲料有限公司，两公司合并为新乡市先丰医药新材料有限公司。三、合并后债权债务承担：合并后，两公司的债权、债务由合并后的新乡市先丰医药新材料有限公司承担。”2013年6月17日，辉县市***饲料有限公司以企业合并为由向辉县市工商局申请注销该公司。

另查明，2015年至今，原告辉县市水利局钻井队主张的场地及房屋除租赁示意图上的西侧南临街房屋第一排房七间和灭失的房屋外，由先丰医药公司实际占用，其中房屋包括“第一排东七间、第二排左右各六间、第三排左右各六间、厂房十四间、中间办公楼二层上下各六间，共计57间”，土地包括“辉县市洪洲乡武装部东侧、洪洲乡卫生院西侧、辉上路北侧、新乡市先丰医药新材料有限公司占用辉县市洪洲乡***土地南侧（车间北墙处），东西约93米，南北153米”。在诉讼中，原告辉县市水利局钻井队要求被告腾出房屋87间的诉讼请求变更为要求被告腾出房屋57间。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告辉县市水利局钻井队和被告*大将签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对原告辉县市水利局钻井队和被告*大将均具有约束力。被告*大将离开租赁场地后，未与原告辉县市水利局钻井队书面解除租赁合同，被告***等人在此开办辉县市***饲料有限公司，虽然辉县市***饲料有限公司也未与原告辉县市水利局钻井队签订书面租赁合同，但该公司实际占有使用案涉租赁场地和房屋，因此被告*大将离开后的租赁费应由辉县市***饲料有限公司承担，被告*大将不应再承担租赁费。辉县市***饲料有限公司和被告先丰医药公司于2013年合并，合并前辉县市***饲料有限公司的债务应由合并后的被告先丰医药公司承继，即辉县市***饲料有限公司应承担的租赁费由被告先丰医药公司承担。被告先丰医药公司现在实际占用案涉租赁场地和房屋没有法律依据，属于负有腾房义务的单位，并且理应支付原告辉县市水利局钻井队案涉房屋和土地的占有使用费，该占有使用费可参照案涉租赁合同约定的租赁费用每年三万元的标准计算。关于诉讼时效问题，被告先丰医药公司没有合法根据占用原告辉县市水利局钻井队的案涉房屋和土地，双方也没有约定缴纳占有使用费的期限，原告辉县市水利局钻井队可随时主张该费用，因此被告先丰医药公司以原告辉县市水利局钻井队主张租赁费用超过诉讼时效进行抗辩的理由本院不予采纳。2018年3月31日以后的占有使用费因原告辉县市水利局钻井队未主张，本院不予评判；被告先丰医药公司现在实际占用案涉土地和房屋，应予腾出，并移交原告辉县市水利局钻井队。被告先丰医药公司和辉县市***饲料有限公司依法合并，两公司的债权、债务由合并后的被告先丰医药公司承担，被告先丰医药公司承继了辉县市***饲料有限公司的债权、债务，故被告先丰医药公司辩称是从辉县市***饲料有限公司购买案涉土地使用权及厂房、并要求驳回原告辉县市水利局钻井队诉讼请求的意见，本院不予采纳。

综上所述，原告辉县市水利局钻井队要求被告共同支付租赁费并腾出案涉土地及房屋的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第一百七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告新乡市先丰医药新材料有限公司于判决生效后十五日内给付原告辉县市水利局钻井队房屋、土地占有使用费367500元（自2006年1月1日起至2018年3月31日止，按每年3万元计算）；

二、被告新乡市先丰医药新材料有限公司于判决生效后三十日内腾出占用原告辉县市水利局钻井队位于“辉县市洪洲乡武装部东侧、洪洲乡卫生院西侧、辉上路北侧、被告新乡市先丰医药新材料有限公司占用辉县市洪洲乡***土地南侧（车间北墙处），东西约93米，南北153米“的土地和57间房屋（详见查明的事实），并移交给原告辉县市水利局钻井队。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6813元，由被告新乡市先丰医药新材料有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

审判长屈玉飞

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年七月十九日

书记员孟丽君