山东大自然景观工程有限公司、山东海纳旅游开发有限公司追偿权纠纷执行审查类执行裁定书

山东省泰安市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁09执复26号

复议申请人（异议人、被执行人）：山东大自然景观工程有限公司。住所地山东省泰安高新技术产业开发区创业中心。

法定代表人：邢绍森，该公司总经理。

复议申请人（异议人、被执行人）：山东海纳旅游开发有限公司。住所地山东省泰安市岱岳区化马湾乡水峪村。

法定代表人：邢磊，该公司总经理。

申请执行人：田宇，男，1987年5月13日出生，住山东省泰安市泰山区。

委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付颖，山东望岳律师事务所律师。

被执行人：泰安市天马化工有限公司。住所地山东省泰安市泰山区宁家结庄工业园。

法定代表人：董广文，该公司董事长。

被执行人：泰安海纳地产有限公司。住所地山东省泰安市东升国际商务港四层。

法定代表人：邢伟，该公司总经理。

被执行人：邢伟，男，1973年10月30日出生，住山东省泰安市泰山区。

复议申请人山东大自然景观工程有限公司（以下简称大自然公司）、山东海纳旅游开发有限公司（以下简称海纳公司）不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911执异209号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

泰安市岱岳区人民法院在执行申请执行人田宇与被执行人大自然公司、海纳公司、泰安市天马化工有限公司、泰安海纳地产有限公司、邢伟追偿权纠纷一案中，作出（2015）岱执字第1237号执行裁定，拍卖被执行人大自然公司在租赁的化马湾乡土地上建造的海纳会所房地产一处及地上附属物一宗。大自然公司、海纳公司提出执行异议。

泰安市岱岳区人民法院查明，2013年11月5日，该院受理原告泰安市同心物资有限公司诉被告大自然公司、海纳公司、泰安市天马化工有限公司、泰安海纳地产有限公司、邢伟追偿权纠纷一案。根据原告申请，于2013年11月12日作出（2013）岱商初字第759号民事裁定书，并向泰安市××××水峪村村民委员会（以下简称水峪村委会）发出协助执行通知书并张贴《公告》，查封被告位于马湾乡海纳会所房产、水峪村委会租赁的土地使用权及地上附属物。经调解，原、被告自愿达成调解协议，于2015年9月6日作出（2013）岱商初字第759号民事调解书：一、被告大自然公司于2015年9月20日前返还原告泰安市同心物资有限公司本金553万元，支付原告自2012年4月12日至2015年9月20日的利息230.425万元。二、如被告逾期不付，被告自2015年9月21日起，以553万元为基数，按月息1分支付原告利息，至付清款之日止等；三、被告海纳公司、泰安市天马化工有限公司、泰安海纳地产有限公司、邢伟对上述本息承担连带清偿责任等。约定的还款期限到期后，被告未履行，泰安市同心物资有限公司申请强制执行。于2015年9月25日以（2015）岱执字第1237号立案执行。于2015年11月9日作出（2015）岱执字第1237-1号执行裁定书，并向水峪村委会发出协助执行通知书及张贴《公告》，续查封被告位于马湾乡海纳会所房产、水峪村委会租赁的土地使用权及地上附属物。2017年4月7日，作出（2017）鲁0911执异21号执行裁定书，裁定变更田宇为本案的申请执行人。2018年11月2日，作出（2015）岱执字第1237号之四、之五、之六执行裁定书，并向水峪村委会发出协助执行通知书及张贴《公告》，续查封大自然公司名下位于马湾乡××水库西南23亩土地使用权及租赁的292亩土地使用权；续查封海纳公司名下海纳会所房产；查封大自然公司名下位于马湾乡××水库西南23亩土地使用权及租赁的292亩土地的地上附属物。于2019年4月9日将上述查封裁定书留置送达与被执行人大自然公司并对法定代表人邢绍森制作了执行笔录。于2019年4月11日作出（2015）岱执字第1237号执行裁定书，裁定拍卖被执行人大自然公司在马湾乡土地上（水库西南23亩，水库东、南、西侧的土地292亩）建造的海纳会所（4层办公楼）房地产及地上附属物一宗（树木、奇石、木屋、未完成的别墅、钢架结构等）。于2019年4月12日将上述拍卖裁定书留置送达与被执行人大自然公司并对法定代表人邢绍森制作了执行笔录。被执行人大自然公司、被执行人海纳公司提出执行异议。于2019年5月14日对水峪村委会党支部书记王兴荣制作了执行笔录，对拍卖被执行人财产，水峪村委会希望法院依法处理，要求在处置后先留取被执行人欠付水峪村委会的承包费，保护村民及村委会的利益。同日，对化马湾乡人民政府村镇建设管理办公室副主任邹淑云制作了执行笔录，提出拍卖被执行人财产，前提要保护集体和村民的权利和利益，不能破坏生态。

另查明，2005年4月19日化马湾乡人民政府、水峪村委会（甲方）与泰安大自然园林有限公司（乙方）签订《土地出让及租赁合同》，约定：“一、土地出让部分。甲方将位于水峪村水库西南侧的土地出让给乙方，共计23亩，用于商会所的建设。二、土地租赁部分。甲方将位于水峪村××东、南、西侧的土地，租赁给乙方，共计292市亩。”泰郊集有（94）字第0908号集体土地使用证载明：土地所有者××水峪村，地址化马湾乡，土地总面积4423.8亩。泰安市岱岳区人民政府于2009年8月19日作出泰岱政土【2009】24号《关于二00九年第十一批次城市建设用地的请示》，其中征收化马湾乡土地面积0.6公顷，用于岱岳区城市建设用地。山东省人民政府于2009年9月28日作出鲁政土字【2009】1278号《关于泰安市岱岳区2009年第十一批次城市建设用地的批复》，其中同意征收化马湾乡土地6000平方米，用于城市建设。

再查明，企业注册登记档案显示：大自然公司于2004年7月21日注册成立。海纳公司于2010年4月8日注册成立，住所地为泰安市××××水峪村。化马湾乡人民政府、水峪村委会于2010年4月23日出具的《场地证明》内容为“兹证明海纳公司位于占地面积6000平方米，建筑面积2400平方米。该场地泰安市××××水峪村提供使用，房屋由海纳公司自建，土地使用权化马湾乡，房屋产权归海纳公司。”2019年7月31日，泰安市自然资源和规划局作出《关于岱岳区化马湾乡海纳会所等不动产权属问题答复函》：“经调查，海纳会所实地占用地块在土地利用现状图中地类大部分为建设用地，面积4275平方米，其余为其他草地，别墅占用地类为有林地。海纳会所及别墅占地未办理征收及农转用手续，土地所有权仍为岱岳区××水峪村所有，我局没有为海纳公司下达供地批复，也未颁发土地、房产等不动产权证书。”

泰安市岱岳区人民法院认为，本案争议焦点是对被执行人大自然公司、海纳公司位于化马湾乡在《土地出让及租赁合同》范围内土地上的建筑物及附属物进行评估、拍卖是否符合法律规定。关于拍卖被执行人《土地出让及租赁合同》范围内地上建筑物及附属物是否违反法律规定的问题。根据《土地出让及租赁合同》，被执行人大自然公司取得合同中约定23亩的建设用地使用权及292亩土地的租赁权。该院已查明，《土地出让及租赁合同》中23亩中的6000平方米已被批准为建设用地，被执行人大自然公司未按照合同约定办理登记及土地使用权出让手续。被执行人大自然公司、海纳公司在《土地出让及租赁合同》土地范围内建设了海纳会所等建筑物及附属物。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题通知》第二十四条规定：对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。根据该规定，在处理农村房屋涉及集体土地时，如果将集体土地变为国家所有或者将集体土地的农业用途改变为非农业用途，要征得土地主管部门的同意。根据上述规定，本案系对被执行人大自然公司租赁土地上的建筑物、附属物予以执行，并未改变租赁土地所有权性质和用途；且水峪村委会及化马湾乡人民政府均对执行该财产提出了合理化建议，因此，该院的执行并不违反法律法规的强制性规定。综上，被执行人大自然公司、海纳公司提出的异议理由不成立，该院不予支持。根据异议审查期间查明的事实，该院于2019年4月11日作出的（2015）岱执字第1237号执行裁定，存在不当之处，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项规定，裁定：变更该院于2019年4月11日作出的（2015）岱执字第1237号执行裁定为：拍卖被执行人大自然公司位于化马湾乡在《土地出让及租赁合同》范围内土地上自建及以被执行人海纳公司的名义建造的建筑物及附属物。

大自然公司、海纳公司向本院申请复议称，请求撤销（2019）鲁0911执异209号执行裁定书，停止对位于化马湾乡在《土地出让及租赁合同》范围内土地上自建及以海纳公司名义建造的建筑物及附属物进行拍卖。理由：复议申请人认为泰安市岱岳区人民法院作出的异议裁定继续对集体土地使用权之上的地上附属物进行拍卖，构成地上建筑物的转让，《物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分”，本案对地上建筑物的拍卖行为无法同时处分土地使用权，继续进行拍卖势必造成房地分离，应当停止拍卖。

泰安海纳地产有限公司称，同意复议申请人提出的复议申请。

田宇称，泰安市岱岳区人民法院的异议裁定事实清楚，适用法律准确。1、2005年4月19日化马湾乡人民政府、水峪村委会与泰安市大自然园林有限公司签订《土地出让及租赁合同》，合同签订后，大自然公司取得上述土地使用权及租赁权，海纳公司于2010年4月8日成立后，占用上述土地自建会所、别墅及附属物，泰安市岱岳区人民法院在审理执行异议中通过调取相关证据对上述事实进行了查明、认定。2、依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条第二款的规定：对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理；同时依据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知规定，处置在集体土地上未经批准建造的房屋时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。处置在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等时可在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况；上述规定充分说明涉案房屋并非不能执行，涉案房屋由被执行人建设在《土地出让及租赁合同》约定的土地范围内且土地仍在租赁期限内，执行法院执行租赁土地上的建筑物、附属物并未改变土地性质及用途且经与水峪村委会及化马湾乡人民政府沟通后，其也未对执行工作提出异议。综上，大自然公司、海纳公司的复议申请无事实和法律依据，应予驳回。

本院查明事实与泰安市岱岳区人民法院查明事实一致。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”房地一并处分的原则建立在建筑物占用范围内土地享有建设用地使用权以及房地权属统一的前提下。本案拟拍卖的建筑物及附属物下的土地并未办理建设用地使用权登记手续，案涉土地使用权和房产所有权现分属不同法人，不符合前述法律条文一并处置的前提条件，故不适用《中华人民共和国物权法》前述规定。且本案造成房地分离现状的原因是被执行人未严格按照法律法规办理土地及房产建设登记手续，泰安市岱岳区人民法院拍卖前述建筑物及附属物的行为并不造成房地登记分离。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：

驳回山东大自然景观工程有限公司、山东海纳旅游开发有限公司的复议申请，维持泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911执异209号异议裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　于　刚

审判员　张　林

审判员　张宗强

二〇二〇年四月二十七日

法官助理高鹏

书记员陈珠慧