三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司与三亚恒大园林装饰工程有限责任公司、***等房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

海南省高级人民法院

民事裁定书

（2020）琼民申1462号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司。住所地：海南省三亚市天涯区解放路**恒州大酒店**。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢勇杰，海南邦威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李格，海南邦威律师事务所实习律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：三亚恒大园林装饰工程有限责任公司。住所地。住所地：海南省三亚市解放路**iv>

法定代表人：陈清木，该公司执行董事。

一审被告：***，女，1976年6月17日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。

一审被告：三亚倾城朵美酒店。住所地：海。住所地：海南省三亚市解放路**>

经营者：顾弘扬。

一审被告：邢明明，男，1985年10月27日出生，汉族，住吉林省榆林市。

再审申请人三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司（以下简称鑫海阳光公司）因与被申请人三亚恒大园林装饰有限责任公司（以下简称恒大公司）、一审被告***、三亚倾城朵美酒店（以下简称朵美酒店）、邢明明房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2020）琼02民终971号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

鑫海阳光公司申请再审称，（一）二审判决认定的事实缺乏证据证明。1.恒大公司将业主共有的副楼物业管理用房三层、门前共用停车场、大堂后花园、C栋负一层、C栋第一层、A栋大堂、地下一层公用停、地下**公用停车场出租给鑫海阳光公司使用利，导致鑫海阳光公司不能对该部分租赁物使用收益。根据《中华人民共和国合同法》第二十八条的规定，鑫海阳光公司有权要求减少租金或者不交租金。鑫海阳光公司据此要求核减租金的请求为合法抗辩，不构成违约。二审判决不得以此解除房屋租赁合同。二审法院对鑫海阳光公司这一诉请故意回避，不予审理有违司法公正。2.恒大公司交付租赁物不符合合同约定：对收取的企业家协会的租金不予退还、对占用地下一层仓库拒绝交付、对租赁物拒绝维修，已构成违约。根据《合同法民商事审判工作会议纪要》的通知规定，恒大公司作为违约方无权要求解除合同。二审判决解除合同有违上述规定。（二）鑫海阳光公司有新的证据足以推翻二审判决。鑫海阳光公司于二审判决后从***处取得恒大公司与龙菊川签订的《商品房买卖合同》，该合同载明该商品房所在的小区地下室、架空层、屋顶露台的所有权归开发商。充分载明恒大公司将共有部分作为专有部分出租使用的事实。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）项之规定，申请再审。

本院认为，基于恒大公司要求解除其与鑫海阳光公司签订的《房屋出租合同》等诉讼请求，结合鑫海阳光公司关于本案《房屋出租合同》无效的抗辩理由，本案争议的焦点为《房屋出租合同》的效力。

虽然恒大公司将非其所有权范围内的部分房屋及设备出租，根据鑫海阳光公司关于合同无效的抗辩主张，二审判决参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对鑫海阳光公司该主张不予支持并认定本案《房屋出租合同》有效正确；由于鑫海阳光公司未就一审判决解除《房屋出租合同》部分提起上诉，应视为其对该判项的认可。今鑫海阳光公司申请再审主张恒大公司违约、无权解除合同，其根据为鑫海阳光公司一审主张的恒大公司因交付的系超越其所有权范围的租赁物而导致合同部分无效的事实。因鑫海阳光公司于本案未提出反诉，而其关于恒大公司无权解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。鑫海阳光公司提交的新证据，能够证明的是恒大公司对部分出租房屋没有所有权，对认定出租合同的效力无实际意义，本院不予采信；由于鑫海阳光公司逾期不交付房屋租金，已具备解除合同条件，二审判决支持恒大公司的主张，解除双方签订的《房屋出租合同》正确，本院予以维持。

综上，鑫海阳光公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回三亚鑫海阳光酒店管理服务有限公司的再审申请。

审判长 李梅华

审判员 王　浓

审判员 杨新丽

二〇二〇年十二月二十二日

法官助理 代　敏

书记员 姜　淼

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；

（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

（十）未经传票传唤，缺席判决的；

（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。