洪湖市宏源建筑工程有限公司与罗保华、刘兵委托代建合同纠纷一审民事判决书

湖北省洪湖市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂1083民初978号

原告：洪湖市宏源建筑工程有限公司，住所地：洪湖市乌林大道叶家门村。

法定代理人：伍某，经理。

委托诉讼代理人：肖金祥，洪湖市峰口法律服务所法律工作者。

被告：罗保华，女，1974年4月29日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。

被告：刘兵，男，1973年3月21日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。

原告洪湖市宏源建筑工程有限公司与被告罗保华、刘兵委托代建合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员张帆适用简易程序公开进行了审理。原告委托诉讼代理人肖金祥、被告刘兵到庭参加诉讼，被告罗保华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告给付下欠代建房款47，670元，以及2017年8月1日到2020年7月1日利息18，292元，并自2020年7月1日起按月利率8‰支付利息至清偿之日止；二、承担违约金5，589元；三、本案诉讼费由两被告承担。

事实和理由：2013年11月18日，原告与湖北省国营大同湖农场签订农艺社区三期建设项目协议书。2015年8月26日，原告与被告罗保华签订《代建房协议》，约定为被告罗保华代建位于大同湖管理区农艺社区三期第6栋2单元402室，实际建筑面积为111.78㎡，造价1，500元/㎡，总房款167，670元，分期付款：2015年8月26日交定金50，000元，2015年11月30日再付30，000元，余款（含2015年11月30日付款30，000元）从2015年8月26日开始按月息8‰计息，分三年付清，每年付三分之一，如三年未付清，则按1，550元计算总房款。协议签订后，被告给付定金50，000元，原告交付现房。被告罗保华于2016年1月30日付房款10，000元、2017年9月10日付2015年9月1日至2017年8月1日利息20，000元，被告刘兵于2018年5月10日付房款50，000元，2018年10月30日付房款10，000元；合计付房款120，000元、利息20，000元，下欠房款47，670元及2017年8月1日至2020年7月1日的利息18，292元。该款经原告多次催讨未果。被告刘兵、罗保华系夫妻关系，所购房屋属夫妻共同财产，添置共同财产所负债务属夫妻共同债务，被告刘兵应当共同偿还。

原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：

证据一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，拟证明原告主体适格；

证据二、两被告的身份证、户口簿、结婚证，拟证明两被告主体适格，且系夫妻关系；

证据三、《代建房协议》，拟证明双方间的代建房合同关系，以及就付款方式、期限、利率、逾期房价及相关费用进行了明确约定；

证据四、分户面积明细表，拟证明代建房实测面积为111.78㎡；

证据五、收据5份，拟证明被告支付定金50，000元、房款70，000元、利息20，000元；

证据六、财务往来清单，拟证明被告下欠房款47，670元；

证据七、大同政文（2017）3号文件、农艺社区三期建设项目协议书，拟证明原告代建房的合法性及房屋已验收合格。

被告罗保华未作答辩。

被告刘兵辩称，欠款属实，房屋存在质量问题，属危房，小区原来没有夜市，现在夜市就在楼下，不能开窗，且影响休息，解决上述问题才能还钱。

被告刘兵、罗保华均未向本院提供证据。

经质证，被告刘兵对证据一、二、三、四、五、六、七无异议，本院依法予以采信。

依当事人陈述、举证、质证及本院认证意见，本院认定本案如下事实：

2015年8月26日，被告罗保华与原告洪湖市宏源建筑工程有限公司签订《代建房协议》，被告当即给付定金50，000元，原告交付农艺社区三期6栋2单元402室现房。双方约定房屋造价1，500元/㎡，分期付款:2015年8月26日交定金50,000元，余款按月利率8‰计息;2015年11月30日前付30,000元;余款分三年付清，每年付三分之一，如三年后未付清则按1，550元/㎡计算房款。

2016年元月30日、2017年9月10日，被告罗保华分别付款10,000元、20,000元。2018年5月10日、10月30日，被告刘兵分别付款50,000元、10,000元。

农艺社区三期建设用地使用权为划拨取得，诉争房屋实测面积为111.78㎡。

另查明，被告刘兵系被告罗保华的配偶。

本院认为，委托代建合同是一种委托代建的法律关系，建筑物的所有权人为委托人，发包人为代建人。建筑物权利人将拟承建的建筑物通过委托代建合同约定，委托代建人按照建筑物所有人的要求代为建设建筑物。农艺社区三期建设项目系湖北省国营大同湖农场为加快大同湖新城镇建设，改善大同湖宜居环境确立的建设工程，湖北省国营大同湖农场与原告签订农艺社区三期建设项目协议书，并将大同湖农场健康路至汉洪路约80亩土地划拨用于项目建设，由此可知本案的委托人为湖北省国营大同湖农场，非本案被告罗保华，根据委托代建合同法律关系的性质，亦可知委托代建的建筑物的所有权××为湖北省国营大同湖农场，而本案的实际情况是委托代建的建筑物的所有权人为原告。另外从《代建房协议》的内容来看，原、被告双方对房屋的基本情况，计价方式及价款，付款方式及期限的约定亦符合房屋买卖合同的法律特征，而非对工程质量、工期、工程价款、工程质量检验等的相关约定，且双方签订协议当天原告即交付现房。据此，本案非委托代建合同纠纷，实为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《代建房协议》,系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于定金及违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。讼争房屋167，670元，定金不得超过33，534元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，一方可以选择适用违约金或者定金条款。被告罗保华于2015年8月26日协议签订当天给付定金50，000元，应当抵作房款。根据《代建房协议》，余款按月利率8‰计息，两被告于2016年元月30日、2018年5月10日、10月30日分别给付房款10,000元、50,000元、10,000元，于2017年9月10日给付2015年9月1日至2017年8月1日房款利息20，000元。截止2020年6月30日，两被告应支付利息（167，670元-60，000元）×（9月+9天/31天）×8‰+（167，670元-110，000元）×（5月+20天/31天）×8‰+（167，670元-120，000元）×(20月+1天/31天)×8‰=18，246.26元、给付违约金5，589元（50元/㎡×111.78㎡）。被告刘兵以讼争房屋存在质量问题的抗辩理由，缺乏事实根据，本院不予支持；以小区楼下开设夜市影响其开窗和休息进行抗辩，本院认为，其与本案非同一法律关系，且非《代建房协议》所禁止，故不宜在本案中一并处理。被告刘兵系被告罗保华的配偶，上述债务发生在双方婚姻关系存续期间，被告刘兵应当承担连带清偿责任。本案既约定了违约金，又约定了定金，原告可以选择适用违约金或者定金条款，原告明确选择违约金条款，本院依法照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告罗保华于本判决生效后十日内给付原告洪湖市宏源建筑工程有限公司房款47，670元及利息18，246.26元，并自2020年7月1日起按月利率8‰支付利息至清偿之日止；

二、被告罗保华于本判决生效后十日内给付原告洪湖市宏源建筑工程有限公司违约金5，589元；

三、被告刘兵对上述债务承担连带清偿责任；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1，590元，依法减半收取795元，由被告罗保华、刘兵负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员　张　帆

二〇二〇年九月十日

书记员　汪求名