洪湖市宏源建筑工程有限公司、某某等分期付款买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省洪湖市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂1083民初2195号

原告：洪湖市宏源建筑工程有限公司，住所地：湖北省洪湖市乌林大道叶家门村。

法定代表人：伍国生，任公司经理。

委托诉讼代理人：肖金祥，洪湖市峰口镇法律服务所法律工作者。

被告：**，男，1992年8月12日出生，汉族，住湖北省洪湖市。

被告：肖珊（系**配偶），女，1989年10月12日出生，汉族，住湖北省洪湖市。

原告洪湖市宏源建筑工程有限公司与被告**、肖珊分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪湖市宏源建筑工程有限公司委托诉讼代理人肖金祥,被告**、肖珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告洪湖市宏源建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求上列被告立即给付房款170770元；2、要求上列被告给付2017年4月1日至2021年8月5日期间利息45085.26元，后期利息按双方约定的月利率5‰计息至还清本息之日止；3、要求上列被告承担违约金50000元；4、要求上列被告承担本案的诉讼费。

事实和理由：2013年11月18日，原告与湖北省国营大同湖农场签订《农艺社区三期建设项目协议书》,2015年底全部工程建设完工。2017年4月1日，原告单位工作人员卢新甫代表原告将原告承建的位于大同湖管理区桃花源社区第三栋第一层16号房出售给被告肖珊，双方签订《房屋转让合同》，约定建筑面积65㎡左右，房屋计价：“房屋按建筑面积计算，最终以不动产建筑面积为准，多退少补，房屋单价按3500元/㎡计息”。付款方式：“分期付款，2017年4月1日付底层房定金20000元整，再到2017年6月1日前付50000元整。余款从2017年4月1日开始按月息千分之五计息，并分六年付清，每年付余款的六分之一。如余款六年内没有付清，就按每平方米4500元计算总面积房款，且按月息千分之五计息余款且付清”。“乙方不能如期按时付款，甲方有权自行处理房屋，乙方自愿赔偿甲方违约伍万元”。合同签订后，被告于2017年4月1日付购房定金20000元，原告将所售房屋交付被告，被告于2017年6月5日付房款50100元。经相关部门实测，原告所售被告的房屋实测面积为68.82㎡，总房款为240870元（68.82㎡×3500元/㎡）。截止2021年8月5日，两被告共计给付定金和房款70100元，下欠房款170770元，利息45085.26元，经原告催讨，被告至今分文未付。

原告洪湖市宏源建筑工程有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

证据一、原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证，拟证明原告的主体资格；

证据二、两被告的身份证、结婚证复印件，拟证明两被告的主体资格以及夫妻关系；

证据三、房屋转让合同，拟证明原告、被告之间具备房屋买卖合同关系，双方约定了付款方式、期限、利率以及相关费用的承担义务；

证据四、分户面积明细表，拟证明代建房实测面积68.82㎡；

证据五、收据2份，拟证明被告支付建房定金及房款70100元；

证据六、原、被告之间的财务往来清单，拟证明被告下欠原告房款170770元，下欠2017.4.1至2021.8.5利息45085.26元;

证据七、不动产复印件，拟证明代建房为二被告共同共有，被告肖珊应共同偿还欠款；

证据八、大同政文（2017）3号文件、农艺社区三期社区建设项目协议书，拟证明原告代建房的合法性及所建房均已通过验收合格。

被告**、肖珊辩称,2017年买房后，我对卢新甫说将房子转租出去，租金偿还房屋款，卢总不同意，说要租必须两间都买。后来由于做生意亏损以及家庭出现变故，我和卢总商量，解除合同，房子我不要了，之前给的房款也不要了，我现在家里条件有限，亲人生病，实在没有偿还能力。

被告**、肖珊为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：

证据九、房屋转让合同，拟证明签订合同时是卢新甫个人的房子，现在成为公司的，房屋主体不同；

证据十，收据八份，拟证明给原告转让98700元，不包括1万元办理房产证的钱，一共交了108700元。

双方对对方提交的证据真实性无异议，被告对于原告提交的证据七不动产证内容有异议，认为不是商铺。原告对被告提交的证据十证明目的有异议，认为其中房款只有70100元，其余是另外交的装修款,被告所说1万元办理不动产证的费用没有交。

依当事人陈述、举证及质证，本院查明本案事实如下：

2017年4月1日，原告大同湖管理区桃花源社区项目负责人卢新甫与被告肖珊签订一份《房屋转让合同》，约定：原告将承建的位于大同湖管理区桃花源社区第三栋第一层16号房转让给被告肖珊，房屋价格3500元/㎡，面积以不动产建筑面积为准，付款方式为“分期付款，2017年4月1日付底层房定金2万元，再到2017年6月1日前付5万元。余款从2017年4月1日开始按月息千分之五计息，并分六年付清，每年付余款的六分之一。如余款六年内没有付清，就按每平方米4500元计算总面积房款，且按月息千分之五计息余款且付清”，房屋的不动产权证（即土地证和房产证）由原告负责办理，费用由被告承担。转让房的水电开户费为3200元整，办证费用为10000元整，由被告承担。被告不能如期按时付款，原告有权自行处理房屋，被告自愿赔偿甲方违约金伍万元。合同签订后，两被告于2017年4月1日付底层款定金2万元、底层房装修款1.3万元、烟道款4000元、水电开户费用3200元、装修期间垃圾专运费100元以及监控安装费300元，又于2017年6月5日付房款50100元，此后未再付款。原告将该房屋交付给两被告后，两被告经营一段时间，由于生意亏损，向原告提出解除合同，表示“房子不要了，交付的房款也不要了”，原告没有同意。原告办理的不动产证核定该房屋面积为68.82㎡，总房价为240870元（68.82㎡×3500元/㎡）。截止2021年8月5日，被告下欠房款利息为45085.26元。

本院认为，原被告双方签订的转让合同实质为分期付款买卖合同，该合同不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告按约交付了房屋，被告应该按约付款，被告未按期付款，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。”在本案中，被告未支付的到期价款数额超过全部价款的五分之一，现原告要求被告支付全部房款及约定利息，本院予以支持。本案中原告同时主张逾期利息损失和违约金，因两者性质和功能相同，都具补偿性，不应当并存。由于双方在买卖合同中约定了违约金条款，因此原告在追究被告逾期付款的责任时应当优先适用约定的违约金条款。在庭审中，被告认为违约金过高，本院认为因被告违约给原告造成的损失主要是利息损失，而被告因疫情导致生意亏损，该房屋已经闲置一年多且被告母亲生病住院，确实存在经济困难，因此对于违约金，本院酌定2万元。另外，被告答辩要求解除合同，未提出反诉，本院认为解除合同应该以反诉的形式本案才能一并审理，对此，被告应该另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款判决如下：

一、被告**、肖珊应于本判决生效之日起十日内给付原告洪湖市宏源建筑工程有限公司购房款170770元及利息45085.26元、违约金2万元；

二、驳回原告洪湖市宏源建筑工程有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2644元，由原告洪湖市宏源建筑工程有限公司负担275元，被告**、肖珊负担2369元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，兵按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员　　翁德雄

二〇二一年十一月二十五日

书记员　　黄　静