洪湖市宏源建筑工程有限公司与***委托代建合同纠纷一审民事判决书

湖北省洪湖市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂1083民初981号

原告：洪湖市宏源建筑工程有限公司，住所地：洪湖市乌林大道叶家门村。

法定代表人：伍国生，经理。

委托诉讼代理人：肖金祥，洪湖市峰口法律服务所法律工作者。

被告：***，女，1962年8月3日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。

原告洪湖市宏源建筑工程有限公司与被告***委托代建合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员张帆适用简易程序公开进行了审理。原告委托诉讼代理人肖金祥、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付下欠代建房款110，439元，以及2017年1月16日至2020年7月1日利息36，814元，并自2020年7月1日起按月利率8‰支付利息至清偿之日止；二、承担违约金13，491.60元；三、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2013年11月18日，原告与湖北省国营大同湖农场签订农艺社区三期建设项目协议书。2014年9月17日，原、被告签订《代建房协议》，为被告代建位于大同湖管理区农艺社区三期第2栋2单元402室，实际建筑面积112.43㎡，造价1，580元/㎡，总房款177，639.40元，分期付款：2014年9月17日交定金30，000元，交钥匙再付50，000元，余款交钥匙后按月息8‰计息，交钥匙后分三年付清，每年付三分之一，如三年未付清，则按1，700元/㎡计算总房款。协议签订后，被告给付定金30，000元，并要求将不动产权证办理在儿子王凯、儿媳唐娜名下。2015年5月16日至2020年5月20日，被告及其子王凯分四次给付房款37，200元及2017年1月16日前的利息19，600元，下欠房款110，439元及2017年1月16日至2020年7月1日的利息36，814元。

原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：

证据一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，拟证明原告主体适格；

证据二、被告的户籍证明，拟证明被告主体适格；

证据三、《代建房协议》，拟证明双方间的代建房合同关系，以及双方就付款方式、期限、利率、逾期房价及相关费用进行了明确约定；

证据四、分户面积明细表，拟证明房屋实测面积为112.43㎡；

证据五、收据6份，拟证明被告给付定金30，000元、房款37，200元、利息19，600元；

证据六、财务往来清单，拟证明被告下欠房款110，439元，以及截止2020年7月1日的利息36,814元；

证据七、大同政文（2017）3号文件、农艺社区三期建设项目协议书，拟证明原告代建房的合法性及房屋已验收合格。

被告辩称：我们家的经济条件不太好，儿子30多了要结婚需要新房，签合同时预计3年可以还清，结果老公去福建打工把腿子弄伤了，没有了经济来源，导致无力偿还。不是有意不还钱，钱是肯定要还的，请求原告宽限些时日，我慢慢还，不要利息，现在本金都还不起，怎么承担利息?我先交了定金30,000元，后来又交了50,000元，今年又交了10,000元，总共交了90,000元。买房与儿子无关，他不管这些事情。

被告未向本院提供证据。

经质证，被告称不识字，不清楚上述证据，强调交了98,000元，2015年下半年才交房，拖了半年。

本院认为，证据一、二、三、四、五、七的证据形式、来源合法，与本案具有关联性，能证明本案的有关事实，本院对其证明力予以确认；证据六系原告单方制作的账目明细单，非民事诉讼意义上的证据，本院不予认证。

依当事人陈述、举证、质证及本院认证意见，本院认定本案如下事实：

2014年9月17日，被告***与原告洪湖市宏源建筑工程有限公司签订《代建房协议》，代建位于大同湖农场农艺社区三期2栋2单元401室三室二厅房屋，房屋造价1，580元/㎡，分期付款:2014年9月17日预交购房定金30,000元，交钥匙再付50,000元，余款交钥匙后按月息捌点计算，交钥匙后分三年付清，每年付三分之一，如三年后未付清则按1，700元/㎡计算房款。被告当即给付定金30，000元。

2015年5月16日、2017年6月20日、2020年5月20日，被告分别给付房款20,000元、10,400元、1，800元，并给付2017年元月16日前利息19，600元。2017年6月20日，原告以困难补助冲抵被告房款5，000元。另外，被告还支付水电开户费3，000元、不动产权证办理费8，000元及水费200元，合计98,000元。即被告共计给付房款67，200元，利息19，600元。

农艺社区三期建设用地使用权为划拨取得，诉争房屋实测面积112.43㎡，总价款112.43㎡×1，580元/㎡=177，639.40元。

本院认为，委托代建合同是一种委托代建的法律关系，建筑物的所有权人为委托人，发包人为代建人。建筑物权利人将拟承建的建筑物通过委托代建合同约定，委托代建人按照建筑物所有人的要求代为建设建筑物。农艺社区三期建设项目系湖北省国营大同湖农场为加快大同湖新城镇建设，改善大同湖宜居环境确立的建设工程，湖北省国营大同湖农场与原告签订农艺社区三期建设项目协议书，并将大同湖农场健康路至汉洪路约80亩土地划拨用于项目建设，由此可知本案的委托人为湖北省国营大同湖农场，非本案被告，根据委托代建合同法律关系的性质，亦可知委托代建的建筑物的所有权权××为湖北省营大同湖农场，而本案的实际情况是委托代建的建筑物的所有权人为原告。另外从《代建房协议》的内容来看，原、被告双方对房屋的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限的约定亦符合房屋买卖合同的法律特征，而非对工程质量、工期、工程价款、工程质量检验等的相关约定。据此，本案名为委托代建合同，实为房屋买卖合同。原、被告签订的《代建房协议》,系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于定金及违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。讼争房屋177，639.40元，定金不得超过35，527.88元，本案定金30,000元符合上述规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，一方可以选择适用违约金或者定金条款。本案既约定了违约金，又约定了定金，原告可以选择适用违约金或者定金条款，原告明确选择适用违约金条款，本院依法照准，故定金30，000元应当抵作价款。根据《代建房协议》，总价款177，639.40，被告给付67，200元，下欠110，439.40元，原告请求给付110,439元，本院依法照准。余款交钥匙起（《代建房协议》明确交房时间为2015年元月17日）按月利率8‰计息，2014年9月17日被告于协议签订当天给付定金30，000元，2015年5月16日、2017年6月20日、2020年5月20日，被告分别给付房款20,000元、10，400元、1，800元，并给付2017年元月16日前利息19，600元，2017年6月20日，原告以困难补助抵充房款5，000元，截止2020年6月30日，被告还应支付利息（177，639.40元-30，000元）×4月×8‰+（177，639.40元-50，000元）×（24月+4天/30天）×8‰+（177，639.40元-60，400元）×35月×8‰+（177，639.40元-62，200元）×(1月+10天/30天)×8‰--19，600元=43，825.99元，原告请求给付利息36，814元，本院依法照准。被告未按约定于交钥匙起三年内付清房款，属违约，应按1，700元/㎡计算房款，即给付违约金13,491.60元（1，700元/㎡-1，580元/㎡×112.43㎡）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后十日内给付原告洪湖市宏源建筑工程有限公司房款110，439元及利息36，814元，并自2020年7月1日起按月利率8‰支付利息至清偿之日止；

二、被告***于本判决生效后十日内给付原告洪湖市宏源建筑工程有限公司违约金13,491.60元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3，516元，依法减半收取1，758元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员　张　帆

二〇二〇年九月十七日

书记员　汪求名