吉林省航圣建筑工程施工有限公司、***豪房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

长春新区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）吉0193执异83号

案外人：李哲民，男，满族，1989年11月30日生，住长春市朝阳区。

申请人：吉林省航圣建筑工程施工有限公司。住所地长春市经济开发区临河街以东浦东路以南万龙浦东明珠公建A栋1202室。

法定代表人：丛晶，执行董事兼总经理。

被申请人：***豪房地产开发有限公司。住所地长春市硅谷大街3355号。

法定代表人：赵辉宇，总经理。

本院在保全执行申请人吉林省航圣建筑工程施工有限公司（以下简称航圣建筑公司）与被申请人***豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李哲民对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人李哲民称，案外人李哲民于2017年9月25日以单价5159.43元/平方米，购买帝豪巴赫丽舍×栋1×××面积为96.91平方米（住宅），并与被申请人帝豪公司签订《帝豪巴赫丽舍内部认购协议书》。在人民法院查封之前，案外人已合法占有上述房屋，并交纳了帝豪巴赫丽舍小区×栋1×××室的物业费、垃圾清运费、供热等各项费用。2017年9月17日、2017年9月15日案外人李哲民通过银行转账的方式分别向帝豪公司法人转款18万元、2万元，累计转款20万元作为购买帝豪巴赫丽舍×栋1×××室的首付款。上述房屋未办理更名过户并非案外人自身原因所致。综上，异议请求人民法院解除对案外人上述房屋的查封。

申请人航圣建筑公司经本院通知未提出答辩意见。

被申请人帝豪公司称，经帝豪公司调查核实，该户缴纳过20万购房款，并转入我公司前法人李嘉豪专用还款账户中，购房方式暂定为按揭贷款购房；另外，该房屋销售合同是与方晶恶势力团伙签订的。

本院查明，本院审理的原告航圣建筑公司与被告帝豪公司建设工程施工合同纠纷一案，航圣建筑公司向本院提出财产保全申请，要求查封帝豪公司开发的帝豪巴赫丽舍小区5栋1××3室、5栋1××4室、5栋××6室、5栋××8室、×栋1×××室、6栋1××8室、7栋1××6室房屋，并已由吉林省一法诉讼保全担保有限公司提供保函进行担保。2021年7月26日，本院作出（2021）吉0193民初2746号民事裁定：“查封被申请人***豪房地产开发有限公司开发的帝豪巴赫丽舍小区5栋1××3室、5栋1××4室、5栋××6室、5栋××8室、×栋1×××室、6栋1××8室、7栋1××6室房屋。”执行保全案号为（2021）吉0193执保689号。在保全执行中，本院于2021年7月28日就上述房屋现场张贴了查封公告，上述该房屋在房产部门未进行权属登记，帝豪公司对上述房屋未取得预售许可。

2017年9月25日，帝豪公司（出卖人、甲方）与李哲民签订《帝豪。巴赫丽舍内部认购协议书》。协议约定，乙方认购的商品房位于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪。巴赫丽舍×栋1×××号（住宅），该商品房建筑面积为96.91平方米，单价为5159.43元/平方米，总房款为50万元整。协议约定付款方式为乙方于2017年9月25日前支付房屋首付款20万元，贷款金额为30万元，贷款方式为乙方委托甲方通过第三方（长春市五和投资管理有限公司）贷款。2017年9月17日，2017年9月24日，李哲民通过个人现金存款方式分别存入李嘉豪在吉林银行尾号0912银行账户18万元、2万元。2017年9月22日，帝豪公司法定代表人由李嘉豪变更为赵辉宇。2017年9月25日，帝豪公司向李哲民出具收据，确认收到客户李哲民×栋1×××室首付款20万元。当日，长春市五和投资管理有限公司（贷款方、甲方）与李哲民（借款人、乙方）签订《个人消费借款合同》，乙方向甲方借款30万元，借款用途为乙方用于购买帝豪巴赫丽舍商品房。案外人李哲民未提供长春市五和投资管理有限公司向被申请人帝豪公司支付房屋尾款30万元的证据材料。在本院查封之前，案外人李哲民已实际占有帝豪巴赫丽舍小区×栋1×××室。

本案争议的焦点问题是：案外人李哲民对帝豪巴赫丽舍×栋1×××室享有的权利能否阻却本院执行。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，尽管长春市五和投资管理有限公司（贷款方、甲方）与李哲民（借款人、乙方）签订了《个人消费借款合同》，约定乙方向甲方借款30万元用于乙方购买帝豪巴赫丽舍商品房，但长春市五和投资管理有限公司是否按照《个人消费借款合同》向被申请人帝豪公司支付该笔款项，如何支付该笔款项，案外人李哲民均表示不清楚，也未向本院提供相关证据材料，被申请人帝豪公司就该笔尾款亦未予以认可。综上，案外人的异议请求不符合《异议复议规定》第二十八条第（三）项之规定，也未满足《异议复议规定》第二十九条第（三）项之规定，对案外人的异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

驳回案外人李哲民的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　呼均雷

审判员　　李　爽

审判员　　王庆岐

二〇二一年八月三十日

书记员　　杜坤鸿