湖北洲天建设集团有限公司、哈密重力混凝土福利有限责任公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新22民终395号 上诉人（原审原告）：湖北洲天建设集团有限公司，住所地湖北省孝感市孝南区杨店镇桃花驿大道。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，新疆兵***事务所律师。 被上诉人（原审被告）：哈密重力混凝土福利有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区高新区新兴产业园。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：李皓冉，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：***，新疆新创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆**房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区***路486锦城大厦1栋10层1006室。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：新疆**房地产开发有限公司哈密分公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区建国南路西侧解放东路卓越花都小区1-6-1。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司经理。 上诉人湖北洲天建设集团有限公司（以下简称湖北洲天公司）因与被上诉人哈密重力混凝土福利有限责任公司（以下简称重力公司）、新疆**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、新疆**房地产开发有限公司哈密分公司（以下简称**分公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2023）新2201民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月16日立案后，依法组成合议庭，于2023年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人湖北洲天公司的委托诉讼代理人***，被上诉人重力公司的委托诉讼代理人李皓冉、***，**公司及**分公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湖北洲天公司上诉请求：依法撤销一审判决，判决立即停止新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2022）新2201执恢54号之十七民事裁定书，裁定对“位于哈密市伊州区书馨名苑小区1栋1**802室、哈密市伊州区书馨名苑小区1栋2**102室、哈密市伊州区书馨名苑小区1栋2**202室及哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**102室、哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**202室、哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**1502室、哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**1801室及哈密市伊州区书馨名苑小区3栋1**304室、哈密市伊州区书馨名苑小区3栋1**1502室”的强制执行，并解除对上述房产的查封。事实和理由：一审法院认定事实部分不清，适用法律错误。一、本案中湖北洲天公司分别于2018年4月15日、2018年12月15日与**公司的分支机构**分公司签订了《建设工程施工合同》，约定湖北洲天公司承建**公司开发的位于哈密市伊州区书馨名苑小区工程。双方在2021年10月20日签署的《以物抵债协议》都未做实际结算，只是在协议第三条中备注最终具体依据结算为准多退少补，也就是在双方签订《以物抵债协议》之日计算不超出18个月，湖北洲天公司行使建设工程价款优先受偿权的期限系在合理期限内行使。本案中湖北洲天公司主张行使建设工程价款优先受偿权并未超出合理期限。二、上述事实亦证实该抵债协议签订后，不仅表示协议约定应向湖北洲天公司支付的工程款5,896,745元，同时也能认定湖北洲天公司支付了相应案涉房屋5,896,745元的购房款。湖北洲天公司认为已向**分公司支付的购房款已超过案涉房屋的全部房款。湖北洲天公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。三、发包人**分公司与承包人湖北洲天公司或承包人指定的买受人签订《商品房买卖合同》，这是承包人湖北洲天公司行使建设工程价款优先受偿权的方式，商品房买受人的权利来源于建设工程价款优先受偿权，湖北洲天公司享有的物权期待权足以排除对案涉房屋的强制执行。双方案涉《房屋抵债协议》合法有效，湖北洲天公司已通过工程款抵顶房款的方式支付了相应对价，享有的建设工程价款优先受偿权也已通过房屋折抵方式实现，而重力公司与**公司系买卖合同关系，重力公司为实现债权申请对案涉房屋强制执行时，湖北洲天公司就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。四、湖北洲天公司在法院查封位于哈密市伊州区书馨名苑小区1栋1**802室等房产前，其就案涉工程享有实体权利，也足以排除强制执行。五、湖北洲天公司出售或自用上述九套抵债房屋，系湖北洲天公司与**分公司及各买受人真实意思表示，应当受到法律的保护。同时鉴于湖北洲天公司与各买受人之间出售的房屋已经在哈密市伊州区住房和城乡建设局进行合同备案，而案涉房屋因强制执行导致无法继续办理按揭及过户手续，并非湖北洲天公司及各买受人的过错，故各买受人实际上已经享有上述查封房屋的物权。综上所述，一审法院判决驳回湖北洲天公司的诉讼请求适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，维护湖北洲天公司的合法权益。 重力公司辩称，第一，重力公司申请查封的房屋系**分公司投资建设且尚未出售的房屋，是重力公司通过执行局多次在不动产登记中心即住建局查询并反复核实尚未出售的房屋，该房屋在权属上均登记在**分公司的名下且上述房屋早在2022年7月就已经通过执行局进行了查封。湖北洲天公司在上诉状中所谈到的买卖合同备案的问题，均发生在伊州区法院执行局查封以后，已被法院查封的房产，**公司显然无权再进行任何处理。第二，湖北洲天公司并非是案涉房屋所属建设项目的施工方，其并未就房屋权属的转移支付对价，亦无权获得房屋的权属，经重力公司了解，案涉房屋所属建设项目实质是由**公司自行建设、自行投资的项目。在项目开发过程中，**公司挂靠湖北洲天公司，并向湖北洲天公司支付2％的挂靠费，因挂靠属于违法行为。湖北洲天公司并未对项目形成实质投资，也未对项目进行实质管理，湖北洲天公司与**公司签订的以房抵债协议系不真实，也违反相关法律规定，该挂靠协议并不能产生房屋权属发生变动的法律后果。通过银行账户了解到湖北洲天公司在昆仑银行所设的账户中大量的资金回流到**公司，且所有项目的资金均支付给个人，没有一笔资金费用支付给单位，而且从湖北洲天公司昆仑银行账户中领取款项的多为**公司实际控制人***的亲属，而且重力公司提供证据证实了湖北洲天公司和**公司实际就是挂靠关系，所以基于双方之间并非是真实的建设工程施工合同关系，湖北洲天公司主张建设工程价款优先受偿，既无事实依据也无法律依据，即便存在建设工程价款优先受偿的问题。在法定期限内，湖北洲天公司未向**公司主张权利而导致权利灭失。第三，案涉抵债协议系湖北洲天公司与**公司之间签订且协议中约定由湖北洲天公司指定的购房人签订商品房买卖合同，显然湖北洲天公司对案涉房屋并非用于居住，不能排除强制执行。买受人湖北洲天公司对登记在**公司名下的房产提出异议，还应当符合在法院查封冻结之前合法占有该不动产且并非因为买受人自身原因未办理过户登记。由于湖北洲天公司对案涉房产并未实质占有，也未办理过户登记，湖北洲天公司也无权申请排除强制执行。综上，湖北洲天公司的上诉理由不能成立，请法庭查明案件事实，驳回湖北洲天公司的上诉。 **公司及**分公司辩称，一、湖北洲天公司与**公司签订的以房抵债协议系双方真实意思表示合法有效。**公司与湖北洲天公司分别于2018年4月5日、2018年12月15日签订了工程施工责任承包协议书，由湖北洲天公司承建书馨名苑项目一期、二期1、2、3、4号楼，2021年10月20日双方就上述工程所欠的工程款达成以房抵债协议书，**公司将位于书馨名苑小区的十套房屋面积1,291.78平方米抵债折抵，该协议签订后，即我公司已按照施工责任承包协议书约定向湖北洲天公司支付5,896,745元工程款，最终具体依据结算为准，多退少补，同时双方协商一致，确认由湖北洲天公司指定的购房人根据协议的第二条约定的房屋面积和对应的价格签订商品房买卖合同，并最终由指定的购房者取得房屋产权，故**公司及**分公司与湖北洲天公司签订的以房抵债协议真实、合法、有效。二、为了减少税费以及房屋买卖相关的手续的便利，**公司及**分公司与湖北洲天公司指定的购房者签订了商品房买卖合同，并在哈密市伊州区住房和城乡建设局进行了合同备案。**公司及**分公司依据与湖北洲天公司签订的以房抵债协议，分别与湖北洲天公司指定的各买受人就抵债的十套房屋签订了商品房买卖合同，并于2022年7月陆续在伊州区住房和城乡建设管理局办理了合同备案，买受人均支付了房款并办理了贷款手续。相应的客户还缴纳了对应的专项维修基金，以及相应的购房契税，**公司及**分公司也将房屋交付给了各买受人，各买受人在伊州区人民法院查封案涉房屋之前，与**公司及**分公司就案涉房屋签订买卖合同。商品房买卖合同合法有效，理应受到法律保护，请求贵院查明事实依法裁判。 湖北洲天公司向一审法院起诉请求：判决立即停止哈密市伊州区人民法院（2022）新2201执恢54号之十七民事裁定书，裁定中对位于哈密市伊州区书馨名苑小区1栋1**802室、哈密市伊州区书馨名苑小区1栋2**102室、哈密市伊州区书馨名苑小区1栋2**202室、哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**102室、哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**202室、哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**1502室、哈密市伊州区书馨名苑小区2栋1**1801室及哈密市伊州区书馨名苑小区3栋1**304室、哈密市伊州区书馨名苑小区3栋1**1502室等房屋的强制执行措施，并解除对上述房产的查封。 一审法院认定事实：重力公司与**公司及其分公司买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2019）新2201民初4538号民事判决，判决：“一、新疆**房地产开发有限公司于判决书生效后十日内偿付哈密重力公司福利有限责任公司混凝土款5,477,755元；二、新疆**房地产开发有限公司于判决书生效后十日内支付哈密重力公司福利有限责任公司混凝土款5,477,755元的利息，其中1,549,185元的利息自2019年1月31日起至判决确定的偿付之日按日万分之六点五七计算，剩余3,928,570元的利息自2019年7月1日起至判决确定的偿付之日按日万分之六点五七计算。案件受理费50,144元，邮寄送达费70元，由新疆**房地产开发有限公司负担。”**公司不服（2019）新2201民初4538号民事判决，向新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院提起上诉。2020年5月19日，该院作出（2020）新22民终324号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，**公司未履行生效法律文书确定的义务，重力公司向一审法院申请执行。一审法院以（2021）新2201执1836号受理立案执行，在执行过程中，因双方当事人私下达成长期和解协议，重力公司向一审法院申请终结执行。一审法院于2021年11月9日作出（2021）新2201执1836号执行裁定，裁定终结（2021）新2201执1836号案件的执行。2022年2月11日，重力公司申请恢复执行，一审法院以（2022）新2201执恢54号受理立案恢复执行，在执行过程中，一审法院于2022年5月30日作出（2022）新2201执恢54号协助执行通知书，请哈密市伊州区国土资源局将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**401室房屋手续予以查封，查封时间2022年5月30日至2025年5月30日截止。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认收到协助执行通知书，并注明：“2019年5月9日做过预销售。预告权利人不是**分公司。”一审法院于2022年6月14日作出（2022）新2201执恢54号之五执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**102室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月14日至2025年6月13日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之五协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之五执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月14日作出（2022）新2201执恢54号之六执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**202室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月14日至2025年6月13日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之六协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之六执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院作出（2022）新2201执恢54号之七执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**104室房屋手续予以查封，查封时间2022年5月31日至2025年5月30日截止。2022年5月31日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之七协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之七执行裁定。同日，哈密市伊州区不动产登记局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之八执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区3栋1**304室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之八协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之八执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之九执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区3栋1**1502室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之九协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之九执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之十执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**903室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之十协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之十执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之十一执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**1502室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之十一协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之十一执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之十二执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**1801室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之十二协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之十二执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之十三执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区2栋1**1701室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之十三协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之十三执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之十四执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区1栋1**802室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之十四协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之十四执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次预查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之十五执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区1栋1**102室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之十五协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之十五执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次预查封。一审法院于2022年6月23日作出（2022）新2201执恢54号之十六执行裁定，裁定将**分公司在伊州区书馨名苑小区1栋1**202室房屋手续予以查封，查封时间2022年6月23日至2025年6月23日截止。同日，一审法院作出（2022）新2201执恢54号之十六协助执行通知书，协助执行（2022）新2201执恢54号之十六执行裁定。同日，哈密市伊州区国土资源局在该协助执行通知书回执上，**确认查封，并注明首次预查封。一审法院于2022年9月24日作出（2022）新2201执恢54号之十七执行裁定，裁定如下：“一、查封、冻结、扣划、变价被执行人**分公司名下价值5,477,755元及利息、案件受理费、送达费、执行费的财产；二、财产类型包括：被执行人**分公司名下房产、车辆、土地、股权、证券、银行存款、微信（支付宝）账户存款、保险现金价值、待结算的债权及应当履行义务部分的收入。”湖北洲天公司对一审法院查封案涉房屋提出执行异议，一审法院作出（2022）新2201执异109号执行裁定书，裁定驳回湖北洲天公司的异议请求，湖北洲天公司遂向一审法院提出执行异议之诉。一审法院另查，2018年4月15日，**分公司作为发包方与作为承包方的湖北洲天公司签订编号：XF-1-1801的《建设工程施工合同》，该合同载明：“……一、工程概况1．工程名称：书馨名苑一期工程（2#、3#、地库）。2．工程地点：哈密市西区人民路以北、经八以东。3．工程立项批准文号：伊区发改基（2018）13号。4．资金来源：自筹。5．工程内容：地下车库、2#楼、3#楼。……6．工程承包范围：2#、3#住宅楼施工图设计的全部工作内容（不包括电梯和消防安装分部工程）……四、签约合同价与合同价格形式1．签约合同价为：暂控价人民币（大写）*****拾捌万元整（￥5518．-万元）；……2．合同价格形式：定额计价（固定期费）……”2018年12月15日，**分公司作为发包方与作为承包方的湖北洲天公司签订编号：XF-1-1802的《建设工程施工合同》，该合同载明：“……一、工程概况1．工程名称：书馨名苑二期工程（1#、4#楼）。2．工程地点：哈密市西区人民路以北、经八以东。3．工程立项批准文号：伊区发改基（2018）13号。4．资金来源：自筹。5．工程内容：1#楼、4#楼。……6．工程承包范围：1#楼、4#楼施工图设计的全部内容（不包括电梯和消防安装分部工程）……四、签约合同价与合同价格形式1．签约合同价为：暂控价人民币（大写）*****拾捌万元整（￥5518．-万元）；……2．合同价格形式：定额计价（固定期费）……”上述工程双方之间未进行结算。2021年10月20日，工程承包方（简称甲方）的**分公司与责任承包方（简称乙方）的湖北洲天公司签订《以房抵款协议书》一份，该协议书载明：“根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规之规定，经甲、乙双方协商一致，现就甲方以房屋折抵拖欠乙方工程款事宜签订本协议。第一条双方根据2018年4月5日（2#、3#号楼）、2018年12月15日（1#、4#号楼）签订的工程施工责任承包协议，项目名称：哈密市雅丹路12号书馨名苑项目一期、二期1#、2#、3#、4#号楼工程。甲方应向乙方支付施工所发生的工程款，经甲、乙双方协商，双方同意将下述商品房折抵相应拖欠的工程款。第二条甲方用于折抵工程款的房屋为：1．坐落于新疆哈密市书馨名苑小区，实测面积为1,291.78平方米，折抵套数：10套（具体房号及单价款详见附件一）；总房款5,896,745元（大写人民币：***拾玖万陆仟柒佰肆拾伍元整）。第三条本协议签订后，即表示甲方己按施工责任承包协议约定已向乙方支付了5,896,745元（大写人民币为：***拾玖万陆仟柒佰肆拾伍元整）的工程款付款。（备注：最终具体依结算为准，多退少补）第四条甲、乙双方经协商一致，确认由乙方指定的购房人按照本协议第二条约定的房屋面积和对应价格签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），并且最终由乙方指定的购房人取得房屋产权。甲方保证上述抵款房屋与乙方指定的购房人签订买卖合同时，无权属纠纷，无抵押。（备注：办理房屋产权证所产生缴纳的一切费用均由乙方或乙方指定人员承担）第五条其他：1．在执行本协议过程中发生纠纷，双方应尽力协商解决，协商不成向合同签订地有管辖权人民法院提起诉讼。2．本协议未尽事宜，***双方协商另定协议予以解决。3．本协议一式四份，甲方执两份，乙方执两份，双方签章之日起生效。4．协议签约地点：新疆**房地产开发有限公司哈密分公司。”该协议附件一中载明：“1号楼（房号1-1-802，面积124.61，价格4568，总价569218；房号1-2-102，面积124.61，价格4638，总价577941；房号1-2-202，面积124.61，价格4638，总价577941；房号1-2-1804，面积140.1，价格4758，总价666596）；2号楼（房号2-1-102，面积123.97，价格4230，总价524939；房号2-1-202，面积123.97，价格4330，总价536790；房号2-1-1502，面积124.64，价格4680，总价583315；房号2-1-1801，面积140.1，价格4597，总价644040）；3号楼（房号3-1-304，面积140.33，价格4550，总价638502；房号3-1-1502，面积124.84，价格4630，总价578009）。面积合计1,291.78，总金额合计：5,896,745元。”一审法院再查，2021年12月19日，湖北洲天公司向**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将1号楼2**202室房屋办理至：**·阿卜力孜，身份证号：XXX，房屋单价：3,980元／平方米，面积：123.94平方米，总价：493,281元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2021年12月19日”。2022年4月5日，出卖人**分公司与买受人**·阿卜力孜签订合同编号为哈YS202201655的《商品房买卖合同》（预售），买受人**·阿卜力孜购买出卖人**分公司在伊州区雅丹路12号书馨名苑1栋2-202商品房。2022年9月13日，**·阿卜力孜向哈密市伊州区住房和城乡建设局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑1#楼2**2层202的住宅专项维修资金8,675.80元。2022年2月13日，湖北洲天公司给**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将1号楼2**102室房屋办理至：吾斯曼·***，身份证号：XXX，房屋单价：3,900元／平方米，面积：123.94平方米，总价：483,366元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2022年2月13日”。2022年6月15日，湖北洲天公司给**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将2号楼2**102室房屋办理至：***·扎克尔亚，身份证号：XXX，房屋单价：3,800元／平方米，面积：123.97平方米，总价：471,086元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2021年12月19日”。2022年6月16日，出卖人**分公司与买受人***·扎克尔亚签订合同编号为哈XS202202386的《商品房买卖合同》（现售），买受人***·扎克尔亚购买出卖人**分公司在伊州区雅丹路12号书馨名苑2栋-1-102商品房。2022年7月27日，***·扎克尔亚向哈密市伊州区住房和城乡建设局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑1#楼1**1层102的住宅专项维修资金8,677.90元。2022年7月2日，湖北洲天公司给**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将2号楼1**1801室，房屋办理至：阿不来孜·***，身份证号：XXX，房屋单价：4,060元／平方米，面积：140.1平方米，总价：568,806元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2022年7月2日”。2022年7月3日，出卖人**分公司与买受人阿不来孜·***签订合同编号为哈XS202202381的《商品房买卖合同》（现售），买受人阿不来孜·***购买出卖人**分公司在伊州区雅丹路12号书馨名苑2栋1-1801商品房。2022年7月27日，阿不来孜·***向哈密市伊州区住房和城乡建设局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑2#楼1**18层1801的住宅专项维修资金9,807.00元。2022年7月14日，湖北洲天公司给**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将2号楼1**1502室，房屋办理至：约**·**，身份证号：XXX，房屋单价：4,250元／平方米，面积：124.64平方米，总价：529,720元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2022年7月14日”。2022年7月15日，出卖人**分公司与买受人约**·**签订合同编号为哈XS202202375的《商品房买卖合同》（现售），买受人约**·**购买出卖人**分公司在伊州区雅丹路12号书馨名苑2栋1-1502商品房。2022年7月27日，约**·**向哈密市伊州区住房和城乡建设局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑2#楼1**15层1502的住宅专项维修资金8,725.80元。2022年7月20日，湖北洲天公司给**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将3号楼1**304室，房屋办理至：比力牙尔江·吾买尔，身份证号：XXX，房屋单价：4,080元／平方米，面积：139.39平方米，总价：568,711元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2022年7月20日”。2022年7月21日，出卖人**分公司与买受人比力牙尔江·吾买尔签订合同编号为哈XS202202265的《商品房买卖合同》（现售），买受人比力牙尔江·吾买尔购买出卖人**分公司在伊州区雅丹路12号书馨名苑3栋1-304商品房。2022年7月22日，比力牙尔江·吾买尔向哈密市伊州区住房和城乡建设局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑3#楼1**3层304的住宅专项维修资金9,757.30元。2022年8月4日，比力牙尔江·吾买尔在哈密市伊州区税务局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑3#楼1**3层304的房屋买卖契税7,826.30元。2022年7月20日，湖北洲天公司给**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将3号楼1**1502室房屋办理至：热衣汗**·***，身份证号：XXX，房屋单价：4,300元／平方米，面积：124.84平方米，总价：536,812元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2022年7月20日”。2022年7月21日，出卖人**分公司与买受人热衣汗**·***签订合同编号为哈XS202202266的《商品房买卖合同》（现售），买受人热衣汗**·***购买出卖人**分公司在伊州区雅丹路12号书馨名苑3栋1-1502商品房。2022年7月21日，热衣汗**·***向哈密市伊州区住房和城乡建设局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑3#楼1**15层1502的住宅专项维修资金8,738.80元。2022年8月2日，热衣汗**·***在哈密市伊州区税务局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑3栋1-1502的房屋买卖契税7,387.32元。2022年7月23日，湖北洲天公司给**分公司出具《函告》一份，该函告载明：“新疆**房地产开发有限公司哈密分公司：你公司于2021年10月20日与我公司签订以房抵款协议书，协议书内附有抵款房号，我公司要求将1号楼1**802室房屋办理至：曼苏尔·艾尼瓦尔，身份证号：XXX，房屋单价：4,150元／平方米，面积：123.94平方米，总价：514,351元，望你公司配合办理相关手续。特此函告湖北洲天建设集团有限公司2022年7月23日”。2022年7月24日，出卖人**分公司与买受人曼苏尔·艾尼瓦尔签订合同编号为哈YS202201756的《商品房买卖合同》（预售），买受人曼苏尔·艾尼瓦尔购买出卖人**哈密分公司在伊州区雅丹路12号书馨名苑1栋1-802商品房。2022年7月25日，曼苏尔·艾尼瓦尔向哈密市伊州区住房和城乡建设局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑1#楼1**8层802的住宅专项维修资金8,675.80元。2022年8月1日，曼苏尔·艾尼瓦尔在哈密市伊州区税务局缴纳伊州区雅丹路12号书馨名苑1栋1-802的房屋买卖契税7,078.23元。一审法院认为，本案争议的焦点为湖北洲天公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应当审查湖北洲天公司对案涉房屋上的权益是否符合该条规定的要件，进而判断其对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中，**分公司与湖北洲天公司签订的《以房抵债协议书》中约定，因其与湖北洲天公司欠付工程款问题，故以案涉房屋抵顶该部分工程款，最后实际款项以结算金额为准，多退少补。从双方银行资金流转明细可看出，**公司确向湖北洲天公司支付部分款项，但对于欠付工程款的数额，双方均未进行结算。且依据**分公司与湖北洲天公司指定的各房屋买受人签订的《商品房买卖合同》中涉及的房屋，房款均未支付完毕。湖北洲天公司主张存在支付案涉房屋对价的认定缺乏理据，已支付全部案涉房屋价款这一条件不成立，故对于湖北洲天公司主张已经支付全部购房款的事实，一审法院不予支持。因一审法院对于案涉房屋的查封，是以法院作出的相关协助执行通知书、协助执行裁定等法律文书送达哈密市伊州区国土资源局，哈密市伊州区国土资源局依据该协助执行通知书及执行裁定确认查封时间为查封时间，上述查封时间系2022年5月至6月期间，**分公司与各房屋买受人签订《商品房买卖合同》时间系2022年4月至7月期间，但各案涉房屋买受人缴纳案涉房屋住宅专项维修资金时间均为2022年7月至8月期间，除上述签订时间外，湖北洲天公司未提供相关证据证实案涉房屋系湖北洲天公司已实际占有使用或各房屋买受人实际占有使用。同时，依据湖北洲天公司与**分公司签订的《建设工程施工合同》《以房抵债合同》及**分公司与各房屋买受人签订的《商品房买卖合同》（预售）的内容可确认，案涉房屋为**分公司抵顶其对湖北洲天公司的债务。因以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故湖北洲天公司依据签订的《以房抵债合同》及**分公司与买受人签订的《商品房买卖合同》（预售）而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化的属性。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权，故并不形成优于其他债权的利益；否则将损害其他与**公司及其分公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径。综上，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不得对抗法院的强制执行，故湖北洲天公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。判决：驳回湖北洲天公司的诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为湖北洲天公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，本案应由湖北洲天公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，**分公司与湖北洲天公司签订的《以房抵债协议书》约定，以案涉房屋抵顶该部分工程款，最后实际款项以结算金额为准，多退少补。从现已查明的事实可知，**公司向湖北洲天公司支付了部分款项，但**公司对于欠付工程款的数额，其与湖北洲天公司均未进行结算。本案案涉房屋查封时间为2022年5月到6月，在一审法院查封前，**分公司与湖北洲天公司签订《以房抵款协议书》及**分公司与买受人签订的《商品房买卖合同》不属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，故湖北洲天公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部要件，其不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，一审法院判决驳回湖北洲天公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，湖北洲天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53,077元，由湖北洲天建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　**合尼木尼牙孜 审判员　刘　　　　　　刚 审判员　*** 江 *** 二〇二三年七月八日 书记员　车　　　　　　蕾