绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川民终508号

上诉人（原审被告）:绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省绵竹市剑南镇大南路粮油贸易公司内。

法定代表人：邱大鑫，董事长。

委托诉讼代理人：罗楷，四川贞明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赖琦，四川贞明律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1994年1月30日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

委托诉讼代理人：李丽，四川鑫天律师事务所律师。

原审第三人：成都市桂森建筑有限公司，住所地四川省成都市新都区大丰街道三元社区三元大道359号。

法定代表人：陈仁义，董事长。

委托诉讼代理人：张文祥，该公司职工。

上诉人绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人***、原审第三人成都市桂森建筑有限公司（以下简称桂森公司）房屋买卖合同纠纷一案，四川省德阳市中级人民法院于2015年7月3日作出（2015）德民一初字第7号民事判决，***不服向本院提起上诉。本院于2017年6月2日作出(2016)川民终139号民事裁定，撤销四川省德阳市中级人民法院（2015）德民一初字第7号民事判决，发回重审。四川省德阳市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）川06民初75号民事判决，鼎盛公司不服向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月9日公开开庭审理本案。上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人罗楷、被上诉人***的委托诉讼代理人李丽、原审第三人桂森公司的委托诉讼代理人张文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鼎盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求；2.由***承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。1.***父亲刘朝均应系桂森公司承建案涉工程的项目负责人之一，或者说是桂森公司就案涉工程授权委托的代理人。这一事实有鼎盛公司提交的桂森公司出具的授权委托书以及李明洪与刘朝均的合作协议可以证实，但一审判决却忽略了这一事实，仅片面认定了刘朝均对桂森公司享有债权这一事实。2.鼎盛公司向法庭提交的工程款明细是两份，原审一审中是鼎盛公司单方依据会计凭证所统计，桂森公司并未予认可，而在原审二审时以及重审中鼎盛公司所提交的工程款明细，是鼎盛公司在诉争房屋未用于抵付工程款，以现金方式支付全部工程款后与桂森公司对账，双方盖章确认的工程款明细。这份工程款明细证实了鼎盛公司已按合同约定支付了全部工程款项，如果再以房抵工程款，显然不公平，而一审判决却忽略了这一事实，认定为“仅撤销此两项记录”。二、一审判决对法律关系定性有误。一审判决认定鼎盛公司与桂森公司、刘朝均三方以行为达成了两两抵债的合意这一认定有误。首先，并无任何书面证据证实上述三方达成了两两抵债的合意，一审判决的认定完全是一种主观推断。其次，鼎盛公司是与桂森公司之间建立的工程建设承包关系，合同相对方只能是桂森公司，鼎盛公司仅仅是与桂森公司达成了以房抵工程款的合意，从未与任何第三方有两两抵债的合意。其三，刘朝均作为桂森公司的代理人，其行为的法律后果均应由桂森公司承担，当然其行为也应得到桂森公司的授权或追认才生效。在桂森公司已发函否定以房抵工程款的情况下，那么刘朝均的购房行为当然因未实际交付房款而失效。其四，桂森公司发出函件中并无某种程度对“以房抵债”的方式予以确认，其发函内容明确为“以房抵工程款”，否认的是刘朝均用工程款购买诉争房屋的形式。三、一审判决对证据采纳程序不当。***出示大量证据证实刘朝均对桂森公司享有真实合法的债权，用于证实鼎盛公司、桂森公司、刘朝均有三方达成两两抵债合意的可能。但这部分证据无论是在原审一审中，还是二审中均未提交，且又非新形成的证据，故不属于新证据，不应采信，而且，重审应对原审一、二审已出示并质证的证据进行审理，不应扩大至原审中未出示的证据。综上所述，鼎盛公司认为因一审判决对事实认定不清，法律关系定性有误，加之对证据采纳的程序不当，导致判决不公，请求二审法院查清事实，依法改判。

***辩称，一、鼎盛公司在欠付桂森公司工程款的情况下，经核算确认，将工程款数额转为购房款，桂森公司将该笔购房款再转移给***之父刘朝均，用于***购买鼎盛公司开发的东方星座部分房产，购房单价以市场价进行计算，并约定折抵房款的具体金额。《商品房买卖合同》签订后，鼎盛公司直接向***出具了购房款收据，桂森公司向鼎盛公司出具了收到与购房款等额的工程款收据，可见，三方之间的债权债务两两相抵，基于工程欠款、借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品房买卖法律关系而归于消灭。鼎盛公司与***之间订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应按照合同约定履行各方义务。二、***之父刘朝均与桂森公司之间债权债务关系真实、合法、有效，出借款项全部用于东方星座工程项目。桂森公司项目负责人李明洪向刘朝均借款，用于修建该公司承建的项目工程，履行的是职务行为。桂森公司与刘朝均在2012年8月31日进行了阶段性结算，确认向刘朝均借款余额达600余万元，该部分借款真实存在，均为合法的借贷资金。三、鼎盛公司向法院提交的《工程款明细单》清楚载明以房款冲抵工程款的事实，并已实际履行。本案第一次在一审法院审理时，鼎盛公司提交了工程款明细，明确记载了“刘总房款抵扣工程款，3182706元和2515996元”两笔款项的明细。但在发回重审的诉讼中，鼎盛公司再次提交《工程款明细单》，其他金额、收付款时间均一致的情况下，仅仅撤销了抵付工程款的两项记录。该《工程款明细单》与案件客观事实不符，显系为了诉讼需要而重新制作，存在证据造假、妨碍民事诉讼的嫌疑。四、本案各方当事人经协商一致，达成三者之间债权债务两两相抵的合意，鼎盛公司以其所欠桂森公司的工程款抵付桂森公司所欠借款资金，与***签订《商品房买卖合同》，并不涉及担保法关于“流质契约禁止”的问题，不违反《中华人民共和国物权法》第一百六十八条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。最高人民法院2017年发布的第15批指导性案例确认经过对账清算，当事人将借款本息转化为已付购房款而签订的房屋买卖合同为诺成性合同，合同一经订立即为有效。故案涉《商品房买卖合同》真实有效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

桂森公司述称，一、东方星座实际承建人是李明洪，李明洪与刘朝均是合作关系，挂靠在桂森公司施工。二、李明洪现在失联，与鼎盛公司没做最后结算，不符合***主张的工程款已抵扣的事实。桂森公司已明确反对鼎盛公司以房抵债的行为。三、东方星座目前用户已经入住，但无法办理产权转移登记，桂森公司是在李明洪失联后才得知以上事实。

***向一审法院起诉请求：1.判令鼎盛公司向***交付涉案商品房并履行办理权属转移登记义务；2.判令鼎盛公司向***支付逾期交房违约金（违约金以购房款5698702元为基数，按照每日万分之一计算，从2013年10月1日起至实际交房之日止），判令鼎盛公司承担逾期办证违约金56978.02元（按照***已付房款的1%计算）；3.本案诉讼费及保全费由鼎盛公司承担。

一审法院认定事实:1.2011年7月29日，鼎盛公司与第三人桂森公司签订《建筑工程施工合同》，约定桂森公司承建鼎盛公司开发的位于绵竹市东侧的东方星座商住小区项目，工期540天，工程暂定合同金额为4139万余元，合同上加盖双方的公章，李明洪作为桂森公司的委托代理人在承包人处签字。2011年7月6日，桂森公司与李明洪签订《项目安全文明施工协议书》，其载明了李明洪系桂森公司承建涉案工程的项目负责人。2011年9月29日，桂森公司、鼎盛公司与金牛区应得建材经营部签订《钢材买卖合同》，约定桂森公司向金牛区应得建材经营部购买钢材用于涉案工程，鼎盛公司对钢材款支付承担无限连带保证责任，三方均在合同上加盖公章，李明洪作为桂森公司的委托代理人在买受人处签字。随后，桂森公司项目负责人李明洪陆续向***之父刘朝均借款，2012年8月31日，李明洪代表桂森公司向刘朝均出具《借条》，载明：截止2012年8月31日，绵竹东方星座商住小区项目部向刘朝均借款共计6056800元，该款系2012年8月31日前所有借款归总共计6056800元，其他《借条》作废，李明洪在借款人处签字按印。

2.在第一次一审法院审理中，鼎盛公司提交了工程款明细，该明细明确记录了刘总房款抵扣工程款，即3182706元和2515996元。但在本次诉讼中，鼎盛公司再次提出工程款明细，其他金额均一致，仅撤销此两项的记录。

3.2013年2月20日，桂森公司与鼎盛公司双方形成会议纪要，参加人员包括建设单位工作人员皮劲松，双方对该事实予以确认，明确载明：对于桂森公司提出的两套门市抵扣工程款一事，建设单位配合其妥善处理，该笔款项必须用于东方星座工程中。

4.2012年11月22日和2013年1月16日，***与鼎盛公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定***购买鼎盛公司开发的位于绵竹市房屋，购房款金额共计5698702元；出卖人应当在2013年9月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付买受人，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部房款，并按照买受人累计付款的百分之一支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人应当于2014年9月30日前取得涉案房屋的权属证明，未能在约定期限内取得涉案房屋的权属证明的，出卖人应当向买受人支付逾期办证违约金。合同生效后，鼎盛公司亦分别于2012年12月7日和2013年1月16日向***开具金额为3182706元和2515996元的购房款收据并加盖公司公章，已视为***完全履行其支付购房款义务。同日，桂森公司也向鼎盛公司开具其已经收到与***购房款金额相同的工程款5698702元的收据。

5.2013年2月7日的《借条》，借款人为李明洪，记载了今借到刘朝均现金50万元，此款同意在下次该拨工程款时扣除（由开发公司帮其扣除）。同日，皮劲松在此《借条》上书写，同意在下次该拨工程款时帮刘朝均扣除。

6.2013年3月13日，刘朝均向德阳市旌阳区农村信用合作联社借款，担保人为成都众和信融资担保有限公司。刘朝均、成都众和信融资担保有限公司和鼎盛公司再次签订了《房屋监管三方协议》，该协议明确约定，鼎盛公司将涉案房屋登记至***名下。

7.另查明，2013年2月18日，桂森公司向鼎盛公司发出《关于东方星座项目承包人私自抵付门市的函》，该函载明：桂森公司未收到***及其父亲向桂森公司支付购买涉案房屋的款项，桂森公司对该两笔以工程款购买鼎盛公司东方星座商业用房的形式不予承认，要求鼎盛公司收回本案涉案房屋，工程款按照合同约定支付。

为此，双方发生纠纷，***依法向一审院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》的效力；二、***的诉讼请求能否成立。

一、关于《商品房买卖合同》的效力

一审法院认为，虽然桂森公司、鼎盛公司与刘朝均无书面的约定，但现有的证据已形成证据锁链，证明了三方以行为达成了两两抵债的合意。虽然桂森公司发出函件否定以房抵债的方式，但该函件也在某种程度上对之前以房抵债的方式予以确认，对于其称未付相应的价款，不足以推翻桂森公司与刘朝均的借贷关系。因此，桂森公司、鼎盛公司与刘朝均就三方之间的债权债务处理达成合意，约定鼎盛公司以其开发的位于绵竹市的涉案房屋用于抵扣其欠付桂森公司的工程款，桂森公司又将涉案房屋用于偿还其尚欠刘朝均的民间借款债务，表现形式为***（刘朝均之女）与鼎盛公司签订《商品房买卖合同》，鼎盛公司履行合同义务予以实现三方抵债的合意。故三方达成的以涉案房屋抵债的协议以及***与鼎盛公司双方签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，现鼎盛公司亦无任何证据证明民间借贷的金额违反法律规定，故合同应为合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。

二、关于***的诉讼请求能否成立

一审法院认为，合同生效后，鼎盛公司在合同约定的交房及办证期限届满后，没有向***履行交付房屋及办理权属登记义务，已经构成违约，应当承担违约责任。故***要求鼎盛公司按照合同约定继续履行交付涉案房屋的诉讼请求符合法律规定和合同约定，应予以支持。关于***要求鼎盛公司支付逾期交房违约金，一审法院认为，鼎盛公司违约逾期交付涉案房屋，按照合同第十二条约定应当向***支付违约金，标准为违约金以购房款5698702元为基数，按照每日万分之一标准，从2013年10月1日起计算至实际交房之日止，该约定不违反法律规定，一审法院予以支持。但对于逾期办证的违约责任，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、鼎盛公司应于原判决生效之日起三十日内将位于绵竹市房屋交付***，并协助将上述房屋权属登记至***名下；二、鼎盛公司应于原判决生效之日起三十日内向***支付违约金（违约金计算方式：以购房款5698702元为基数，按照每日万分之一标准，从2013年10月1日起计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51000元，保全费5000元，共计56000元，由鼎盛公司承担。

本院二审期间，鼎盛公司对一审法院查明的以下事实有异议：

一、“李明洪代表桂森公司向刘朝均出具《借条》，载明：截止2012年8月31日，绵竹东方星座商住小区项目部向刘朝均借款共计6056800元”。鼎盛公司认为，李明洪出具《借条》的行为与本案没有关联性，且超过了举证期限，不符合民事诉讼证据规则。本院认为，李明洪代表桂森公司向刘朝均出具《借条》，是本案中桂森公司与刘朝均之间，鼎盛公司与桂森公司之间抵偿债务的重要证据，与本案具有直接的关联性。且本案由本院发回重审后，***根据一审法院确定的举证期限进行举证，完全符合民事诉讼证据规则的要求。鼎盛公司对该部分事实所持异议不能成立。

二、“鼎盛公司再次提出工程款明细，其他金额均一致，仅撤销此两项的记录”。鼎盛公司认为，在原审的一审中鼎盛公司提交的工程款明细是其单方出具的，在二审和重审中鼎盛公司重新提交的一份工程款明细是其与桂森公司盖章确认后形成的。本院认为，鼎盛公司在不同的审理程序中出具了两份工程款明细，且该两份工程款明细的区别也仅是缺少两项“刘总房款抵扣工程款”的记录，一审法院对该事实表述正确。至于工程款明细是单方出具还是双方盖章确认，涉及两份证据的如何采信问题，需要结合其他证据综合认定。

三、“2013年2月7日的《借条》，借款人为李明洪，记载了今借到刘朝均现金50万元”。鼎盛公司认为，《借条》的事实鼎盛公司不认可，该证据也不符合民事诉讼证据规则。本院认为，鼎盛公司不认可该借款事实，但无相反证据证实。且本案由本院发回重审后，***根据一审法院确定的举证期限进行举证，符合民事诉讼证据规则的要求。鼎盛公司对该部分事实所持异议不能成立。

双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，对双方当事人无异议的事实本院依法予以确认。本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。

另查明:二审庭审笔录载明“审：各方都认同的是，现在桂森公司与鼎盛公司仍然没有结算，是吗？各方：是的。”

本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案的争议焦点为：一、鼎盛公司、桂森公司、***之间是否达成两两抵债的合意；二、***关于交付房屋、协助办证及违约金的主张是否成立。

一、关于鼎盛公司、桂森公司、***之间是否达成两两抵债的合意问题

本案涉及鼎盛公司与桂森公司之间的工程欠款债务、桂森公司与***之父刘朝均之间民间借贷债务以及三方两两抵债的法律关系。首先，鼎盛公司与桂森公司之间工程欠款债务问题，在案证据《建筑工程施工合同》《钢材买卖合同》《会议纪要》及鼎盛公司向法院提交的工程款明细等可证明鼎盛公司欠付桂森公司工程款，且用案涉房屋抵扣工程款的事实。虽然鼎盛公司在本案发向重审后又向法院提交了一份加盖桂森公司印章的工程款明细，用以证明鼎盛公司与桂森公司之间结算后共同确认的工程款明细中不包含案涉房屋抵扣工程款的情况，但在二审庭审中鼎盛公司与桂森公司共同确认双方并没有结算。故鼎盛公司仅凭加盖了桂森公司印章的工程款明细并不能否定用案涉房款抵扣工程款的事实。且鼎盛公司在其《民事上诉状》中称“上诉人仅仅是与桂森公司达成了以房抵工程款的合意，从未与任何第三方有两两抵债的合意”，表明其认可以房抵工程款的事实。其次，***向法院提交了李明洪代表桂森公司向刘朝均出具的《借条》，表明桂森公司与***之父刘朝均之间民间借贷关系的存在。鼎盛公司诉称《借条》不是新证据，不符合民事诉讼证据规则的要求。因本案系发回一审法院重审的案件，发回重审后，本案应按一审程序审理，***按照一审法院确定的举证期限进行举证，完全符合民事诉讼证据规则的要求，鼎盛公司以此为由否定《借条》的证明力缺乏法律依据。第三，虽然鼎盛公司、桂森公司与***之间未签订三方两两抵债的书面协议，但鼎盛公司向***开具的加盖公司公章的案涉购房款收据，桂森公司向鼎盛公司开具的已收到***案涉购房款收据，鼎盛公司与***签订的《商品房买卖合同》以及《房屋监管三方协议》等证据已形成证据锁链，足以证明三方以行为达成了两两抵债的合意。综上，一审法院认定鼎盛公司、桂森公司与***之间达成两两抵债的合意正确，本院予以维持，鼎盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、关于***关于交付房屋、协助办证及违约金的主张是否成立的问题

鼎盛公司与***签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方当事人应共同履行合同义务，鼎盛公司未按合同约定履行交房及办证义务，构成违约，一审法院判决鼎盛公司继续履行交付案涉房屋及承担逾期交付违约金正确，本院予以维持，鼎盛公司上诉主张驳回***的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。

综上所述，鼎盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费51000元，由绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘维秋

审判员　　陈　敏

审判员　　刘小玫

二〇一八年七月二十六日

书记员　　杜　茜