郑州思博瑞教育信息服务有限公司、商丘市天宇电力工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫01民终8759号

上诉人（原审被告）：郑州***教育信息服务有限公司，住所地河南省郑州市高新区石佛镇秦庄村大街185号附2号。

法定代表人：牛科伟，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：梅杰，河南中亨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘云龙，河南言亮律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：商丘市天宇电力工程有限公司，住所地河南省商丘市民主中路428号。

法定代表人：孙波，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：周红艳，河南黑岩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱健康，河南黑岩律师事务所实习律师。

上诉人郑州***教育信息服务有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人商丘市天宇电力工程有限公司（以下简称天宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，***公司不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人***公司的委托诉讼代理人梅杰、刘云龙，被上诉人天宇公司的委托诉讼代理人周红艳、朱健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销郑州市中原区人民法院作出的（2021）豫0102民初2938号民事判决，并依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审法院认定上诉人未尽到合同审慎义务事实错误，被上诉人未按照合同约定交付配套有室外活动场地导致上诉人一年未经营，其应当承担违约赔偿责任，上诉人不存在过错。1.涉案《房屋租赁合同》明确约定：该房屋使用性质符合租赁用途要求，不存在违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的情况；承租房屋用途为开办幼儿园。被上诉人应当向上诉人提供配套有室外活动场地的租赁物供上诉人使用，用于开办幼儿园。但被上诉人仅向上诉人提供幼儿园园舍，致使上诉人因小区业主阻挠使用室外活动场地而有一年时间未经营，其应承担违约赔偿责任。2.上诉人签订合同时已尽到合理的审慎义务，不存在过错。签订合同时被上诉人向上诉人承诺租赁物不存在产权争议、房屋性质符合租赁用途要求，且其向上诉人出示了建设规划许可证及附图，明确涉案租赁物包含房屋及室外活动场地。上诉人开始使用租赁物后，小区业主多次阻挠，上诉人多次要求被上诉人予以解决，并积极和小区业主协商。被上诉人知道该争议后多次派人居中协调，最终在社区的主持下达成调解。上诉人的上述损失完全是由于被上诉人没有提供符合合同约定用途的租赁物而导致，上诉人已尽到合理的审慎义务，尽量避免扩大损失，不存在过错。一审法院认定上诉人对此承担一半的责任，明显错误。二、一审法院认定利息起算点错误。根据合同约定，上诉人应当在每年的12月底前支付租金，如存在逾期支付的情形，利息起算点也应在次年的元月1日，一审法院评判决的利息起算节点明显错误。

天宇公司辩称，上诉人作为从事幼儿园教育机构，知道开办幼儿园必须有相适应的户外活动场地，在签订合同时，涉案场地已经成为绿化地，其未尽到签订合同的审慎义务，未审查出的涉租房屋是否具有该场地的所有权或使用权，也未将场地租赁的事宜进行约定。在合同约定当中，上诉人已经充分了解了房屋的情况。综上，上诉人未尽到签订合同的审慎义务，未审查出是否具有该场地的所有权或使用权，也未将案涉争议场地是以合同形式约定，其应当承担责任，一审判决正确。关于上诉人的第二条意见，上诉人2017年并未支付租金。一审判决自2018年1月1日开始计算利息正确。

天宇电公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付租金5124000元及逾期利息341107.16元，本息共计5465107.16元（逾期利息自被告未付租金之日起暂计至2021年2月28日，之后以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：1、2015年9月21日，原告（买受人）与河南龙源房地产开发有限责任公司（出卖人，以下简称龙源公司）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的郑州市中原区商业房（具体位置见附件1）；该商品房的用途为商用；该商品房（合同约定）建筑面积共1380平方米；该商品房价款为按建筑面积计算，单价为每平方米9350元，总金额12903000元；付款方式为一次性付款：全款已付清；买受人的房屋仅作办公使用。该合同还约定了其他内容。

2、2015年12月17日，原告（合同甲方，出租方）与被告（合同乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：房屋基本情况：该房屋坐落于郑州市，该房屋建筑面积1378.8平方米，其他情况为：房屋结构良好，未装修，该房屋未设定抵押；房屋权属状况：（一）甲方对该房屋及占用范围内的土地使用权享有所有权和使用权的；（二）甲方承诺：1、该房屋及其占用范围内的土地使用权无任何产权争议及涉案纠纷，无任何被查封、冻结等禁止或限制转让、出租情形；2、该房屋已取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设；3、该房屋符合安全、防灾、消防等工程建设强制性标准；4、该房屋使用性质符合租赁用途要求，不存在违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。对上述标的物的状况，乙方实地考察并充分了解；房屋用途：承租房屋用途为：开办幼儿园；租赁期；房屋租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日，共计五年；装修：甲方允许乙方在保证安全、不改变房屋主体结构的前提下对该房屋进行装修、装饰或添置新物，装修装饰费用由乙方承担。装修时间为2016年1月1日至2016年4月30日；租金及押金：（一）租赁押金：合同签订后乙方在10日内交房屋押金30万元。此房屋押金不得抵扣房租使用，租赁期满甲乙双方在没有疑异的情况下，甲方应在十五个工作日内返还乙方全部房屋押金；（二）租金标准：房屋租赁期内租金标准不变：140.6万元／年，租金总计703万元；（三）租金支付时间：每年12月底前；（四）租金支付方式：乙方转入甲方指定账户；合同签订后10日内被告需向原告支付押金30万元，此押金不得抵扣房租使用；违约责任：（一）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方及其员工、客户人身、财产损失的，甲方应承担全部赔偿责任；（二）本合同一方的违约行为给对方造成损失的，应承担损失赔偿责任，本合同另有约定的除外。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告于2016年1月26日向原告转款30万元用于交纳押金，原告向被告出具收据一份，载明：“交款单位：郑州***教育信息服务有限公司；收款方式：转账；人民币（大写）叁拾万元整；小写：300000；收款事由：龙源幼儿园房租押金”。此后，被告先后于2016年5月3日、2016年5月13日、2016年5月18日以银行转账的方式向原告支付80.6万元、30万元、30万元，原告于2016年5月19日向被告出具收据一份，载明：“交款单位：郑州***教育信息服务有限公司；收款方式：转账；人民币（大写）壹佰肆拾万零陆仟元整；小写：1406000；收款事由：收房租（2016年5月1日-2017年4月30日）80.6万、30万、30万”。2018年5月9日，被告向原告转款30万元。2019年4月15日，被告向原告转款20万元。

3、原告在《房屋租赁合同》签订后，将合同约定的房屋交付给被告使用。根据龙源世纪花园建设工程规划许可证附图，龙源世纪花园小区规划有幼儿园，幼儿园用房旁为“室外活动场地”。原告向被告交付涉案租赁房屋时该室外活动场地已种上植被，为绿化地。被告接房后使用涉案房屋开办幼儿园。因开办幼儿园必须配备室外活动场地，否则无法取得办学许可，被告欲将幼儿园旁边的绿化场地变更为幼儿园室外活动场地，但其施工时遭到小区业主阻止。小区业主认为被告私自占用小区绿地，且不同意被告将幼儿园大门开设在龙源世纪花园小区内部。后经中原区绿东村街道陇西社区调解，被告（合同乙方）与龙源世纪花园业主委员会（合同甲方）于2017年4月5日签订《世纪花园小区绿地租赁协议》一份，该协议主要约定：甲方同意提供室外的场地供乙方有偿限时使用；乙方在举办幼儿园期间，每年出资2万元作为场地租赁费用，于每年4月15日前交于甲方。若幼儿园不再举办，室外场地归还业主，本合同自动作废。《世纪花园小区绿地租赁协议》签订后，被告通过牛松顷的银行账户向胡春峰的银行账户转款2万元，其在附言中载明：“室外场地租金”。2017年8月2日，龙源世纪花园业主委员会向被告出具收据一份，载明：“今收到郑州***教育信息服务有限公司转来龙源世纪花园小区幼儿园室外场地租赁费贰万元整（￥20000.00元），期限为2017年4月5日至2018年4月5日。龙源世纪花园业主委员会经办人：胡春峰殷柏灵2017、8、2”。2018年4月13日，牛松顷的银行账户向胡春峰的银行账户转款2万元，其在客户附言中载明：“场地租赁费2019年4月9日到期”。2019年4月23日，牛松顷的银行账户向胡春峰的银行账户转款2万元，其在附言中载明：“场地租赁费”。被告将幼儿园大门由原开设在小区内部变更为在租赁房屋一楼西边。

4、被告提交2016年6月至2017年5月份阿尔伯塔幼儿园教职工工资表及转账明细各一份，用以证明：因原告未按照合同约定向被告提供无产权争议的租赁物，造成被告停业一年，在此期间，被告共向阿尔伯塔幼儿园教职工支付工资763533元，该损失应当由原告承担。经质证，原告对被告提交的证据的真实性及证明目的均有异议。认为被告未提交证据证明其停业一年，且被告提交2016年6月至2017年5月的工资表，证明其开办的幼儿园在此期间正常营业。被告开办幼儿园聘用教职工，其向教职工发放工资与原告无关，与房屋租赁合同也无关。被告要求原告承担其教职工工资属无理要求，其证据不应采信。

5、原告曾于2020年2月10日将被告诉至一审法院，要求依法解除原、被告于2015年12月17日签订的房屋租赁合同，被告支付2017年5月1日至2019年10月31日期间的租金3015000元及逾期付款利息。被告在诉讼中提起反诉，要求依法解除原、被告于2015年12月17日签订的房屋租赁合同；原告退还被告交纳的房屋押金30万元；原告赔偿被告各项损失暂计5176000元。后原告撤回起诉，被告撤回反诉。

6、另查，涉案《房屋租赁合同》租赁期限届满后，涉案房屋仍由被告继续使用经营幼儿园。

上述事实，有当事人举证、陈述再案佐证。

一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于被告提出的原告应减免部分租金的抗辩意见。一审法院认为，根据被告提交的规划许可证附图，龙源世纪花园小区规划有幼儿园，幼儿园用房旁边有“室外活动场地”，可见涉及幼儿园教学用地的规划是应该并实际有相应的配套室外活动场地的，对此规划原告应清楚。根据2016年3月1日起施行的《幼儿园工作规程》（2015年12月14日第48次教育部部长办公会议审议通过）第三十五条规定：“幼儿园应当有与其规模相适应的户外活动场地”，住房和城乡建设部于2019年修订的《托儿所、幼儿园建筑设计规范》第3.2.3条规定：“托儿所、幼儿园应设室外活动场地，并应符合下列规定：1、幼儿园每班应设专用室外活动场地，人均面积不应小于2㎡。…；2、幼儿园应设全园共用活动场地，人均面积不应小于2㎡…”，被告开办幼儿园必须配备室外活动场地，否则无法取得办学许可。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然原、被告签订的房屋租赁合同中没有关于交付室外活动场地的约定，但原告知道被告租赁房屋用以开办幼儿园，原告有义务保证向被告提供的租赁物符合开办幼儿园所需。因原告向被告提供的租赁物仅为幼儿园园舍，被告使用室外活动场地被小区业主阻止，导致被告开办的幼儿园有一年时间无法经营，故原告未能向被告提供符合约定用途的租赁物。被告作为从事幼儿园的教育机构，知道开办幼儿园必须有相适应的户外活动场地，在签订合同时涉案场地已经成为了绿化地，被告未尽到签订合同的审慎义务，未审查原告是否具有该场地的所有权或者使用权，也未将场地租赁事宜约进合同中，对户外活动场地无法使用的情况应该可以预见。综上，原告仅向被告交付幼儿园房屋，因室外活动场地不能交付致被告有一年时间未能经营，原、被告均存在过错，一审法院酌情认定原、被告双方应各自承担一半的责任。故对于2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金，被告按50％即703000元支付给原告。对于2017年5月1日至2021年4月30日期间的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，各级政府要求教育部门推迟复园开学。被告在疫情期间因疫情防控措施不能营业，无法产生收益，因此导致被告无法及时履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求减免责任。被告主张的减免疫情期间的房屋租金的主张，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。根据疫情防控要求，结合幼儿园推迟复园时间的实际情况，一审法院对于被告交纳的2020年上半年的租金酌情减少3个月，即351500元。被告辩称其开办的幼儿园严格按照中原区普惠幼儿园规范办园，原告应减免幼儿园的房租。由于被告未提交证据证明其开办的幼儿园是普惠幼儿园，其以此为由主张减少租金的理由不能成立。被告辩称根据龙源世纪花园小区建设工程规划许可证附件（1）上载明的幼儿园的面积为1346㎡，比《房屋租赁合同》载明的房屋建筑面积1378.8㎡少32.8㎡，该部分对应的租金原告无权收取。由于涉案租赁房屋未办理房屋产权证，《房屋租赁合同》虽然约定房屋的面积为1378.8㎡，但该约定并非准确数据，被告提交的规划图上显示幼儿园的面积为1174.67㎡。且《房屋租赁合同》约定年租金140.6万元，是按照整套房屋计算年租金，并非按照约定的使用面积按照每平方米计算租金。因原告已将涉案租赁物全部交付给被告使用，故被告以建设工程规划许可证附件（1）上载明的幼儿园的面积少于《房屋租赁合同》约定的面积，主张减少租金的理由不能成立。关于被告提出的原告应赔偿其工资损失、装修损失、其变更幼儿园大门导致的经营损失以及其向小区业委会支付三年室外场地使用费损失，因被告未提出反诉，一审法院对此不予审理，被告可另行主张。综上，被告应向原告支付的租金为4069500元（7030000元-1406000元-300000元-200000元-703000元-351500元）。故一审法院对于原告要求被告支付租金4069500元的诉讼请求予以支持，对于超出部分的租金不予支持。关于原告主张的利息。根据《房屋租赁合同》约定，被告向原告支付租金的时间为每年12月底前。被告未按时向原告支付租金，已构成违约，原告要求被告支付利息损失符合法律规定，一审法院予以支持。由于自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故原告主张的2019年8月20日之后的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零八条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州***教育信息服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告商丘市天宇电力工程有限公司支付租金4069500元及逾期利息（利息计算方法如下：2018年1月1日至2018年5月8日期间的利息以703000元为基数按照中国人民银行贷款基准利率计算；2018年5月9日至2018年12月31日期间的利息以403000元为基数按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年1月1日至2019年4月14日期间的利息以1809000元为基数按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年4月15日至2019年8月19日期间的利息以1609000元为基数按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日至2019年12月31日期间的利息以1609000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年1月1日至2020年12月30日期间的利息以2663500元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2021年1月1日之后的利息以4069500元为基数自2021年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25028元，原告负担6391元，被告负担18637元。

本院二审期间，当事人均未提交新的证据。

本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本案二审庭审过程中，上诉人申请撤回对一审法院认定利息起算点错误的诉求，被上诉人对上诉人撤回利息起算点的诉求没有异议。上述法律行为系当事人对自身权利的自由处分，本院予以认可。

本院认为，本案中，商品房买卖合同载明案涉商品房的用途为商用，房屋租赁合同亦载明用途为开办幼儿园，对此被上诉人是明知的。取得符合开办幼儿园的条件、开业经营系上诉人签订合同的目的，在合理期限内促成上诉人签订合同目的实现是被上诉人的一项合同附随义务，但该附随义务的履行并不能当然免除上诉人对合同的审慎审查义务。案涉房屋租赁合同载明对标的物的状况，上诉人实地考察并充分了解，而在签订合同时涉案场地系绿化地，上诉人作为从事幼儿园的专业教育机构，理应对开办幼儿园必须具有相应的户外活动场地等专业条件要求有高于一般社会人的认知，上诉人在签订案涉租赁合同时，理应对案涉房屋的用途进行谨慎审查，明确案涉房屋是否满足其经营用途要求，但上诉人在签订的房屋租赁合同中并没有对交付室外活动场地作出约定，亦未对该场地的使用权能及交付事宜作出约定，其应当对自己的缔约过失行为承担相应的法律责任，一审法院认定当事人双方均存在过错，酌情认定双方各自承担一半的责任符合法律规定且并无明显不当。

综上所述，***公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50056元，由郑州***教育信息服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　李庆伟

二〇二一年九月二十八日

书记员　　徐玉立