郑州思博瑞教育信息服务有限公司、商丘市天宇电力工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省郑州市中原区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0102民初7809号

原告（反诉被告）：郑州思博瑞教育信息服务有限公司，住所地郑州高新区石佛镇秦庄村大街185号附2号。

法定代表人：牛科伟，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：梅杰，河南中亨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘云龙，河南言亮律师事务所律师。

被告（反诉原告）：商丘市天宇电力工程有限公司，住所地商丘市民主中路428号。

法定代表人：孙波，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：周红艳，河南黑岩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱健康，河南黑岩律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）郑州思博瑞教育信息服务有限公司（以下简称思博瑞公司）与被告（反诉原告）商丘市天宇电力工程有限公司（以下简称天宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州思博瑞教育信息服务有限公司的委托诉讼代理人梅杰、刘云龙，被告（反诉原告）商丘市天宇电力工程有限公司的委托诉讼代理人周红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州思博瑞教育信息服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失2431545元；2、判令被告返还原告交纳的房屋押金300000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于郑州市（龙源世纪花园西门右侧）的房屋用于开办幼儿园，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日，年租金1406000元，于每年12月底前支付。被告承诺，该房屋及其占用范围内的土地使用权无任何产权争议及涉案纠纷，无任何查封、冻结等禁止或限制转让、出租情形；该房屋符合安全、防灾、消防等工程建设强制性标准。同时，被告承诺在协议约定的租赁期限内，出租房屋在安全、消防水电、物业管理等一切方面均适租。协议签订后，原告依约向被告交纳了300000元房屋押金，并支付了一年房租但被告交付的房屋权属及消防均存在争议，致使合同无法履行。装修期内，小区部分业主多次阻挠施工，原告多次要求被告协调，保证幼儿园所占用范围土地使用权无争议，但是至今未能得到合理解决，造成原告经营的幼儿园室外及室内使用面积减少，并造成了额外的经营支出，大幅度降低了原告的营业收入。同时，因被告建筑消防验收资料缺失，消防部门多次下发停业整顿及处罚通知，致使幼儿园至今无法办证，严重影响招生，给原告造成了巨额亏损，被告应当赔偿原告的损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。

被告商丘市天宇电力工程有限公司辩称，原、被告租赁合同纠纷的案件，已在贵院经过一审、二审，现在判决已生效。原告主张的经营损失，因疫情原因减免租金的请求已在生效判决中得到支持，工资损失、装修损失以及变更大门导致的经营损失，向小区业委会支付的涉案场地使用费损失，这几项费用均与租赁合同无关，且无相关的事实和法律依据，故请求贵院驳回原告的诉讼请求。

反诉原告商丘市天宇电力工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付租金585833.33元及后续租金（租金从2021年5月1日暂计算至2021年10月1日，后续租金计算至反诉被告搬离之日止，按照年租金1406000元计算）；2、判令反诉被告于判决生效之日起十日内将案涉租赁物返还反诉原告；3、本案诉讼费用及其他相关费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年12月17日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：反诉原告向反诉被告出租位于郑州市（龙源世纪花园西门右侧）房屋，反诉被告承租房屋开办幼儿园。租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日，共计5年。房屋租赁期内租金标准不变，具体为每年1406000元，反诉被告应于每年12月底前转入反诉原告指定账户。合同签订后10日内反诉被告需向反诉原告支付押金30万元，此押金不得抵扣房租使用。本案所涉租赁合同纠纷经贵院（2021）豫0102民初2938号、郑州市中级人民法院（2021）豫01民终8759号案件审理后，目前部分纠纷处置已经生效。本次诉讼是反诉被告将剩余纠纷部分提起的诉讼，案涉租赁合同已于2021年4月30日到期，但是反诉被告仍然占据反诉原告所有的案涉房屋，反诉原告已经向反诉被告发函，要求其限期搬离并且支付相应租金，但是反诉被告未予理会，为了维护反诉原告的合同权利，也为了能使本案全面解决，案结事了，特提起本次反诉，希望法院彻底解决本次纠纷。综上所述，反诉原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条等规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持反诉原告的诉讼请求。

反诉被告郑州思博瑞教育信息服务有限公司辩称，一、被告的反诉和本案不是同一法律关系。原告的起诉是建立在双方租赁合同继续履行基础上的法律关系。而被告的反诉是基于合同到期之后排除妨碍的物权法律关系，我方幼儿园投入较大，应纪律履行合同；二者不应合并审理，被告可以另行起诉。二、在本案被告第一次向贵院起诉后，双方签订了房屋租赁合同变更协议书，对房屋的年租金标准进行了调整为每年100万元，但该协议原件对方公司借故收回至今未还，请求法院驳回其反诉请求。

本院经审理认定如下事实：

1、2015年12月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，商丘市天宇电力工程有限公司为甲方，郑州思博瑞教育信息服务有限公司为乙方，合同约定：

租赁物：郑州市（龙源世纪花园西门右侧）的房屋，建筑面积1378.8平方米，房屋结构良好，未装修，该房屋未设定抵押。幼儿园建筑规划图显示：幼儿园基本尺寸“矩形”、“23.9＊19.23”，该图显示“矩形”四周规划有部分无建筑地面。

房屋权属：甲方对该房屋及占用范围内的土地使用权享有所有权和使用权；...该房屋符合安全、防灾、消防等工程建设强制性标准。...对上述标的物的状况，乙方实地考察并充分了解。

房屋用途：开办幼儿园，甲方承诺，在协议约定的租赁期限内出租房屋在安全、消防、水电、物业等一切方面均适租。

租赁期间：2016年5月1日-2021年4月30日。合同到期后，双方应提前半年就续租事宜协商，任何一方有异议的，需提前三个月书面通知对方，双方均无异议的，本合同延期半年，延期到期前双方仍按前述程序协商；甲方对续租事宜有异议而甲方房屋继续出租的，乙方有优先承租权，双方另行订立房屋租赁合同。装修期为2016年1月1日-2016年4月30日。

租金标准、支付：房屋租赁期间内租金标准不变，年租金1406000元，每年12月底前支付。乙方应缴纳租赁押金30万元，此租金不能折抵房租。

2、2016年1月26日，思博瑞公司向天宇公司支付租赁押金30万元。

2016年5月18日，思博瑞公司向天宇公司付齐第一年（2016年5月1日-2017年4月17日）租金1406000元。天宇公司向思博瑞公司交付了租赁物。双方合同开始履行。

3、2016年7月前后，思博瑞公司对幼儿园主体建筑周边进行施工改造，对幼儿园相邻周边场地上林木绿地进行清除中，受到小区业主阻止，受到林业主管部门处罚。

此后-2017年4月5日期间，经政府相关部门组织协调解决了纠纷，2017年4月5日，思博瑞公司与龙源世纪花园业委会签订了《世纪花园小区绿地租赁协议》，由思博瑞公司在开办幼儿园期间每年支付2万元绿地使用费。后思博瑞公司于2017年8月1日支付2万元、2018年4月13日支付2万元，2019年4月23日支付2万元（2020年4月5日之前费用），共计6万元绿地使用费。

4、思博瑞公司装修改造期间，将幼儿园大门改变了方位，支出了部分费用。

5、思博瑞公司提供的2016年6月至2017年5月份阿尔伯塔幼儿园教职工工资表及转账明细、工资转账银行记录，显示：此期间思博瑞公司支付幼儿园教职工工资763533元。

6、2020年12月，思博瑞公司因受到有关部门整改通知，对幼儿园消防进行了涉及、施工，共计支出费用202012元。

7、思博瑞公司支付首次租金后，2017年支付30万元租金，2018年支付20万元租金，后未再支付租金。2021年3月24日，天宇公司以思博瑞公司欠付租金为由起诉至本院，本院做出（2021）豫0102民初7809号民事判决书，经二审后已经生效。在该判决书中认定对双方第一年租金按50%收取，理由为：根据有关规定幼儿园除主体建筑外必须配套相应的活动场地，而签订租赁合同时幼儿园周边事实上为绿地，而双方对幼儿园周边场地使用未在合同中确定权利义务分配，对纠纷产生均有过错。该判决就其他租金按照合同约定的标准进行了处理。该判决告知思博瑞公司其他损失另行处理，遂产生本案诉讼。

本院认为，思博瑞公司所诉因租赁房屋开办幼儿园在第一年支出为租金损失、工资损失、大门改造损失，本院（2021）豫0102民初7809号民事判决书仅处理了租金损失，故其他两项不属于重复诉讼。思博瑞公司所诉第一年租期内工资损失，发生于“因幼儿园相邻绿地”使用事宜与业主方方产生纠纷和处理纠纷期间，起因为双方过错已经法院认定，其他方面既有承担社会责任维护劳资关系稳定的因素，也有思博瑞公司维护自身信誉自救挽回损失的考量，但也存在一定的扩大损失因素，故对该部分损失本院确定由天宇公司负担30%左右为宜，数额为20万元。

根据有关规定，幼儿园必须配套有相应的活动场地，故应认定双方租赁合同的费用标准应包含配套场地的费用，该部分费用无特别约定应由出租方负担，故对原告所诉6万元绿地租赁费由天宇公司负担的请求，本院予以支持。

思博瑞公司所诉大门方向改变产生的损失，缺乏证据、依据，本院不予支持。

保障租赁物消防安全、手续合格是出租方的法定义务，且思博瑞公司收到有关部门整改通知后对租赁房屋消防进行的改造，最终利益归属于产权人天宇公司，故对思博瑞公司该项诉求本院予以支持。

天宇公司所诉腾房及支付占用期间租金损失的问题，考虑到双方因纠纷处于诉讼期间未彻底解决的因素，同时根据双方租赁合同约定，合同到期后双方应协商解决、思博瑞公司有优先承租的权利；从庭审双方陈述和举证来看，合同到期后租金标准为年140万元余或年100万元，双方已经进行了磋商，故对天宇公司此诉求本案不予处理。庭审也查明，思博瑞公司自2019年后未再支付租金，该种行为属于违约行为，应在后期予以改正。思博瑞公司所诉押金退回问题，与是否续签租赁合同相关，思博瑞公司庭审中也表示要继续租赁房屋，故对此请求本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告商丘市天宇电力工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑州思博瑞教育信息服务有限公司第一年租赁期间工资损失200000元，赔偿原告郑州思博瑞教育信息服务有限公司绿地使用费损失60000元，赔偿原告郑州思博瑞教育信息服务有限公司消防工程改造费用202012元，以上共计462012元；

二、驳回原告郑州思博瑞教育信息服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费14327元（已减半收取），由原告郑州思博瑞教育信息服务有限公司负担11904元，由被告商丘市天宇电力工程有限公司负担2423元。反诉案件受理费4830元，退回反诉原告商丘市天宇电力工程有限公司。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员　　李云凯

二〇二一年十一月十二日

书记员　　程婧婧