河南省有色金属地质矿产局第四地质大队与赵宝山物权确认纠纷一审民事判决书

河南省漯河市源汇区人民法院

民事判决书

(2018)豫1102民初39号

原告：河南省有色金属地质矿产局第四地质大队，住所地郑州市郑东新区金水东路16号，统一社会信用代码：124100004170451084。

法定代表人：***，队长。

委托代理人：***，河南剑澜律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1937年7月15日出生，住漯河市源汇区。

委托代理人：***，河南强人律师事务所律师。

原告河南省有色金属地质矿产局第四地质大队（以下简称地质大队）与被告***物权确认纠纷一案，本院于2017年5月19日受理，审理后作出（2017）豫1102民初1689号判决，被告***不服一审判决，上诉至漯河市中级人民法院，二审裁定撤销（2017）豫1102民初1689号判决，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告地质大队的委托代理人***，被告***及其委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告地质大队向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认座落于漯河市××区干河××号房屋所属的土地使用权由地质大队享有，被告应当协助将登记在其名下的该不动产权证书过户到原告名下；2、请求判令***立即停止侵权，腾退上述涉案房屋；3、诉讼费由***承担。事实与理由：2001年3月，与地质大队位于柳江路与嵩山路口西南角办公场所毗邻的漯河市××区干河××号房产，房主是居民***，因其私自将大门改向地质大队办公场所内，影响到地质大队办公。经多次协商，未能解决相关事宜，双方诉诸漯河市源汇区人民法院，源汇区人民法院于2001年7月6日作出（2001）源民二初字第412号民事判决，判决***、**封住自行打开的门，并不得以任何方式影响地质大队施工。后***搬走，地质大队为了后期整体协调性及实际需要，欲购置该房屋，因与***有矛盾，***称房子卖给谁也不卖给地质大队，因此，地质大队特委托单位退休人员***以个人名义与***协商购房事宜，房产购置及过户产生的费用由地质大队承担。经***与***沟通，***同意将该房屋及院落以87000元的价格卖给***。地质大队向***支付了现金，***于2001年9月30日和2001年11月2日分别向***和***的儿子**交付45000元、42000元房款，***、**给***出具了收条。2001年11月8日，***与***办理完毕过户手续，过户所产生的费用共计1838元（含评估费、工本费、交易服务费、契税），由地质大队按在建工程项目进行了记账处理。2001年11月30日，为办理过户手续，地质大队与***签订《房屋转让协议》，后由于地质大队经办人员的变动，办理过户事宜被搁置，致使国有土地使用证一直登记在***名下。为进一步明确地质大队出资购买的该房屋及院落，相关权益应归属地质大队之事实，2003年11月3日地质大队与***又签订一份协议。该协议主要约定：一、甲方（地质大队）出资购买干河陈乡姬崔村551号土地使用权及房产权，特委托乙方（***）办理手续，并将土地使用权及房产权办在乙方名下；二、乙方确认由甲方出资购买的干河陈乡姬崔村551号土地使用权及房产权，虽经甲方同意办在乙方名下，但其土地使用权及房产权仍属甲方。自2001年以来，该房屋及院落一直由地质大队占有使用，先后用作职工餐厅、离退休活动室。该房屋及院落的土地使用证、原房主出具的收条、双方签订的协议等原始资料一直在地质大队档案室存放。2017年1月份，***在未告知地质大队的情况下，私自挂失了一直存放在地质大队处的国有土地使用证，补办了新的不动产权证书。2017年3月份，***家人不听地质大队工作人员的劝阻，强行将当时占有使用该房屋及院落的工作人员赶出，私自控制该房屋及院落，地质大队工作人员多次对其不当行为进行劝阻，并采取报警措施，也未能阻止***的强行侵占行为。

被告***辩称，1.***与地质大队并不存在委托买房或借名买房的情况，事实是，***从***手中购得房屋后又转卖给了地质大队；2.案涉房屋至今未办理房产证，即便***将房屋交付给了地质大队，也不发生物权变动的效力。因此，地质大队只能请求确认合同的效力，不能直接请求确认案涉房屋归其所有；3.根据《城市私有房屋管理条例》第十三条的规定，地质大队作为国家机关购买私有房屋的行为无效。双方是房屋转让关系，而不是原告所说的代为购买关系；原告的诉请理由不成立，诉请不符合法律规定，请求驳回原告诉请。

庭审中原被告对2001年11月30日，双方签订《房屋转让协议书》，同日，被告为原告出具收到条，收到独院出售款87000元，争议房屋交付原告使用至2017年3月；2003年11月3日，双方签订借名买房协议的事实无争议，本院予以确认。原被告争议焦点：1、购买干河陈乡姬崔村551号的房屋，是原告借***之名购房，还是***购房后转卖给原告？2、涉案房产转让的效力问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1、原被告均提交房屋转让协议书一份及收条一份，欲证明原告为将涉案房屋的国有土地使用权证过户到原告名下，曾经与被告签订转让协议的情况，并且双方都明知该协议只为办理过户手续所用，不具有实际约束力的情况，所写的87000元没有实际交付，应原告委托被告买房，曾在此之前给过被告87000元由于购买房屋；被告认为在其购买房屋后，又以87000元的价格转让给原告，双方是房屋转让合同关系，不是挂名行为。2、原告提交漯河市源汇区人民法院（2001）源民二初字第412号民事判决书一份，欲证明涉案房屋的原有产权人***与原告长期存在矛盾和纠纷，这也是原告试图购买***的房屋及院落的直接原因；被告无异议。3、***、**出具收条两份，欲证明原告于2001年出资87000元购买原房东***的房屋的事实；被告认为不能证明是原告直接出的购房款，原告称是被告从原告处借以后交给了***，但没有提供借支单。4、在建工程明细账、固定资产明细账和记账凭证各一份，欲证明原告购买涉案房屋所支出的87000元款项已作为国有资产支出在原告的财务部门进行了财务记账处理；被告无异议。5、财务凭证十份，欲证明原告为涉案房屋办理过户登记所支出的费用1838元，包括契税、征地管理费、交易服务费、工本费及评估费等:以及被告为购房给***购买价值605元礼品的情况；被告无异议。6、国有土地使用证一份，欲证明原告委派被告购买涉案房屋后将该房屋的国有土地使用证书过户到被告***名下的事实，以及被告声明原证丢失是虚假事实，向国土部门重新补办证件是欺诈行为；被告无异议。7、电费缴纳凭证，欲证明原告自2001年开始占有使用涉案房屋期间按月缴纳电费的情况；被告无异议。8、协议一份，欲证明原告是购买涉案房屋的实际出资人、所有权人和使用权人，被告没有出资，不是实际购买人，只是原告委托的挂名人；被告认为是双方签订了房屋买卖合同以后，因为没法办理过户手续，为了防止时间长说不清签订了第二份协议，被告不认可该协议，房子是被告买的，不是借名买房。被告提交证据2、地籍调查表，土地登记申请表，土地登记审批表，国有土地使用权转让合同各一份，欲证明被告购买***房产后，于2011年11月8日办理漯国用(2001)字第1141号国有土地使用证，因房屋未进行过初始登记，房产没有过户；原告有异议，认为***的签字是否真实无法确认，转让价格10000元与事实不符，上面盖的核对章不是土地部门的印章。3、不动产权证书-份，欲证明2017年1月，被告将原土地证换发,办理了(2017)漯河市不动产权第0009070号不动产证，只涉及123㎡的土地使用权，房产没有登记；原告有异议，认为申请补发的理由不属实，被告明知原来的国有土地使用权证在原告处保管，并没有遗失。

本院经审核后认定：原被告对上述证据的真实性没有提出异议，本院予以确认。上述证据能够证明：案涉房屋位于漯河市××区干河××号，原房主系***，该房屋与地质大队位于柳江路与嵩山路口西南角的办公场所毗邻。因相邻关系纠纷，地质大队于2001年3月27日将***及其妻子***、儿子**诉至本院，本院判令***、**停止侵害、排除妨碍，因此双方产生矛盾。后***搬走，地质大队欲购置该房屋，因与***有矛盾，地质大队就委托其单位退休员工***以个人名义与***协商购房事宜。经***与***沟通，***将该房屋及院落以87000元的价格卖给***。***于2001年9月30日和2001年11月2日分别向***和**交付45000元、42000元，***、**给***出具了收条。2001年10月25日至2001年11月15日，***交纳了评估费、征地管理费、交易服务费、契税、工本费等费用1838元，该费用由地质大队于2003年11月3日入账报销。2001年11月8日，***取得证号为漯国用（2001）字第1141号案涉房屋的国有土地使用证。2001年11月30日，为办理过户登记，地质大队与***签订《房屋转让协议书》一份，双方约定：甲方（***）将案涉房屋转让给（乙方），交易价格为87000元，过户手续费用由乙方负担；乙方应付给甲方购房款87000元，一次付清不拖不欠；在办过户手续时，交付清楚所有事项，并交付各门上钥匙；本协议一式两份，在办完房产过户手续后，本协议终止。同日，***向地质大队出具了金额为87000元的收条。因政策原因，双方未能办理过户事宜，国有土地使用证一直登记在***名下。登记于***名下的国有土地使用证原件、***及**向***出具的购房款收条原件一直由地质大队持有，案涉房屋始终未办理房屋所有权登记。2003年11月3日，地质大队与***签订《协议》一份，载明：一、甲方（地质大队）出资购买干河陈乡姬崔村551号土地使用权及房产权，特委托乙方（***）办理有关手续，并将土地使用权及房产权办在乙方名下；二、乙方确认由甲方出资购买的干河陈乡姬崔村551号土地使用权及房产权，虽经甲方同意办在乙方名下，但其土地使用权及房产权仍属甲方。另查明，***为协调向***买房事宜，多次购买烟酒、饮料等物品去***家中，购物收款收据显示的日期分别为2001年9月18日、9月29日、10月25日，金额分别为92元、104元、90元，合计286元。2001年11月30日，***将该286元在地质大队报销，三张收款收据及报销单分别载明用途为“给***送礼”、“给售房者送礼”、“购买房产疏通关节送礼品”等字样。三张收款收据及报销单原件均由地质大队持有。自2001年以来，案涉房屋及院落一直由地质大队占有使用。2017年1月份，***将存放于地质大队处的国有土地使用证挂失，办理了豫（2017）漯河市不动产权第0000497号不动产权证书，该证书登记的权利人为***，权利类型为国有建设用地使用权。2017年3月份，***及其家人强行占有了案涉房屋。

本院认为，对于原告诉请的被告应当协助将登记在其名下的该不动产权证书过户到原告名下能否支持，被告辩称根据《城市私有房屋管理条例》第十三条“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋……”的规定，地质大队购买案涉房屋的行为属无效。首先，《城市私有房屋管理条例》于1983年12月17日发布施行，符合当时的经济体制，有其历史背景，但其后因与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》相冲突，已被第516号中华人民共和国国务院令废止；其次，我国正逐步建立市场经济体制，鼓励交易，不轻易否定合同的效力，符合《中华人民共和国合同法》的立法目的；再次，地质大队购买房屋的时间是2001年，占有案涉房屋达十五六年之久，即便当时合同效力存有瑕疵，也因合同履行而治愈；最后，更为重要的是，若认定地质大队购买房屋的行为无效，将使违背诚信的人从中获利，有违民法的基本价值取向。故对被告的辩称，本院不予采信。无论地质大队与***之间是借名买卖还是房屋买卖，地质大队购买案涉房屋的行为均属合法有效，被告在2001年签订协议后已将涉案房屋交付给原告使用，地质大队有权依据协议请求***协助办理房屋及土地使用权过户登记，被告***应当协助原告办理变更登记，地质大队享有位于漯河市××区干河××号房屋所属的土地使用权，被告将不动产权证书过户到原告名下的请求，予以支持。地质大队依据合同占有案涉房屋系合法占有，***强行占有房屋的行为属于侵权行为，地质大队依据占有的保护，提起返还之诉，具有事实依据和法律依据，予以支持。但，原告在长达16年的时间未主动要求办理不动产过户手续，被告***出于善意，为了原告的利益出面买房，原告应给予适当补偿，本院酌定为30000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款之规定，判决如下：

（1）本判决生效之日起五日内，被告***协助河南省有色金属地质矿产局第四地质大队将豫（2017）漯河市不动产权第0000497号不动产权证书的权利人过户至河南省有色金属地质矿产局第四地质大队名下；

（1）本判决生效之日起三十日内，被告***将座落于漯河市源汇区干河陈乡姬崔村551号的房屋返还给河南省有色金属地质矿产局第四地质大队；

（1）本判决生效之日起十日内，原告河南省有色金属地质矿产局第四地质大队支付被告***30000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7300元，由原告河南省有色金属地质矿产局第四地质大队、被告***各负担3650元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长曹玉娥

审判员吕红超

人民陪审员***

二０一九年四月十一日

书记员王菡