保利（通化）房地产开发有限公司、某某等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

吉林省通化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉05民终66号

上诉人（一审被告）：保利（通化）房地产开发有限公司，住所地：吉林省通化市光明路47号。

法定代表人：刘祥海，总经理。

委托诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宁雪兵，吉林卓昂律师事务所实习律师。

被上诉人（一审原告）：***，住吉林省通化市东昌区。

被上诉人（一审原告）：***，住吉林省通化市东昌区。

上列二被上诉人委托诉讼代理人：郭佳，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：张镒麟，住吉林省通化市东昌区。

委托诉讼代理人：鞠文华，吉林瀛盈律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：辽宁保利物业管理有限公司通化分公司，住所地：吉林省通化市环通乡（丽园小区江南村民委员会5楼）

法定代表人：黄仕银，总经理。

委托诉讼代理人：高振香，该公司客服主管。

上诉人保利（通化）房地产开发有限公司（以下简称通化保利公司）因与被上诉人***、***、张镒麟、辽宁保利物业管理有限公司通化分公司（以下简称辽宁保利物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

通化保利公司上诉请求：依法改判通化保利公司不承担对***、***的赔偿及维修责任。事实和理由：***、***要求赔偿及维修房屋的诉讼请求，已经超过了法定的5年质保期，通化保利公司依法不应承担赔偿及维修责任。本案中的房屋漏水事件发生在2021年5月28日，而涉案物业已经在2015年12月10进行了竣工验收和备案，已经超过了《建设工程质量管理条例》第四十条规定的5年质保期，依据该规定通化保利公司不再承担赔偿及维修责任。在（2017）吉0502民初2339号民事判决书中案涉房屋602室当时还未出售给张镒麟，当时的602室处于空置的毛坯房状态，是由于急雨造成泥沙堵塞下水管所致，经清理已恢复正常排水。之后张镒麟购买了该602的房屋，并于2016年10月18日入住，经张镒麟装修后对该阳台的地面已经进行了改造，案涉排水管有否改动并不确定，且双方已经约定经业主自行改造后，施工单位将不再承担保修责任。而一审判决中要求通化保利公司给602室更换阳台下水管，通化保利公司无法独立完成，更换此下水管不仅需要将602室阳台的地砖刨除才可以更换，还需要602室业主的同意和配合才能完成。综上，***、***的主张已经超过法定的质保期，法律依据不足，请法院结合现有证据材料，在查清事实的基础上，依法改判通化保利公司不承担赔偿及维修责任。

***、***辩称，通化保利公司的上诉理由不成立，本案不适用保质期的规定，房屋排水应该符合相应施工标准，本案通化保利公司施工不符合设计规范要求，属于开发商在设计和建设时产生的问题，不涉及到房屋管道在使用中产生的情况，故该公司不能以过保修期作为抗辩不承担相应责任。另外，***、***的房屋在2016年6月11日基于同样的原因和同样位置也产生漏水，通化保利公司并未对该管道进行更换致使再次产生本次损害和结果，该公司应该承担相应法律责任。

张镒麟辩称，通化保利公司上诉理由不成立，张镒麟对漏水并无过错，无需承担责任，鉴于一审判决其承担10％的责任，感觉也是一个相对公正的判决，故没有提出上诉，但是张镒麟不需要承担更多的责任，请依法驳回通化保利公司上诉请求。1．张镒麟的半封闭阳台上面是天空，该房屋屋面系全体业主所有，不是张镒麟个人所有，其是否渗漏到楼下均与张镒麟无关，同时该屋面防水没有超过五年保质期就渗漏，当时女儿墙管道就是现在的管道，***基于相同位置再次发生漏水，证明一审法院（2017）吉0502民初2339号生效判决的漏水位置与现在相同，漏水时间是2016年6月11日，***、***以楼上房房屋排水设施与防水质量存在问题且缺乏相关房屋管理人员为由起诉，一审判决通化保利公司和辽宁保利物业承担责任，该两个公司赔偿损失后并没有对漏点进行维修，故通化保利公司提出的已过保质期的主张不成立。2．本案实质是涉案房屋屋面遇有急雨时有渗漏，从2016年第一次渗漏开始该屋面质量的保质期依然在法律规定的开发商保修期内，按照建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。而在2016年6月11日涉案房屋相同位置出现漏水后，通化保利公司及辽宁保利物业均承担赔偿责任，但是均没有完成维修义务，故对目前出现的漏水质量问题，通化保利公司不能以过了保质期为由提出免责；同时该公司将有问题楼房出售给张镒麟并没有告知张镒麟该房屋有漏水问题，故通化保利公司承担本次漏水责任符合实际。3．《建筑工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。4．《物业管理条例》第五十五条规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。而案涉楼顶屋面及墙体均属于全体业主共有，属于物业维修范围，而辽宁保利物业从来没对此处进行过一次巡查，从来没有对此是否有隐患进行查验，是辽宁保利物业疏于管理出现了问题后没有及时处理，导致再次出现渗漏，辽宁保利物业应承担责任。但根据物业管理合同和相关规定，辽宁保利物业应定期进行检查和清理，是辽宁保利物业没做到定期进行检查和清理，故对通化保利公司进行补充责任正确。一审法院判决各方承担责任比例正确。5．张镒麟一审时也同意配合维修，故通化保利公司担心张镒麟不予配合维修错误，张镒麟也多年不在涉案房屋居住，同时张镒麟维修阳台地面并没有动阳台水管等位置，一审法官已经现场勘察并准确判断各方责任，通化保利公司承担50％责任符合实际情况，其他当事人对自己的责任没有上诉，***、***对其他责任分配也没有提出异议，一审查明事实清楚、适用法律正确，应维持一审判决。

辽宁保利物业辩称，认可通化保利公司的上诉请求和理由，对一审判决不认可。依据民法典规定，物业公司仅对公共区域进行维修和养护。

***、***向一审法院起诉请求：1．判令通化保利公司、辽宁保利物业、张镒麟对造成***、***房屋漏水的位置进行维修。2．张镒麟、通化保利公司、辽宁保利物业赔偿损失3万元（具体以评估结论为准）。

一审法院认定事实：***、***与张镒麟分别居住于保利罗兰香谷一期112号楼2单元502室、602室，该物业系由通化保利公司开发建设，由辽宁保利物业提供物业服务。***、***于2015年9月11日办理收楼入住，张镒麟于2016年10月18日办理收楼入住。案涉物业于2015年12月10日竣工验收备案。2021年5月8日晚，因张镒麟居住的602室露台积水渗漏，致使***、***居住的502室房屋被水浸泡造成损坏。602室露台积水渗漏的原因经司法鉴定意见为：502号房屋棚顶渗水与602号房屋（2）～（4）×（A）～（C）轴间露台和（4）～（5）×（B）～（1／C）轴间露台短时间积大量雨水有关；其原因与露台所设穿女儿墙雨水管管径过小，下急雨时造成露台积水，使雨水渗入墙体和楼板所致；该鉴定费为2万元。房屋维修工程造价司法鉴定意见为6840元；该鉴定费为3600元。

2017年8月1日，***、***（曾）以房屋排水设施与防水质量存在问题且缺乏相关的房屋管理维护人员，导致2016年6月11日房屋漏水造成房屋及财产损失为由，提起诉讼，要求通化保利公司、辽宁保利物业赔偿其损失。经法院审理查明，***系通化市东昌区保利罗兰香谷112栋2单元502室业主。2016年6月11日，因楼上阳台漏水导致***家里棚顶大面积漏水，屋内客厅、走廊、卧室、衣帽间棚顶和墙壁均大面积损坏及家中电气毁损。法院认为此次***所有的房屋漏水系楼上空置房屋漏水所致，辽宁保利物业虽然能证明对空置房屋进行了巡查，但是此次漏水并没有证据证明已经尽到了监管义务，故辽宁保利物业应当承担赔偿责任。另空置房屋因尚未售出，通化保利公司虽然将空置房屋交与辽宁保利物业管理，仍不能免除其作为房地产开发商的责任，故通化保利公司也应承担赔偿责任。遂作出了（2017）吉0502民初2339号民事判决书：通化保利公司及辽宁保利物业各承担50％的赔偿责任。

一审法院认为，本案争议焦点为：1．导致***、***房屋及财产被水浸泡的原因是什么？2．***、***房屋现是否仍处于漏水浸泡过程中？是否需进行维修？3．***、***财产损失的范围及价值是多少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第一千一百七十二条规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”第一千一百八十四条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式算。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条规定：“人民法院收到鉴定书后，应当及时将副本送交当事人。当事人对鉴定书的内容有异议的，应当在人民法院指定期间内以书面方式提出。对于当事人的异议，人民法院应当要求鉴定人作出解释、说明或者补充。人民法院认为有必要的，可以要求鉴定人对当事人未提出异议的内容进行解释、说明或者补充。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一、漏水原因。本案关键问题系602室露台积水渗漏导致***、***502室房屋损失的原因是什么？为此，***、***申请了对房屋漏水位置及原因进行司法鉴定，在法院组织下，鉴定机构鉴定人员、申请人与被申请人及代表均到现场，鉴定人员对鉴定项目进行了现场询问及勘验。在鉴定意见分析说明中，阐述：根据现场勘验情况、相关标准、规范、所提供的施工图纸综合分析如下：1．张镒麟（1）所在的602号房屋（2）～（4）×（A）～（C）轴间露台和（4）～（5）×（B）～（1／C）轴间露台穿女儿墙雨排管直径45mm，不满足《建筑供排水设计规范》（GB50015-2003）第4.9.25条“建筑外墙雨落水管的最小管径75mm”的有关规定。下急雨时由于雨排管直径过小造成排水不畅导致露台大量积水。2．***、***所在502号房屋（1）～（8）×（A）～（G）轴间顶棚出现刮白起皮、开裂及水渍现象与张镒麟（1）所在602号房屋（2）～（4）×（A）～（C）轴间和（4）～（5）×（B）～（1／C）轴间露台大量雨水短时间积在露台，顺泛水开裂处、墙体抹灰层裂缝处等部位渗入墙体和楼板有关。鉴定意见：***、***所在502号房屋棚顶渗水与602号房屋（2）～（4）×（A）～（C）轴间露台和（4）～（5）×（B）～（1／C）轴问露台短时间积大量雨水有关。其原因与露台所设穿女儿墙雨水管管径过小，下急雨时造成露台积水，使其原因与露台所设穿女儿墙雨水管管径过小，下急雨时造成露台积水，使雨水渗入墙体和楼板所致。鉴定机构出具鉴定意见初稿送达各方后，通化保利公司就相关雨排管管径是否为45mm提出质疑，同时认为缺少雨排管直径的照片，鉴定机构给予了书面答复，“女儿墙雨排管管口直径约45mm，为雨排管内径。”之后出具了司法鉴定意见书。通化保利公司仍存疑，认为司法鉴定意见书中缺少雨排管管径45mm的照片，为此承办法官庭审前又与鉴定人进行了咨询，答复为：因雨排管系在女儿墙隐蔽处无法直观，故无具体照片，测量时采用手指探测方法，确定雨排管管径为45mm，并在鉴定意见书第14页的照片中对雨排管的位置专门进行了“底排口”的标注。承办法官在庭审前、庭审中均将咨询情况对各方进行了释明，但通化保利公司仍认为其施工的雨排管管径符合规范标准，为了更加明确雨排管管径，承办法官再次组织各方共同到现场踏查，穿女儿墙雨排管口直径确实无法直接用尺进行测量，多人亦采用先行指测，再以尺测手指的方法确定雨排管管径约45mm。另外，通过通化保利公司、辽宁保利物业在（2017）吉0502民初2339号民事案件中的答辩意见“事发当天***楼上空置房阳台下水管口被大雨冲刷的沙石堵塞，造成雨水从阳台倒灌到室内所产生的漏水。”“2015年11月份，施工单位对112号楼2-602进行施工维修，本身的下水排水设施的管口偏细，施工单位在原有基础上进行卷材导致突发性大雨时不能正常的排放，致使阳台堵塞造成积水，给楼下业主即***装修后的房屋造成一定损失”的自认，当时发生渗漏的原因与本次情形一致，据此，鉴定机构的司法鉴定意见法院采信，造成602室房屋露台积水渗漏导致***、***502室房屋损失的原因为露台所设穿女儿墙雨水管管径过小，下急雨时造成露台积水，使雨水渗入墙体和楼板所致。二、关于侵权责任主体和责任的承担问题。1．案涉物业系通化保利公司开发建设，虽然案涉物业从竣工验收备案的2015年12月10日至本次漏水事件发生的2021年5月28日，已超过5年保修期，但根据生效的（2017）吉0502民初2339号民事判决书确认的事实，在案涉602室房屋未出售给张镒麟前即2016年6月11日，602室房屋漏水将***、***502室浸泡造成财产损失的原因与本次漏水原因一致，上次发生漏水事件时该工程在保修期内，作为建设单位的通化保利公司应及时要求施工单位对存在质量问题的工程进行维修，或者采取自修等其他方式解决存在的工程质量问题，但通化保利公司未能解决，致使工程质量问题持续至今再次发生漏水事件造成***、***财产损失，通化保利公司对此存有过错，其应当承担主要赔偿责任。2．在业主办理收楼入住手续时，辽宁保利物业与业主签订了《入住手册》，第三条物业管理服务内容服务范围约定“一、房屋共用部位的维修、养护和管理。二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。”本案发生渗漏事件的原因系露台所设穿女儿墙雨水管管径过小，下急雨时造成露台积水，使雨水渗入墙体和楼板所致。案涉露天阳台虽然由602室业主无偿使用，但属共用部位面积，雨排管亦属房屋共用设施，依物业合同约定辽宁保利物业对露台墙体抹灰层、泛水层开裂及雨排管负有监管、维修、养护和管理之责，但其未尽到义务，导致发生漏水事件，造成***、***财产损失，辽宁保利物业存在过错，应当承担一定的赔偿责任。3．张镒麟作为案涉602室物业的所有权人，并对露台具有专属使用权，其对专有部分及专属使用部分具有管理义务，张镒麟将露台地面铺设了瓷砖，抬高了地面，由于其长期不在该房屋居住，疏于管理，下雨后露台地面产生淤泥、砂石致使雨排管排水更加不畅，出现积水后未能及时发现并处理，导致露台大量积水后通过墙体抹灰层、泛水层开裂处渗漏，造成***、***财产损失，其亦存在一定过错，亦应承担赔偿责任。综上考量，***、***的损失由通化保利公司赔偿50％即3420元（6840元×50％），辽宁保利物业赔偿40％即2736元（6840×40％），张镒麟赔偿10％即684元（6840×10％）。4．通化保利公司应当对602室露台雨排管按照《建筑供排水设计规范》要求予以更换，辽宁保利物业应对602室（2）～（4）×（A）～（C）轴间露台门口抹灰层、（4）～（5）×（B）～（1／C）轴间靠（B）轴泛水层的防水予以维修。综上所述，依照上述法律的规定，遂判决：一、通化保利公司于判决生效后立即赔偿***、***财产损失3420元、辽宁保利物业赔偿***、***财产损失2736元、张镒麟赔偿***、***财产损失684元；二、通化保利公司于判决生效后在符合施工条件下及时对张镒麟所有的602室物业专属使用露台的雨排管按照《建筑供排水设计规范》要求予以更换；辽宁保利物业于判决生效后在符合施工条件下及时对被告张镒麟所有的602室（2）～（4）×（A）～（C）轴间露台门口抹灰层、（4）～（5）×（B）～（1／C）轴间靠（B）轴泛水层的防水予以维修。一审案件受理费275元（系减半收取），***、***负担225元、通化保利公司负担25元，辽宁保利物业负担20元，张镒麟负担5元；鉴定费23600元，通化保利公司负担11800元、辽宁保利物业负担9440元、张镒麟负担2360元。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷，各方对***、***经鉴定确定的损失数额无异议。本案争议的焦点是通化保利公司是否有过错，应否赔偿***、***相应的损失，并在符合施工条件下及时对案涉雨排管按照《建筑供排水设计规范》要求予以更换。吉林省华科检测有限公司于2021年10月作出的SFJD（结构）字2021第006号《司法鉴定意见书》已明确系因案涉穿女儿墙雨水管管径过小，下急雨时造成露台积水使雨水渗入墙休和楼板所致。通化保利公司对该鉴定意见有异议，其提供的照片并非案涉雨水管照片，不足以推翻该鉴定意见，故一审法院根据该鉴定意见，并依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第一千一百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定，认定通化保利公司承担相应的责任并无不当。一审法院已详细阐明通化保利公司应承担责任的理由，本院不再赘述。

综上所述，通化保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费181元，由保利（通化）房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　汤　　化　　冰

审判员　    崔红霞

审判员　    盖晓晨

二〇二二年二月二十二日

书记员　   　 王馨