某某与保利（通化）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吉林省通化市东昌区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉0502民初288号

原告：***，男，1983年1月5日出生，汉族，国信证券职员，住吉林省通化市东昌区。

委托诉讼代理人：于允洋，吉林昱诚（二道江）律师事务所律师。代理权限：调取证据，代收法律文书。

被告：保利（通化）房地产开发有限公司，住所地：通化市。

法定代表人：刘祥海，总经理。

委托诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：一般代理。

委托诉讼代理人：迟海峰，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告***与被告保利（通化）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人于允洋、被告保利（通化）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人迟海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告双方签订的《签约确认书》；二、请求法院判令被告退还给原告已支付房款23.0858万元（72000元+38000元+20000元+10000元+90858元）；三、请求法院判令被告因虚假宣传导致违约而承担违约金20，000.00元；以上款项合计25.0858万元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为达到销售商品房的目的，在宣传手册、楼盘广告、销售人员微信朋友圈处大肆宣传，原告所要购买的商品房为通化市重点中学十三中学的学区房，原告与被告公司销售人员进行接洽时，销售人员作出原告购买的通化市罗兰香谷XXX号楼-X-X-X房屋为通化市第十三中学学区房，并且被告为学区房范围的划分做了相关承诺，保证原告所购房屋为学区房的范围。原告出于对保利企业以及销售人员的信任，认为购买的该处房屋具有升值以及子女上重点中学的条件于2020年3月8日，向被告支付了20，000.00元的定金后，双方签订了《签约确认书》，后陆缴纳1万元购房优惠款，首付首期90858元，首付款11万元。经过一段时间后，原告得知自己所购房屋并不在学区房的范围之内。因被告在签订合同之前，原告已经明知销售的房屋已经不在十三中学区范围内仍进行的虚假宣传和虚假承诺，导致原告购房的目的不能达成。据此，原告依法起诉，请求法院依据被告虚假宣传、虚假承诺的事实判令被告承担违约责任，退还给原告23.0858万元购房款并承担定金双倍返还的违约责任并解除双方签订的《签约确认书》。

被告保利（通化）房地产开发有限公司辩称，本案的商品房《签约认购书》不存在约定或法定解除情形，原告主张没有事实基础及法律依据，应依法驳回其诉讼请求：一、双方签订的《商品房认购书》及《签约确认书》中并未对学区内容进行约定，原告主张的学区房不构成合同内容，以此主张解除合同无事实基础。1、本案原、被告双方签订的《商品房认购书》及《签约确认书》中对特定学区的内容没有任何约定，同时原告购房时，被告公司对购房注意事项作出了明确的书面温馨提示，原告了解认可并签字确认。温馨提示中明确，为了避免销售人员工作中的疏漏及理解上的分歧，一切以现场公示、合同约定及政府最终批复为准；对销售人员超出合同约定做出的口头或书面承诺，出卖人不予认可。甲乙双方人员超出合同书面约定以任何口头或书面及其他形式表达或提供的信息都不作为双方权利义务及甲方承诺的依据，不构成合同内容，双方均不受其约束。合同中的文字述是双方唯一的约定，任何与文字约定不一致或文字约定中没有之内容，均不为出卖人所承诺，出卖人亦对此不承担任何赔偿责任。以上内容，双方都已明确认可并共同签字确认，在双方理解并不存在分歧的基础上，原告以合同中未约定的学区房内容主张被告存在欺诈行为，严重违背客观事实，其诉求的基础事实没有证据支持。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上述规定中，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传房屋及相关设施必须在出卖人商品房开发规划范围之内，而本案的学校并不在该小区楼盘的开发规划范围之内，不符合司法解释的构成条件，同时，本案原告主张违约的事由，也并不是基于被告对房屋及相关设施的允诺没兑现引发，根据上述规定，原告诉求的学区主张不构成合同要约内容，被告不存在违约情形。二、本案合同不具备解除事由，原告主张无法律依据。双方在《商品房认购书》中没有关于学区房的任何承诺，退一步讲，即使双方合同中约定了学区房内容，现原告所在的罗兰香谷二期小区的所有适龄学童，均能到十三中学就读，也根本不存在原告所谓的合同目的不能实现的责任后果，原告以此主张合同撤销或解除，没有任何根据。综上，本案合同签订过程中，被告并未对原告做出13中本校学区房的合同承诺，同时，现原告所在小区的所有适龄学童均可以就读13中学，原告所谓不能实现合同目的无事实根据，本案合同不符合解除条件，且原告主张不符合程序要求，请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下：原告***与被告保利（通化）房地产开发有限公司于2020年3月8日签订通化罗兰香谷商品房认购书，并于2020年6月5日双方签订《签约确认书》，该确认书约定：3、本协议签订后，因乙方因素导致本协议解除的，甲方按该商品房最终成交价5%的比例收取违约金并扣除定金，剩余房款无息退还。现原告已交付给被告20,000.00元的定金，房款210,858.00元(不含定金20,000.00元)。

认定上述事实的证据有：定金收据（与原件核对后提交复印件）一张、首付9.0858万元收据（与原件核对后提交复印件）一张、银行电子转账记录两份、房优惠通知书和相关发票（与原件核对后提交复印件）各一份、认购书和签约确认书（均与原件核对后提交复印件）各一份、购房温馨提示和阳光宣言（均与原件核对后提交复印件）各一份。

以上证据经本院审查认为真实、合法、有效，本院予以采纳。

原告提交的其他证据（包括视听资料）均不能证明其主张案涉房屋存在被告违约的事实成立，故本院不予采信。

被告提交的其他证据均不能证明其主张的事实成立，本院不予采纳。

本院认为，本案法律事实为2021年1月1日前发生，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故适用当时的法律、司法解释的规定，原、被告间签订的《商品房认购书》和《签约确认书》对案涉房屋交付时间、使用条件、违约责任等重要条款没有明确约定，不应认定为正式买卖合同，而应认定为预约合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告主张解除原、被告双方签订的《签约确认书》，而原告并未提交证据证明被告存在违反该《签约确认书》的违约事实存在，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”故原告应承担未能订立商品房买卖合同的违约责任，原告主张解除原、被告双方签订的《签约确认书》符合法律规定，本院予以支持，但原告应承担违约责任，无权要求返还定金。原告提供的证据不足以证明，被告存在违反案涉房屋学区房的约定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告主张被告违约，本院不予支持。

综上，依照上述法律、法规及相关解释之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告保利（通化）房地产开发有限公司双方签订的《签约确认书》。

二、被告保利（通化）房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还给原告***交纳的房屋认购款210,858.00元（定金20,000.00元不予返还）。

三、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2531.00元（系减半收取），由被告保利（通化）房地产开发有限公司负担2127.00元，由原告***负担404.00元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。

审判员　梁　峰

二〇二一年三月二十五日

书记员　王彦力