泰安市东方建筑设计集团有限公司与某某、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省泰安市岱岳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0911民初3286号 原告：泰安市东方建筑设计集团有限公司，住所地：山东省泰安市岱岳区开元路以东财兴街。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***、***，山东成顺律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1976年3月13日出生，住山东省泰安市岱岳区。 被告：***，女，汉族，1978年12月23日出生，住山东省泰那是岱岳区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：***、***，山东敢当律师事务所律师。 第三人：泰安市徽京酒店管理有限公司，住所地：山东省泰安市岱岳区泰山文化发展中心**楼**。 法定代表人：**。 原告泰安市东方建筑设计集团有限公司（以下简称东方设计公司）与被告***、***，第三人泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告东方设计公司的委托诉讼代理人***，被告***、***的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人徽商管理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告东方设计公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告返还安徽大厦商务办公楼1**3-3层1-3-86号房屋，恢复原状，腾退涉案房屋，并办理交接手续；2、请求人民法院依法判令被告解除涉案房屋委托经营合同、租赁合同；3、请求法院判令被告赔偿经济损失，经济损失以法院委托有资质机构评估鉴定为准；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年1月17日，被告与原告、泰安徽商置业有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告购买安徽大厦商务办公楼1**3-3层1-3-86号房屋。2020年6月5日，泰安市中级人民法院做出（2020）鲁09民终2163号民事判决书，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》依法解除。但被告至今没有返还涉案房屋，为维护原告的合法权益，特具状起诉，***判如所诉。 被告***、***辩称：1、原告所诉第1、3、4四项诉讼请求，经岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初7011号民事判决、泰安市中级人民法院（2020）**终2163号民事判决两审，都认定原告就涉案房产并未按照合同约定向被告交付，原告所诉于法无据。2、针对原告诉求2，原告并非委托经营合同、租赁合同的合同主体，无权要求被告解除协议。对于原告所诉的租赁合同，被告并不知情。3、签订委托经营协议和支付经营性收益是原告、泰安徽商置业公司、第三人（系泰安徽商置业公司的关联公司）三个主体进行房产促销的手段，该促销手段无法替代原告与泰安徽商置业有限公司的房产交付义务，因原告并没有向被告交付过房产，是否返还房产、腾退房屋、赔偿经济损失等诉求均与被告无关，应当驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，请审判长再在查清事实的情况下，依法驳回原告的诉讼请求，依法判决，以维护答辩人的合法权益。 第三人徽京管理公司未到庭亦未向本庭提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月17日,原告作为出卖人与两被告作为买受人，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的安徽大厦商务办公楼1**3-3层1-3-86号房产，该商品房由原告及泰安徽商置业有限公司（以下简称徽商置业公司）共同开发，房屋总价款143910元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年1月17日前支付全部价款；合同第九条约定，商品房交付时应当已取得房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件；关于交房时间，合同第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。合同第二十条房屋（不动产）登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同。同时，被告与原告、徽商置业公司另行订立了安徽大厦房屋销售补充协议一份，该协议载明，徽商置业公司承担投资者、开发商、建设者、出卖人的责任和义务，原告东方设计公司的责任是协助徽商置业公司销售和办理证件手续。被告于2017年1月19日向原告、徽商置业公司支付购房款143910元，原告、徽商置业公司未按合同约定日期向原告交付房产。 2017年1月17日，被告***、***作为甲方与第三人徽京管理公司作为乙方及徽商置业公司作为丙方三方签订安徽大厦商铺委托经营协议一份，其中注明，甲方自愿将所购商铺全权委托给乙方经营，经营期限为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止，经营期间乙方拥有该公寓的占有权、使用权、经营权和收益权。甲方同意在其所购商铺具备交房条件时，全权委托乙方对该商铺验收、查验、接受，并代理甲方办理所有接收手续。开发公司将商铺对乙方的交付行为视同对甲方的交付，乙方对该商铺的接收行为视同甲方对该商铺的接收。双方另就其它有关事宜进行了约定。 另查明，2018年6月7日、2019年11月5日，徽京管理公司分别支付给***11513元、3453元，用途注明为安徽大厦返租金。 2019年11月5日，***、***向本院提起诉讼，要求解除与东方设计公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，东方设计公司、徽商置业公司退还支付的购房款143900元、赔偿相应的利息损失（以143910元为基数，自2017年1月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）并支付违约金1439.1元。案件审理过程中，认定徽商置业公司与东方设计公司系共同销售关系，应共同承担案涉商品房出卖人的义务。2020年1月6日，本院依法作出（2019）鲁0911民初7011号民事判决书，以东方设计公司迟延履行交房义务导致根本违约为由，判决解除***、***与东方设计公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，限东方设计公司、徽商置业公司于判决生效之日起十日内返还***、***购房款143910元，并偿付利息损失（以143910元为基数，自2017年1月19日起至实际给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；驳回***、***的其他诉讼请求。判决作出后，徽商置业公司不服该判决，上诉至山东省泰安市中级人民法院，并在二审中提交了2019年12月份涉案房产项目的竣工综合验收备案证明文件一份，以证实涉案房产项目已经在2019年12月份取得综合验收备案证明文件。二审案件审理中，对一审确认的事实均予以确认。2020年6月5日，山东省泰安市中级人民法院于作出（2020）鲁09民终2163号判决，判决：驳回上诉，维持原判。自该判决生效至本案庭审，东方设计公司、徽商置业公司未履行判决书中确定的义务。 以上事实由原被告陈述、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、（2019）鲁0911民初7011号民事判决书、（2020）鲁09民终2163号民事判决书、《委托经营协议》等证据在案证实。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同。同时，根据被告、徽商置业公司及原告所订立的房屋销售补充协议约定内容，结合徽商置业公司与原告共同收取房款的事实,可以认定二者应共同承担涉案商品房出卖人的义务。如前所述，双方签订的合同明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。截止2019年11月份，徽商置业公司未能达到合同约定的交付条件，亦未具备办理所有权证条件，违约事实清楚，被告依法享有合同解除权，其诉请解除双方之间签订的商品房买卖合同及退还所支付购房款143900元与相应利息损失，经由两审法院判决确认。关于第三人徽京管理公司、徽商置业公司与被告三方签订的委托经营协议约定第三人代理被告负责办理所有接收手续。该约定内容系在涉案房屋具备交房条件时，被告附条件委托第三人接收房屋。作为共同出卖人的原告与徽商置业公司无证据证明在其主张交付房屋时具备了合同约定的交房条件且被告同意接受房屋交付，故涉案房屋虽已经由第三人实际支配使用，但不能据此视为原告依照合同约定向被告履行了相应交付房屋的合同义务。被告并未实际占有、支配涉案房屋，综合全案，原告主张被告返还、腾退涉案房屋、恢复原状、并办理交接手续及赔偿经济损失，无事实和法律依据，对此本院不予支持。另外，原告诉请解除涉案房屋委托经营合同、租赁合同，因其并非该合同当事人，该项主张于法无据，本院不予采纳。 综上，原告的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告泰安市东方建筑设计集团有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，保全费1270元，合计2920元，由原告泰安市东方建筑设计集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二〇年十月二十九日 法官助理** 书记员**